Modi di acquisto alternativi della proprietà immobiliare: Rent to buy, help to buy e leasing abitativo immobiliare 29 aprile 2016
Le finalità di queste tipologie contrattuali: Crisi del mercato immobiliare Mancanza di liquidità e difficoltà per i potenziali acquirenti di accedere al credito bancario Nuovi strumenti volti a rimandare nel tempo gli effetti finali del contratto di compravendita
Rent to buy - art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133, conv. in L. 11 novembre 2014 n. 164 Elementi caratterizzanti Due fasi Immediata concessione dell utilizzo del bene Obbligo di pagare un canone articolato in due componenti Facoltà per il conduttore di acquistare l immobile (fase meramente eventuale) Trascrivibilità Venditore può individuare il potenziale acquirente Mettono a reddito il bene stesso Vari tipi di beni immobili
Il conduttore può: Decidere di non acquistare Esercitare la facoltà di acquisto Il concedente avrà diritto alla restituzione dell immobile Potrà trattenere la parte di canoni imputata al godimento Dovrà restituire la parte del canone imputata ad acconto prezzo stabilita Il conduttore dovrà corrispondere il prezzo decurtato della parte di canoni corrisposta a titolo di acconto Il concedente avrà l obbligo di vendere
Effetti della trascrizione Duplice effetto in relazione alle due fasi in cui è strutturata l operazione Opponibilità ai terzi con riguardo alla concessione del godimento Effetto «prenotativo» analogo a quello di cui all art. 2645 bis c.c. Piena tutela del conduttore in caso di inadempimento del concedente; privilegio speciale sul bene, ex art. 2775 bis cc Alla cessazione del contratto occorrerà procedere alla cancellazione della trascrizione Opportuno disciplinare l obbligo per le parti di addivenire ad un atto in cui far constare la risoluzione e esprimere consenso alla cancellazione. Può essere opportuno che il conduttore dia mandato irrevocabile con rappresentanza al venditore perché da solo perfezioni l atto, il che consentirebbe di evitare rifiuto del consenso.
Obblighi Concedente Conduttore Mettere a disposizione l immobile Pagare il canone periodico Spese di straordinaria amministrazione Prestare inventario a garanzia (salvo dispensa) Spese di ordinaria amministrazione
Modifica posizione del conduttore Contratto per persona da nominare ex art. 1401 e ss c.c. Cessione del contratto ex art. 1406 e ss c.c. Fase iniziale con riguardo alla concessione in godimento Fase iniziale con riguardo alla facoltà di acquisto Alla stipula del definitivo
In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà: Avviare la procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore ex art. 2910 c.c. agevolato dalla presenza di un titolo esecutivo Chiedere l adempimento ex art. 2931 c.c. per gli obblighi di fare Agire per la risoluzione del contratto ex art. 1453 e ss. c.c., unitamente al risarcimento danni, in caso di mancato pagamento anche non consecutivo di un numero minimo di canoni non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo (possibile elevare tale limite). Il concedente potrà trattenere per intero i canoni pagati, anche a titolo di indennità, salvo diversa previsione Chiedere la restituzione dell immobile (procedimento ordinario in materia di esecuzione per consegna e rilascio ex 605 e ss. cpc e non procedimento speciale per convalida di sfratto espressamente previsti per contratti di locazione e affitto), fermo il diritto al pagamento dei canoni scaduti e non pagati
In caso di inadempimento del concedente il conduttore potrà: Chiedere l adempimento ex art. 2931 c.c. per gli obblighi di fare Chiedere l adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c. Agire per la risoluzione del contratto ex art. 1453 e ss. c.c. Chiedere la restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo maggiorata degli interessi legali (norma inderogabile Possibile previsione in senso peggiorativo anche con penale)
Fallimento Concedente Il curatore è vincolato all osservanza del contratto e non opera la disciplina fallimentare, salvo agisca in revocatoria in presenza dei presupposti No revocatoria per contratti conclusi a giusto prezzo per immobili da adibire ad abitazione principale o a sede principale per l attività di impresa Conduttore Sospensione del contratto in attesa che il curatore, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari o di subentrarvi o di sciogliere il contratto Il concedente avrà diritto alla restituzione dell immobile, a trattenere i canoni fino a quel momento incassati e a far valere i crediti per quelli scaduti e non pagati No risarcimento danno escluso dalla Legge Fallimentare
