2. ANALISI E SCHEMA DEL TESTO UNICO :TITOLO IV CAPO I E II (Vigilanza sull attività urbanistico edilizia e responsabilità Sanzioni)

GLI ABUSI EDILIZI; CLASSIFICAZIONE DEI REATI EDILIZI; CRITERI DI EMANAZIONE DELLE SANZIONI PREVISTE IN CASO DI VIOLAZIONE DI NORME. A cura di Giuditta ANGELASTRI Introduzione La presente relazione, si prefigge di argomentare se non di chiarire, la tematica dell illecito urbanistico edilizio e dei rimedi sanzionatori all uopo previsti dall ordinamento, al fine di delinearne i principi di fondo, alla luce delle novità di cui al Testo unico dell edilizia n.380/02 come innovato dal d.l.gs. 27.12.2002 n.301 e degli orientamenti giurisprudenziali più significativi. Sin da ora va chiarito che la vastità e complessità della materia, caratterizzata dal concorso di sanzioni aventi natura e finalità differenti, implicante difficoltà interpretative ed applicative nonché problemi di ricognizione normativa della disciplina della fattispecie, non consentirà una trattazione analitica ed esaustiva dei singoli aspetti che pur importanti verranno solo accennati creando degli spunti di riflessione di notevole interesse. 1. LA SUCCESSIONE NEL TEMPO DEI SISTEMI DI SANZIONI Propedeutica ad ogni ulteriore indagine è l esame sia pur sintetico e rapido, della disciplina in materia di sanzioni amministrative e penali nei principali abusi edilizi precedente al testo unico dell edilizia che com è noto entrerà in vigore, salvo ulteriori proroghe il 30 giugno 2003. Sotto un profilo diacronico, il sistema delle sanzioni inizialmente disciplinato unicamente dalla legge urbanistica fondamentale n.1150/1942, ha subito nel tempo profonde modifiche dapprima con la l n.765/67, poi con la l. n.10/77 fino a giungere ad un organica sistemazione con la l.n.47 del 1985, recante norme in materia di controllo dell attività urbanistica ed edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, la quale ha modificato la tipologia degli abusi, ampliandone le ipotesi, aggravando le pene ed inasprendo i poteri di vigilanza e di repressione degli abusi edilizi. Si è passati, così, da un primo regime (quello della L.U.) che prevedeva la sola demolizione o modifica d ufficio delle opere abusive, a quello introdotto dalla legge Bucalossi che, in caso di possibilità concreta della rimessione in pristino, ha introdotto la misura alternativa della sanzione pecuniaria per equivalente, al fine di evitare il lucro derivante al responsabile dalla mancata demolizione. Essa ha previsto, oltre la demolizione, la confisca, sanzioni pecuniarie pari al doppio del valore dell abuso ed altre diverse misure. Tale sistema ha avuto termine con l entrata in vigore della L.n.47/85 la quale delinea varie figure di illecito a seconda delle caratteristiche oggettive dell intervento introducendo un complesso di sanzioni estremamente differenziato. In particolare la legge n.47/85 distingue le opere abusive dalle lottizzazioni abusive. Sono abusive tutte le opere prive della prescritta concessione edilizia o totalmente o parzialmente difformi o in variante essenziale rispetto ad essa od all autorizzazione edilizia. L abuso può essere totale, in caso di opere senza concessione, in totale difformità o in variazione essenziale (artt.7 e 8) oppure parziale per difformità parziale dell opera (art.12)o per varianti in corso d opera (art.15). Disciplina particolare è prevista per l annullamento della concessione (art.11). Per la lottizzazione è previsto l abuso totale. L intervento abusivo sull esistente prevede la ristrutturazione abusiva (art.9), l abuso nelle opere soggette ad autorizzazione(art.10), le opere interne abusive (art.26)ed eventualmente il mutamento abusivo di destinazione d uso senza opere (art.25). Sono inoltre ritenute abusive le opere che non rispettino le originarie caratteristiche edificatorie di quanto costruito nelle zone di cui alla lettera A del D.M. 2 aprile

1968 n.1444. Le sanzioni sono variamente articolate a seconda delle caratteristiche fattuali dell intervento: - la confisca del fabbricato abusivo con il terreno di pertinenza, prescritto in genere per l abuso totale nei casi di nuovo intervento (artt.4 e 7) e per le lottizzazioni abusive (artt.18 e 19); - la demolizione o riduzione in pristino, prevista in determinati casi sia per l annullamento della concessione (art.11), che per le difformità parziali (art.12) che per gli interventi abusivi sull esistente(artt.9 e10); - le sanzioni pecuniarie sostitutive della riduzione in pristino, previste per la parziale difformità (art.12) e l annullamento della concessione (art.11); - le sanzioni pecuniarie autonome previste in rapporto al valore dell abuso oppure entro un limite minimo ed uno massimo, per le ristrutturazioni abusive (art.9), per le opere soggette ad autorizzazione (art.10), per le opere interne abusive formalmente (art.26) in maniera ridotta. 2. ANALISI E SCHEMA DEL TESTO UNICO :TITOLO IV CAPO I E II (Vigilanza sull attività urbanistico edilizia e responsabilità Sanzioni) Dalla lettura del titolo IV del recente Testo unico dell edilizia, non emergono rilevanti innovazioni rispetto al precedente regime sanzionatorio, anzi le disposizioni in esso contenute sono in gran parte riproduttive di quelle contenute nella l. n.47/85, salvo il riferimento al permesso di costruire (sostitutivo della concessione edilizia) e alla competenza del dirigente o del responsabile ex artt. 107 e 109 del D.L.gs. n.267/00. Più interessanti appaiono, invece, le conseguenze penali discendenti indirettamente dalla modificazione del regime dei titoli abilitativi e dell attività costruttiva ad essi correlata. Preme evidenziare che il T.U. ha confermato il carattere cumulativo e non alternativo del preesistente sistema sanzionatorio amministrativo, civile e penale. Sicchè alla commissione del reato si accompagnerà oltre che l irrogazione della pena detentiva e/o pecuniaria, la comminatoria delle sanzioni amministrative e civili. 2.1. Le sanzioni amministrative. Organi e poteri del sistema repressivo. Il potere di vigilanza sull attività edilizia e di trasformazione del territorio è regolamentato dal combinato disposto dell art.27 e 31 del T.U., riproduttivi rispettivamente degli art.4 e 7 della l.n.47/85. L intervento repressivo, in caso di accertati abusi edilizi vede coinvolti una pluralità di soggetti istituzionali, ed in particolare il dirigente dell ufficio tecnico comunale, ex artt.107e 109 D.L.gs. 267/00, gli ufficiali ed agenti della polizia giudiziaria, il segretario comunale, i competenti organi regionali in via sostitutiva. Come già previsto dalla l.n.47/85, gli ufficiali ed agenti della polizia giudiziaria debbono, nei casi di presunta violazione delle norme e prescrizioni urbanistiche, darne immediatamente comunicazione all autorità giudiziaria, al competente organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica la regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti. Il segretario comunale (art.31t.u. ; art.7 l.n.47/85) redige e pubblica mensilmente, mediante affissione all albo comunale, l elenco dei rapporti comunicati dagli ufficiali e agenti della polizia giudiziaria riguardanti opere o lottizzazioni abusive e delle relative ordinanze di sospensione, e lo trasmette all autorità giudiziaria competente, al Presidente della Giunta Regionale, e tramite l ufficio territoriale di governo, al Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti. Il Presidente della giunta regionale ha potere di intervento sostitutivo (art.31 co.7 T.U.) che viene esercitato in caso di inerzia da parte del dirigente nel prendere provvedimenti per oltre quindici giorni dalla

