STUDIO LEGALE FOGAGNOLO www.studiolegalefogagnolo.it Vicolo Cerai n. 3-10015 IVREA (TO) Tel. 0125 424122 Fax 0125 903111 Partita I.V.A. 07532100018 Spett.li C.E.L.V.A. Consorzio degli Enti Locali della Valle d Aosta Comune di COURMAYEUR (AO) c.a. Funzionario responsabile I.C.I. Oggetto: Risposta quesito. I.C.I. Trasferimento di volumetria Criteri valutazione aree edificabili.. Il ha chiesto al nostro studio di fornire uno specifico parere legale in merito ad un quesito riguardante un area edificabile sita nel territorio del Comune, riassumibile nel modo seguente: Un contribuente è proprietario di un area edificabile pari a 277 metri quadrati ed inoltre ha acquisito da un vicino una volumetria di 240 metri cubi. Al fine del conteggio della superficie imponibile ai fini I.C.I. è corretto trasformare il volume in metri quadrati ed andarli a sommare alla superficie reale, vale a dire rapportare i 240 metri cubi in metri quadrati secondo la seguente formula (240 metri cubi : indice di edificabilità della zona 0,6 metri cubi/metro quadrato = 400 metri
quadrati) e poi sommare i 277 metri quadrati iniziali con quelli ottenuti dalla volumetria aggiuntiva, per un totale di 677 metri quadrati? Una volta ottenuta tale superficie imponibile, è corretto determinare il valore imponibile dell area, moltiplicando la superficie così ottenuta di 677 metri quadrati per 321,00, valore attribuito alla zona in questione tenuto conto dell indice di edificabilità? Esistono altri criteri per il calcolo della superficie imponibile e del conseguente valore dell area ai fini I.C.I.? Per rispondere a tale quesito occorre verificare in primo luogo la normativa vigente in materia di I.C.I., con riferimento ai criteri di valutazione delle aree edificabili ai fini impositivi, per poi analizzare le metodologie normalmente adottate dai Comuni per la valutazione delle aree, che costituiscono uno strumento indubbiamente flessibile, in una materia complessa ed opinabile come appunto quella delle aree edificabili. Sotto il primo profilo, al fine di individuare correttamente i criteri impositivi legati alle aree edificabili ai fini I.C.I., occorre richiamare il combinato disposto dell art. 2, comma 1, lett. b) D.Lgs. 504/1992, il quale, nel riportare la definizione di area edificabile, dispone che deve considerarsi tale «l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità», nonché dell art. 5, comma 5 D.Lgs. 504/1992, il quale sancisce che «per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1º gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche». Il combinato disposto di tali norme conferma infatti che, ai fini I.C.I., un area edificabile non deve necessariamente essere valutata sulla base della sua estensione, dovendo essere valutata in relazione alla sua effettiva capacità edificatoria, la quale viene normalmente determinata in base 2
all indice di edificabilità espresso dalla stessa area, ma può anche non coincidere con l indice volumetrico (o con la superficie utile realizzabile) determinato inizialmente dallo strumento urbanistico, in particolare ove un area edificabile abbia acquisito, a seguito della cessione di volumetria come appunto indicato nel quesito formulato dal, il potenziale edificatorio espresso da un altra area edificabile ed abbia quindi visto modificata in aumento la propria capacità edificatoria complessiva. L introduzione, ad opera della L. 6 agosto 1967 n. 765, degli standards di edificabilità, volti a determinare gli indici inderogabili di densità edilizia quale espressione del rapporto planovolumetrico tra la superficie utilizzabile per la costruzione dell edificio e la volumetria occupabile da quest ultimo, ha infatti favorito la nascita e la diffusione tra i proprietari di aree edificabili di una prassi nota come trasferimento di cubatura (o di volumetria), con il quale il proprietario di un area edificabile trasferisce (normalmente dietro corrispettivo) al proprietario di un area limitrofa tutta o parte della cubatura utilizzabile sul proprio fondo (rendendolo in tutto o in parte inedificabile), in modo tale che a seguito della cessione il cessionario possa edificare sfruttando la cubatura acquisita, in aggiunta a quella naturalmente espressa dal proprio fondo. La nascita di tale strumento è legata al fatto che l incremento della volumetria di un suolo edificabile può considerarsi senza dubbio un valore economico rilevante e, come tale, appetibile