COMUNE DI PETRALIA SOPRANA PROV. PALERMO OGGETTO: Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile destinato a Casa Protetta per Anziani sito in Petralia Soprana - Frazione Madonnuzza s.n.c. identificato in catasto al Fg. 19 p.lla 582. IL RESPONSABILE DELL U.T.C. (Geom. D'Alberti Alberto)
Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato del immobile destinato a Casa Protetta per Anziani sito in Petralia Soprana Frazione Madonnuzza s.n.c I N D I C E Premessa 2 PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESTRIZIONE DEL BENE... 3 1 Oggetto della stima...... 3 2 Descrizione dell' immobile.... 3 3 Dati Identificativi. 4 3.1 DATI CATASTALI ED URBANISTICI..... 4 PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE.... 4 4 SCOPO DELLA STIMA..... 4 5 Criteri e metologie estimative... 5 5.1 CRITERIO "SINTETICO - COMPARATIVO".. 5 5.2 ACQUISIZIONE DEI DATI ECONOMICI... 6 5.3 Valutazione.. 6 CONCLUSIONI..... 7
Premessa E volontà dell amministrazione Comunale di valorizzare l immobile sopra citato e pertanto si e resa necessaria una perizia di stima finalizzata alla determinazione del più probabile valore venale dell immobile sito nella frazione di Madonnuzza del comune di Petralia Soprana concepito come Casa Protetta per Anziani. Consideato che non si ritiene congruo valutare l immobile attraverso la rendita catastale, sulla scorta degli elaborati grafici, depositati presso l U.T.C., è stato effettuato il sopralluogo finalizzato ad acquisire i necessari elementi tecnici (caratteristiche intrinseche ed estrinseche), indispensabili alla formulazione di quanto sopra detto. Quindi, sulla scorta degli elementi acquisiti in fase di sopralluogo ed in relazione alla documentazione depositate presso l U.T.C. del Comune, si è proceduto all'espletamento delle necessarie indagini per il reperimento dei dati economici del mercato immobiliare locale e, più in generale, dei centri abitati del medesimo territorio con riferimento alla tipologia dell'immobile da valutare. PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 OGGETTO DELLA STIMA Oggetto della presente relazione tecnica estimativa è il bene immobile, di cui in premessa. Si è provveduto alla, determinazione del più probabile valore di mercato di detto immobile, tramite la seguente documentazione: planimetria dei locali in scala 1:200 e documentazione fotografica. 2 DESCRIZIONE IMMOBILE L'immobile in argomento è costituito da un' unica unità immobiliare su due livelli ubicato nella frazione di Madonnuzza area mista artigianale e dista circa 1,5 Km. dal centro urbano di Petralia Soprana. Detta zona è caratterizzata da vari immobili a uso commerciale -artigianale. L edificio ha accesso dalla S.P. 290 di Alimena, con conformazione planimetrica regolare ed è realizzato con struttura portante in C.A. e copertura a falde. Si compone di due piani fuori terra libero sui quattro lati, ed è destinato come Casa Protetta per Anziani cosi destinati: Piano Terra: n. 6 camere doppie con annessi servizi igienic n. 1 hall, n. 1 locale palestra con annesso servizio igienico, n. 1 ambulatorio, n. 1 locale reception per il personale amministrativo; n. 1 servizio igienico per portatori di handicap e n. 4 w.c. con relativi antibagno, n. 1 ripostiglio, locali impianti.
