ANALISI DI DIRITTO COMPARATO SULLE QUESTIONI DELLA PROPRIETÀ PER PIANI (O CONDOMINIALE) A LIVELLO EUROPEO 2008/S 145 194447 Francia, Germania, Italia, Paesi Bassi, Regno Unito, Spagna, Svezia Avis 09 017 Losanna, 31 maggio 2009 (20.10.2009) ECR/LHU/AA/AF/LF/KJD/EM/GPR/AP/ba Dorigny CH 1015 Losanna. Tel. +41 (0)21 692 49 11, Fax +41 (0)21 692 49 11, www.isdc.ch
Indice INDICE RIASSUNTO Introduzione... 3 Domande... 3 Riassunto delle risposte... 4 1. Forma giuridica... 4 2. Diritti e Obblighi in relazione alle parti in comune... 5 3. Costituzione di riserve per i lavori di ristrutturazione... 5 4. Decisione di ristrutturare le parti in comune... 5 5. Risoluzione di conflitti... 6 2
RIASSUNTO Introduzione La presente perizia tratta diverse questioni sugli istituti del diritto tedesco, francese, italiano, olandese, svedese, spagnolo ed inglese paragonabili alla proprietà per piani svizzera. Per consentire una migliore visione d insieme della situazione giuridica, nel presente riassunto comparativo si illustrano in maniera sintetica e comparativa le risposte fornite alle domande che sono state poste all Istituto svizzero di diritto comparato. Domande 1. Forma giuridica a. Quale forma giuridica prevedono le varie legislazioni nazionali per la situazione in cui più persone sono proprietarie di un immobile ma solo singoli appartamenti sono loro riservati per utilizzo esclusivo? b. Esistono altre forme analoghe agli strumenti menzionati al punto a) (p.es. una forma di locazione equiparata alla proprietà o diritti sociali di abitazione permanente)? c. Le parti comuni (p.es. la facciata e gli impianti tecnici) sono obbligatoriamente in comproprietà dei condomini? Oppure possono appartenere anche a un solo proprietario, ad alcuni comproprietari o a terzi (ad es. un investitore)? 2. Diritti e doveri in relazione alle parti in comune a. Quali diritti ha il comproprietario in relazione alle parti in comune? Come può far valere il suo interesse al mantenimento del valore dell immobile? b. Quali sono i suoi obblighi per quanto concerne le parti in comune? 3. Costituzione di riserve finanziarie per eventuali lavori di ristrutturazione a. È obbligatorio costituire delle riserve finanziarie per eventuali lavori di ristrutturazione? b. Se è previsto un modello di costituzione di riserve, come viene calcolato l ammontare dei versamenti? c. Sempre a proposito di riserve, viene fatta una distinzione tra i lavori di manutenzione e quelli di ristrutturazione? 4. Decisione di ristrutturare le parti in comune a. Come è regolamentata nei vari ordinamenti giuridici la decisione di adottare misure di ristrutturazione? Viene fatta una distinzione tra gli interventi edili di necessità, di utilità generale e di lusso? È prevista una diversa maggioranza di voti a seconda del tipo di intervento? b. Come è organizzata la comunità dei proprietari? È diretta da uno dei suoi membri o da un'amministrazione esterna? È consentito ricorrere a un consulente? Quali norme perentorie sono previste nell ordinamento giuridico per garantire la gestione e la manutenzione dell'edificio (ad es. strategie amministrative, piani d investimento, ecc.)? 3
5. Risoluzione di conflitti a. Cosa succede se uno dei proprietari non può o non vuole contribuire alle spese per un intervento edile già deciso? Sono previste disposizioni particolari per casi del genere? b. Esistono norme specifiche per risolvere i conflitti e giungere a una composizione delle controversie (ad es. un tribunale arbitrale delibera sulla questione qualora la comunità non riesca, dopo lungo tempo, a trovare una soluzione)? Riassunto delle risposte 1. FORMA GIURIDICA a. Tutti gli ordinamenti giuridici esaminati prevedono una o più forme di ripartizione della proprietà di un edificio abitativo in base alle quali l utilizzo esclusivo di ogni appartamento è riservato a una o più persone (ad es. nel caso di coppie). Nella maggior parte di questi Paesi esiste una forma di proprietà molto simile alla proprietà per piani svizzera, che comprende il diritto di utilizzo esclusivo (in Germania si parla di proprietà esclusiva, "Sondereigentum") e il diritto di utilizzo condiviso delle parti in