constatazione delle violazioni (art.27 co.1); nonchè nell ipotesi di mancata adozione dei provvedimenti definitivi da adottarsi entro il termine di 45 giorni dalla disposta sospensione dei lavori(art.27 co.3). Per le opere eseguite da amministrazioni statali, qualora ricorrano le ipotesi di cui all art. 27, il dirigente o il responsabile dell ufficio comunale competente deve informare immediatamente la Regione, il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, al quale compete d intesa con il Presidente della Giunta regionale, l adozione dei provvedimenti previsti dall art. 27 (demolizione e ripristino dello stato dei luoghi). Giova rammentare che il dirigente competente ex lege all adozione delle misure repressive è condizionato nel suo operato nel caso in cui il Consiglio comunale dichiari l esistenza di prevalenti interessi pubblici che consiglino il mantenimento dell opera abusiva, e a condizione che l opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici ed ambientali (art.31co.5). In tal caso l ordinario procedimento di acquisizione demolizione previsto in caso di opere eseguite in assenza del permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali, viene interrotto dopo la confisca e il manufatto abusivo non viene demolito ma utilizzato dal Comune. Oltre al dirigente e al Presidente della Giunta Regionale in via sostitutiva, competente in via esclusiva o concorrente all emanazione delle misure sanzionatorie, nei casi previsti dalla legge, è l autorità preposta alla tutela del vincolo speciale non urbanistico. La stessa può intervenire di propria iniziativa in caso di intervento abusivo su aree soggette a vincolo storico artistico (co. 2 ul.periodo dell art.27 T.U.) pur restando competente in materia anche il dirigente; mentre è competente in via esclusiva nel caso di ristrutturazione abusiva di immobili soggetti a vincolo storico artistico o paesistico (co.3 dell art.33 T.U.). Altresì competente ad ordinare la demolizione, se non sia stata altrimenti eseguita è il giudice penale che può disporla con la sentenza di condanna per il reato di cui alla lett. b) dell art.44 T.U. Il giudice penale, inoltre, ove accerti la sussistenza di una lottizzazione abusiva, provvede alla confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. 2.2. La sospensione dei lavori. Per quanto attiene i singoli provvedimenti repressivi, viene anzitutto in rilievo la sospensione dei lavori. Nella normativa precedente, la stessa era disciplinata dall art.32 L.U. e costituiva un rimedio di carattere generale, volto a tutelare l interesse pubblico con l arresto delle opere in corso che apparivano irregolari, per valutare meglio la situazione e prendere gli opportuni provvedimenti. La sospensione si poteva disporre in due casi: a) nel primo, l accertamento dei lavori in difformità dalla licenza (poi dalla concessione) comportava la sospensione degli stessi con riserva dei provvedimenti definitivi necessari per la rimessione in pristino, da adottarsi entro trenta giorni, in difetto di che l ordine di sospensione cessava di avere efficacia; b) nel secondo caso, ovvero nell ipotesi di lavori iniziati senza licenza (o concessione) la sospensione non era prevista dalla legge ma dalla giurisprudenza, la quale ne ammetteva l adozione così come riteneva che l ordine di sospensione per l abuso totale non fosse soggetto al termine di decadenza di trenta giorni, derivando tale potere non già da una norma di legge, bensì dai poteri generali della P.A. La legge n.47/85 prima e il T.U. dopo hanno previsto tipi specifici di sospensione dei lavori in determinati casi.

