I costi dell'abitare

I costi dell'abitare ll pagamento delle spese fisse per l'abitazione continua a colpire i consumi delle famiglie, costrette ad utilizzare quote crescenti del proprio reddito per coprire i consumi. Secondo i dati Istat, i costi per la casa (affitti, mutuo, utenze) sono passati dal 31,1% del 1994 al 44,4% della spesa non alimentare nel 2014. Di conseguenza il reddito disponibile, al netto dei consumi obbligati, risulta ai minimi storici, con forte contrazione di consumi finali. Le imposte gravanti sugli immobili Le imposte gravanti a vario titolo sugli immobili in Italia hanno subito negli ultimi anni un incremento dovuto principalmente ad alcuni fattori: l introduzione anticipata dell IMU a partire dal 2012 in sostituzione dell ICI e di una parte dell IRPEF prelevata sugli immobili; la sostituzione della TARSU (ultimo anno di applicazione 2012) con la TARES (2013) divenuta successivamente TARI (2014), con un ricarico finale complessivo sui soggetti passivi pari a circa 2 miliardi annui; l introduzione della TASI (2014), per un gettito complessivo di 4,6 miliardi, destinato a sostituirsi alla mancata riscossione dell IMU sulle abitazioni principali (sostanzialmente abolita dal 2013). IMU: l'imposta Municipale propria è nata con il decreto Salva Italia in sostituzione del'ici. Sono tenuti al pagamento i proprietari di immobili adibiti a abitazione principale rientranti nelle categorie catastali A1, A8, A9 (abitazione di tipo signorile, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Sono esclusi i proprietari di immobili adibiti ad abitazione principale classificati nelle categorie catastali: A/2, A3, A/4, A/5, A/6, A/7 (abitazioni di tipo civile, economico, popolare, ultrapopolare, abitazioni in villini). Tasi: la tassa destinata a finanziare i servizi indivisibili comunali, è dovuta da proprietari di immobili e dagli inquilini di immobili concessi in locazione. A differenza dell'imu, la Tasi è dovuta sull'abitazione principale a prescindere dalla classificazione catastale. A stabilire la quota di Tasi a carico dei conduttori è il Comune che può variare la percentuale tra il 10 e il 30%. Tari: la nuova tassa sui rifiuti, è dovuta dai soggetti passivi che occupano locali e aree scoperte, a qualsiasi titolo utilizzate, situate nel Comune. Gli immobili in Italia Secondo i dati diffusi recentemente dal Dipartimento delle Finanze e dall Agenzia delle Entrate nel rapporto Gli immobili in Italia, il 76,6% dei nuclei familiari risultano proprietari della casa in cui vivono e, a causa del perdurare della crisi immobiliare, il valore medio delle abitazioni è sceso, nel 2012, dell'1,8% rispetto all'anno precedente. In realtà nei due anni successivi, fino ad oggi, le quotazioni sono scese ancora, totalizzando, secondo studi di settore, una perdita del 30% circa in media dal 2008, anno in cui è iniziata la crisi. Delle famiglie proprietarie dell'abitazione in cui vivono, il 20% (oltre 3,3 milioni) deve assolvere al pagamento di un mutuo e, in relazione a queste ultime, circa un terzo hanno oggi un valore immobiliare inferiore a quello per cui hanno chiesto il prestito bancario. La svalorizzazione immobiliare, che emerge anche dal rapporto, causata sicuramente anche da un'eccedenza di produzione, è diventata un altro fattore di impoverimento delle famiglie. 1

I dati sulla tassa riformata (Imu + Tasi) Altro dato che emerge dal rapporto del Dipartimento delle Finanze e Agenzia delle Entrate è quello riferito alla tassa riformata (Imu + Tasi) che conferma quanto la CGIL ha più volte denunciato circa l'iniquità dell'imposizione fiscale che grava maggiormente sui redditi più bassi. La tassa appare ancora meno equa della sola Imu del 2012. Secondo quanto è emerso dal rapporto, infatti, con Imu e Tasi, i cittadini più ricchi hanno avuto maggiori vantaggi rispetto al 2012 quando è stata pagata esclusivamente l Imu. E, al contrario, quelli più poveri, cioè con le rendite catastali