Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 TRIESTE NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 1, 9,, 3,, -3, -, 3 5 7 9 11 1 Abitazioni Uffici Negozi Sul mercato immobiliare triestino permangono le criticità dovute a una persistente debolezza della domanda sia nel segmento residenziale che in quello corporate, con la sola eccezione del settore dei box e garage in cui la domanda appare tendenzialmente dinamica. A nulla servono, al momento, le continue contrazioni dei prezzi che determinano ancora un elevato valore d ingresso nel settore che, unito ad una redditività complessivamente in declino, sebbene in molti comparti si attesti ancora su alti livelli rispetto alle restanti città del campione, pregiudica l accesso da parte della domanda spingendo gli investitori verso altri settori di investimento. Rispetto all anno precedente, infatti, diminuisce di 5 punti percentuali la quota di coloro che dichiara di rivolgersi al mercato per effettuare un investimento. La fase congiunturale continua a prospettare delle criticità che sono ancor più accentuate nel segmento della locazione dove, a fronte di una domanda in calo, si ha un offerta complessivamente ferma (addirittura in diminuzione nel comparto degli immobili industriali) che non presenta, quindi, l input necessario per consentire un ritorno della domanda ed una ripresa dell attività transattiva, in forte flessione in tutti i comparti sia nella compravendita che nella locazione. Per tutti i settori la variazione annua dei canoni è negativa e risulta essere più intensa rispetto a quella fatta segnare dai prezzi di compravendita. La perdurante discrasia tra domanda ed offerta ha stabilito un ampliamento dei divari tra prezzi richiesti e prezzi effettivi che, in alcuni casi, hanno raggiunto il livello massimo mai osservato a, a dimostrazione di come tra le aspettative 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 1
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 dell offerta e la reale disponibilità della domanda ci siano delle differenze significative che possono essere ricondotte non solo all entità dei valori, ma anche alla qualità degli immobili. Da tale contesto le uniche eccezioni sono riconducibili ai settori degli immobili industriali e degli spazi destinati a parcheggio in cui si osserva, nel primo caso, una stabilità dello sconto rispetto al dato rilevato un anno fa, mentre nel secondo caso il divario non solo è diminuito su base annua ma risulta essere il più basso del campione. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 9,, 7,, 5, 3 5 7 9 11 1 Abitazioni Uffici Negozi Nonostante le difficoltà fin qui descritte, i tempi medi di vendita e di locazione si contraggono pressoché in tutti i comparti, raggiungendo i livelli minimi del campione di città indagate nel settore dei box e garage, mentre sono stabili nel residenziale con una tendenza ad allungarsi soltanto per gli immobili nuovi. Per i prossimi mesi è prevista una nuova flessione dei prezzi e dei canoni che potrebbe determinare, quantomeno, un invarianza dei contratti conclusi i quali, dopo un periodo di flessione, dovrebbero stabilizzarsi. Sul fronte dei progetti, è stata di recente affidata la concessione per la riqualificazione del Porto Vecchio di. Si tratta di un area fronte mare di ettari in cui verrà investito un miliardo di euro. Il progetto, che avrà una destinazione mista, amplierà l offerta in tutti i comparti immobiliari. Al momento sono previsti 9 mila mq di spazi commerciali, 5 mila mq di spazi direzionali, 79 mila mq di strutture ricettive e 99 mila mq di spazi per servizi. Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.9 -,9 1.739-1,3 1-1,3 5, Periferia 1.9-1, 1.373-3, 7 -, 5, Media ponderata.113-1,1 1. -, -, 5, Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 7 5 3 1,,,, 3 5 7 9 11 1 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 15 1 13 1 11 9 3 5 7 9 11 1 - Nel corso del 11 il comparto residenziale è stato caratterizzato da una significativa flessione delle quantità domandate per l acquisto, a fronte di un offerta apparsa invece in deciso rafforzamento ed un numero di contratti stipulati che inevitabilmente si contrae. - Nonostante la debole domanda, solo il di coloro che acquista un abitazione ricorre ad un finanziamento bancario che copre, mediamente, il 7 del valore dell immobile. - La domanda è caratterizzata da una forte componente di stranieri e risulta per lo più rivolta al mercato dell usato. - A differenza di quanto rilevato un anno fa, aumenta la quota di coloro che dichiara di rivolgersi al mercato per acquistare la prima casa, mentre scende la percentuale di chi afferma di acquistare per sostituire l abitazione attuale. - Il comparto locativo è maggiormente caratterizzato da una complessiva stabilità circa l andamento della domanda e dell offerta, mentre il numero di scambi realizzati è tendenzialmente in flessione. - I prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del -, su base annua, con punte del -3, nelle aree periferiche, mentre quelli delle abitazioni nuove registrano ribassi più contenuti. Nomisma 3