Ai sensi dell art.27co.3 T.U., ove siano in corso lavori e sia constatata dai competenti uffici comunali l inosservanza di norme e delle prescrizioni di legge, di regolamento e degli strumenti urbanistici, o l inosservanza delle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi, il dirigente ordina la sospensione dei lavori. La sospensione ha durata fino all adozione dei provvedimenti definitivi da adottarsi entro quarantacinque giorni dalla disposta sospensione. Va rilevato, al riguardo, la finalità cautelare e non sanzionatoria della sospensione dei lavori in quanto si fonda sul semplice sospetto di un abuso e non costituisce un atto sostanzialmente di sequestro del cantiere. La tesi che attribuisce alla sospensione dei lavori durata indefinita riconoscendole natura sostanziale di sequestro appare contraria alla su evidenziata finalità meramente cautelare. Per cui il Comune sarà tenuto a risarcire il danno in caso di ritardata adozione dei provvedimenti definitivi, mentre l anticipata emissione degli stessi produrranno l interruzione degli effetti della sospensione. L ordine di sospensione dei lavori non richiede la preventiva comunicazione dell avvio del procedimento in virtù di quanto disposto dall art.7 comma 2, l.241/90. Dall esame della disciplina emerge la mancata previsione della sospensione dei lavori, nel caso di opere abusive eseguite su aree vincolate inedificabili, rispetto alle quali è contemplata l immediata demolizione. Tuttavia, anche se la legge non prevede espressamente il potere di ordinare la sospensione, non è escluso che eventuali difficoltà che impediscano un tempestivo intervento demolitorio, possano rendere opportuno e conforme al pubblico interesse un provvedimento cautelare di sospensione. Ulteriore ipotesi di sospensione dei lavori è quella prevista dall art.30, co.7 T.U. nel caso di accertata lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione. Questo tipo di ordine di sospensione presenta caratteristiche diverse dal precedente di cui sopra. Infatti, l ordine in questione contiene non solo il divieto di prosecuzione delle opere in corso, ma anche il divieto di disporre dei suoli e delle opere con atto tra vivi. L ordine, inoltre, deve essere trascritto nei registri immobiliari. Decorsi novanta giorni dall avvenuta notifica della sospensione, senza che sia intervenuta la revoca, essa si trasforma in atto di confisca in quanto le aree lottizzate e descritte nell ordine sono acquisite di diritto al patrimonio comunale. L ordine di sospensione previsto per le lottizzazioni abusive, dunque, è un atto non cautelare ma definitivo. Come tale deve contenere tutti gli elementi per poter spiegare gli effetti voluti dalla legge, nonostante nulla vieti un ulteriore atto ricognitivo. Acquisiti i beni, il dirigente provvede alla demolizione delle opere, pena l intervento sostitutivo del competente organo regionale. 2.3. Confisca e riduzione in pristino o demolizione. La confisca è sanzione tipica dell abuso mediante nuova costruzione ovvero per le opere in totale difformità del permesso. Essa non si pone più come alternativa alla rimessione in pristino o alla demolizione, ma come pena. Giova rammentare che per opere in totale difformità del permesso di costruire si intendono ai sensi dell art.31 co. 1 T.U. quelle che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche, o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. L intervento repressivo per tali interventi è disciplinato dall art.31 co.2 T.U. riproduttivo dell art.7 L.

n.47/85. Anzitutto viene emessa ingiunzione a demolire, che ha il carattere di diffida e che concede al proprietario e al responsabile dell abuso novanta giorni per l esecuzione della demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. Tale ingiunzione è immediatamente lesiva costituendo l unico atto soggetto ad impugnazione e a richiesta cautelare al giudice amministrativo. In passato la giurisprudenza aveva ritenuto che l ordine di demolizione diffida a demolire, era impugnabile, ma non era suscettibile di sospensione in sede giurisdizionale, dovendo essere seguito da altro atto direttamente pregiudizievole, ovvero, l ordine di demolizione o l atto di acquisizione del bene. In base all attuale disciplina poichè l acquisizione di diritto avviene per il mero decorso del termine, senza che sia necessario attendere l adozione di ulteriore apposito provvedimento, gli effetti immediatamente lesivi devono essere correlati direttamente all ingiunzione. Posto che l inutile decorso dei novanta giorni provoca l automatico trasferimento della proprietà in capo al Comune dei beni sopra elencati, è opportuno precisare che, ove le opere abusive fossero sottoposte a sequestro penale, data l impossibilità per l interessato di provvedere alla spontanea demolizione, il termine concesso dal dirigente inizia a decorrere solo dal dissequestro (cfr. Tar Lazio, sez. II, 20.01.1999, n.340 e Tar Campania Salerno 07.01.1997, n.3) In caso di inottemperanza all ingiunzione nel termine di 90 giorni, è previsto un atto di accertamento della stessa inottemperanza, notificato all interessato, che ha valore dichiarativo (cfr. Cons. Stato, sez. V, 9.11.1998, n.1595 in Foro Amm., 1998, s.m.), e costituisce titolo per l immissione in possesso del bene e per la trascrizione nei registri immobiliari dell acquisizione. Inoltre, poiché deve essere notificato all interessato viene ad assumere anche i caratteri di identificazione del bene confiscato, in specie dell area di sedime. L oggetto della confisca è l opera abusivamente realizzata, l area di sedime e quella ulteriormente necessaria - secondo le prescrizioni urbanistiche vigenti al momento dell ingiunzione - alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive. L area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. A seguito dell acquisizione, il dirigente ordina la demolizione a cura e spese dei responsabili dell abuso, salvo che con deliberazione consiliare, non si accerti l esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento della stessa. Il mantenimento potrà avvenire solo se non ostino rilevanti interessi urbanistici ed ambientali. In ogni caso l area confiscata rimane di proprietà del Comune. Sotto tale profilo la sanzione in esame differisce rispetto a quella disciplinata dal precedente art.15 l. n.10/77 che si applicava solo nel caso in cui non si facesse luogo a demolizione. Se l area è soggetta a vincoli di tutela, l acquisizione avviene a favore dell Amministrazione preposta alla vigilanza sull osservanza del vincolo, le quali provvedono alla demolizione delle opere abusive e al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell abuso. Nel caso di concorso di vincoli diversi, l acquisizione si verifica a favore del Comune. La riduzione in pristino o la demolizione, è prevista per le difformità parziali nelle nuove costruzioni e per gli interventi abusivi sull esistente, nei quali vi sono parti legittime dell opera preesistente e parti illegittime (quelle modificate se abusive). E prevista altresì per le opere eseguite su aree vincolate inedificabili. Ne consegue che, nella maggior parte dei casi, più che di demolizione sarà più corretto parlare di riduzione in pristino, in quanto potranno essere disposte non solo demolizioni ma anche ricostruzioni delle parti abusivamente modificate o demolite.