comune. Soltanto in Svezia, dove si riscontra la forma giuridica più simile alla proprietà per piani svizzera l ägarlägenhet, introdotto il 1 maggio 2009 non è prevista una chiara regolamentazione e quindi nemmeno l obbligo di una proprietà comune per le parti dell edificio utilizzate da tutti i comproprietari. Nel diritto svedese, francese e tedesco vigono diverse forme giuridiche. In Germania la proprietà per piani è un istituto che esisteva nel diritto dei Länder già prima dell introduzione del Codice civile federale e la cui rilevanza pratica è relativamente limitata. In Francia la giurisprudenza ha dedotto dal droit de superficie che la proprietà può essere divisa sul piano spaziale, ma in tale concezione non sono previste parti in comune. In Svezia esiste una forma di comproprietà senza diritto reale di utilizzo di una parte specifica, in cui l'utilizzo viene stabilito di comune accordo tra i comproprietari (andelslägenhet); la forma più diffusa è tuttavia quella dei cosiddetti diritti abitativi (bostadsrätt), in base ai quali un associazione economica possiede i diritti di proprietà di un bene immobile e l appartenenza all'associazione conferisce il diritto (obbligatorio) di utilizzare a titolo esclusivo un determinato appartamento. b. A parte la divisione della proprietà nel tempo (unicamente secondo il diritto delle obbligazioni) prevista in tutti gli ordinamenti giuridici conformemente alla direttiva europea sulla multiproprietà, solo in pochi Stati vi sono strumenti simili alle forme descritte al punto a). I diritti di abitazione permanente e le istituzioni analoghe che tutelano in particolare gli inquilini esistono soprattutto in Germania, ma anche nel Regno Unito, dove per diverso tempo è mancato il diritto reale della proprietà abitativa. Anche in Francia è presente una forma di locazione permanente, che viene trattata come un diritto reale. Alle diverse forme esistenti nel diritto svedese si è già accennato sopra (al punto a). Infine il diritto spagnolo e quello italiano conoscono forme di proprietà per piani che comprendono diversi edifici indipendenti. c. A eccezione del diritto svedese, in tutti gli ordinamenti giuridici esaminati le parti utilizzate in comune devono essere di comproprietà dei proprietari dell immobile. Nel diritto tedesco è inoltre teoricamente possibile che un terzo possieda in proprio alcune parti poco importanti di un immobile. 4
2. DIRITTI E OBBLIGHI IN RELAZIONE ALLE PARTI IN COMUNE a. In tutti gli ordinamenti giuridici esaminati il comproprietario ha il diritto di utilizzo delle parti in comune; la forma concreta viene di solito stabilita in un regolamento interno. Il comproprietario è solitamente coinvolto nei processi decisionali in modo da poter salvaguardare il proprio interesse al mantenimento del valore. In alcuni ordinamenti giuridici i comproprietari hanno inoltre il diritto di ricorrere all iniziativa personale in caso di urgenza (Germania, Spagna, Italia, in parte in Svezia) e la possibilità di far disporre determinati interventi per via legale (Germania, Paesi Bassi). In altri ordinamenti giuridici è previsto che soltanto l amministrazione condominiale possa intraprendere la realizzazione di lavori (Italia, Spagna, Francia). b. Nella maggior parte degli ordinamenti giuridici i comproprietari hanno due obblighi principali: non utilizzare le parti in comune in modo eccessivo e a scapito degli altri condomini e contribuire ai costi di manutenzione in senso lato. Oltre a ciò alcuni ordinamenti prevedono l obbligo di manutenzione e di collaborazione (Spagna, Italia) nonché l obbligo di risarcimento danni (Svezia). 