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 - I canoni osservano ancora un trend negativo (-,), pressoché in linea con il dato medio del campione monitorato (-1,9). - Sostanzialmente stabili i rendimenti lordi da locazione, che si attestano sul 5, confermandosi ancora ben al di sopra del,9 della media delle altre città. - Le tempistiche medie di vendita (, mesi) e di locazione (, mesi) per le abitazioni usate sono rimaste sugli stessi livelli di dodici mesi fa e, in entrambi i casi, risultano inferiori ai corrispettivi dati medi (rispettivamente, e 3,1 mesi). - Anche per le abitazioni nuove i tempi medi di vendita e locazione sono rimasti invariati. - Si allunga notevolmente il divario percentuale tra il prezzo richiesto dall offerta e quello effettivamente praticato al momento della transazione che, per le abitazioni nuove, si posiziona all, mentre, per quelle usate, raggiunge il 15, livello che a non si registrava da oltre dieci anni e che, insieme al dato di Messina, risulta il più alto del panel di città. Tavola Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 1, 9, Comunitaria 7,9,1 Extracomunitaria,7 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5,,1 Sostituzione 1, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 9,3, Investimento 13, 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata,1 31,5 Usata 77,9,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite,3 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 7,7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 3,,3 Transitorio 9, 1,3 Canone concordato 3,,9 Comodato d'uso,,5 - Per i prossimi mesi si prevede una sostanziale stabilità dei canoni e del numero degli scambi in locazione, mentre la compravendita sarà caratterizzata da una tendenziale continua flessione dei prezzi, che tuttavia non sarà sufficiente a far invertire la tendenza dell attività transattiva percepita ancora in calo. Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro 1.973 -,9 11 -, 5,7 Periferia terziaria 1.513 -,1 7 -,9 5, Periferia 1.55 -, 7-3,9 5, Media ponderata 1.31 -, 1 -, 5, Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (),3,,,3 15 1 13 1 11 3 5 7 9 11 1 9 3 5 7 9 11 1 - Sul versante della compravendita l offerta si presenta immutata rispetto a dodici mesi fa, mentre la domanda, ancora fortemente incerta, non permette il rilancio del settore in termini di contratti stipulati che, nonostante il lieve incremento di coloro che dichiarano una sostanziale stabilità dell attività di scambio, sono ancora in flessione. - Per quanto concerne il settore locativo, si ravvisa una stabilizzazione dell offerta mentre, così come per la compravendita, persistono difficoltà nel momento di formalizzazione degli scambi a causa di una domanda ancora troppo riflessiva. - Questa incertezza del mercato traspare anche dagli sconti sui prezzi, che raggiungono il livello massimo dell ultimo decennio (15 contro il 13,7 della media), mentre non si ravvisa dall andamento dei tempi medi di vendita e di locazione, entrambi in lievissima contrazione, dopo i picchi osservati un anno fa. - I prezzi scendono mediamente del, su base annua, variazione che risulta, quindi, più contenuta rispetto alle contrazioni dell ultimo biennio (-3,9 nel e -3,3 nel 11), con punte massime nelle aree centrali della città (-,9). - I canoni di locazione calano in maniera più sostenuta, registrando una riduzione annua del -, (-, il dato medio). Ciò determina una riduzione della redditività lorda da locazione che, posizionandosi al 5,, si conferma assieme a Livorno comunque la più alta del campione. Nomisma 5