Si rammenta che solo gli interventi di ristrutturazione di cui all art.10 comma 1 debbono essere eseguiti previo rilascio del permesso di costruire, mentre quelli che non rivestono le caratteristiche dettate dalla norma citata è sufficiente la D.I.A. Per le ristrutturazioni edilizie prive di permesso o da questo del tutto difformi, è previsto un ordine diffida a demolire, rimuovere e regolarizzare nel termine congruo stabilito dal dirigente o dal responsabile dell ufficio competente comunale, con l ulteriore previsione della sostituzione della misura del ripristino eventualmente impossibile con una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore del manufatto (calcolato secondo criteri diversi da quelli previsti per gli immobili ad uso abitativo art. 33 co. 1 e 2 T.U.). Qualora le opere di ristrutturazione edilizia abusive siano eseguite su immobili sottoposti al vincolo storico artistico od a quello paesistico, è l Amministrazione preposta alla tutela del vincolo che ordina la riduzione in pristino, indicandone i criteri e le modalità, ed irroga una sanzione pecuniaria. In caso di interventi di ristrutturazione su immobili ricadenti in zona A di cui al D.M. 2 aprile 1968, n.1444, (centro storico), l Amministrazione Comunale dovrà richiedere il parere vincolante all autorità preposta alla tutela dei beni culturali ed ambientali facendo, se del caso, presente l eventuale pregiudizio che verrebbe cagionato alla struttura dall eliminazione delle parti abusive e quindi l impossibilità dell irrogazione della misura demolitoria o ripristinatoria (Cons. St., sez.vi, 28.02.2000 n.1055) ed attenersi pedissequamente a quanto deciso dalla predetta Autorità. In caso di inerzia da parte di quest ultima per oltre 90 giorni, il Comune dovrà procedere autonomamente, iniziando un nuovo procedimento repressivo ed ingiungendo la demolizione al proprietario e, in caso di inottemperanza, valutare la possibilità o meno di ripristinare d ufficio lo stato dei luoghi sulla base di motivato accertamento dell Ufficio Tecnico comunale ed applicare, a seconda dell esito, o la sanzione pecuniaria o quella ripristinatoria. Sull obbligo del Comune di valutare la possibilità di ripristinare lo stato dei luoghi solo dopo aver emesso la diffida, va segnalata una recente sentenza del Consiglio di Stato che, prendendo in esame il caso analogo di opere eseguite in parziale difformità dalla concessione ex art.12 L. n.47/85, ha stabilito che l ordinanza di demolizione prevista dall art.12 L.28 febbraio 1985 n.47 per l ipotesi di opere eseguite in parziale difformità dalla concessione edilizia ha la natura, il valore e la funzione della diffida, risolvendosi nel formale invito al trasgressore ad eliminare l abuso, ed è prodromico alla valutazione e alla determinazione che successivamente l Amministrazione dovrà adottare nell eventualità che il destinatario non ottemperi; pertanto, la valutazione circa la possibilità o meno di demolire un opera abusiva e la conseguente scelta tra demolizione d ufficio e l irrogazione della sanzione pecuniaria attiene ad un momento e ad un procedimento successivo ed autonomo rispetto all atto di diffida, con la conseguenza che è in quella sede che devono essere esternate le ragioni del ricorso all una o all altra sanzione (cfr. Cons. St. 28.02.2000, n.1055). Analogamente al procedimento sanzionatorio previsto per le ristrutturazioni edilizie abusive per le opere e interventi eseguiti in parziale difformità del permesso di costruire, è prevista la rimozione o demolizione a cura e spese dei responsabili entro un congruo termine, decorso il quale vi provvede il Comune a spese del contravventore. Qualora la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o responsabile dell U.T.C. commina una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione (nel caso di manufatti residenziali) o rispetto al valore venale (nel caso di immobili non abitativi) ai sensi dell art.34.

Infine, demolizione e ripristino colpiscono gli interventi abusivi - per assenza della concessione, ovvero in totale o parziale difformità - eseguiti su immobili demaniali o patrimoniali dello Stato o di enti pubblici da terzi estranei, ex art. 35 T.U. Per le opere eseguite in assenza o in difformità della denuncia di inizio attività è prevista una semplice sanzione pecuniaria pari al doppio del valore venale dell immobile e comunque, non inferiore a 516 Euro (art.37 T.U.). La sanzione ripristinatoria è prevista in via alternativa a quella pecuniaria nell ipotesi di restauro e risanamento conservativo realizzate abusivamente su immobili vincolati. In tale ipotesi l Autorità preposta alla tutela del vincolo può, infatti, ordinare la riduzione in pristino. Qualora le opere di restauro e di risanamento conservativo vengano eseguite senza D.I.A. in zona A del P.R.G., il dirigente deve (così come previsto per le ristrutturazioni edilizie abusive) chiedere all Amministrazione competente alla tutela dei beni culturali e ambientali parere vincolante circa la riduzione in pristino o l applicazione della sanzione pecuniaria. Decorso inutilmente il termine di 90 giorni, egli decide autonomamente. 2.4 Il regime sanzionatorio in caso di annullamento del permesso di costruire L art.38 del T.U. stabilisce che in caso di annullamento del permesso, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, eliminare i vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente costruite. L integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all art. 36 L annullamento del titolo abilitativo, rende, infatti, abusive le opere realizzate in virtù di esso. Il dirigente, quindi, in tale ipotesi deve, in primo luogo, valutare se l annullamento del permesso sia dipeso da vizi formali e, ove tale indagine dia un esito positivo, eliminarli. In caso contrario, deve disporre la restituzione in pristino e, qualora ciò non sia possibile, applicare la sanzione pecuniaria. 3. I SINGOLI REATI URBANISTICI 3.1. Rapporti tra le ipotesi di reato previste dall art.44 L art.44 del T.U. comprende tre ipotesi di reato urbanistico con pene edittali progressivamente più gravi in rapporto all offensività della condotta, in aggiunta alle sanzioni amministrative. La fattispecie di cui alla lett. c) a differenza di quella prevista dalla lett. b), si riferisce agli abusi urbanistici commessi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, nonché alla lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, mentre la fattispecie di cui alla lett. a) ha un valore residuale concernendo gli abusi urbanistici commessi al di fuori dei casi sopra ricordati. La fattispecie prevista dalla lett. c), ovvero l ipotesi di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio e la realizzazione di costruzioni in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza di concessione in zone

