GRUPPO A E D E S Relazione Trimestrale al
I n d i c e 1. Cariche sociali pag. 3 2. Informazioni generali pag. 4 3. Note di commento ai prospetti contabili pag. 4 4. Prospetti contabili pag. 6 5. Descrizione dei fatti più significativi del periodo ed osservazioni degli Amministratori circa l andamento gestionale 6. Eventi significativi successivi alla chiusura del trimestre ed evoluzione prevedibile della gestione pag.13 pag.15 2
1. Cariche sociali Consiglio di Amministrazione Presidente Alfio Noto (1) Vice Presidente Carlo Garavaglia (1) (3) Amministratore Delegato Luca Castelli (1) Consiglieri Massimo Cremona (3) Maurizio Dallocchio Franco Girard (2) Emilio Ettore Gnech (2) Thomas Kabisch Roberto Mazzotta Pio Giovanni Scarsi (1) (2) Massimo Segre Frank Rainer Vaessen (1) (3) (1) Membri del Comitato Esecutivo (2) Membri del Comitato per il Controllo Interno (3) Membri del Comitato per la Remunerazione e l Incentivazione Collegio Sindacale Presidente Sindaco effettivo Sindaco effettivo Sindaco supplente Sindaco supplente Sindaco supplente Angelo Fornasari Giuseppe Bonardi Giovanni Rovetta Marco Sguazzini Visconti Giuseppe Levi Oreste Bellet 3
2. Informazioni generali La presente Relazione Trimestrale è stata predisposta ai sensi dell art.82 della delibera CONSOB 14 maggio 1999, n.11971 ed in conformità con i criteri stabiliti nell allegato 3D di tale delibera. Dal momento che Aedes S.p.A. (di seguito Aedes) detiene partecipazioni di controllo, la relazione trimestrale è stata redatta su base consolidata. Come per le precedenti trimestrali, pertanto, tutte le informazioni incluse nella presente relazione sono relative ai dati consolidati del Gruppo Aedes. La relazione trimestrale è stata redatta in migliaia di Euro se non diversamente indicato. 3. Note di commento ai prospetti contabili 3.1 Principi contabili e di consolidamento Nella redazione della presente relazione non sono stati utilizzati dati di natura stimata in misura significativamente maggiore di quanto effettuato in sede di predisposizione dei conti annuali e sono stati applicati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento utilizzati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2003 e delle relazioni utilizzate come dati di confronto. Nei prospetti economici riportati nella relazione è stato evidenziato esclusivamente il risultato prima delle imposte, in quanto ci si è avvalsi della facoltà concessa dalla CONSOB di non calcolare le imposte di competenza del periodo nella predisposizione dei conti infrannuali. Nel trimestre conclusosi il sono entrate nell area di consolidamento le seguenti società: - AedilPadova S.r.l. - Golf Tolcinasco S.r.l. AedilPadova S.r.l., acquistata in data 29 aprile 2004, è attualmente proprietaria di un area di sviluppo in Padova. Golf Tolcinasco S.r.l. è stata inserita al nell area di consolidamento in quanto, non essendo attualmente prevedibili le tempistiche dell eventuale cessione della partecipazione, sono venute meno le condizioni che in precedenza ne precludevano il consolidamento. Nel corso del trimestre sono invece uscite dal perimetro di consolidamento le società Aedilia Gestioni S.r.l., ceduta in data 25 giugno 2004, e Venusia S.r.l., ceduta in data 29 giugno 2004. Le situazioni trimestrali delle società controllate utilizzate per la redazione della presente relazione trimestrale consolidata sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, eventualmente riclassificate per renderle omogenee con quella della Controllante. 4
3.2 Area di consolidamento Il bilancio consolidato al comprende il bilancio della società Capogruppo Aedes e delle seguenti società direttamente e indirettamente controllate: Società Sede sociale Percentuale di partecipazione diretta Percentuale di partecipazione indiretta Iupiter S.r.l. Milano 100% Piemongest S.p.A. Torino 100% Poliangolo S.r.l. Milano 51% Italian Property Invest. S.r.l. Milano 100% Dixia S.r.l. Milano 70% Mercuria S.r.l. Milano 100% Sagittaria S.r.l. Milano 100% Urania S.r.l. Milano 100% Mariner S.r.l. Milano 100% Real Estate Intern. S.r.l. Milano 80% Foxy S.A. Lux 100% Terre di Capalbio S.r.l. Milano 100% Solaria S.r.l. Milano 100% Immobiliare del Lago S.r.l. Napoli 100% Milano Est S.p.A. Milano 65,37% Immobiliare Panda S.r.l. Milano 100% S. Teresa 2000 S.r.l. Torino 82,9% Sergrup S.r.l. Milano 83% Sergrup Inter.ne S.r.l. Milano 78,9% Aedilia Nord Est S.r.l. Padova 40% Golf Tolcinasco S.r.l. Pieve 39,4% Emanuele AedilPadova S.r.l. Padova 98% 0,8% 5
