STUDIO PERETTI CARCATERRA COMMERCIALISTI ASSOCIATI Dott. Paolo Peretti Dott. Andrea Zanotti Avv. Anna Peretti Dott. Roberto Carcaterra Rag. Giovanni Mannoni Rag. Rossella Peretti Dott. Stefano Volpi Dott. Laura Schiavone Lettera Informativa Novità in materia di immobili Riforma dell imposizione indiretta su locazioni e cessioni immobiliari La MANOVRA BIS prevede importanti novità anche in materia di fiscalità immobiliare. Questa scheda si propone di analizzare la disciplina della locazione e cessione di immobili, sia ai fini dell IVA, che delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. 1. LOCAZIONE DI IMMOBILI La locazione (anche finanziaria) di immobili viene assoggettata a un differente regime a seconda della tipologia di fabbricato. a. IMMOBILI ABITATIVI Le locazioni di immobili abitativi (categoria catastale A, ad esclusione dei fabbricati di tipo A/10) sono esenti da IVA. 1 Sulle locazioni, in ogni caso esenti da IVA, si applica l'imposta di registro in misura proporzionale, pari al 2%. b. IMMOBILI STRUMENTALI La locazione è generalmente esente, salvo l'obbligo di applicazione dell'iva se il conduttore è un privato, oppure un soggetto che detrae l'imposta in misura non superiore al 25 per cento. Negli altri casi, è possibile esercitare l'opzione per il regime di imponibilità Iva, in sostituzione dell'esenzione. E possibile operare la separazione delle attività di locazioni esenti e soggette a Iva. L'imposta di registro è dovuta in ogni caso (locazioni soggette od esenti da IVA) in misura proporzionale pari all'1%. L'imposta di registro assolta sui contratti di locazione finanziaria di immobili 1 E stata soppressa l'aliquota ridotta al 10% per le locazioni di immobili abitativi effettuate da imprese che li avevano costruiti per la rivendita. 1/6
strumentali può essere scomputata dalle imposte ipotecarie e catastali dovute in occasione del riscatto dell'immobile. c. REGISTRAZIONE CONTRATTI LOCAZIONE IN CORSO AL 4.7.2006. I contratti di locazione di immobili, che fino alla data di entrata in vigore della nuova disciplina erano assoggettati ad IVA, e che risultino ancora in corso di esecuzione alla data del 4 luglio 2006, devono essere presentati per la registrazione mediante specifica dichiarazione, che potrà anche contenere, nel caso di locazione di immobili strumentali, la manifestazione per l'opzione per l'imposizione ad IVA. Le modalità ed i termini per il versamento dell'imposta sono stati definiti con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate. 2. CESSIONE DI IMMOBILI a. IMMOBILI ABITATIVI Sono generalmente esenti da IVA le cessioni di immobili abitativi, fatta eccezione per quelle effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito gli interventi di recupero edilizio di cui alla l. n. 457/1978, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento. Le cessioni effettuate dalle imprese immobiliari che esercitano attività di rivendita risultano ora in ogni caso esenti da IVA. Conseguentemente, è stato modificato l'art 19 bis 1 lett. i) D.P.R. n. 633/1972 che escludeva l'indetraibilità oggettiva dell'imposta assolta per l'acquisto di fabbricati da parte delle citate imprese rivenditrici. Sulle cessioni in oggetto si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali, secondo le disposizioni previgenti e, pertanto: - cessioni soggette ad IVA: imposta di registro in misura fissa pari ad 168, ed imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari, per ciascuna imposta, ad 168; - cessioni esenti da IVA: imposta di registro in misura proporzionale pari al 7% (3% per la prima casa) ed imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale pari rispettivamente al 2% e all'1% (in misura fissa pari, per ciascuna imposta, ad 168 per la prima casa). b. IMMOBILI STRUMENTALI Sono generalmente esenti da IVA le cessioni di immobili strumentali, fatte salve le seguenti ipotesi: - cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito gli interventi di recupero edilizio di cui alla L. n. 457 del 1978, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; 2/6
- cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che abbiano diritto ad esercitare la detrazione in misura non superiore al 25%. La percentuale di detrazione deve essere ricavata provvisoriamente dal pro-rata dell'anno precedente oppure, ove tale dato non sia disponibile, calcolata in via presuntiva. La sussistenza della condizione di detraibilità richiesta in capo al cessionario dovrà essere da questi dichiarata e menzionata nell'atto di compravendita e, in ogni caso, verificata al termine del periodo di imposta; - cessioni effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni. Anche in questo caso il cessionario dovrà rendere una dichiarazione e menzione della stessa dovrà essere fatta nell'atto; - cessioni per le quali nel relativo atto sia stata espressamente manifestata l'opzione per l'imposizione. - L'imposta di registro è dovuta in ogni caso (cessioni soggette od esenti da IVA) in misura fissa pari ad Euro 168. - Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura proporzionale (anche nel caso in cui la cessione sia soggetta ad IVA), pari rispettivamente al 3% e all'1%. La nuova norma è stata quindi strutturata in modo che il cedente sia obbligato ad applicare l IVA nei confronti di coloro che non sono in grado di detrarla o che sono in grado di detrarla solo parzialmente. Il cedente inoltre può optare se applicare o meno l IVA solo nei confronti di soggetti che sono in grado di detrarla in modo rilevante. c. RETTIFICA DELLA DETRAZIONE La rettifica della detrazione non deve essere operata nelle seguenti ipotesi: - nel caso di fabbricati abitativi, per tutti i fabbricati posseduti alla data del 4 luglio 2006 e per quelli posseduti dalle imprese di costruzione o ristrutturazione, i cui lavori siano ultimati prima del 4 luglio 2002; - per tutti i possessori di fabbricati strumentali, se nel primo atto successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione optano per il regime Iva. É chiaro tuttavia che nessun soggetto cedente dovrebbe di regola rinunciare all applicazione dell IVA sulla cessione di immobili strumentali perché, in tal caso, il cedente stesso dovrebbe restituire l IVA detratta a suo tempo per l acquisto o la costruzione del bene ora ceduto. Inoltre se il cedente non opta per l imponibilità IVA, l acquirente (che sarebbe in grado di detrarre l IVA), dovrebbe a sua volta sostenere il costo di un imposizione indiretta più elevata. 3/6
Siamo a disposizione per gli approfondimenti specifici. Cordiali saluti Studio Peretti Carcaterra allegati (A) TABELLA DI SINTESI LOCAZIONI/ LEASING LOCATORE LOCATARIO REGIME ORDINARIO REGIME ADEM PIM ENTI PER il REGIME NOTE IMMOBILI STRUMENTALI per NATURA Iva Iva con pro-rata<25% D i c h i a r a z i o ne dell acquirente in merito alla sua posizione ai fini Iva Iva Altri soggetti passivi Iva Il locatore deve esplicitare la opzione per l imponibilità nel contratto di locazione D i c h i a r a z i o n e dell acquirente in merito alla sua posizione ai fini Iva ABITAZIONI e IMMOBILI STRUMENTALI per DESTINAZIONE Iva Registro 2% Registro 2% 4/6
(B) TABELLA DI SINTESI CESSIONI CEDENTE CESSIONARIO REGIM E ORDINARIO REGIM E ADEM PIM ENTI per il REGIME NOTE IMMOBILI STRUMENTALI per NATURA Impresa costruttrice o di ripristino (entro 4 anni da ultimazione) Casi sottostanti (a seconda dell altro soggetto coinvolto nell operazione) Il regime alternativo inevitabilmente si applica laddove la cessione avvenga dopo i 4 anni dall ultimazione dell immobile o dalla fine dei lavori di ripristino Iva diverso da impresa costruttrice o di ripristino Soggetto con pro-rata<25% Dichiarazione dell acquirente in merito alla sua posizione Iva Iva diverso da impresa costruttrice o di ripristino Soggetto diverso da quelli di cui alle ipotesi sopra Il cedente deve esplicitare l opzione nel rogito di vendita Qualora il bene formi oggetto di riscatto da un contratto di leasing,l imposta di registro pagata sui canoni può scomputarsi dall ipocatastale dovuta al passaggio di proprietà ABITAZIONI e IMMOBILI STRUMENTALI per DESTINAZIONE Impresa costruttrice o di ripristino (entro 4 anni da ultimazione) Iva diverso da impresa costruttrice o di ripristino Ipotecaria 168 Catastale 168 Ipotecaria 2% Ipotecaria 2% Il regime alternativo si applica inevitabilmente laddove la cessione avvenga dopo i 4 anni dall ultimazione dell immobile o dalla fine dei lavori di ripristino Ipotecaria 2% C.M. 4.8.2006, n. 27/E, par. 2.1. Nel caso si tratti di acquisto della cd. «prima casa», l imposta di registro è ridotta al 3% e le imposte ipocatastali sono applicate nella misura fissa di 168 ciascuna. 5/6
(C) TABELLA DI SINTESI RETTIFICA DETRAZIONE (immobili posseduti al 4.7.2006; rettifica dovuta al mutamento del regime fiscale delle operazioni attive a seguito delle disposizioni di cui all art. 35, co. 8, D.L. 223/2006, conv. con modif. dalla L. 248/2006) TIPOLOGIA IMMOBILE PROPRIETARIO RETTIFICA DETRAZIONE Abitativo/strumentale per destinazione Impresa costruttrice o di ripristino Solo se ultimati/ristrutturati dopo il 4.7.2002 Abitativo/strumentale per destinazione Iva diverso da impresa costruttrice o di ripristino No Strumentale per natura Solo se il primo atto stipulato dopo il 4.7.2006 non è imponibile Iva Settembre 2006 6/6