vincolate, la cui pena edittale viene autonomamente stabilita, si caratterizza per un elevata potenzialità offensiva della condotta che va ad incidere su interesse che presenta, ad un tempo, natura urbanistica culturale ambientale. Ne consegue, dunque, che la fattispecie prevista dalla lett. c) dell art.44 lungi dal costituire semplice circostanza aggravante del reato di cui alla lett. b), rappresenta ipotesi autonoma di reato. 3.2. L art.44 lett.a). La norma rubricata prevede come reato l inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal titolo IV del T.U., se ed in quanto applicabili; l inosservanza dei regolamenti edilizi, degli strumenti urbanistici e del permesso di costruire. Si ritiene, inoltre, che venga punita dalla disposizione in esame la violazione di leggi regionali che integrano o modificano la disciplina urbanistica nazionale. La disposizione è strutturata come norma penale in bianco, in quanto pur prevedendo le sanzioni, rinvia, per la determinazione del precetto a dati prescrittivi, tecnici e provvedimentali di fonte extrapenale; essa assume carattere eventuale punendo abusi commessi al di fuori delle altre fattispecie incriminatici contemplate nello stesso articolo (cfr. Cass. Pen., sez. un. 28.11.2002). Il reato è configurabile nel caso di interventi di trasformazione del territorio posti in essere in violazione della legalità urbanistica ed edilizia ovvero delle prescrizioni del permesso di costruire, richiamate dalla norma penale ad integrazione descrittiva della fattispecie, ma anche degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e delle disposizioni di cui al titolo IV del T.U. L art. 44 cit. sanziona solo attività materiali urbanistiche ed edilizie e non quelle meramente amministrative. Ne consegue, che va esclusa la configurabilità del reato di cui alla lett. a), a carico dei funzionari comunali, i quali rilascino permessi di costruire in violazione del P.R.G. (cfr. Cass. Pen., sez. III, 30.01.1989 in Giust. Pen., 1990, II, 235; idem, 15.10.1988). L omessa esposizione sul cantiere edile del cartello lavori, integra il reato di cui alla lett. a) dell art.44 in commento, solo qualora riguardi lavori assentibili in base a permesso di costruire. L onere espositivo del cartello, stabilito dal combinato disposto di cui agli artt. 20, co.7 e 27, co.4 T.U., non è, infatti, previsto in caso di d.i.a. (tacendo sul punto gli artt. 22 e 23 T.U.), stante anche la minore rilevanza urbanistica degli interventi soggetti al regime della d.i.a. Tale impostazione appare coerente con la giurisprudenza formatasi nel regime precedente, secondo la quale integra il reato di cui alla lett.a) cit., l omessa esposizione sul cantiere edile del cartello indicante i dati della relativa concessione, purchè tale obbligo sia espressamente imposto dai regolamenti edilizi comunali o dal permesso di costruire (cfr. Cass. Pen., sez. III, 5.10.1994 e sez. un.,29.05.1992). Secondo altra opzione ermeneutica, l omessa esposizione del cartello con l indicazione dei dati della concessione edilizia non avrebbe rilevanza penale in quanto la norma incriminatrice contemplerebbe solo prescrizioni di carattere urbanistico. 3.3. L art.44 lett.b).

L ipotesi di reato contemplata dalla norma in epigrafe (costruzione senza permesso o in totale difformità dallo stesso o prosecuzione dei lavori nonostante l ordine di sospensione), al pari di quella stabilita dall art.20 lett. b) L.n.47/85 è speciale rispetto a quella di cui alla lett. a ). Ne consegue che qualora venga ritenuta penalmente lecita una costruzione in quanto realizzata con il relativo permesso, nessuna rilevanza è da ascrivere alle violazioni di legge o di regolamenti edilizi, che siano il presupposto del permesso stesso (cfr. Cass. Pen., sez. III, 8.1.1992). Le sanzioni previste per le violazioni edilizie contemplate dalla lett. b) sono l arresto fino a due anni e l ammenda da 5164 a 51645 Euro, il ché consente al giudice di graduare la sanzione in relazione alla gravità della mancanza. Il reato di costruzione abusiva ha natura permanente, ma la relativa consumazione perdura fino alla cessazione della condotta abusiva. A tale conclusione è giunta la Cassazione a sezioni unite (Cass. Pen. sez. un. 27. 2.2002 in Foro it. 2002, II, 411), ripudiando la concezione bifasica del reato permanente, secondo cui quest ultimo implicherebbe un duplice obbligo, ovvero in un momento iniziale l obbligo di non realizzare uno stato antigiuridico (nella specie iniziando la costruzione abusiva); nella seconda fase, l obbligo di far cessare tale stato, omettendo di porre termine alla situazione antigiuridica (non demolendo il manufatto abusivo). Si è affermato, viceversa, che non si rinviene, all interno della norma incriminatrice, alcuna previsione circa l esistenza di un obbligo secondario di rimozione; conseguentemente violerebbe il principio di tassatività, inteso come divieto di analogia, l incriminazione della successiva omissione di una controcondotta. In definitiva, la condotta incriminata consiste nella costruzione di un manufatto senza titolo edilizio, e tale azione si perfeziona e si consuma nel momento della materiale attuazione dell opera, la quale va dall inizio all ultimazione dei lavori, con la conseguente configurabilità della permanenza circoscritta nell ambito di questi due momenti. Alla mancanza di permesso sono parificabili, per giurisprudenza costante, tutti casi in cui l atto, pur rilasciato sia stato in precedenza annullato o dichiarato decaduto o sia divenuto inefficace per lo spirare dei termini. La totale difformità è definita dall art.31, co.1 T.U. che riproduce la corrispondente norma di cui all art.7 L. n.47/85). Con l espressione organismo edilizio, il comma 1 in esame indica sia una sola unità sia una pluralità di porzioni volumetriche. La costruzione in totale difformità dal permesso può derivare: a)dall esecuzione di un corpo autonomo; b)dall effettuazione di modificazioni con opere interne o esterne tali da comportare un intervento che abbia rilevanza urbanistica; c) dal mutamento di destinazione d uso di un immobile preesistente, che va equiparato alla realizzazione di una costruzione edilizia in assenza o totale difformità, allorché non sia meramente funzionale ma si realizzi attraverso opere implicanti una totale modificazione rispetto al preesistente e al previsto e che sia urbanisticamente rilevante. Per quanto attiene le variazioni essenziali, ai sensi dell art.32 T.U. sono le Regioni a stabilire quali sono le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, tenuto conto che l essenzialità ricorre quando si verificano le condizioni di cui alle lett. da a) ad e) del 1.co. art.32. Non possono ritenersi tali quelli incidenti