4. Prospetti contabili Nelle tabelle seguenti vengono sintetizzati i principali dati economici, patrimoniali e finanziari del Gruppo. I dati economici si riferiscono al secondo trimestre ed al primo semestre 2004, comparati con i dati dei corrispondenti periodi del 2003. I dati patrimoniali e finanziari sono invece riferiti alla data di chiusura del secondo trimestre 2004 e sono confrontati con i dati alla chiusura del primo trimestre 2004 e al 31 dicembre 2003. 4.1 Conto economico Voce II II 30-giu-04 30-giu-03 Trimestre Trimestre (6 mesi) (6 mesi) 2004 2003 A. Valore della produzione 60.942 30.593 83.994 52.479 B. Costi della produzione (14.958) (7.900) (26.735) (13.881) C. Ammortamenti e svalutazioni (6.136) (7.089) (12.498) (13.336) D. Variazione delle rimanenze su (6.187) (2.697) (7.684) (3.949) vendite E.=A.+B.+C.+D. Risultato operativo 33.661 12.907 37.077 21.313 F. Proventi (oneri) finanziari (5.657) (18.859) (15.839) (27.175) di cui accantonamento su derivati 3.444 (8.598) 1.981 (8.853) G. Rettifiche di valore di attività (3.725) 189 (4.082) (82) finanziarie H. Proventi (oneri) straordinari 1.048 (90) (139) (137) I.= E.+F.+G.+H. Risultato ante imposte 25.327 (5.853) 17.017 (6.081) L. Risultato di competenza degli (311) 121 (794) 374 azionisti di minoranza ante imposte M.=I.-L. Descrizione Risultato di competenza del Gruppo ante imposte 25.638 (5.974) 17.811 (6.455) Il valore della produzione del secondo trimestre 2004 ammonta a 60.942 migliaia di Euro rispetto a 30.593 migliaia di Euro del secondo trimestre 2003, con un incremento di 30.349 migliaia di Euro dovuto sostanzialmente ai ricavi e proventi realizzati nell ambito delle operazioni illustrate nel seguente paragrafo 5. Il risultato operativo del secondo trimestre 2004, pari a 33.661 migliaia di Euro (12.907 migliaia di Euro del secondo trimestre 2003), evidenzia un incremento di 20.754 migliaia di Euro rispetto all anno precedente. L incremento è principalmente imputabile alle plusvalenze su vendite. Il risultato ante imposte di competenza del Gruppo del secondo trimestre 2004 evidenzia un utile di 25.638 migliaia di Euro (5.974 migliaia di Euro di perdita nel secondo trimestre 2003), dopo aver iscritto oneri finanziari netti per 5.657 migliaia di Euro (18.859 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003), oneri per rettifiche di valore di attività finanziarie e proventi straordinari netti complessivamente per 2.677 migliaia di Euro (99 migliaia di Euro di proventi nel secondo trimestre 2003). 6
Per quanto riguarda gli oneri finanziari netti, si segnala il recupero di precedenti svalutazioni effettuate per adeguare al valore di mercato gli strumenti derivati originariamente posti in essere a fronte di operazioni di copertura del rischio di tasso di interesse per 3.444 migliaia di Euro (8.598 migliaia di Euro di accantonamento nel secondo trimestre 2003). Di conseguenza, gli oneri finanziari netti, escluso l effetto su derivati, ammontano a 9.101 migliaia di Euro (10.261 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003) con un decremento di 1.160 migliaia di Euro, dovuto principalmente dal minor indebitamento finanziario netto del periodo. Il trattamento contabile degli strumenti derivati è stato effettuato in aderenza alla raccomandazione Consob 1026875/2001, che rimanda al principio contabile internazionale IAS 39. La seguente tabella riporta in dettaglio la composizione del valore della produzione, suddiviso per tipologia di ricavo o provento: II Trimestre 2004 II