Imposte Indirette Negozio non soggetto ad IVA: concedente privato Atto iniziale Atto finale Canoni per godimento: Imposta di registro: 2% o 0,50% (fondi rustici), salva opzione per cedolare secca Imposta di registro: 2%, 9% o 15% Ipotecarie e catastali: 50 e 50 Canoni acconto prezzo: Imposta di registro: 3% Possibile applicazione della normativa «prezzo-valore»
Imposte Indirette Negozio soggetto ad IVA: concedente che agisce nell esercizio di impresa e immobili ad uso abitativo Atto iniziale Atto finale Canoni per godimento: Locazione fabbricato abitativo è generalmente esente IVA. Se il concedente esercita opzione, l IVA è 10 % e imposta di registro fissa Nel caso di imponibilità IVA Imposta di registro, ipotecarie e catastali FISSE Canoni acconto prezzo: Vendita fabbricato abitativo è generalmente esente IVA. Nei casi di imponibilità IVA (4, 10 o 22%) e imposta di registro fissa
Imposte Indirette Negozio soggetto ad IVA: concedente che agisce nell esercizio di impresa e immobili ad uso ad uso strumentale Atto iniziale Atto finale Canoni per godimento: Locazione fabbricato strumentale è generalmente esente IVA, con imposta di registro 1%. Se il concedente esercita opzione, l IVA è 22 % e imposta di registro 1% Nel caso di imponibilità, IVA al 22%, Imposta di registro fissa, ipotecaria 3% e catastale 1% Canoni acconto prezzo: Vendita fabbricato strumentale è generalmente esente IVA. Nei casi di imponibilità IVA 22% e imposta di registro fissa
Vantaggi rent to buy Venditore Acquirente Mantiene la proprietà del bene Opponibilità ai terzi ed effetto prenotativo Mette a reddito il bene Non ha obbligo di acquisto ma facoltà di decidere liberamente Sposta gli oneri condominiali Sopporta solo spese di ordinaria amministrazione Si alleggerisce dalle eventuali rate di mutuo Carico fiscale IMU, e maggiore quota TASI a carico del venditore
Svantaggi rent to buy Venditore Acquirente Non può imporre obbligo di acquisto Procedimento ordinario per consegna e rilascio immobile Perde la parte di canone da imputare a prezzo se non conclude salvo diversa previsione Carico fiscale IMU/TASI e spese straordinarie condominiali Non si spoglia dell immobile e non può comprare una nuova prima casa
Figure affini Help to buy Versamento di una caparra/acconto pari al 5-10% Versamento di acconti periodici Opponibilità ai terzi se trascritto con efficacia prenotativa limitata ai tre anni Godimento immediato ma rischio per insolvenza o fallimento No disciplina vincolistica della locazione
Figure affini Locazione con patto di futura vendita Locazione + preliminare/opzione Efficacia prenotativa limitata ai tre anni Procedimento speciale per convalida di sfratto Disciplina vincolistica in tema di locazione Rischio per l acquirente in caso di fallimento del venditore
Figure affini Vendita con riserva della proprietà Immediata consegna del bene e spese di manutenzione e rischio del suo perimento a carico dell acquirente Effetto traslativo al pagamento dell ultima rata (Venditore non potrà acquistare altra prima casa) Opponibilità ai terzi Fiscalmente oneroso Il mancato pagamento di una rata che non superi l ottava parte del prezzo non dà luogo a risoluzione In caso di risoluzione il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo equo compenso per l uso del bene e risarcimento danni Procedimento ordinario ex art. 605 e ss. cpc
Leasing immobiliare abitativo Contratto di leasing e contratto di acquisto tra venditore e società Disponibilità del bene verso pagamento di un canone una tantum, rate periodiche e maxi rata finale Differenze con il rent to buy Possibilità di sospensione una sola volta per un periodo non superiore a 12 mesi In caso di inadempimento dell utilizzatore, possibile ricorso al procedimento speciale per convalida di sfratto Agevolazioni e benefici fiscali fino al 31 dicembre 2020 se finalizzato all acquisto di immobile prima casa da adibire a dimora principale dell utilizzatore o di un parente entro il 3 Fallimento del venditore: esenzione da revocatoria Fallimento della società d leasing: nessuna conseguenza negativa per l utilizzatore ex L.F. Soggetti con un reddito complessivo non superiore a 55.000 Euro, detraibilità del 19% dei canoni accessori fino a 8.000 Euro e della maxi rata fino a 20.000 Euro per gli under 35, fino a 4.000 e 10.000 Euro per gli over 35 Imposte indirette: contratto di leasing 200 Euro di registro; acquisto da privato registro 1,5% sul prezzo + 50 e 50 Euro di ipocatastali; da impresa IVA al 4% e tre fisse; per il riscatto finale solo tre fisse Agevolata la cessione del contratto, previo consenso della società; base imponibile e somma del corrispettivo + canoni da pagare + riscatto
Avv. Daniela Augelletta Notaio in San Marco in Lamis Sede: San Marco in Lamis - Piazza Europa n. 7 Tel. 0882 816307 Ufficio secondario: Foggia Via Piave n. 78 Tel. 0882 816307 Email: daugelletta@notariato.it