sull entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. Viceversa, per gli interventi su immobili sottoposti a vincolo lato sensu culturale ed ambientale o ricadenti in parchi e aree protette, il 3co. dell art.32 ha innalzato la soglia di tutela di detti beni parificando le variazioni essenziali alla totale difformità. L art.31 co.1 nel fornire la definizione di costruzione in totale difformità dal permesso fa riferimento ad un manufatto illecito che abbia in concreto una notevole entità. Ne consegue, dunque, che non è configurabile il reato di cui alla lett. b) ma quello di cui alla lett. a) dell art.44, nell ipotesi in cui venga, in zona non vincolata, posta in essere una volumetria, la quale pur superando i limiti del progetto approvato, non dia luogo ad un organismo (o parte di esso) integralmente diverso o che sia autonomamente utilizzabile, quale un veranda di modesta entità (Cass. Pen. Sez.III 19.05.1986). Viceversa può ritenersi integrato il reato di cui alla lett b) dell art.44 nel caso di realizzazione di una struttura destinata a ristorante a carattere stagionale, in quanto la stagionalità non è sinonimo di precarietà, in quanto implica l utilizzo annualmente ricorrente della struttura (cfr. Cass. Pen., sez.iii, 9.12.98). Il mutamento di destinazione d uso con o senza opere edilizie ha dato vita a contrasti in dottrina e giurisprudenza nel sistema precedente. Secondo la giurisprudenza penale il mutamento di destinazione d uso con opere era equiparabile al reato di costruzione senza concessione. L art.25 della l.n.47/85 (come modificato dalla l. n. 662/96) stabiliva che le Regioni, determinassero con propria legge, i casi in cui il mutamento di destinazione d uso connesso o meno a trasformazione fisiche fosse soggetto ad autorizzazione o a concessione. Venuto meno il titolo autorizzatorio con il nuovo testo unico, l art.10, co.2, sancisce che le Regioni stabiliscono sempre con legge, quali mutamenti di destinazione d uso di immobili o loro parti, connessi o meno a trasformazioni fisiche, siano subordinati a permesso di costruire o a d.i.a. Ne deriva che il mutamento di destinazione d uso integrerà il reato di cui all art.44, lett.b) se soggetto, in base a legge regionale, al permesso di costruire (non rilasciato); viceversa se assentibile mediante d.i.a., in caso di omessa attivazione della procedura, rimarrà al fuori dell area penalmente rilevante. 3.4. L art.44 lett. c). Il reato contravvenzionale in esame è previsto come già esposto in precedenza in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio e nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità ed in assenza del permesso, prevedendo l arresto fino a due anni e l ammenda da 15493 a 51645 euro. La norma si presenta meramente riproduttiva dell art.20 lett. c) L.n.47/85. Cosa si deve intendere per lottizzazione abusiva?

Ai sensi dell art. 30 T.U., essa va definita come abusiva quando via sia inizio di opere che comportino trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici o comunque dettate da leggi statali o regionali ovvero senza alcuna autorizzazione, come nella predisposizione della stessa mediante il frazionamento e la cessione in lotti dei terreni e che in relazione alla natura e alla destinazione di questo denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. L interesse protetto dalla norma è l ordinato sviluppo dell assetto territorio in conformità agli strumenti urbanistici avuto particolare riguardo alle necessarie infrastrutture ed all assunzione dei relativi oneri. Dalla ricostruzione del bene giuridico tutelato, scaturisce che il reato è a forma libera potendo essere realizzato mediante qualsiasi utilizzazione del terreno in violazione degli strumenti urbanistici. L art.30 ha individuato due fattispecie di lottizzazione abusiva a scopo edificatorio, equiparandole: a) la lottizzazione materiale, realizzata attraverso l inizio di opere di trasformazione urbanistico edilizia senza autorizzazione o in violazione della normativa vigente e delle prescrizioni degli strumenti urbanistici; b) la lottizzazione giuridica o cartolare con la quale la trasformazione avviene attraverso il frazionamento e vendita dei terreni in lotti che per numero e caratteristiche e per l eventuale previsione di opere di urbanizzazione denuncino in modo non equivoca la loro destinazione a scopi edificatori. La disposizione incriminatrice, attraverso una valorizzazione di circostante indizianti espressamente specificate, ribadisce l estensione della tutela penale a condotte che di per sé potrebbero non preludere ad una trasformazione urbanistica del territorio. Il reato di lottizzazione abusiva ha natura dolosa per la cui sussistenza è necessario che l evento sia previsto e voluto dall agente, quale conseguenza della propria condotta cosciente e volontaria, diretta a limitare e condizionare, con ostacoli di fatto o di diritto, la riserva pubblica di programmazione territoriale (cfr. Cass.pen., sez.un., 3.2.1990). La successiva approvazione del piano di recupero urbanistico non può configurare una ipotesi di sanatoria della lottizzazione in quanto trattasi di fattispecie non prevista dalle disposizioni regolanti la sanatoria edilizia contenuta nella l.n.47 (ora T.U.), e da quelle che prevedono il condono ex lege n.724/1994; del pari deve escludersi la configurabilità di una causa di giustificazione ex post atipica non contemplata dal codice penale (cfr. Cass. Pen. Sez. III, 29.08.2002 in Urbanistica ed appalti 2002, 159). Il reato di lottizzazione abusiva ha natura di reato permanente, a condotta libera e progressivo nell evento, che giunge a compimento solo con la ultimazione delle costruzioni. La permanenza cessa solo quando l intero programma lottizzatorio viene attuato, cioè all epoca di realizzazione dell ultima opera, sia essa una costruzione abusiva oppure un opera di urbanizzazione primaria o secondaria. Qualora si tratti di lottizzazione negoziale l azione non si esaurisce nella redazione di atti diretti al frazionamento della proprietà, ma permane durante tutto il tempo necessario per effettuare le singole compravendite e tutte le attività conseguenti ed indispensabili. L art.44 lett.c) secondo periodo, punisce come reato autonomo gli interventi edilizi eseguiti in assenza, in totale difformità o in variazione essenziale dal permesso in zone vincolate. Gli abusi commessi in zone sottoposte a vincolo idrogeologico rientrano nell ipotesi di cui alla lett. b) dell art.44 e non in quello della lett. c), in quanto tale vincolo, non espressamente menzionato nella norma non ha carattere ambientale (cfr. Cass. Pen., sez. III, 22.02.1993).