Trimestre 2003 30/06/2004 ( 6 mesi) 30/06/2003 ( 6 mesi) Ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori 17.099 22.017 33.732 42.229 Ricavi lordi per vendite di immobili iscritti nell'attivo 6.704 3.920 8.528 5.440 circolante ( al lordo della variazione delle rimanenze) Variazione delle rimanenze su vendite (6.187) (2.697) (7.684) (3.949) Margine netto realizzato nella vendita di immobili iscritti 517 1.223 844 1.491 nell attivo circolante Proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo 31.736 4.445 31.736 4.582 immobilizzato Altri ricavi e proventi 5.403 211 9.998 228 Valore della produzione 60.942 30.593 83.994 52.479 I dati in corsivo non sono inclusi nel totale del valore della produzione I ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori si riducono di 4.918 migliaia di Euro rispetto al secondo trimestre 2003, prevalentemente per effetto del trasferimento degli immobili del Gruppo alle joint venture realizzate nell ambito degli accordi con il Gruppo Caisse des Dépôt et Consignations (CDC). I ricavi lordi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante si riferiscono alle vendite effettuate da Piemongest S.p.A. e Dixia S.r.l. ed evidenziano un incremento di 2.784 migliaia di Euro rispetto al secondo trimestre 2003. Le cessioni di Piemongest S.p.A. si riferiscono principalmente alle operazioni realizzate nell ambito degli accordi sottoscritti con I.P.I. S.p.A. come riportato nel successivo paragrafo 5. I proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato realizzati nel secondo trimestre 2004 ammontano a 31.736 migliaia di Euro e si riferiscono sostanzialmente alle operazioni descritte nel paragrafo 5. La voce altri ricavi e proventi pari a 5.403 migliaia di Euro (211 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003) comprende principalmente i ricavi relativi a servizi immobiliari e amministrativi offerti a società non consolidate. In particolare si evidenzia che la voce comprende 2.909 migliaia di Euro relativi a rifatturazione di costi sostenuti da Sergrup S.r.l. nell ambito dell attività di general contractor con le società Rubattino 87 S.r.l. e Paleo S.r.l.. Le società entrate nell area di consolidamento dopo il 30 giugno 2003 hanno contribuito al valore della produzione per 6.374 migliaia di Euro. 7
Il dettaglio dei costi della produzione è riportato nella tabella seguente: Descrizione II Trimestre II Trimestre 2004 2003 30/06/2004 ( 6 mesi) 30/06/2003 ( 6 mesi) Acquisti e prestazioni per immobili di proprietà 5.424 2.800 10.207 4.839 Acquisti generali 42 438 92 476 Prestazioni di servizi 5.609 2.080 8.862 3.658 Godimento beni di terzi 217 52 446 111 Personale 2.430 1.082 4.460 2.133 ICI 1.000 1.231 1.959 2.281 Oneri diversi di gestione 236 217 709 383 Totale 14.958 7.900 26.735 13.881 L incremento di 7.058 migliaia di Euro dei costi della produzione del secondo trimestre 2004, rispetto al secondo trimestre 2003, è principalmente attribuibile alle prestazioni di servizi (consulenze tecniche e gestione immobiliare, legali e fiscali, commissioni bancarie). Tale aumento è correlato alla variazione dell area di consolidamento (5.525 migliaia di Euro) e a costi non ricorrenti relativi alle transazioni immobiliari effettuate nel periodo. Si segnala, inoltre, che la voce comprende 2.909 migliaia di Euro relativi a costi sostenuti da Sergrup S.r.l. e riaddebitati nell ambito dell attività di general contractor con le società Rubattino 87 S.r.l. e Paleo S.r.l.. L incremento del costo del personale è dovuto all ampliamento dell area di consolidamento, nonché al processo di rafforzamento delle strutture operative e di staff. L organico a fine del secondo trimestre 2004 è pari a 105 unità con un aumento, rispetto al 30 giugno 2003, di 52 unità, di cui 40 relative a Sergrup S.r.l. e Sergrup Intermediazioni S.r.l. società inserite nell area di consolidamento a fine 2003. Nel secondo trimestre 2004 gli ammortamenti sono pari a 5.723 migliaia di Euro (6.352 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003). Le svalutazioni, pari a 413 migliaia di Euro (737 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003), si riferiscono per 333 migliaia di Euro a svalutazione di crediti immobilizzati e all addebito economico di oneri pluriennali precedentemente capitalizzati, mentre 80 migliaia di Euro si riferiscono a svalutazione di crediti commerciali in sofferenza. Gli oneri finanziari netti ammontano complessivamente a 5.657 migliaia di Euro (18.859 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003) e derivano dalla differenza tra: Oneri finanziari: - 10.600 migliaia di Euro di interessi passivi maturati a favore di banche, istituti finanziari ed altri finanziatori (10.976 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003); Proventi finanziari: - 1.499 migliaia di Euro di interessi attivi su crediti fruttiferi e depositi bancari (716 migliaia di Euro nel secondo trimestre 2003); - 3.444 migliaia di Euro di recupero di precedenti svalutazioni effettuate per adeguare al valore di mercato gli strumenti derivati considerati non di copertura (8.598 migliaia di Euro di accantonamento nel secondo trimestre 2003 iscritto negli oneri finanziari). Gli oneri finanziari netti, escluso l effetto su derivati, si riducono, rispetto al secondo trimestre 2003, di 1.160 migliaia di Euro, passando da 10.261 migliaia di Euro a 9.101 migliaia di Euro, principalmente a causa del minor indebitamento finanziario netto del periodo. 8
Il costo medio dell indebitamento netto, calcolato su base annua e senza l onere relativo alla valutazione dei derivati, è del 3,67%, sostanzialmente allineato a quello del secondo trimestre 2003. Le rettifiche di valore di attività finanziarie, pari ad una svalutazione netta di 3.725 migliaia di Euro (189 migliaia di Euro di rivalutazioni nel secondo trimestre 2003), si riferiscono all adeguamento della valutazione secondo il metodo del patrimonio netto delle seguenti società collegate operanti prevalentemente nel settore development: Società Quota di partecipazione - Induxia S.r.l. 40% - Trixia S.r.l. 49% - Prizia S.r.l. 49% - Aedificandi S.r.l. 50% - Rubattino 87 S.r.l. (*) 23,18% - Adriano 81 S.r.l. 50% - Aedilia Valorizzazione Immobili Commerciali S.r.l. 50% (*) Partecipazione detenuta tramite la società Milano Est S.p.A. di cui Aedes detiene il 65,37% Il saldo netto dei proventi e oneri straordinari del periodo è positivo per 1.048 migliaia di Euro (90 migliaia di Euro negativo nel secondo trimestre 2003). L importo si riferisce prevalentemente a minori oneri fiscali rispetto agli stanziamenti previsti nei bilanci d esercizio chiusi al 31 dicembre 2003 delle singole società. 9
4.2 Stato patrimoniale Voce Descrizione 30.06.04 31.03.04 31.12.03 A. Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti B. Immobilizzazioni nette 1.061.340 1.021.822 1.002.351 C. Capitale circolante netto 334.920 281.558 244.183 C1. Crediti non correnti 0 53.300 53.300 D=A+B+C+C1 Capitale investito 1.396.260 1.356.680 1.299.834 E.1 Patrimonio netto di competenza del gruppo E.2 Patrimonio netto di competenza degli azionisti di minoranza 337.868 312.230 320.057 28.178 20.186 20.669 E=E1+E2 Totale patrimonio netto 366.046 332.416 340.726 F. Fondo trattamento di fine rapporto e fondi per rischi ed oneri 46.047 25.276 25.323 G. Indebitamento finanziario quote a medio 803.090 741.516 725.771 lungo termine H. Indebitamento finanziario quote a breve 258.727 377.658 342.953 termine I. Disponibilità liquide (77.651) (120.186) (134.939) L.= G+H+I Totale indebitamento finanziario netto 984.167 998.988 933.785 M.=E+F+L Totale fonti di finanziamento 1.396.260 1.356.680 1.299.834 Le immobilizzazioni nette evidenziano un incremento, rispetto al 31 marzo 2004, di 39.518 migliaia di Euro dovuto principalmente agli effetti derivanti dalla joint venture con il Gruppo Franza descritta nel successivo paragrafo 5. Il capitale circolante netto risulta superiore, rispetto al 31 marzo 2004, di 53.362 migliaia di Euro, sostanzialmente per effetto del trasferimento di 53.300 migliaia di Euro da Crediti non correnti a crediti a breve termine. Tale variazione è stata effettuata, in quanto tali crediti hanno al 30 giugno 2004 una scadenza non superiore a 12 mesi. Il capitale circolante netto è così composto: - per 242.761 migliaia di Euro dalle rimanenze relative agli immobili trading; - per 176.069 migliaia di Euro da crediti e altre attività a breve; - per 83.910 migliaia di Euro da passività a breve non finanziarie. 10