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 - Il comparto locativo sarà probabilmente caratterizzato, nei prossimi mesi, da una stazionarietà dei canoni che determinerà una maggior tenuta del numero di scambi, mentre il segmento della compravendita osserverà ancora una flessione dei prezzi, con conseguente maggior tenuta dell attività transattiva. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro 3.17-1,3 7-3,,1 Periferia 1.579-1,3 17-3,, Media ponderata.3-1,3 1-3,3, Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (),,, 5,9 1 11 9 3 5 7 9 11 1 7 3 5 7 9 11 1 - La domanda di spazi commerciali a è ancora alquanto scarsa, date le problematiche ancora influenzate dall intonazione economica complessiva. - L offerta sembra aver rallentato la sua spinta espansiva, mentre il livello dei contratti stipulati, tanto in compravendita quanto in locazione, si è ridotto ulteriormente. - La difficoltà del settore è percepita dallo sconto praticato all atto dell acquisto che, pur essendo esattamente in linea con il dato medio delle 13 città intermedie, rappresenta un livello record per. - Si allungano ancora sia i tempi medi di vendita (, mesi) sia i tempi medi di locazione (, mesi), raggiungendo, in entrambi i casi, valori massimi mai osservati nel capoluogo friulano. - Il dilatarsi dei tempi medi di locazione, associato ad un ulteriore calo dei canoni (-3,3), sottolinea le difficoltà riscontrate per chi vuole affittare spazi commerciali. Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 - I prezzi registrano una contrazione annua del -1,3, senza particolari differenze tra le varie zone cittadine. - L andamento dicotomico tra prezzi e canoni determina un calo della redditività lorda da locazione (, medio) che si conferma, tuttavia, ancora al di sopra del dato medio delle 13 città (7,1). - Per i prossimi mesi si prevede una complessiva tenuta dei prezzi e dei canoni e una maggiore stabilità degli scambi, tanto nella compravendita quanto nella locazione. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 9,, 7,, 5 7 9 11 1 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.9 Var. annuale () -, Rendimento da locazione () 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Var. annuale () -,9 Rendimento da locazione () 7, - Congiuntura negativa per il mercato degli immobili industriali che fa registrare, nell anno, un calo non solo della domanda di acquisto e di locazione, ma anche dell offerta nel complesso. - Tale andamento determina, inevitabilmente, una forte e continua contrazione del numero degli scambi in entrambi i segmenti. - Deve far riflettere come si rilevi una flessione della domanda e dell attività di scambio nonostante una forte contrazione dei prezzi e dei canoni, segno di come le difficoltà economiche influenzino il mercato immobiliare. - La stessa variazione dei prezzi e dei canoni fa sì che la redditività lorda da locazione rimanga invariata (7, per gli immobili usati e 7, per quelli nuovi). - Nonostante le difficoltà sin qui delineate, i tempi medi di vendita e di locazione si contraggono leggermente, posizionandosi rispettivamente a e mesi, mentre come il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente sostenuto all atto della transizione è rimasto stabile al, (13,9 il dato medio del panel). - Così come rilevato per gli altri comparti, i prossimi mesi saranno probabilmente caratterizzati da una stabilità dei prezzi e dei canoni e da una invarianza degli scambi, tanto in compravendita quanto in locazione. Nomisma 7
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro.75,3.333-1, 5,7 Periferia. -1,9 1.5-1,7, Media ponderata 9.9-1, 1.77-1,5 5,9 Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 3,,5 5,1,1 1 3 5 7 9 11 1 1 5 7 9 11 1 - A differenza di quanto rilevato negli altri settori del mercato immobiliare, il segmento dei box auto è caratterizzato da una certa vitalità che si riflette, in prima battuta, in un timido aumento della domanda di compravendita. - L offerta e il numero di scambi, sia in compravendita sia in locazione, sono stabili, definendo un mercato che comunque non lascia trapelare grosse difficoltà. - La tenuta del settore appare evidente anche dalle tempistiche medie di vendita e di locazione (,5 e,1 mesi), che sono le più basse del campione esaminato, così come lo sconto praticato all atto di acquisto, che risulta appena del, segno di come non ci siano forti divergenze tra domanda ed offerta ( il dato medio). - e canoni si contraggono leggermente (-1, e -1,5) in ugual misura, con conseguente stabilità dei rendimenti lordi da locazione (5,9). - Anche per questo settore si prevede, per i prossimi mesi, una completa stazionarietà, sia del numero di scambi che dei valori di mercato. Nomisma