La tassazione ex art. 67 TUIR delle plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili

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1 CORSO DI DIRITTO TRIBUTARIO IL REGIME FISCALE DEI TRASFERIMENTI La tassazione ex art. 67 TUIR delle plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili Pietro Boria Ordinario di Diritto Tributario Università degli Studi di Foggia pagina 1 di 15

2 Logica generale dell art. 67 Tuir Redditi diversi In questa categoria il legislatore ha raggruppato una serie di fattispecie la cui unica caratteristica comune è di ordine negativo e consiste nel non poter le stesse essere ricondotte, per difetto di uno o più dei relativi presupposti, ad alcuna delle altre categorie di reddito elencate nell art. 6 Tuir Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 2 di 15

3 Logica generale dell art. 67 Tuir Art. 67, lett. a, b, c, c-bis Ipotesi accomunate dal fatto che la ricchezza deriva da dismissioni patrimoniali ed è riconducibile al genus delle plusvalenze date dalla differenza positiva tra il costo di acquisto e il corrispettivo percepito a fronte della dismissione Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 3 di 15

4 Logica generale dell art. 67 Tuir Art. 67, lett. a) e b) Le plusvalenze ivi disciplinate traggono origine dalla cessione di terreni e immobili: c.d. plusvalenze immobiliari Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 4 di 15

5 Logica generale dell art. 67 Tuir Art. 67, lett. c) e c-bis) Le plusvalenze ivi disciplinate traggono origine dalla cessione di azioni o di altre partecipazioni sociali, e dalla cessione di titoli obbligazionari o di altre attività finanziarie: c.d. capital gains Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 5 di 15

6 Redditi diversi su immobili: principi generali Art. 67, lett. a) Plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni Plusvalenze realizzate mediante l esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o edifici Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 6 di 15

7 Redditi diversi su immobili: principi generali Art. 67, lett. b) Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione e donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari Plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 7 di 15

8 Redditi diversi su immobili: principi generali Tassazione delle plusvalenze di cui all art. 67, lett. a) e b) Principio di cassa: le plusvalenze concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente solo nel periodo d'imposta in cui sono percepite, indipendentemente dal momento della maturazione delle stesse Tassazione ordinaria: in sede di compilazione del modello Unico o 730, la plusvalenza viene fatta confluire nel reddito complessivo Tassazione separata su opzione: limitatamente alle fattispecie di cui alla lett. b) si può optare per l assoggettamento della plusvalenza a ritenuta alla fonte a titolo d imposta Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 8 di 15

9 Redditi diversi su immobili: art. 67, comma 1, lett. a) Tassazione delle plusvalenze di cui all art. 67, lett. a) La fattispecie inerente la vendita di terreni lottizzati o resi edificabili e la successiva vendita di edifici, comporta la tassazione della plusvalenza che è riconducibile, non tanto all andamento del mercato, ma all attività svolta per lottizzare o rendere edificabili i terreni Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 9 di 15

10 Redditi diversi su immobili: art. 67, comma 1, lett. a) Tassazione delle plusvalenze di cui all art. 67, lett. a) Per i terreni acquistati oltre 5 anni prima dell inizio della lottizzazione o delle opere, si considera come prezzo di acquisto il valore normale del terreno nel quinto anno anteriore alla lottizzazione Per i terreni acquisiti per successione, donazione o comunque gratuitamente, si considera come prezzo di acquisto il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o della costruzione. Lo stesso vale per i fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 10 di 15

11 Redditi diversi su immobili: art. 67, comma 1, lett. b) Plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili ed aree edificabili Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni si calcolano considerando la differenza tra l'ammontare percepito e il prezzo di acquisto aumentato delle spese inerenti Le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione sono pari alla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente proporzionalmente imputabile al corrispettivo percepito nel periodo, rivalutato in base all'indice ISTAT Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 11 di 15

12 Redditi diversi su immobili: art. 67, comma 1, lett. b) Plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di donazione L art. 37, commi 38 e 39 del D.L. n. 223/2006, conv. in L. n. 248/2006 (c.d. manovra-bis) ha modificato gli artt. 67, comma 1, lett. b) e 68 Tuir, rendendo imponibili, ai fini delle imposte sui redditi, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti in donazione a condizione che non siano decorsi cinque anni dalla data di acquisto dell immobile da parte del donante alla data di cessione Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 12 di 15

13 Tassazione sostitutiva Tassazione delle plusvalenze di cui all art. 67, lett. b) L art. 1, comma 496, della L. n. 266/2005 (Finanziaria 2006) ha previsto la possibilità di assoggettare le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso dei beni di cui all art. 67, comma 1, lett. b) a tassazione sostitutiva L aliquota, inizialmente del 12,5%, dal 3 ottobre 2006 è stata elevata al 20% Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 13 di 15

14 Tassazione sostitutiva Tassazione delle plusvalenze di cui all art. 67, lett. b) L art. 1, comma 310, della L. n. 296/2006 (Finanziaria 2007) ha limitato la tassazione sostitutiva solo ai beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, eliminando il riferimento ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, contenuto nella disposizione originaria (Finanziaria 2006) Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 14 di 15

15 Tassazione sostitutiva Condizioni per l applicazione dell imposta sostitutiva Per poter essere applicata l imposta sostitutiva è stato previsto che il cedente ne faccia esplicita richiesta al notaio rogante in sede di stipula dell atto di cessione In assenza della suddetta richiesta si applicherà la tassazione ordinaria Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 15 di 15