I movimenti del patrimonio netto nel trimestre possono essere così riassunti: Gruppo Terzi Totale Saldo al 31 marzo 2004 312.230 20.186 332.416 Risultato del periodo ante imposte 25.638 (311) 25.327 Variazione Patrimonio di competenza di azionisti di minoranza. 8.303 8.303 Saldo al 337.868 28.178 366.046 La variazione del patrimonio netto di Gruppo è imputabile al risultato del periodo. La variazione del patrimonio netto di competenza di azionisti di minoranza è dovuta principalmente in aumento per l ingresso nell area di consolidamento di Golf Tolcinasco S.r.l. per 14.328 migliaia di Euro e in riduzione per l acquisizione del residuo 20% di Iupiter S.r.l. per 5.683 migliaia di Euro. Il fondo trattamento di fine rapporto alla fine del secondo trimestre 2004 è pari a 1.146 migliaia di Euro. La voce fondo rischi e oneri, pari a 44.901 migliaia di euro, è così composta: - 8.107 migliaia di Euro da fondo per imposte differite; - 6.238 migliaia di Euro dal fondo adeguamento strumenti derivati a seguito della valutazione al valore di mercato degli strumenti derivati originariamente posti in essere a fronte di operazioni di copertura del rischio di tasso; - 22.703 migliaia di Euro dal fondo rischi costituito per sospendere le plusvalenze relative alla vendita degli immobili realizzate con società partecipate dal Gruppo; - 1.284 migliaia di Euro dal fondo rischi costituito per effetto della valutazione secondo il metodo del patrimonio netto al. Tale fondo è stato appostato in fase di consolidamento in accordo con il Principio Contabile n. 21 dei Dottori e Ragionieri Commercialisti, dopo aver annullato l intero valore delle partecipazioni nelle società collegate Aedilia Valorizzazione Immobili Commerciali S.r.l., C.C.P. Dante S.ar.l. ed Aedificandi S.r.l.; - 2.160 migliaia di Euro dal fondo di consolidamento per rischi e oneri futuri iscritto per rilevare la differenza negativa tra il valore di carico e la corrispondente quota di patrimonio netto relativa sostanzialmente alle partecipazioni Golf Tolcinasco S.r.l. e Real Estate International S.r.l.. Il fondo è stato prudenzialmente costituito per fronteggiare le perdite che si prevede di sostenere negli esercizi futuri, nel caso in cui non si verificassero tali perdite, sarà riaccreditato a conto economico; - 4.409 migliaia di Euro da oneri futuri relativi alla fiscalità latente derivante da impegni contrattuali connessi alla joint venture con il Gruppo Franza (3.635 migliaia di Euro), descritta al successivo paragrafo 5, e alla gestione del patrimonio immobiliare per probabili risarcimenti di danni dovuti a conduttori o a terze parti (774 migliaia di Euro). 11
Le variazioni dell indebitamento finanziario netto nel trimestre possono essere così riassunte: Posizione finanziaria netta al 31 marzo 2004 (998.988) (Debiti)/Disponibilità liquide Variazione del capitale circolante netto (53.362) Autofinanziamento gestionale (Risultato ante imposte, 31.774 ammortamenti e svalutazioni) Variazioni delle immobilizzazioni e dei crediti non correnti 7.646 Variazione fondi non monetari (sospensione plusvalenze 25.320 realizzate e altri fondi) Variazione fondi adeguamento strumenti derivati 3.444 Posizione finanziaria netta al (984.167) (Debiti)/Disponibilità liquide La composizione della posizione finanziaria netta al, confrontata con i periodi precedenti, è la seguente: 30.06.04 31.03.04 31.12.03 Debiti verso banche con scadenza entro 12 mesi (243.285) (350.303) (314.076) Debiti verso altri finanziatori con scadenza