più basse, hanno avuto un aggravio maggiore. Infatti, chi ha pagato fino a 50 euro si è visto un aumento del 21,7% e chi ha versato tra 50 e 100 euro ha visto aumentare quanto dovuto addirittura del 40,1%. Al contrario, invece, chi ha pagato Imu e Tasi tra 500 e 600 euro ha avuto una riduzione del 32,9% rispetto al 2012, mentre chi ne ha pagati più di 600 ha risparmiato fino al 50%. Allo stesso tempo, però, il gettito nel 2014 è calato del 12,6% sulla prima casa, passando dai 4 miliardi del 2012 ai 3,5 del 2014. La local tax e la riforma del catasto Nel 2016 verrà introdotta la local tax che assorbirà Imu, Tasi, addizionali Irpef, lasciando in vita solo la Tari (la tassa sui rifiuti) e verrà gestita interamente dai Comuni, che potranno decidere secondo le loro esigenze contabili le aliquote, entro un valore massimo ed uno minimo deciso dallo Stato. C è un elemento importante da prendere in considerazione. La local tax dovrebbe decollare solo dopo aver completato la riforma del catasto, che nell'arco di 4 anni dovrebbe vedere ridefinite tutte le aliquote, cambiando radicalmente il principio per il calcolo delle rendite: dai vani, l unità di misura per la misurazione del valore immobiliare, si passa al metro quadrato. Allineare ai valori di mercato la base imponibile della tassazione ricorrente sulla proprietà immobiliare, è anche la raccomandazione specifica che la Commissione Europea ha indicato all'italia, nelle Country Specific Recojmmendation del 2013 indirizzate ai Paesi europei. In generale, obiettivo della Commissione è l allargamento delle basi imponibili, spostando il prelievo dai fattori produttivi, capitale e lavoro, a forme di imposizioni meno dannose per la crescita economica. Le raccomandazioni possono essere classificate in tre categorie: aumento della tassazione ricorrente sulla proprietà immobiliare (Repubblica Ceca, Italia, Lettonia, Lituania, Austria, Svezia e Regno Unito); revisione della base imponibile delle imposte immobiliari, in modo da allineare il valore catastale ai valori di mercato (Germania, Italia, Slovacchia); limitazione della deducibilità degli interessi passivi sui mutui ipotecari dall imposta personale sul reddito delle persone fisiche (Svezia e Olanda). In realtà il Governo per il momento ha bloccato la revisione delle rendite catastali, il cui mancato aggiornamento impedisce il pagamento di tasse eque sui beni immobiliari, con forti distorsioni tra i valori catastali e quelli di mercato. I valori di mercato che vengono presi attualmente a riferimento, infatti, mantengono inalterate le sperequazioni dovute a valori che oggi si discostano molto dalla rendita attribuita negli anni '60: per i mancati aggiornamenti rispetto a modifiche sopraggiunte (che portano appartamenti ristrutturati e di pregio in centri storici ad essere gravati di tasse inferiori a residenze di media dimensione in periferia), per una penalizzazione rispetto alla distribuzione delle stanze (che fa aumentare il numero dei vani e la rendita catastale a parità di superficie), per l'effetto delle fluttuazioni del mercato (che nei grandi centri urbani ha visto i prezzi moltiplicati rispetto ai valori classificati ai fini fiscali). 2

L'abolizione dell'imu sulla prima casa Nella giungla della tassazione immobiliare si sono succedute negli ultimi anni molte riforme. Si torna ora a parlare di abolizione dell'imu sulla prima casa, secondo quanto dichiarato in questi giorni dal presidente del Consiglio, dal 2016. Secondo le prime stime elaborate da fonti di governo, la riduzione complessiva di tasse annunciata (nel 2016 abolizione delle tasse sulla prima casa, Tasi e Imu; nel 2017 riduzione dell'ires per abbassare le tasse alle imprese; nel 2018 azioni su scaglioni Irpef e pensioni minime), porterà a un calo di 45 miliardi in 3 anni: 5 miliardi nel 2016, 20 nel 2017 e 20 nel 2018. L'Europa ha espresso la sua opinione a proposito: il vice presidente della Commissione Ue Dombrovskis, ha