come oggetto di commercio e di negoziazione autonoma tra i privati. Conseguentemente, la volumetria edificabile, proprio perché costituisce un bene in grado di soddisfare svariate esigenze (abitative, lucrative, commerciali), è diventata un entità patrimonialmente valutabile e considerata nella realtà degli affari come un valore economico che tende a staccarsi dalla proprietà del suolo. Anche la giurisprudenza ha sempre ammesso, anche in mancanza di un espresso riconoscimento da parte di fonti normative o dello strumento urbanistico vigente, che un proprietario possa «trasferire ad un altro l utilizzabilità edificatoria del proprio fondo, consentendo che essa possa essere sommata a quella del fondo dell acquirente di tale facoltà e tale contratto di asservimento ben può costituire il presupposto del rilascio di una concessione edilizia che tenga conto anche della 3
potenzialità edificatoria del fondo asservito, il quale ovviamente non può essere più considerato edificabile, proprio perché tale potenzialità è già stata utilizzata e trasferita al titolare del fondo in cui favore ha avuto luogo l asservimento» (tra tutte, Consiglio di Stato, Sez. V, 26 novembre 1994 n. 1382). La giurisprudenza amministrativa prevalente ritiene che il trasferimento di volumetria non debba essere qualificato come alienazione di un diritto reale immobiliare attinente un area edificabile, bensì come un contratto atipico ad effetti obbligatori, senza oneri di trascrizione, vale a dire un contratto con effetti puramente obbligatori, che costituirebbe contestualmente un atto di rinuncia del proprietario cedente rivolto verso la Pubblica Amministrazione. Sotto il profilo strettamente urbanistico, invece, l asservimento di un area ad un altra, mediante trasferimento della cubatura, ai fini dell aumento della volumetria edificabile, dovrà essere inserito nelle caratteristiche delle aree cessionaria e ceduta, come individuate dal certificato di destinazione urbanistica ai fini degli atti di compravendita. Infatti il certificato di destinazione urbanistica dell area deve indicare, in base alle previsioni normative nazionali, «tutte le prescrizioni urbanistiche ed edilizie riguardanti l area o gli immobili interessati» (art. 8, comma 9, D.L. 9/1982, convertito in L. 94/1982) e deve essere allegato a pena di nullità a tutti gli atti tra vivi, sia in forma pubblica che in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni (art. 18, comma 2 L. 47/1985). Per la giurisprudenza amministrativa, tale regime pubblicitario è di per sé sufficiente a garantire i diritti dei terzi (ferma restando la possibilità per le parti di procedere comunque alla trascrizione presso i Registri Immobiliari anche di un semplice atto d obbligo), in quanto l inedificabilità di un area asservita costituisce una qualità oggettiva del fondo, opponibile anche al terzo acquirente pur in assenza di trascrizione. Evidenziato quindi che a fronte di quanto affermato dalla giurisprudenza prevalente la cessione di volumetria potrebbe non trovare riscontro nei registri immobiliari, pur dovendone essere portato a conoscenza dell Ufficio Tecnico comunale ai fini della valutazione delle effettive caratteristiche urbanistiche di un area edificabile, si può confermare che, in ogni caso, il proprietario 4
dell area e l Ufficio Tributi, nel momento in cui dovranno valutare gli effetti di tale cessione di volumetria ai fini I.C.I., dovranno considerare il maggior volume acquisito a favore di tale area come un bene autonomo, patrimonialmente valutabile sulla base dei medesimi criteri con cui viene valutato il valore dell iniziale volumetria espressa dall area, per quanto quest ultima non abbia subito alcuna variazione a livello di standards urbanistici e di indice di edificabilità. Allo stesso modo, anche la potenzialità edificatoria del fondo asservito dovrà essere valutata in modo differente, in quanto la cessione della volumetria espressa da tale area potrebbe averne determinato la totale o parziale inedificabilità e, quindi, la totale o parziale non imponibilità ai fini I.C.I. (se non come terreno agricolo, ove imponibile), per quanto formalmente anche tale terreno non abbia formato oggetto di alcuna modifica a livello urbanistico. Fatte queste necessarie premesse, si può quindi ora rispondere nello specifico al quesito formulato dal Comune, evidenziando che in caso di cessione di volumetria la procedura secondo cui il conteggio