I DIRITTI EDIFICATORI

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1 I DIRITTI EDIFICATORI Bergamo, 17 dicembre 2014 Antonella Rebuffoni Notaio

2 RICONOSCIMENTO LEGISLATIVO Il D.L. 13 maggio 2011 n. 70 convertito con L. 13 luglio 2011 n.106, modifica l art del Codice Civile introducendo il n.2-bis che ammette la trascrivibilità dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale Finalità: tipizzare lo schema contrattuale diffuso nella prassi: la cessione di cubatura Effetti applicazione dell art c.c. relativo all opponibilità del contratto nei confronti di terzi.

3 BENE GIURIDICO O DIRITTO REALE? Problema della natura giuridica: non esiste una norma di carattere sostanziale e non è possibile ricondurre il diritto edificatorio a taluna fattispecie dei diritti reali tipici. Funzione di tale standard sviluppo edilizio controllato L Indagine parte dalla cessione di cubatura 1. La legge Ponte del 1967 introduce nella legge urbanistica del 1942 i c.d. standards urbanistici ed edilizi 2. La cubatura è l indice di edificabilità che la legge o il piano regolatore fissano per ogni zona con riferimento ad aree edificabili comprese nella stessa zona

4 CESSIONE CUBATURA (ante 2011) Definita della Corte di Cassazione con Sentenza n /2009 come l accordo tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un area cede una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all altro di disporre della minima estensione di terreno richiesta per l edificazione, ovvero di realizzare una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua proprietà Due tesi sulla natura giuridica Tesi negoziale: esalta l autonomia negoziale ossia l accordo tra privati (fase genetica) vs. Tesi a base amministrativa: esalta la centralità del provvedimento amministrativo (fase conclusiva)

5 TECNICHE DI CESSIONE DELLA CUBATURA Prima della novella del 2011, tentativo di conciliare il trasferimento della cubatura con le categorie tradizionali dei diritti reali assoluti e, al fine di procedere alla trascrizione, la prassi ricorreva a tecniche quali: Servitù 1. Servitù di non edificare a carico del fondo cedente 2. Atto d obbligo nei confronti del Comune a non richiedere il titolo edilizio maggiorato 3. Condizione risolutiva del mancato rilascio del titolo edilizio maggiorato Trascrizione ex art n. 4 (costituzione servitù) Vincolo unilaterale 1. Atto di asservimento nei confronti del Comune da parte del proprietario con impegno a non richiedere titolo edilizio 2. Rilascio a favore di altro proprietario di un titolo edilizio per una volumetria superiore a quella relativa al suo terreno Trascrizione ex art n. 5 (rinuncia ai diritti)

6 LA REALE PORTATA DELL ART n.2-bis Il Legislatore ha inteso sgombrare il campo dalle passate discussioni optando per la tesi privatistica-negoziale esaltando quindi la vicenda traslativa ( i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori ) La legge differenzia nettamente il dritto edificatorio dalla servitù prediale La nuova normativa trattando di diritti edificatori comunque denominati è interpretata nel senso della sua applicabilità: alla cessione di diritti edificatori alla cessione di cubatura IL DIRITTO EDIFICATORIO PUÒ DUNQUE CIRCOLARE AUTONOMAMENTE

7 NUOVI ORIENTAMENTI SULLA NATURA 1)TESI DEL DIRITTO REALE NOMINATO: in quanto contemplato in un espressa previsione di legge e trascrivibile. Rispetta il principio di tipicità dei diritti reali 2)TESI NON CIVILISTICA: si tratta di una situazione giuridica soggettiva che necessita di atttività adesiva della PA 3)TESI DEL BENE IMMATERIALE DI ORIGINE IMMOBILIARE: si tratta di un bene in senso economico nuovo ed autonomo, suscettibile di valutazione economica. La nuova norma ha introdotto uno strumento per dare certezza alla circolazione di beni fra privati, non un nuovo diritto reale (c.d. principio del numerus clausus dei diritti reali) 4)TESI DEL DIRITTO REALE ATIPICO presenta un profilo di realità in quanto presuppone la titolarità di un immobile nel quale riservare la quantità volumetrica

8 BENE GIURIDICO IMMATERIALE Argomenti a sostegno di questa tesi, oltre alla tipicità dei diritti reali: a) l espressione diritti edificatori è atecnica in quanto in contrasto con il singolare diritto utilizzato negli altri numeri dell art. 2643; b) si concilia perfettamente con la definizione di bene Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti ; c) la realtà economico-commerciale conferma che la volumetria rappresenta un valore economico autonomo, in grado di staccarsi dalla proprietà del suolo ed è un bene giuridicamente e materialmente diverso dal fabbricato edificato in forza di essa; d) esprime un valore in termini economici e rappresenta una porzione della realtà empirica (ancorché immateriale), idonea a soddisfare interessi meritevoli di tutela.