dichiarato che tagliare le tasse sulla casa non è una priorità, per rilanciare la crescita è preferibile intervenire sulle tasse sul lavoro. La CGIL ha più volte espresso la sua posizione in relazione alla tassazione sulla prima abitazione: innanzitutto essa andrebbe inserita in un più ampio piano di tassazione progressiva dei grandi patrimoni e, comunque, limitandosi solo alla proprietà immobiliare, a tutela dei redditi più bassi di lavoratori e pensionati la tassa sulla prima casa deve essere abolita per chi possiede una sola abitazione, per rendite catastali al di sotto di una certa soglia, mantenendo di conseguenza l'obbligo di versamento per le rendite (e quindi i valori di mercato) superiori, riferiti ad immobili di maggior pregio. La mancanza di indicazioni sulle coperture, inoltre, e su eventuali tagli definiti della spesa, non devono portare ad ulteriori aggravi per i cittadini. Uno studio della CGIL ha del resto calcolato che in caso di abolizione di tutte le imposte sulla prima casa i risparmi per le famiglie sarebbero molto variabili. Nulli o quasi per gli affittuari, solo 55 euro per 8 milioni di famiglie con case di scarso valore, 827 euro per un milione di proprietari di immobili di maggior pregio, addirittura 1940 euro per i possessori di case di lusso. Le tasse sulla casa in Europa Francia Tax fonciere: è dovuta dal proprietario dell abitazione. Base imponibile: 50% valore locativo. L aliquota varia a seconda della regione. Impot de solidaritè sur la fortune (ISF) sui patrimoni netti posseduti superiori a 800.000 euro (aliquota tra lo 0,5% e l'1,50%). Tax d habitation: è dovuta dall inquilino dell immobile. L aliquota è variabile a seconda della regione di residenza. Germania Spagna Tassa fondiaria: i comuni applicano un imposta sul possesso di immobili basato sul valore catastale (multiplo valore locativo). Le aliquote variano in ogni comune a seconda dell utilizzazione del bene (aliquote base 0,35%) Tassa di proprietà: varia da città a città (tra 150 e 300 per appartamento). Oneri urbanistici-tasse locali: da 0,75 a 1,5 per metro quadrato. Impuesto sobre Bienes Immeubles (IBI): è dovuta dal proprietario con un aliquota di solito pari allo 0,50% del valore catastale per le proprietà urbane e 0,30% per le proprietà agricole da applicare al valore catastale (pari a circa il 70% del valore di mercato) Regno Unito Council Tax: è un imposta locale. Esistono otto classi di appartenenza per ogni immobile. L aliquota varia a seconda della regione (da 1,2% a 3,5%). 3

I costi dell'abitare Casa in proprietà Abitare in proprietà costa mediamente da un minimo di circa 3.820 euro annui (318 euro al mese) a Torino ad un massimo di circa 4.180 (348 euro al mese) a Roma, con incidenze sul reddito familiare sopportabili che, tuttavia, diventano critiche qualora le famiglie debbano assolvere anche al pagamento delle rate di un mutuo. E' importante considerare che l'indebitamento delle famiglie italiane è cresciuto nell'ultimo decennio a ritmi elevati: il 20% delle famiglie (oltre 3,3 milioni), infatti, deve assolvere al pagamento di un mutuo, Tale valore assume una rilevanza particolare se si guarda ai finanziamenti contratti per gli acquisti avvenuti negli ultimi anni, attestandosi a circa il 70%. Nel caso di abitazioni per le quali i proprietari hanno contratto un mutuo, i costi variano da circa 10.135 euro annui (844 euro al mese a Bari) a circa 13.000 (1.083 euro al mese) a Roma. Le incidenze sul reddito familiare variano da un minimo del 31,53% (Torino), fino ad un massimo di circa il 47,46% di Napoli, dove le famiglie sono costrette ad impegnare poco meno della metà del proprio reddito per le spese legate all'abitazione. Incidenze comunque superiori al 40% si registrano a Roma (41,73%), Bari (42,26%) e Palermo (43,61%). Di particolare interesse è il caso della Capitale, che all'elevato costo dell'abitare somma le addizionali locali più alte d'italia e nessuna agevolazione IMU per i