3. COSTITUZIONE DI RISERVE PER I LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE a. Nei vari ordinamenti giuridici a confronto la costituzione obbligatoria di riserve costituisce l eccezione. Soltanto il diritto neerlandese prevede la costituzione di un fondo per coprire eventuali costi straordinari. Negli altri ordinamenti giuridici la costituzione di un fondo per i lavori di ristrutturazione rientra nel diritto dispositivo o non è regolamentata affatto. Tuttavia di solito si costituiscono riserve o sono previsti altri meccanismi di finanziamento. b. Nella maggior parte dei casi l ammontare del contributo è indicato solo in modo astratto nella legge (contributi adeguati), soltanto il diritto spagnolo prevede un preciso tasso percentuale. La ripartizione degli oneri tra i comproprietari corrisponde solitamente alla quota di proprietà. c. Nel diritto svedese e in quello neerlandese non viene fatta una distinzione tra riserve per la manutenzione e per la ristrutturazione, mentre negli altri ordinamenti giuridici tale differenziazione esiste, sebbene non abbia ovunque la stessa portata. Non chiara si presenta invece la situazione giuridica in Spagna. 4. DECISIONE DI RISTRUTTURARE LE PARTI IN COMUNE a. In alcuni Paesi (Germania, Francia, Italia, Spagna) la maggioranza di voti per l adozione di decisioni da parte dell assemblea dei condomini varia a seconda del tipo di intervento. Non si fanno distinzioni tra lavori di necessità, di utilità e di lusso, tuttavia il criterio della necessità viene utilizzato in modo parzialmente esplicito in Spagna e in modo parzialmente implicito in Francia. In certi casi è previsto un quorum di voti specifico anche per gli interventi che aumentano notevolmente il valore dell edificio (Francia, Italia, Spagna, Germania). Nei Paesi Bassi, in Svezia e nel Regno Unito non esistono disposizioni legali sull adozione di decisioni; di solito il quorum necessario è stabilito nei regolamenti interni. b. In tutti gli ordinamenti giuridici esaminati i proprietari sono organizzati in una sorta di assemblea, anche se la densità normativa su tale assemblea è molto diversa a seconda del Paese. In alcuni Stati (Francia, in parte anche Svezia, Paesi Bassi, Regno Unito) l assemblea ha 5
una personalità giuridica propria. A seconda dell ordinamento, l amministrazione dell immobile può essere affidata a un esterno (Germania, Francia, Italia, Spagna), a un comitato di proprietari (Germania, Francia, Paesi Bassi, Spagna, Svezia, Regno Unito) o a singoli proprietari incaricati (Francia, Spagna, Regno Unito). In quasi tutti gli ordinamenti giuridici tali norme sono derogabili; solo in Italia è obbligatorio costituire un amministrazione qualora i proprietari siano più di quattro. Inoltre, se il loro numero supera le dieci unità è necessario adottare un regolamento interno, il cui contenuto è prestabilito. La possibilità di avvalersi di consulenti non è contemplata in nessuno degli ordinamenti esaminati, ma nemmeno esclusa. Il diritto svedese prevede la possibilità di ricorrere a un revisore esterno. In nessun ordinamento risulta obbligatorio elaborare una strategia di gestione o piani d investimento. Nel diritto tedesco e in parte in quello italiano si riscontrano tuttavia norme dispositive in tal senso. 5. RISOLUZIONE DI CONFLITTI a. Se un proprietario non è in grado di contribuire finanziariamente a un intervento edile già deciso, nella maggior parte dei casi (Germania, Svezia, Regno Unito, Italia) si applicano le normali procedure di esecuzione. In Francia, Italia e nei Paesi Bassi l amministratore è autorizzato ad avviare le misure del caso. In Francia è addirittura previsto un privilegio esecutivo. In Francia e in Germania vigono normative particolari per i casi in cui il proprietario non abbia acconsentito a determinate misure. In Spagna un comproprietario può impugnare la decisione dell assemblea dei condomini qualora risulti per lui molto svantaggiosa. b. Nel caso in cui i proprietari non riescano a risolvere una questione dopo lungo tempo oppure omettano di eseguire una misura, tutti gli ordinamenti prevedono la possibilità di avviare una procedura legale. In alcuni Paesi tale procedura è retta da norme particolari, soprattutto allo scopo di consentire decisioni di equità (Spagna, Germania). Inoltre alcuni regimi giuridici propongono meccanismi alternativi di risoluzione delle controversie (Regno Unito, Spagna, Germania), in Francia le clausole compromissorie sono invece vietate in tale ambito. In Svezia e in Germania sono inoltre previste misure coercitive (messa sotto tutela della comunità dei proprietari; vendita coatta), che con il loro effetto deterrente favoriscono la via dell accordo conciliativo. 6