Piano Primo: n. 6 camere doppie con annessi servizi igienici, n. 1 locale mensa, n. 1 locale cucina e preparazione alimenti, n. 1 locale dispensa, n. 1 locale lavaggio stoviglie, n. 1 ripostiglio, n. 1 locale per il personale di servizio e assistenza, n. 1 servizio igienico per portatori di handicap e n. 4 w.c. con relativi antibagno. Al fine dell abbattimento delle barriere architettoniche, tutti gli ingressi di accesso alla struttura, sono stati dotati di scivoli per facilitare l accesso alle persone diversamente abili. All interno il collegamento tra il piano terra ed il primo piano è assicurato da due comode scale a due rampe nonché da un ampio ascensore. Tutti i locali risultano completamente corredati di arredi funzionali e di tutte le attrezzature occorrenti, ivi comprese la palestra e l ambulatorio medico. I locali si trovano in ottime condizioni statiche, igieniche e funzionali. In atto presentano : - pavimentazione in gres - intonaco di tipo civile e impianti sottotraccia - porte di accesso e finestre in aluumio e PVC ; - porte interne in legno; - arredi e dotazioni. -DATI IDENTIFICATIVI 3.1 DATI CATASTALI ED URBANISTICI Nel Catasto Urbano di Petralia Soprana, l immobile risulta costituito da unica unità immobiliare in testa alla ditta: Comune di Petralia Soprana e sono riportati nel sottostante prospetto i relativi dati catastali. Fg PART. Ubicazione Cat. Consistenza Rendita catastale sub Catastale classe 19 582 -- Fraz. Madonnuzza B/1 U 3766 mc.. 2.333,98 In base al vigente strumento urbanistico l'area su cui insiste l immobile in argomento, ricade in zona Area Attrezzatura del vigente P.d.F del comune di Petralia Soprana. PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA La presente consulenza tecnico - estimativa è stata richiesta dall amministrazione comunale al fine di avviare le procedure per la valorizzazione/alienazione connesse all'immobile in questione. In sostanza il quesito estimale consiste nell'individuazione di quel particolare aspetto economico del bene oggetto di stima che comunemente, nella dottrina e nella prassi estimativa, s'identifica con "il più probabile valore di mercato" riferito all'attualità; si deve cioè procedere alla ricerca di quel valore che avrebbe maggiore probabilità, fra quelli possibili, di costituire il punto di incontro tra domanda ed offerta, in una libera contrattazione tra una pluralità di ordinari operatori economici del mercato immobiliare.
5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Per rispondere alla richiesta consulenza si procede con l'adozione dei criteri estimativi ritenuti, fra quelli contemplati dalla dottrina dell'estimo, i più idonei ad offrire la garanzia del risultato, con riguardo alla tipologia di Casa Protetta per Anziani, che risulta la naturale vocazione economica dell'immobile in argomento. Nel caso in trattazione, tenuto conto dello scopo della stima e delle indicazioni rilevate dallo specifico segmento del mercato, risulta idonea l'adozione del criterio "sintetico comparativo o di confronto", atto a garantire il risultato più attendibile, fondato sulla rilevazione dei valori di mercato riscontrati nella zona o in altre assimilabili per immobili similari per caratteristiche e destinazione. Il risultato così ottenuto di norma viene verificato, per via sintetica o analitica, con altro procedimento estimale che, nel caso di immobili urbani è quello definito a "capitalizzazione del reddito medio annuo". Si procederà pertanto alla valutazione dell'immobile con il solo criterio "sintetico-comparativo o di confronto". 