3.5. Opere eseguite in assenza o in totale difformità dalla d.i.a. L esecuzione di opere eseguite in assenza o in totale difformità non è idonea a concretare alcuna fattispecie di reato, atteso che l art. 44 parla sempre e solo di permesso e che le norme del testo unico prevedono che tali interventi non comportino sanzioni penali. Giova rammentare, in ordine al regime della d.i.a., che a seguito della novella apportata al T.U. n.380/01 dal D.L.gs. n.301/2002 (di coordinamento del T.U. con le previsioni della legge obiettivo n.443/01), la d.i.a. semplice e la super d.i.a. rispondono a due logiche di fondo divergenti che determinano conseguenze diverse sul piano sanzionatorio. La d.i.a. semplice è titolo abilitativo originario e prioritario per gli interventi edilizi minori. L interessato ha la facoltà di chiedere il permesso di costruire anche per tali interventi, ma in tal caso il regime giuridico di fondo rimane quello della d.i.a.. Da ciò deriva che: a) il permesso di costruire è meramente facoltativo;b) è gratuito come la d.i.a.; c) dalla violazione del permesso di costruire non conseguono sanzioni penali, come non ne conseguono dalla violazione della d.i.a. semplice. Nel caso di super d.i.a., invece, che ha ad oggetto interventi edilizi maggiori, il regime giuridico è quello del permesso di costruire, in quanto la super d.i.a. non ha un ambito di applicabilità proprio alternativo al permesso di costruire. Sicchè l interessato ha la facoltà di utilizzare la super d.i.a. in luogo del permesso di costruire ma il regime giuridico resterà quello del permesso. Ne deriva che il difetto o la violazione della super d.i.a. è sanzionata in maniera identica anche sotto il profilo penale al difetto o violazione del permesso di costruire. Nell opera di coordinamento del T.U. con la legge obiettivo vengono affrontati due questioni risolte diversamente dal T.U. e dalla legge obiettivo: a) quello dell onerosità o gratuità della d.i.a.; b) quello dell ambito della potestà legislativa regionale. Il primo viene affrontato distinguendo tra d.i.a. semplice, confermando la versione del T.U. in termini di gratuità - salvo che la Regione la configuri in termini onerosi - e super d.i.a. riconoscendole carattere oneroso. La tematica dell ambito della potestà legislativa regionale viene affrontata accogliendo la soluzione introdotta dalla l. n.166/02. Si demanda, perciò, alla Regione il potere di stabilire il confine tra d.i.a. e permesso di costruire, ampliando o riducendo l ambito della d.i.a. rispetto a quanto previsto dal legislatore statale. Nonostante tale previsione, si ribadisce che il regime penale stabilito dalla legge statale resta invariato : ciò significa che anche se le Regioni liberizzino l attività edilizia, sottoponendo a d.i.a. interventi che per legge statale ricadono in regime di permesso di costruire, permangono le sanzioni penali. Viceversa, ove le Regioni inaspriscano il regime edilizio, sottoponendo a permesso di costruire, interventi precedentemente sottoposti a d.i.a. la condotta dell intervento edilizio senza titolo o in violazione dello stesso rimane

penalmente rilevante. Va rilevato che l accurata opera di coordinamento operata dal citato D.L.gs, ha ricondotto nell ambito costituzionale un istituto che è stato strumentalizzato da alcune Regioni per fini impropri, mostrando di rispettare il nuovo art.117 Cost. e riconoscendo una competenza legislativa concorrente dello Stato e della Regione in materia di urbanistica ed edilizia. Giova, infine, rammentare che gli interventi abusivi in quanto privi di d.i.a. o completamente difformi da questa sono sanzionati con una misura pecuniaria pari al raddoppiato valore venale dell immobile (in ogni caso non meno di un milione) ed, ove si tratti di restauro o di risanamento conservativo su immobili vincolati, con il ripristino a cura e spese del responsabile, colpito anche da una sanzione pecuniaria da uno a venti milioni di lire. Ripristino e sanzione pecuniaria sono alternativamente previsti per analoghi interventi su immobili anche non vincolati ricompresi in zona A, D.M. 2.4.68 n.1444 cit. (cfr.art.37 co. 1,2,3, mentre una sanzione pecuniaria da uno a dieci milioni di lire è prevista per l ipotesi di sanatoria di cui al co.4 stesso articolo e la spontanea d.i.a. in corso d intervento implica il pagamento di una misura pecuniaria fissa di un milione, laddove l omessa d.i.a. comporta le sanzioni di cui agli artt.31,33,34,35,36 e 44). 4 LA DEMOLIZIONE ORDINATA DAL GIUDICE PENALE L ultimo comma dell art.31 del T.U. stabilisce che il giudice penale con la sentenza di condanna dispone la demolizione delle opere abusive. A tale provvedimento è stata riconosciuta natura amministrativa ed è stato previsto dalla L. n.47/85 al fine di sopperire all inerzia dell Amministrazione comunale nel reprimere gli abusi. Tuttavia, lo stesso non può essere considerato come un ordine impartito a quest ultima, posto che la sua esecuzione è demandata al P.M. e al giudice dell esecuzione nei loro rispettivi ruoli. (cfr. Cass. S.S.UU. 19.06.1996). L esecuzione dell ordine del giudice penale non può, comunque, avvenire prescindendo dalle vicende amministrative. Tuttavia è da registrare la presenza di pronunzie contrastanti, alcune delle quali hanno, ad es., ritenuto ininfluente nei confronti della sua efficacia la sospensiva disposta dal giudice amministrativo dell analogo provvedimento del Comune; altre, viceversa, hanno sostenuto il contrario. Inoltre, va segnalato che l emanazione di un provvedimento, ad es. il rilascio da parte del Comune di una concessione in sanatoria che legittimi a posteriori l intervento abusivo, impedisce la concreta esecuzione dell ordine del giudice penale, anche quando la relativa sentenza sia passata in giudicato (cfr. Corte Cost. ord. 12.03.1998 n.56). 5. L ACCERTAMENTO IN CONFORMITA L art.36 T.U., riproducendo quanto originariamente prescritto dall art.13 L. n.47/85 stabilisce che fino al termine concesso dal dirigente per demolire un opera abusiva o comunque, fino all irrogazione delle sanzioni amministrative il responsabile, pagando una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di concessione, può ottenere il rilascio del permesso in sanatoria qualora l opera abusiva è conforme agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati e non in contrasto con quelli adottati, sia al momento della realizzazione dell opera, sia al momento della presentazione della domanda.

