Registro Generale n. 4028 Registro Particolare n. 3001 Registro Generale n. 5760 Registro Particolare n. 4276 Es. 94/2012 + 145/2012 All Illustrissimo Signor Giudice Dottor G. Picciau G.E. nelle cause di Esecuzione Immibiliare Promosse da: VINCESERVICE S.r.l. di Martinengo (BG) MILANESI NUNZIO S.r.l. di Arzago D Adda (BG) Contro ALAN SUINICOLA SOCIETA AGRIGOLA S.S. Di CERIBELLI Gianpietro & C. di Granozzo con Monticello (NO) Nelle cause di esecuzione immobiliare promosse da VINCESERVICE S.r.l. con sede a Martinengo (BG) Codice Fiscale 02253890160 e MILANESI NUNZIO S.r.l. con sede a Arzago d Adda (BG) Codice Fiscale 01255320168 assistiti rispettivamente da Studio Legale Avvocato Patrizia BERRETTA via Sabotino 2 Bergamo e Studio Legale Avvocati Italo FANTON Flavia GELMI via Beato Angelico 12 Treviglio (BG). Contro ALAN SOCIETA AGRICOLA S.S. di CERIBELLI Giampietro & C. di Granozzo con Monticello (NO) Località Lobbietta Cascina Paolina Codice Fiscale 01993490034. Il Giudice dell Esecuzione in data 10 agosto 2012 conferiva incarico al sottoscritto Geom. Peveri Marco con sede a Podenzano, Località Case America 25. Codice Fiscale PVR MRC 55E04 G535V. Dopo aver prestato giuramento presso il Tribunale di Piacenza, Ufficio Esecuzioni Immobiliari di cui al verbale n. 90/2012 + 145/2012 in data 06/05/2013, veniva affidato il seguente quesito : - Esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipocatastale o la redazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od idoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - Ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. L identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà superficie, usufrutto); indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti Mortis causa non trascritti.
2. Sommaria descrizione del bene, compresa dello stato di conservazione; 3. La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato, o altro verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.) con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando la data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso pagato e non pagato. 4. L attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carica dell acquirente(ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare: Domande giudiziali (precisando se la causa è in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti di edificabilità, vincoli per ragioni storico ambientali o diritti di prelazione; Regime patrimoniale della famiglia ed esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione. Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,servitù uso abitazione); 5. L esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; 7. La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero compiuta dall esecutato; 8. L indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato:
9. Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulle possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata dalla quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì della maggiore difficoltà di vendita per la quote indivise), ovvero la necessità di alienare l intero bene; 10. L indicazione di eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 11. Il nominativo e recapito dell Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio; 12. L allegazione o redazione di piante planimetrie per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree ( delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 13. La predisposizione di ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. Esaminati Atti Giudiziari di Pignoramento recanti numero di repertorio 534 del 20/02/2012 : soggetto a favore : VINCESERVICE S.r.l. contro ALAN SUINICOLA SOCIETA AGRIGOLA S.S. Di CERIBELLI Gianpietro & C. e numero di repertorio 1156 del 12/04/2012 : soggetto a favore MILANESI NUNZIO S.r.l. contro ALAN SUINICOLA SOCIETA AGRIGOLA S.S. Di CERIBELLI Gianpietro & C. dei quali si allega copia di ispezione ipotecaria effettuata presso la conservatoria di Piacenza. Esaminata la rispondenza catastale dei beni intestati alla : ALAN SUINICOLA SOCIETA AGRICOLA S.S. di Ceribelli Gianpietro & C. con gli atti di pignoramento. ELENCO SINTETICO DELLE FORMALITA IN ORDINE CRONOLOGICO : 1) Trascrizione a favore del 07/06/2007 Registro particolare 5950 Registro Generale 9625 COMPRAVENDITA Immobili siti in Travo Pubblico Ufficiale : SALERNO GABRIELE Soggetti : Venditore : FUMI Enrica; Codice Fiscale FMU NRC 69R42 G535K quota 1/1 Acquirente : Società Agricola Alan Suinicola S.S. di Ceribelli Gianpietro & C. Codice Fiscale 01993490034 quota 1/1 Elenco dei beni : Comune di Travo L 348 Catasto Terreni : Foglio 39 Particelle : 234, 430, 474, 475, 476, 477, 484, 486, 488, 489. Foglio 40 Particelle : 234, 157, 158, 161, 229, 236. Foglio 41 Particelle : 50, 51, 52, 54, 55, 57, 58, 59, 60, 62, 64, 97, 99, 141, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 210, 211, 212, 213, 223, 224, 225, 230, 240, 241, 242, 243 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 290, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 306, 317, 320, 321, 322.