proprietari che affittano utilizzando il canone concordato. TASI TARI Totale spese comprese utenze ed oneri condominiali % spese sul reddito Mutuo Totale spese sul reddito Abitazione senza mutuo Abitazione con mutuo BARI 266 317 4.083 17,02 6.636 10.136 42,26 BOLOGNA 203 258 3.961 12,25 7.368 10.868 33,61 FIRENZE 277 217 3.994 12,88 8.004 11.504 37,09 GENOVA 120 329 3.949 12,21 7.560 11.060 34,20 MILANO 305 286 4.091 12,65 7.668 11.168 34,53 NAPOLI 218 466 4.184 17,44 7.884 11.384 47,46 PALERMO 115 384 3.999 16,67 6.960 10.460 43,61 ROMA 314 362 4.176 13,46 9.444 12.944 41,73 TORINO 85 234 3.819 11,81 6.696 10.196 31,53 Le stime sono effettuate considerando un'abitazione tipo di circa 80 mq. ubicata in zona semicentrale, di categoria catastale A/3. In evidenza le incidenze dei costi sui redditi familiari minime e massime. Fonti Mutuo: rata mensile media, Rapporto Immobiliare 2015 di Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI. Reddito: reddito familiare netto per ripartizione territoriali, ISTAT, Reddito e condizioni di vita Anno 2013. TASI e IMU: calcolate sulla rendita di un immobile di categoria catastale A/3 secondo il valore medio del Comune, elaborazione CGIL nazionale. Spese: media degli oneri condominiali, luce, acqua, gas da cucina e riscaldamento, CGIL e SUNIA. 4

Casa in affitto Se il contratto sottoscritto tra proprietario ed inquilino è a canone concordato, abitare in affitto costa da un minimo di 8.060 euro annui (671 al mese) a Napoli fino ad un massimo di circa 11.920 euro (993 al mese) a Roma. Ammontano a 8.300 euro annui (691 al mese) i costi per mantenere un'abitazione a Genova e Palermo, a 9.260 (771 al mese) a Bari. Oltre i 10.000 euro si pagano a Torino (10.100 annui, 841 al mese), Firenze (10.580 annui, 881 al mese), Bologna (10.700 annui, 891 al mese), Milano (10.940 annui, 912 al mese). Le incidenze sui redditi familiari si attestano sul 25,66% a Genova,superano il 30% in tutti gli altri casi, raggiungendo il 38, 43% a Roma ed il 38,61% a Bari. Se il contratto sottoscritto è invece a canale libero, abitare in affitto costa da un minimo di 8.900 euro annui (741 al mese) a Palermo fino ad un massimo di circa 15.520 euro (1.293 al mese) a Roma. Ammontano a 8.300 euro annui (691 al mese) i costi per mantenere una casa a Genova, a 10.100 (841 al mese) quelli per mantenerla a Napoli e Bari. Oltre gli 11.000 euro si pagano a Torino (11.900 annui, 991 al mese), Bologna (13.100 annui, 1.091 al mese), Firenze (13.700 annui, 1.141 al mese), Milano (14.300 annui, 1.192 al mese). In questo caso le spese per l'abitazione incidono sui redditi familiari da un minimo del 30,12% a Genova, ad un massimo del 50,04% a Roma, dove queste assorbono il 50% del reddito familiare. TASI Affitto Totale spese comprese utenze ed oneri condominiali sul reddito Affitto Totale spese sul reddito Canone concordato Canone libero BARI 5.760 9.260 38,61 6.600 10.100 42,11 BOLOGNA 7.200 10.700 33,09 9.600 13.100 40,51 FIRENZE 7.080 10.580 34,11 10.200 13.700 44,17 GENOVA 4.800 8.300 25,66 6.240 9.740 30,12 MILANO 10 7.440 10.940 35,27 10.800 14.310 44,24 NAPOLI 4.560 8.060 33,60 6.600 10.100 42,11 PALERMO 4.800 8.300 34,60 5.400 8.900 37,10 ROMA 22 8.400 11.922 38,43 12.000 15.522 50,04 TORINO 6.600 10.100 31,23 8.400 11.900 36,80 Le stime sono effettuate considerando un'abitazione tipo di circa 80 mq. ubicata in zona semicentrale, di categoria catastale A/3. In evidenza le incidenze dei costi sui redditi familiari minime e massime. Casa in affitto canone libero Fonti Canone di affitto: canone canale libero come media dei contratti in corso, SUNIA. Reddito: reddito familiare netto per ripartizione territoriali, ISTAT, Reddito e condizioni di vita Anno 2013. TASI: calcolata sulla rendita di un immobile di categoria catastale A/3 secondo il valore medio del Comune, elaborazione CGIL nazionale. Spese: media degli oneri condominiali, luce, acqua, gas da cucina e riscaldamento, CGIL e SUNIA. 5