entro 12 mesi (15.443) (27.355) (28.877) Debiti verso banche con scadenza oltre 12 mesi (498.360) (439.249) (425.486) Debiti verso altri finanziatori con scadenza oltre 12 mesi (304.730) (302.267) (300.285) Disponibilità liquide 77.651 120.186 134.939 Posizione finanziaria netta alla data di riferimento - (984.167) (998.988) (933.785) (Debiti) /Disponibilità liquide Nel secondo trimestre 2004 l indebitamento netto del Gruppo si è ridotto di 14.821 migliaia di Euro, passando da 998.988 migliaia di Euro a 984.167 migliaia di Euro. L incidenza dell indebitamento finanziario netto sul capitale investito risulta pari al 70,5% al 30 giugno 2004 (considerando gli immobili a valore di libro) contro il 73,6% nel trimestre precedente. In linea con le strategie finanziarie del Gruppo di strutturazione e riorganizzazione dell indebitamento nei confronti del sistema bancario, nel corso del secondo trimestre si è proceduto all allungamento della durata e al rifinanziamento del debito bancario attraverso operazioni di finanziamento a medio lungo termine. Tra le più significative iniziative si segnalano: - la sottoscrizione da parte di Aedilia Nord Est S.r.l. di un contratto di finanziamento ipotecario complessivamente pari a 64.000 migliaia di Euro, di cui 53.000 migliaia di Euro destinati al rimborso di debiti a breve e al pagamento parziale del prezzo del portafoglio immobiliare acquisito nel 2003 dal Gruppo Aedes, e 11.000 migliaia di Euro al finanziamento di future spese su lavori di ristrutturazione di alcuni immobili in portafoglio; - la concessione a Real Estate International S.r.l. di due finanziamenti ipotecari a lungo termine da parte delle banche Eurohypo e Calyon (complessivamente pari a 54.975 migliaia di Euro); 12
- il rinnovo, nonché incremento da 71.000 migliaia di Euro a 75.000 migliaia di Euro, del finanziamento in pool mediante una linea di credito non garantita a medio termine con scadenza fine dicembre 2005. Banca Nazionale del Lavoro ha operato in veste di arranger e banca agente dell operazione, ponendosi a capo di un pool a cui partecipano Unicredit Banca d Impresa, Banca Intermobiliare e Banca Popolare Commercio e Industria. Le disponibilità liquide sono impiegate principalmente in depositi vincolati a breve detenuti a fronte di finanziamenti concessi da istituti finanziari. La riduzione rispetto al trimestre precedente è imputabile al rimborso di debiti a breve termine e alla regolazione di operazioni di acquisizione immobiliare come riportato nel paragrafo 5. 5) Descrizione dei fatti più significativi del periodo ed osservazioni degli Amministratori circa l andamento gestionale Nel mese di aprile Adriano 81 S.r.l. (società posseduta pariteticamente da Aedes e Gefim S.p.A.) ha perfezionato l acquisto da Rubattino 87 S.r.l. della seconda porzione dell area milanese di via Adriano per un valore di 53 milioni di Euro. Sempre nello stesso mese, Aedes ha rilevato tramite AedilPadova S.r.l. (di cui detiene il 98%) un area con interessanti prospettive di sviluppo in Padova. Il prezzo di acquisto del terreno, inclusi gli oneri di urbanizzazione, è stato di 15 milioni di Euro, di cui 7,5 milioni di Euro fronteggiati tramite mutuo ipotecario. E stata inoltre ottenuta un ulteriore linea di credito di 7,5 milioni di Euro che verrà utilizzata per finanziare i costi di sviluppo. In esecuzione degli accordi sottoscritti nel mese di aprile tra Aedes e IPI S.p.A. (IPI), il Gruppo Aedes ha acquisito il restante 20% di Iupiter S.r.l. (Iupiter) e due immobili cielo/terra ubicati a Milano, nonché ceduto alcune unità immobiliari della controllata Piemongest S.p.A.(Piemongest). In particolare: - Aedes ha acquisito la quota di Iupiter al prezzo di 8,5 milioni di Euro, oltre a crediti per finanziamenti soci vantati da IPI verso Iupiter per 4,3 milioni di Euro; - Piemongest ha rilevato due immobili cielo/terra siti in Milano (Via Roncaglia 12/14 e via Dell Orso 20) per complessivi 34 milioni di Euro, corrisposti in parte al rogito ed in parte con dilazioni di pagamento; - Piemongest ha ceduto alcune unità immobiliari situate in Milano e Torino ad un prezzo complessivo di 2 milioni di Euro. L accordo prevedeva la cessione a IPI di due ulteriori unità immobiliari per un valore di circa 2 milioni di Euro. Su tali immobili è stato esercitato alle medesime condizioni il diritto di prelazione dagli attuali conduttori. Nel mese di giugno è stata venduta la prima unità al prezzo di 1 milione di Euro, mentre per la seconda cessione si procederà nei prossimi mesi. 13