9 DIRITTO REALE ATIPICO Anche ammettendo la tipicità dei diritti reali bisogna precisare: a) che è un principio rivolto solamente ai privati i quali non possono creare nuovi diritti; b) che tale principio non opera per il legislatore il quale può creare nuove categorie di diritti; c) che il diritto edificatorio attribuisce un utilità positiva a colui che lo acquista e tale utilitas corrisponde ad una facoltà di godimento operando come gli altri diritti reali; d) che il successivo n. 3 dell art parla di contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti e la comunione è riferibile proprio ai diritti reali. È un diritto affine alla cubatura edilizia la cui realità è stata avallata dalla Cassazione che l ha qualificata come utilitas trasferibile

10 RICONOSCIMENTO DEI DIRITTI EDIFICATORI IL RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO EDIFICATORIO È OPERATO O DALLO STRUMENTO URBANISTICO O DALLA STIPULAZIONE DI UNA CONVENZIONE URBANISTICA TECNICHE URBANISTICHE DALLE QUALI POSSONO SORGERE I DIRITTI EDIFICATORI: 1. INCENTIVAZIONE convenzione urbanistica 2. COMPENSAZIONE cessione immobili 3. PEREQUAZIONE strumento urbanistico

11 DIRITTI EDIFICATORI E INCENTIVAZIONE IL DIRITTO EDIFICATORIO SORGE A FRONTE DI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE URBANISTICO-AMBIENTALE Riconoscimento del diritto: CONVENZIONE URBANISTICA Soggetta a TRASCRIZIONE -Modalità di trasferimento del diritto -Termini di utilizzo (prescrizione?) La convenzione disciplina: a) obblighi di riqualificazione che gravano sul proprietario b) obbligo di realizzare eventuali opere di urbanizzazione c) vincoli di inedificabilità d) DIRITTO EDIFICATORIO spettante al proprietario a fronte degli obblighi assunti

12 INCENTIVAZIONE E TRASCRIZIONE 2 NOTE DI TRASCRIZIONE per la Convenzione Urbanistica A CARICO: del proprietario immobile A FAVORE: del Comune A CARICO: del Comune A FAVORE: del proprietario immobile -Vincoli inedificabilià -Destinazione d uso -Obblighi di attuazione -Riconoscimento dei DIRITTI EDIFICATORI

13 DIRITTI EDIFICATORI E COMPENSAZIONE IL DIRITTO EDIFICATORIO SORGE A FRONTE DELLA CESSIONE AL COMUNE DI AREE E/O EDIFICI VINCOLATI ALL ESPROPRIO Riconoscimento del diritto: CESSIONE DI IMMOBILI ricondotta nell ambito di una convenzione urbanistica Il cedente riceve capacità edificatoria da utilizzare in altri siti Soggetta a TRASCRIZIONE

14 COMPENSAZIONE E TRASCRIZIONE 2 NOTE DI TRASCRIZIONE per la Cessione di Immobili A CARICO: del proprietario immobile A FAVORE: del Comune A CARICO: del Comune A FAVORE: del proprietario immobile Indicazione degli immobili ceduti

15 CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO IL DIRITTO EDIFICATORIO DERIVANTE DA INCENTIVAZIONE O COMPENSAZIONE, UNA VOLTA RICONOSCIUTO PUÒ LIBERAMENTE CIRCOLARE Salvo limiti imposti dalle leggi regionali (vedi divieto ex art 11comma 4 L. R. Lombardia n 12/2005) Trasferimento: del solo diritto edificatorio oppure Trasferimento: proprietà area + diritto edificatorio

16 CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO E TRASCRIZIONE UNA NOTA DI TRASCRIZIONE PER LA CESSIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO DERIVANTE DA INCENTIVAZIONE O COMPENSAZIONE A CARICO: del titolare del diritto edificatorio A FAVORE: dell acquirente Indicazione degli immobili di partenza