Foglio 42 Particelle : 20, 92, 123, 124, 125, 126. Provenienza : Dal 18/10/2002 proprietario per 1/1 Fumi Enrica con verbale di separazione consensuale con attribuzione di beni. Dal 13/04/1990 proprietario per 1/1 Cotza Alfredo. 2) Trascrizione contro del 07/06/2007 Registro Particolare 5951 Registro Generale 9626 COSTITUZIONE DI VINCOLO DI INDIVISIBILITA per i lotti sopraindicati. Pubblico Ufficiale : SALERNO GABRIELE Repertorio 50817/11173 del 23/05/2007 Soggetti : a favore - REGIONE EMILIA ROMAGNA Contro - Società Agricola Alan Suinicola S.S. di Ceribelli Gianpietro & C Nota:.che i terreni del presente Atto hanno l estensione necessaria per essere qualificati quali compendio unico, e che la Regione Piemonte non ha diversamente disposto; di voler costituire, come espressamente costituisce a tutti gli effetti, di legge la piena proprietà dei terreni oggetto del presente atto, e delle relative pertinenze, in un compendio unico indivisibile per 10 anni Scadenza naturale del vincolo di indivisibilità 23/05/2017. 3) Trascrizione a favore e contro del 23/09/2008 Registro particolare 10127 Registro generale 15521 MUTMENTO DI DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE Pubblico Ufficiale : SALERNO GABRIELE Repertorio 52435712281 DEL 17/09/2008 4) Iscrizione contro del 08/01/2009 Registro particolare 21 Registro Generale 405 IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Pubblico ufficiale : PAVONI FABRIZIO Repertorio 42729/11211 del 18/12/2008 5) Iscrizione a favore del 21/07/2009 - Registro particolare 7367 Registro Generale 11374 COMPRAVENDITA Immobili siti in Travo - Pubblico Ufficiale : BOSCARELLI VITTORIO Soggetti : Venditore : COTZA Alfredo Codice Fiscale CTZ LRD 48L26 A180M quota 1/1 Acquirente : Società Agricola Alan Suinicola S.S. di Ceribelli Gianpietro & C. Codice Fiscale 01993490034 quota 1/1 Elenco dei beni : Comune di Travo L 348 Catasto Terreni : Foglio 39 Particelle : 240, 243, 347, 348, 349. Foglio 40 Particelle : 155, 156, 159, 160, 228, 230, 235, 232, 237. Foglio 41 Particelle : 8, 53, 61, 102, 103, 104, 105, 110, 111, 112, 139, 281, 361. Provenienza : Dal 07/06/2008 proprietario per 1/1 COTZA Alfredo in regime di separazione dei beni, COMPRAVENDITA. Repertorio 13893 rogante Covati Giovanna. Dal 09/08/2002 proprietari fino al 07/06/2008 : PABILLA Franco per 1/18; PABILLA Ida per 1/18; PABILLA; PABILLA Bruno per 1/18. (Passaggio proprietà causa morte)
Dal 30/04/1997 proprietario fino al 07/06/2008 : ODDI Massimo per 1/6 (Passaggio di proprietà causa morte) Dal 13/04/1989 proprietario fino al 07/06/2008 : COZZI Renato per 1/6 COMPRAVENDITA, Repertorio 29931 rogante Giancani Luigi Fino al 13/04/1989 proprietari BELLOTTI Arturo per 1/6; BELLOTTI Maria per 1/6; BELLOTTI Pierina per 1/6; BELLOTTI Rosa per 1/6; BELLOTTI Elena per 1/6; BELLOTTI Clorinda per 1/6. 6) Iscrizione contro del 24/01/2011 Registro Particolare 192 Registro Generale 1163 IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Pubblico ufficiale : LUOSI ELIO Repertorio 85255/42859 del 18/01/2011 7) Iscrizione contro del 10/12/2011 Registro Particolare 3187 Registro Generale 18032 IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Pubblico ufficiale : LUOSI ELIO Repertorio 88886/45491 del 28/12/2011 8) Trascrizione contro del 11/04/2012 Registro Particolare 3001 Registro Generale 4028 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Pubblico ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI PIACENZA Repertorio 534 del 20/02/2012. Immobili siti in Travo 9) Trascrizione contro del 25/05/2012 Registro Particolare 4276 Registro Generale 5760 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Pubblico ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI PIACENZA Repertorio 1156 del 12/04/2012. Immobili siti in Travo
DESCRIZIONE DEL BENE I beni oggetto di esecuzione immobiliare da parte del Tribunale di Piacenza, sono composti da un numero cospicuo di lotti di terreno di varia natura e conformazione, situati all estremità sud - ovest del territorio del Comune di Travo in contesto collinare. I terreni posti in prossimità della Pietra Parcellara, (zona peraltro estremamente interessante sotto il punto di vista paesaggistico essendo situata in quota) fanno parte del comprensorio della Val Trebbia. La destinazione agricola degli appezzamenti varia tra seminativo, bosco misto, prato, pascolo, e vite in piccola quantità, quasi tutti i lotti sono in pendenza compresi i boschi. La maggior parte della aree sono raggiungibili dalla strada provinciale e in prossimità degli agglomerati urbano agricoli quali : PIETRA, AGLIANO, TERMINE GROSSO e la nota PERDUCA, la cui pietra è visibile dai poderi situati in zona TERMINE GROSSO. Da un sopralluogo che ho effettuato in loco, ho potuto constatare che in base alla posizione geografica e la dislocazione rispetto al territorio Comunale, l intera proprietà si può suddividere ed accorpare in 7 macro aree che permettono di poter gestire la potenziale vendita, in modo più razionale e il meno frazionato possibile. Unendo i fogli delle mappe che raggruppano i vari lotti si può verificare oltre alla loro dislocazione rispetto al territorio anche la vicinanza tra essi. Il criterio adottato per stimare i terreni in oggetto parte da una valutazione che va oltre la stima venale fine a se stessa, ma coinvolge anche l aspetto morfologico e climatico di questa parte del territorio. Per esempio le aree boschive, che assumono oggi una valenza particolare, per la produzione di legname, rivalutato sempre di più come combustibile alternativo (sempre nel rispetto e la regolamentazione legata al ciclo della rotazione per l abbattimento degli alberi o arbusti), di fatto non subiscono deprezzamento rispetto al loro valore. L unico deprezzamento adottabile vale per quella aree destinate a cultura seminativa, se non altro per la ridotta praticità di lavorazione rispetto ad area con stesse caratteristiche ma pianeggianti.