Al fine del conseguimento del permesso in sanatoria occorre la c.d. doppia conformità dell intervento ovvero che lo stesso sia conforme alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda. Ne deriva che l accertamento in conformità è uno strumento di regolarizzazione dei soli abusi edilizi formali, destinato a porre rimedio alla mancata tempestiva acquisizione del titolo abilitativi idoneo a legittimare l intervento. Accanto all accertamento in conformità disciplinato dalla legge, la prassi applicativa degli uffici tecnici comunali ha introdotto un ulteriore ipotesi di sanatoria, che prescinde dalla doppia conformità alla disciplina edilizia ed urbanistica ed ha riguardo solo alla disciplina vigente al momento del rilascio del provvedimento in sanatoria. Si tratta, secondo la giurisprudenza, di un istituto desumibile dai principi di buon andamento, economicità e ragionevolezza dell azione amministrativa. (cfr. Cons. St., V, 13.02.1995, n.238). Ove, infatti, la disciplina urbanistica ed edilizia attuale renda possibile la realizzazione di un intervento corrispondente a quello eseguito in precedenza senza titolo, non avrebbe alcun senso ordinare la demolizione dell opera già realizzata per poi autorizzare l esecuzione di un opera identica. A suffragare la legittimità della c.d. sanatoria giurisprudenziale soccorre l istituto generale del provvedimento amministrativo in sanatoria. La verifica della conformità delle opere abusive alla disciplina in vigore al momento del rilascio del provvedimento richiesto a posteriori, costituisce condizione sufficiente per il rilascio di una sanatoria, accompagnata comunque da una sanzione pecuniaria che, in via analogica, può applicarsi nella misura fissata dall art.36 T.U. Vanno, altresì, segnalate alcune pronunce che hanno ammesso, talvolta, il responsabile dell abuso a regolarizzare anche opere parzialmente difformi dalla disciplina urbanistica vigente al tempo della loro realizzazione o della presentazione della domanda, con un provvedimento in sanatoria contenente prescrizioni di adeguamento dell edificato, mediante nuovi lavori, alla disciplina vigente al momento del suo rilascio. 5.1. La sospensione dell azione penale Il primo comma dell art.45 T.U. (riproduttivo dell art.22 co.1,3 l.n.47/85), stabilisce che l azione penale rimane obbligatoriamente sospesa fino a che non siano esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria disciplinati dall art.36 T.U. Quanto al concetto di esercizio dell azione penale si rinvia a quanto prescritto dall art. 60 c.p.p.. In questa sede, è sufficiente precisare che la proposizione dell istanza di sanatoria non determina la sospensione delle indagini preliminari che precedono l esercizio dell azione penale. La sospensione del processo scatta solo con riferimento al procedimento amministrativo attivato per il rilascio dell accertamento in conformità e non già con riferimento a quello giurisdizionale: a ciò consegue che tale sospensione è limitata allo spirare del termine di 60 giorni decorrente, ai sensi dell art.36 u.c. cit., dalla richiesta del permesso in sanatoria (che può essere inoltrata non oltre il momento dell irrogazione delle sanzioni amministrative ex art.36, co.1 cit.).

Decorso detto termine senza che la domanda sia stata accolta, la stessa si intende respinta, per cui il procedimento amministrativo è concluso e potrà riprendere quello penale. La possibilità che il privato impugni il diniego espresso o tacito innanzi al g.a. non comporta la sospensione del procedimento penale. Parimenti si è escluso che l accoglimento da parte del g.a. dell istanza di sospensione dell ingiunzione a demolire possa determinare la sospensione del procedimento penale pendente (cfr. Cass. Pen., III,, 06.02.2002). La sospensione dell azione penale non sospende i termini prescrizionali per i reati che rimangono insensibili agli effetti estintivi determinati dal rilascio della sanatoria, diversamente da quanto previsto in materia di condono edilizio dall art.38 della L. n.47/85. 6. I SOGGETTI RESPONSABILI Il reato di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie, costituisce un reato proprio, potendo essere commesso solo dai soggetti contemplati dall art.29, commi 1 e 2, T.U. (riproduttivi dei co. 1 e 2 dell art.6 della L. n.47/85: titolare della concessione, committente, costruttore e direttore dei lavori, i quali sono anche destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all abuso (ipotesi di presunzione relativa), mentre il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate (escluse le varianti in corso d opera), rinunciando nei casi più gravi (totale difformità o variazioni essenziali) al relativo incarico, sotto comminatoria di sospensione dal rispettivo albo professionale per un periodo variabile da tre mesi a due anni. Tale configurazione non impedisce, tuttavia, il concorso dell estraneo nel reato proprio, tutte le volte in cui soggetti diversi dai destinatari degli obblighi previsti dall art.29 T.U. abbiano compartecipato all attività illecita edilizia. Varie forme di arresto ed ammenda sono previste per il committente, direttore dei lavori o costruttore che non rispetti le prescrizioni tecniche del nuovo testo unico, come pure il produttore in serie di manufatti, il costruttore che ometti o ritardi denunce, il direttore dei lavori che non conservi i prescritti documenti in cantiere, il collaudatore ritardatario e chi consenta l uso di manufatti ancora non collaudati (artt.71 75 T.U.). 7. ELEMENTO PSICOLOGICO DEI REATI URBANISTICI I reati previsti dall art.44 T.U., essendo contravvenzioni, sono punibili indifferentemente sia a titolo di dolo che di colpa, ex art.42, co.4, c.p. Tanto il dolo che la colpa devono essere effettivamente riscontrabili, apparendo oramai superato l indirizzo giurisprudenziale che riteneva sufficiente la mera coscienza e volontà della condotta o una presunzione iuris et de iure di colpevolezza. 8. ULTERIORI NULLITA

L art. 46 T.U. sancisce la nullità degli atti di trasferimento della proprietà e dei diritti reali con correlative responsabilità dei notai roganti ai sensi dell art.47 - aventi ad oggetto edifici o loro parti qualora dagli stessi non risultino, per dichiarazione dell alienante, gli estremi del permesso di costruire, anche se rilasciato in sanatoria. Tale norma ha voluto porre un freno all abusivismo edilizio decretando la sostanziale incommerciabilità degli immobili costruiti senza titolo abilitativi. Un ulteriore ostacolo al fenomeno è costituito dal divieto per le aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare le loro forniture per l esecuzione di opere prive di permesso, nonché ad opere prive di titolo abilitativi iniziate dopo il 30 gennaio 1977 e per le quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985. Preme, infine, evidenziare che l art.30 T.U. sanziona con la nullità gli atti (pubblici o scritture private) tra vivi privi di certificato di destinazione urbanistica relativi ai terreni (di non meno di 5.000 m.q.) oggetto di lottizzazioni abusive.