17 DIRITTI EDIFICATORI E PEREQUAZIONE IL DIRITTO EDIFICATORIO SORGE IN FORZA DELLO STRUMENTO URBANISTICO DEL COMUNE OVE VIENE RICONOSCIUTO L INDICE DI EDIFICABILITÀ ALL INTERO COMPARTO URBANISTICO Riconoscimento del diritto: STRUMENTO URBANISTICO + CONVENZIONE ATTUAZIONE P.U.A Il P.U.A. individua: -Aree ove è ammessa l edificazione -Aree da cedere gratuitamente al Comune e le aree ad uso pubblico Con l individuazione delle aree pubbliche si individuano i soggetti titolari dei DIRITTI EDIFICATORI PEREQUATIVI Saranno oggetto di trasferimento in quanto non utilizzabili sulle aree individuate

18 PEREQUAZIONE E TRASCRIZIONE 2 NOTE DI TRASCRIZIONE per la Convenzione Urbanistica attuativa del P.U.A. A CARICO: dei proprietari degli immobili ricompresi nel P.U.A. A FAVORE: del Comune A CARICO: del Comune A FAVORE: dei proprietari degli immobili ricompresi nel P.U.A -Vincoli urbanistici -Obblighi di attuazione -riconoscimenti dei DIRITTI EDIFICATORI

19 CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO IL DIRITTO EDIFICATORIO PEREQUATIVO UNA VOLTA RICONOSCIUTO PUÒ LIBERAMENTE CIRCOLARE L acquirente è già proprietario di un area di concentrazione ed unisce il nuovo diritto a quello già riconosciuto oppure L acquirente non intende destinare (immediatamente) il diritto edificatorio ad un area di concentrazione

20 CIRCOLAZIONE DEL DIRITTO E TRASCRIZIONE UNA NOTA DI TRASCRIZIONE PER LA CESSIONE DEL DIRITTO EDIFICATORIO DERIVANTE DA PEREQUAZIONE A CARICO: del titolare del diritto edificatorio perequativo A FAVORE: dell acquirente Indicazione degli immobili di partenza

21 REGISTRO DEI DIRITTI EDIFICATORI IL DIRITTO EDIFICATORIO UNA VOLTA VENUTO AD ESISTENZA DEVE ESSERE ANNOTATO ANCHE NEL REGISTRO TENUTO DAL COMUNE DAL REGISTRO DEVE RISULTARE -Lo strumento urbanistico che ha riconosciuto il diritto edificatorio -Il beneficiario del diritto edificatorio -Se il diritto edificatorio è in volo o è atterrato - In caso di successiva cessione: il cessionario

22 IMPOSTE INDIRETTE CONVENZIONI URBANISTICHE DI RICONOSCIMENTO CIRCOLAZIONE DIRITTO EDIFICATORIO UNA VOLTA RICONOSCIUTO CONVENZIONI URBANISTICHE - Imposta di registro: in misura fissa ( 200) -Imposta trascrizione: esente ATTO TRASLATIVO DEL DIRITTO - La tassazione dipende dalle tesi seguita Diritto reale Interesse legittimo

23 IMPOSTE INDIRETTE Tesi della natura del diritto reale (indirizzo giurisprudenziale relativo alla cubatura) Atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali -Imposta di registro: 9% -Imposta trascrizione: 50 Tesi della natura dell interesse legittimo o bene immateriale di origine immobiliare Atti diversi da quelli relativi a immobili e diritti reali immobiliari di godimento -Imposta di registro: 3% -Imposta trascrizione: 200 Se il cedente è soggetto IVA: -Aliquota IVA 22% -Imposta di registro Imposta di trascrizione 200

24 IMPOSTE DIRETTE Circolare1/E - Agenzia Entrate,15 febbraio 2013: -imponibilità delle plusvalenze emergenti da cessione dei diritti (ritenuta analoga alla cessione di cubatura) - possibilità di fruire delle disposizioni sulla rivalutazione dei terreni ex art. 7 della L. n. 448/2001 ove la negoziazione avvenga al di fuori dell'ambito imprenditoriale. I diritti edificatori godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili e pertanto ciò solo di per sé legittimerebbe l'utilizzo della procedura fiscale di rivalutazione.

25 I DIRITTI EDIFICATORI GRAZIE PER L ATTENZIONE