della superficie imponibile ai fini I.C.I. deve essere effettuato mediante trasformazione del volume acquisito in metri quadrati, in base all indice di edificabilità, per poi andare a sommare tali metri quadrati virtuali alla superficie reale dell area che abbia acquisito l ulteriore volumetria, è formalmente corretta (al pari della successiva moltiplicazione della superficie complessiva virtuale per il valore attribuito ad ogni metro quadrato della zona, in base all indice di edificabilità, per determinare il valore imponibile complessivo dell area), per quanto ai fini del computo del valore complessivo dell area sarebbe più corretto ragionare in termini di volume (o superficie utile lorda) e non di superficie imponibile, in quanto la superficie reale espressa dall area, pur a seguito della cessione di volumetria, rimarrà sempre quella iniziale. Tale ultima valutazione evidenzia quindi la possibilità di utilizzare anche una diversa metodologia per la valutazione delle aree edificabili ai fini I.C.I., che potrebbe essere determinata non tanto dalla valutazione di ogni metro quadrato di superficie imponibile che ovviamente determina un valore differente delle aree ricomprese nelle diverse zone del Piano Regolatore in base 5
non solo alla destinazione d uso, ma anche all indice di edificabilità ivi previsto, bensì dalla valutazione di ogni metro cubo di volume (o di superficie utile lorda) realizzabile. La valorizzazione delle aree non in base alla loro superficie edificabile, ma in base alla capacità edificatoria espressa porterebbe infatti ad attribuire il medesimo valore ad ogni metro cubo di volume (o di superficie utile lorda) realizzabile, in tutte le zone del Piano Regolatore (fatta salva soltanto la distinzione tra la destinazione d uso degli interventi edilizi realizzabili e la eventuale distinzione tra nuove realizzazioni e ristrutturazioni), permettendo così di risolvere in modo formalmente più corretto non soltanto la problematica determinata dalle cessioni di volumetria (in quanto l area beneficiaria non verrebbe più valutata sulla base di una superficie virtuale diversa da quella reale, bensì sulla base del volume complessivo espresso e realizzabile), ma anche, contestualmente, la problematica della valutazione delle aree edificabili pertinenziali di immobili già realizzati. La valorizzazione in base alla capacità edificatoria espressa permetterebbe infatti di valutare anche tali aree in base alla volumetria ancora realizzabile (ove tale volumetria residua abbia, sia sotto il profilo urbanistico che sotto quello economico, una rilevanza propria), risolvendo così un annoso problema in ambito di applicazione dell I.C.I., non essendo più possibile sostenere, dopo l entrata in vigore dell art. 36, comma 2 D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito in L. 4 agosto 2006 n. 248 (cd. Decreto Bersani) 1, il quale ha legato la definizione di area edificabile ai fini dell imponibilità I.C.I. esclusivamente alla previsione del Piano Regolatore, che pur a fronte di quanto astrattamente disposto dall art. 2, comma 1, lett. a) D.Lgs. 504/1992 2 tutte le aree edificabili destinate ad uso 1 Art. 36, comma 2 D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito in L. 4 agosto 2006 n. 248 Ai fini dell applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633, del Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, del Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, un area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. 2 Art. 2 D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 Definizione di fabbricati e aree 6
pertinenziale debbano essere riconosciute come non imponibili, in quanto assorbite nel valore del bene principale, in quanto anche tali aree costituiscono a tutti gli effetti terreni edificabili e potrebbero formare oggetto di autonoma imposizione, ove esprimano lo si ribadisce una volumetria residua che abbia, sia sotto il profilo urbanistico che sotto quello economico, una rilevanza propria. Fiduciosi di avere chiarito le problematiche relative al quesito posto al nostro studio, rimaniamo a disposizione per eventuali richieste di chiarimenti in merito e cogliamo l occasione per porgere cordiali saluti. Ivrea, lì 12 marzo 2009 Studio Legale Fogagnolo (Avv. Maurizio Fogagnolo) 1. Ai fini dell imposta di cui all articolo 1: a) per fabbricato si intende l unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza. 7