RILIEVO FOTOGRAFICO
COMUNE DI TRAVO FOGLI DI MAPPA CATASTALI CON INDIVIDUATE LE PARTICELLE DI PROPRIETA E QUALITA DEL TERRENO
COMUNE DI TRAVO QUADRO DI INSIEME FOGLI CATASTALI 39 40 41 42 INDIVIDUAZIONE PARTICELLE DI PROPRITA
COMUNE DI TRAVO QUADRO DI INSIEME FOGLI CATASTALI 39 40 41 42 INDIVIDUAZIONE E ACCORPAMENTO POSSIBILE IN MACRO AREE VENDIBILI
STIMA ANALITICA DEL BENE SECONDO LA SUDDIVISIONE DELLA INTERA PROPRIETA E MEDIANTE L ACCORPAMENTO DEI SINGOLI LOTTI IN MACRO AREE O DELL INTERA PROPRIETA
STATO DI POSSESSO DEL BENE Il bene in oggetto risulta ad oggi (secondo dati certificati catastali) : Denominazione : ALAN SUINICOLA SOCIETA AGRICOLA S.S. DI CERIBELLI GIAN PIETRO & C. Forma Giuridica : SOCIETA SEMPLICE Società di Persone Attività : CULTURE AGRICOLE NON PERMANENTI Indirizzo : CASCINA PAOLINA SNC Città : GRANOZZO CON MONTICELLO (NO) Frazione : LOCALITA LOBBIETTA Cap. : 28060 Regine : PIEMONTE NOTE : LA SOCIETA RISULTA IN LIQUIDAZIONE IN BASE AD UN MIO SOPRALUOGO NELLA SEDE DELLA SOCIETA DI GRANOZZO DI MONTICELLO, IL PROPRIETARIO NELLA PERSONA DI CERIBELLI GIAN PIETRO NON RISULTA PIU PRESENTE DA TEMPO IN DITTA, COME MI HA COMUNICATO IL CUSTODE INDIANO, IL QUALE MI HA ANCHE FORNITO L INDIRIZZO DEL SUDDETTO : ROMANO DI LOMBARDIA - CASCINA MARINA Risulta inoltre l esistenza di una scrittura privata redatta il 15/07/2013 (di cui si allega copia) su trattativa di compravendita di lotto di terreno agricolo in Comune di Travo, facente parte dell istanza di pignoramento. STATO DI POSSESSO DEL BENE Trattandosi di Azienda agricola indipendente non vi sono oneri condominiali. PIGNORAMENTO IN QUOTA Il bene pignorato risulta possedere la possibilità di essere suddiviso mediante accorpamento di singoli lotti confinanti tra loro e organizzato in base alla distanza, in macro aree, con caratteristiche colturali diverse. Sono state identificate 7 aree, aventi dimensioni diverse, in base alla collocazione sul territorio. OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA Per poter effettuare la vendita in aree distinte, ma scorporate rispetto all intero bene, occorre svincolare l atto di costituzione di vincolo di indivisibilità redatto con atto notarile pubblico dal Notaio Dott. Salerno Gabriele in data 23/05/2007, su precisa richiesta dalla Ditta proprietaria.
CONCLUSIONI VALORE STIMATO SULL INTERO BENE. 392.391,16 VALORE STIMATO RISPETTO A POSSIBILI MACRO AREE INDIVIDUATE AREA 1. 3.730,00 AREA 2. 129.911,95 AREA 3. 14.670,00 AREA 4. 165.577,20 AREA 5. 39.562,00 AREA 6. 39.454,00 AREA 7. 2.486,00 Il CTU, in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 24.08.1013, è stata trasmessa a mano, prima la deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza. - Vinceservice s.r.l. c/o Studio Legale Avv. M. Corradi e C Fantini - Milanesi Nunzio s.rl. c/o Studio Legale Avv. Italo Fantini e Flavia Gelmi - Banca di Credito Cooperativo di Caraggio c/o Studio Legale Avv. Sara Artivi - Cassa di Risparmio di Treviglio c/o Studio Legale Avv. Spezia Chiusa la presente relazione in Podenzano addì 24 Agosto 2013 Il CTU Geometra Peveri Marco