Nel mese di giugno Aedes ha realizzato le seguenti operazioni: - vendita di due immobili siti in Milano (Via Sant Orsola 8 e Via Privata Maria Teresa 11) ad Aedificandi S.r.l., società detenuta al 50% da Aedes ed al 50% da Galotti S.p.A.. Il prezzo di cessione è stato di 42 milioni di Euro, di cui 10 milioni di Euro verranno corrisposti entro fine anno. Tale transazione ha consentito il deconsolidamento di debiti ipotecari per 17,5 milioni di Euro e la realizzazione di una plusvalenza per il Gruppo Aedes di 18,1 milioni di Euro; - perfezionamento della cessione del 100% di Aedilia Gestioni S.r.l. ad un operatore del settore immobiliare, che ha consentito la realizzazione di una plusvalenza per vendita di immobili di 6,6 milioni di Euro. Aedes, oltre alla vendita della partecipazione per 10,4 milioni di Euro, ha ricevuto il rimborso di un finanziamento soci per 8,9 milioni di Euro e deconsolidato un mutuo ipotecario per 5,9 milioni di Euro. Nell ambito della medesima operazione, è stato acquisito il restante 50% della società Arrivederci S.r.l. e, in un ottica di valorizzazione e crescita del proprio patrimonio immobiliare, un immobile a Genova (Villa Pallavicino) e sedici posti auto. Il prezzo complessivo è stato di 3,7 milioni di Euro; - cessione del 100% di Venusia S.r.l., proprietaria di un immobile in provincia di Cuneo, alla Borgo Immobiliare S.r.l., società precedentemente controllata del Gruppo Aedes e ceduta a terzi nel corso del 2002. L operazione ha consentito ad Aedes l incasso di un credito vantato nei confronti di Venusia S.r.l. pari a 8,7 milioni di Euro e la realizzazione di una plusvalenza di 2,5 milioni di Euro; - finalizzazione di una joint venture strategica con la società IMFRA S.r.l., veicolo immobiliare del Gruppo Franza, con l obiettivo di sviluppare e valorizzare i rispettivi portafogli immobiliari in Sicilia. Il Gruppo Franza conta oltre 800 dipendenti e vanta, oltre all attività immobiliare, significativi interessi nei settori armatoriale, alberghiero (Framon Hotels), turistico, fruizione di beni culturali e ambientali. Grazie al patrimonio immobiliare detenuto, al prestigioso posizionamento nel settore immobiliare, sia a livello regionale sia nazionale, e al forte radicamento nel territorio, il Gruppo Franza è stato identificato come il partner ideale per intraprendere una politica di sviluppo in Sicilia. Tale joint venture, si innesta, peraltro, in una politica di crescita tramite joint venture locali già perseguita dal Gruppo Aedes. Alla società veicolo della joint venture, Neptunia S.p.A., è stato apportato un portafoglio immobiliare di circa 100 milioni di Euro rispettivamente da Aedes per 32 milioni di Euro e dal Gruppo Franza per 68 milioni di Euro. Questa operazione ha permesso al Gruppo Aedes di deconsolidare debiti ipotecari per 16 milioni di Euro e realizzare una plusvalenza di 5,3 milioni di Euro, a fronte di un esborso di 8 milioni di Euro al fine di detenere quote paritetiche nella joint venture. Nel corso del trimestre il Gruppo Aedes ha, inoltre, ceduto immobili appartenenti al patrimonio iscritto nell attivo circolante per un totale 3,7 milioni di Euro, realizzando un margine lordo di 0,5 milioni di Euro. 14
6) Eventi significativi successivi alla chiusura del trimestre ed evoluzione prevedibile della gestione Nel mese di luglio il Gruppo Aedes ha definito i seguenti progetti, i cui effetti si manifesteranno nella seconda parte dell esercizio: - è stato sottoscritto con un importante operatore immobiliare un accordo che prevede: - la cessione della partecipazione totalitaria detenuta da Sergrup S.r.l. nella Santa Teresa 2000 S.r.l.. A tal fine Sergrup S.r.l. ha acquistato il 5% residuo delle quote di Santa Teresa 2000 S.r.l.. Il perfezionamento dell operazione permetterà il deconsolidamento di debiti per circa 8,6 milioni di Euro e la rilevazione di una plusvalenza di 0,3 milioni di Euro; - la vendita di un immobile cielo/terra sito in Roma (via Spalla n. 53) al prezzo di 20,7 milioni di Euro con la realizzazione di una plusvalenza di 1,9 milioni di Euro e il deconsolidamento di debiti per circa 20 milioni di Euro; - l acquisto del complesso immobiliare residenziale denominato Porto San Rocco sito a Muggia (Trieste). Di tale complesso, rientrante nel patrimonio trading di Aedes, si procederà alla cessione per singola unità immobiliare. Il prezzo di acquisto è stato definito in 29 milioni di Euro, di cui circa 17 milioni di Euro saranno corrisposti tramite l accollo di finanziamenti a lungo termine in essere; - è stata costituita una joint venture con il Gruppo Fininvest (25%) ed il Gruppo Statuto (26%) per la realizzazione e lo sviluppo di un complesso edilizio nel Comune di Rozzano (Milano), composto da una multisala cinematografica (12 sale per 2.500 posti circa), gestita da Medusa Multicinema S.r.l. (Gruppo Fininvest), e da immobili commerciali da destinare ad attività ludico-ricreative. L investimento complessivo della joint venture sarà di circa 40 milioni di Euro, di cui circa 7,4 milioni di Euro a carico di Aedes; - in data 2 agosto 2004 si è conclusa la fusione per incorporazione in Aedes delle società Solaria S.r.l. e Immobiliare Panda S.r.l.. Per quanto riguarda l evoluzione prevedibile della gestione, si segnala che il Consiglio di Amministrazione di Aedes, nella riunione del 23 giugno 2004 ha approvato le linee guida del nuovo piano strategico e nella seduta odierna, a seguito di ulteriori approfondimenti e analisi, è stata presentata una versione di maggior dettaglio. Tale piano è nato come risposta alle mutate condizioni del mercato immobiliare in termini di domanda, di potenzialità di crescita ed, in Italia, del cambiamento della normativa fiscale relativamente ai fondi immobiliari e prevede la trasformazione del modello di business di Aedes da property company a management company. L assetto a tendere di Aedes si configura pertanto come una management company attiva: - nella gestione dei fondi immobiliari; - nello sviluppo dei servizi immobiliari; - nella realizzazione di iniziative immobiliari di sviluppo e di trading; - nella gestione dei non performing loans. Il graduale passaggio al modello di business di management company permetterà ad Aedes di migliorare notevolmente il ROE (Return On Equity), riducendo il livello di indebitamento e il profilo di rischio. 15
In aderenza a tale piano, il 27 luglio 2004 è stata sottoscritta con la Banca Popolare di Milano una lettera d intenti per l acquisizione da parte di Aedes di una partecipazione iniziale del 5% della Bipiemme Real Estate SGR S.p.A. con la possibilità di acquisire successivamente la quota di maggioranza della stessa. Bipiemme Real Estate SGR S.p.A. è una società, già operativa da alcuni anni, specializzata nella istituzione promozione e gestione di fondi comuni di investimento immobiliari di tipo chiuso. L operazione la cui realizzazione sarà ovviamente subordinata alle prescritte autorizzazioni dell Organo di Vigilanza - verrà formalizzata in un accordo definitivo che le parti si sono impegnate a concludere entro il prossimo mese di settembre. Bipiemme Real Estate SGR S.p.A. dota Aedes dello strumento necessario alla creazione di fondi immobiliari, che consentiranno al Gruppo la realizzazione di nuove partnership con investitori in attività analoghe a quelle già intraprese nel corso del 2003 tramite le joint ventures con il Gruppo Caisse des Depòt et Consignations Milano, 4 agosto 2004 Il Consiglio di Amministrazione 16