5.1 CRITERIO "SINTETICO - COMPARATIVO" La determinazione del più probabile valore venale, con l'applicazione del criterio "sintetico-comparativo, si basa sulla raccolta di dati economici relativi a valori/prezzi formatisi o rilevati sul mercato per beni assimilabili a quello in argomento e su una successiva comparazione dello stesso immobile con quelli presi a riferimento. Con tale criterio, l'immobile in argomento viene apprezzato con riferimento al mercato immobiliare di Petralia Soprana e nella fattispecie anche di alcuni comuni limitrofi che sono in possesso di strutture simili, mediante procedimento comparativo, considerando ogni aspetto del bene da stimare (destinazione d'uso, ubicazione, consistenza, accesso, prospicienza, caratteristiche costruttive, livello di rifiniture ed impianti in dotazione e, non ultimo, lo stato conservativo), sulla base del parametro tecnico unitario di misura comunemente adottato sul mercato immobiliare ossia il "mq. di superficie La consistenza commerciale è espressa dalla somma della superficie coperta, cioè di quella al lordo delle murature esterne e tramezzature interne. Sulla base della suddetta definizione la superficie commerciale, calcolata graficamente dalla planimetria pervenuta, risulta di mq. 1146,00 circa su due piani per una cubatura pari a mc. 3766,00. 5.2 ACQUISIZIONE DEI DATI ECONOMICI Si premette che il Comune di Petralia Soprana, come gli altri comuni del comprensorio madonita è un tipico centro dell'entroterra la cui economia è basata essenzialmente su attività agricole e su modeste attività commerciali ed artigianali che si svolgono nel centro abitato. L'attività edilizia privata è pressoché inesistente, tranne quella necessaria a soddisfare i bisogni
dei residenti, per cui, mancando le iniziative imprenditoriali nel settore, di fatto nella piazza locale non esiste un mercato immobiliare sufficientemente attivo da esprimere pienamente la validità del rapporto economico tra domanda e offerta. Le indagini dirette condotte sul territorio e nei comuni limitrofi, presso i pochi operatori del settore, hanno consentito di rilevare che per immobili simili realizzate nell ultimo ventennio, i valori unitari sono oscillanti da /m 2 1000,00 a /m 2 1300,00, 5.3 VALUTAZIONE Premesso quanto sopra, tenuto conto dei dati economici rilevati sul mercato per la tipologia interessata e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei locali oggetto di stima, con particolare riguardo all'ubicazione e alla buone condizioni dell immobile, tenuto conto anche dell ampio spazio esclusivo antistante l immobile e la recente realizzazione dell immobile stesso (anno 1995), per la valutazione dei locali in questione si ritiene congruo attribuire il valore unitario di /m 2 1200,00 considerato lo spiazzo antistante, gli arredi e le dotazioni, l ascensore e tutta l impiantistica a norma. Pertanto il valore dell'immobile in argomento, considerato nello stato in cui si trova, è pari a : mq. 1146 x1200,00 /m q = 1.375.200,00 CONCLUSIONI Sulla base delle risultanze del criterio estimativo adottato (sintetico-comparativo), e delle considerazioni esposte nel corpo della presente relazione, si determina come più probabile valore di mercato attribuibile all'attualità all'immobile sopra descritto sito in Petralia Soprana, frazione Mdonnuzza s.n.c., e con la normale tolleranza estimale (+/- 10%), il seguente valore: V=. 1.375.200,00 (diconsì euro unmilionetrecentosettantacinquemiladuecento/00), riferito ad immobile libero e pienamente disponibile, nello stato di fatto in cui si trova e con esclusione di eventuali pesi, oneri, servitù e gravami di qualsiasi genere e natura. Petralia Soprana, settembre 2015 IL RESPONSABILE DELL U.T.C. (Geom. D'Alberti Alberto)
Data: 16/06/2011 - Ora: 11.36.57 Visura per immobile Visura n.: T175208 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 16/06/2011 Fine Dati della richiesta Comune di PETRALIA SOPRANA ( Codice: G510) Provincia di PALERMO Catasto Fabbricati Foglio: 19 Particella: 582 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona 1 19 582 B/1 U 3766 m³ Euro 2.333,98 L. 4.519.200 Indirizzo FRAZIONE MADONNUZZA SNC piano: T-1; Notifica - Partita - Mod.58 490882 Annotazioni classamento proposto e validato (D.M. 701/94) COSTITUZIONE del 12/09/2001 n. 4299.1/2001 in atti dal 12/09/2001 (protocollo n. 362049) COSTITUZIONE INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMUNE DI PETRALIA SOPRANA con sede in PETRALIA SOPRANA 03038600825* (1) Proprieta` DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 12/09/2001 n. 4299.1/2001 in atti dal 12/09/2001 (protocollo n. 362049) COSTITUZIONE Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria