10. Mercato immobiliare Continua la rivalutazione del settore immobiliare romano iniziata nel 1999 e proseguita, con velocità diverse ma sempre crescenti, fino ad oggi. Tornando indietro nel tempo, sino alla seconda metà degli anni Ottanta, si percepisce chiaramente come, allo stato attuale, il mercato sia condizionato da una seconda fase ascendente del ciclo che segue il boom del primo periodo e il pesante rallentamento che ha caratterizzato la fase centrale degli anni Novanta. In particolare, le vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma (fig. 10.1) hanno palesato un andamento crescente fino al 1991 quando subirono una crescita del 30% rispetto ai prezzi dell anno precedente, per poi, dapprima rallentare (nel 1992 i valori permanevano in crescita, ma con entità ben più basse di quelle riscontrate negli anni precedenti), e successivamente - dal 1993 al 1998 entrare in una vera e propria fase di crisi di vendite e quotazioni. Come detto, con un iniziale incremento del 7,2% rispetto al 1998, dal 1999 inizia la rapida ascesa dei prezzi, i cui effetti perdurano ancora oggi. Concentrandosi sull ultima, prolungata fase del ciclo, si evidenzia una peculiare relazione tra l andamento del numero di contratti di locazione e compravendita stipulati e quello dei prezzi (figg. 10.2 e 10.3), tale per cui ad andamento altalenante dei contratti non corrisponde analoga tendenza dei prezzi. Questi ultimi, in particolare nel caso delle compravendite, hanno proseguito ininterrottamente in una tendenza crescente che, così, è apparsa svincolata dai tradizionali effetti del confronto domanda/offerta. Leggermente più armonico, viceversa, è sembrato il mercato delle locazioni e la relazione, ivi confermata, tra numero di contratti di locazione e relativi prezzi. Dal confronto con le maggiori metropoli italiane (tab. 10.4), emerge un quadro che nel 2002 pone Roma (dopo Milano con 3.150 /mq) al secondo posto delle vendite residenziali con una media cittadina di 3.000 /mq. Per ciò che riguarda il mercato degli affitti, invece, Roma è prima con un canone medio di 150 /mq all anno, seguita da Milano (135 /mq), Bologna e Napoli (entrambe 110 /mq). Anche il mercato del terziario/uffici vede Roma e Milano al primo posto (sostanzialmente alla pari) sia per la vendita che per le locazioni (nel 2002 rispettivamente circa 2.700 /mq e 170 /mq all anno, tab. 10.6): tale risultato, però, è il frutto di una dinamica di medio periodo che nella capitale è risultata particolarmente intensa (tab. 10.7). Stringendo il livello di analisi sui singoli Municipi romani, in ciascuno di essi si rispecchia la rivalutazione del mercato immobiliare. Ciononostante, alla ricerca delle fenomenologie più rilevanti, si distingue il I Municipio che presenta una media di 5.000 /mq (di almeno 2.000 /mq superiore a tutti gli altri municipi): in quest ambito, tra il 1999 e il 2000 l incremento era stato dell 11,4%, tra il 2000 e il 2001 del 16,4%, tra il 2001 e il 2002 del 13,9% (tab. 10.10). Anche i di locazione del centro cittadino si discostano sostanzialmente da quelli rilevati altrove, sul territorio comunale: nel 2003 affittare una casa costava mediamente 222 /mq, un ufficio 325 /mq e un negozio 455 /mq; l affitto delle tre stesse tipologie altrove risultava inferiore di almeno 100 /mq (tab. 10.11). Tutto questo è anche effetto della capillare opera di riqualificazione che insiste su tale contesto: nella zona dell Esquilino, ad esempio, dove si è completata la ristrutturazione di Piazza Vittorio e la realizzazione di un albergo a cinque stelle (ES Hotel) nei pressi della Stazione Termini, dove la facoltà di Scienze della comunicazione ha trovato nuova e più funzionale ubicazione nel perimetro della ex Centrale del Latte, dove la ristrutturazione ha riportato il teatro Ambra Jovinelli al centro della dinamica culturale della città. Infine, contestualizzando la dinamica locale e nazionale nel più vasto ambito continentale, anche nel resto d Europa il settore immobiliare ha registrato un buon andamento: il basso livello dei tassi di interesse e l assenza di appetibili alternative nelle scelte di portafoglio hanno inciso sui prezzi dei mercati immobiliari che, nella maggior parte dei Paesi, sono risultati in crescita. Le performance più brillanti appartengono a 80
Spagna e Portogallo, mentre la situazione più difficile è stata registrata in Danimarca, Paesi Bassi e, soprattutto, Ungheria. In Spagna nel 2003 è iniziata, ad esempio, la realizzazione di circa 700 mila nuove abitazioni e nei tre anni precedenti la media è stata di 500 mila unità immobiliari iniziate ogni anno; questo boom residenziale, iniziato nel 1997, è stato accompagnato da un costante aumento di prezzi che nel 2003 sono saliti del 17% e un aumento analogo è previsto per il 2004. In Portogallo, a Lisbona, i prezzi delle abitazioni residenziali sono in sensibile aumento (circa 12% nell ultimo anno) soprattutto nelle aree periferiche, dove sorgono complessi residenziali moderni, di standard elevato e dotati di servizi commerciali e ricreativi. In difficoltà sembra, invece, il mercato immobiliare in Danimarca, in particolare a Copenaghen dove le transazioni hanno avuto un lieve calo oscillante tra il 3 e il 5%; potrebbe però trattarsi di un calo quasi fisiologico, visto che gli anni precedenti avevano registrato aumenti sostenuti e rapidi. Nei Paesi Bassi il mercato residenziale è, oramai da alcuni anni, in una fase di stabilità con prezzi (delle abitazioni di buon livello) che si sono attestati sui 2.500-3.600 /mq. In Ungheria, invece, dopo anni estremamente positivi, il 2003 è stato caratterizzato da un brusco arresto della crescita della domanda di immobili residenziali e le quotazioni hanno subito una flessione fino al 5% rispetto al 2002. In generale, però, in Europa le prospettive per il 2004 sono di un generalizzato ulteriore miglioramento soprattutto nel settore residenziale, mentre le condizioni di debolezza delle economie stanno per il momento influenzando negativamente il comparto terziario/uffici e il settore commerciale (Fonte: Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004) Fig. 10.1 Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Variazioni percentuale rispetto all anno precedente dei prezzi medi di vendita ( /mq). Anni 1987-2002. 35 30 Var. % 25 20 15 10 5 0-5 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002-10 -15 81
Tab. 10.1 Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Prezzi medi di vendita ( /mq), variazioni percentuale rispetto all anno precedente e numeri indice (1986 = 100). Anni 1986-2002. Anni Prezzo medio ( /mq) Var. % Numero indice (1986=100) 1986 1.040 100,0 1987 1.085 4,3 104,3 1988 1.215 12,0 116,8 1989 1.400 15,2 134,6 1990 1.800 28,6 173,1 1991 2.350 30,6 226,0 1992 2.500 6,4 240,4 1993 2.450-2,0 235,6 1994 2.400-2,0 230,8 1995 2.200-8,3 102,1 1996 2.100-4,5 201,9 1997 2.100 0,0 201,9 1998 2.080-1,0 200,0 1999 2.230 7,2 214,4 2000 2.420 8,5 232,7 2001 2.680 10,7 257,7 2002 3.000 11,9 288,5 Fonte: Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2003 82
Tab. 10.2 Contratti di locazione e compravendita di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, nei comuni della Provincia e in totale. Numero assoluto di contratti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Serie storica 1985-2002. Contratti di locazione Contratti di compravendita Anni Comune di Roma Comuni Provincia Roma vincia Comune di Comuni Pro- Totale Totale N N Var.% N N Var.% 1985 35.885 7.344 43.229 34.088 7.269 41.357 1986 28.498 12.923 41.421-4,18 27.182 12.330 39.512-4,46 1987 31.138 16.555 47.693 15,14 29.940 15.952 45.892 16,15 1988 35.272 19.309 54.581 14,44 33.188 18.007 51.195 11,56 1989 21.293 12.395 33.688-38,28 19.208 11.192 30.400-40,62 1990 27.280 13.578 40.858 21,28 21.851 12.257 34.108 12,2 1991 31.168 19.462 50.630 23,92 31.620 18.481 50.101 46,89 1992 28.233 23.884 52.117 2,94 23.956 20.710 44.666-10,85 1993 31.873 27.334 59.207 13,6 17.491 15.921 33.412-25,2 1994 27.218 28.574 55.792-5,77 12.910 12.157 25.067-24,98 1995 26.145 12.175 38.320-31,32 13.961 9.081 23.042-8,08 1996 43.680 17.142 60.822 58,72 22.086 7.057 29.143 26,48 1997 48.059 14.721 62.780 3,22 20.690 7.216 27.906-4,24 1998 55.642 16.160 71.802 14,37 28.047 7.934 35.981 28,94 1999 47.182 14.849 62.031-13,61 26.585 8.621 35.206-2,15 2000 43.299 13.722 57.021-8,08 40.230 14.725 54.955 56,1 2001 50.962 18.498 69.460 21,81 37.250 14.616 51.866-5,62 2002 54.628 18.926 73.554 5,89 40.604 14.428 55.032 6,1 Fonte: Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 Tab. 10.3 Contratti di compravendita e locazione di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, Numero assoluto di contratti e prezzi. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni 1997-2002. Anni Contratti di compravendita Contratti di locazione N Prezzo ( /mq) N Prezzo 1997-6,3 0,0 10,0 7,1 1998 35,6-1,0 15,8 6,7 1999-5,2 7,2-15,2-2000 51,3 8,5-8,2 37,5 2001-7,4 10,7 17,7 9,1 2002 9,0 11,9 7,2 25,0 e Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 83
Fig. 10.2 Contratti di compravendita di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, Numero assoluto di contratti e prezzi. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni 1997-2002. 60 50 40 30 20 N Prezzo ( /mq) 10 0-10 1997 1998 1999 2000 2001 2002-20 e Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 Fig. 10.3 Contratti di locazione di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, Numero assoluto di contratti e prezzi. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni 1997-2002. 50 40 30 20 10 N Prezzo ( /mq/a) 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002-10 -20 e Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 84
Tab. 10.4 Vendite e locazioni del mercato residenziale nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Serie storica 1996-2002. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Roma prezzi ( /mq) 2.100 2.100 2.080 2.230 2.420 2.680 3.000 70 75 80 80 110 120 150 Torino prezzi ( /mq) 1.635 1.585 1.550 1.660 1.775 1.900 2.065 50 45 45 60 77 90 100 Milano prezzi ( /mq) 2.310 2.135 2.200 2.340 2.550 2.850 3.150 75 75 80 94 110 125 135 Bologna prezzi ( /mq) 1.910 1.840 1.820 1.945 2.120 2.330 2.570 65 60 53 64 89 107 110 Napoli prezzi ( /mq) 1.800 1.900 1.900 1.920 2.050 2.150 2.345 50 50 50 60 85 100 110 Tab. 10.5 Contratti di locazione e contratti di compravendita di immobili a uso residenziale stipulati nei comuni capoluogo di alcune aree metropolitane. Numero di contratti. Anno 2002. Città Contratti locazione Contratti compravendita Roma 54.628 40.694 Torino 36.475 29.464 Milano 44.012 37.052 Bologna 21.083 6.751 Napoli 14.318 5.733 Media nazionale 4.962 2.823 Fonte: elaborazioni su dati Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 85
Tab. 10.6 Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Serie storica 1996-2002. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Roma prezzi ( /mq) 2.100 2.050 2.050 2.100 2.200 2.450 2.650 105 110 115 120 135 160 170 Torino prezzi ( /mq) 1.800 1.720 1.750 1.700 1.830 1.970 2.090 90 100 105 115 110 115 125 Milano prezzi ( /mq) 2.180 1.990 1.980 2.060 2.260 2.520 2.700 115 115 120 125 140 155 170 Bologna prezzi ( /mq) 1.860 1.740 1.750 1.800 1.930 2.090 2.250 105 95 100 105 110 115 125 Napoli prezzi ( /mq) 1.730 1.700 1.710 1.760 1.830 1.990 2.125 95 95 95 105 110 115 125 Tab. 10.7 Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Numeri indice (1996=100), anni 1996-2002. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Roma prezzi ( /mq) 100,0 97,6 97,6 100,0 104,8 116,7 126,2 100,0 104,8 109,5 114,3 128,6 152,4 161,9 Torino prezzi ( /mq) 100,0 95,6 97,2 94,4 101,7 109,4 116,1 100,0 111,1 116,7 127,8 122,2 127,8 138,9 Milano prezzi ( /mq) 100,0 91,3 90,8 94,5 103,7 115,6 123,9 100,0 100,0 104,3 108,7 121,7 134,8 147,8 Bologna prezzi ( /mq) 100,0 93,5 94,1 96,8 103,8 112,4 121,0 100,0 90,5 95,2 100,0 104,8 109,5 119,0 Napoli prezzi ( /mq) 100,0 98,3 98,8 101,7 105,8 115,0 122,9 100,0 100,0 100,0 110,5 115,8 121,1 131,6 86
Tab. 10.8 - Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente, anni 1997-2002. 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Roma prezzi ( /mq) -2,4 0,0 2,4 4,8 11,4 8,2 4,8 4,5 4,3 12,5 18,5 6,3 Torino prezzi ( /mq) -4,4 1,7-2,9 7,6 7,7 6,1 11,1 5,0 9,5-4,3 4,5 8,7 Milano prezzi ( /mq) -8,7-0,5 4,0 9,7 11,5 7,1 0,0 4,3 4,2 12,0 10,7 9,7 Bologna prezzi ( /mq) -6,5 0,6 2,9 7,2 8,3 7,7-9,5 5,3 5,0 4,8 4,5 8,7 Napoli prezzi ( /mq) -1,7 0,6 2,9 4,0 8,7 6,8 0,0 0,0 10,5 4,8 4,5 8,7 Tab. 10.9 Vendite e locazioni del mercato dei negozi nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Serie storica 1996-2002. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Roma prezzi ( /mq) 3.600 3.650 3.800 4.000 4.300 4.800 5.500 240 240 250 265 320 350 405 Torino prezzi ( /mq) 2.970 3.010 3.030 3.150 3.350 3.820 4.050 195 220 220 225 250 280 300 Milano prezzi ( /mq) 4.880 4.600 4.850 4.900 5.100 6.000 6.400 330 315 340 350 380 430 460 Bologna prezzi ( /mq) 4.260 4.020 4.030 4.140 4.430 4.920 5.200 230 300 300 305 330 365 390 Napoli prezzi ( /mq) 3.800 3.900 3.900 4.050 4.520 5.020 5.300 285 280 275 290 325 370 390 87
Tab. 10.10 Vendite del mercato immobiliare residenziale nei municipi romani. Prezzi medi di vendita ( /mq). Serie storica e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni 1993-2002. Municipi Prezzi medi di vendita ( /mq) Variazioni % 1998 1999 2000 2001 2002 1999 2000 2001 2002 I 3.202 3.383 3.770 4.390 5.000 5,7 11,4 16,4 13,9 II 2.298 2.376 2.556 2.840 3.050 3,4 7,6 11,1 7,4 III 1.653 1.730 1.859 2.066 2.220 4,7 7,5 11,1 7,5 IV 1.653 1.730 1.833 1.988 2.100 4,7 6,0 8,5 5,6 V 1.678 1.756 1.859 2.014 2.120 4,6 5,9 8,3 5,3 VI 1.033 1.085 1.188 1.317 1.420 5,0 9,5 10,9 7,8 VII 1.524 1.575 1.653 1.808 1.910 3,3 5,0 9,4 5,6 VIII 1.239 1.291 1.343 1.472 1.550 4,2 4,0 9,6 5,3 IX 1.369 1.420 1.549 1.730 1.860 3,7 9,1 11,7 7,5 X 1.549 1.601 1.678 1.808 1.910 3,4 4,8 7,7 5,6 XI 1.627 1.678 1.756 1.885 1.990 3,1 4,6 7,3 5,6 XII 2.427 2.556 2.711 2.918 3.100 5,3 6,1 7,6 6,2 XIII 1.601 1.678 1.756 1.885 1.990 4,8 4,6 7,3 5,6 XV 1.239 1.317 1.394 1.498 1.575 6,3 5,8 7,5 5,1 XVI 1.627 1.704 1.808 1.937 2.040 4,7 6,1 7,1 5,3 XVII 2.247 2.324 2.505 2.789 3.000 3,4 7,8 11,3 7,6 XVIII 2.737 2.866 3.073 3.305 3.500 4,7 7,2 7,5 5,9 XIX 2.402 2.505 2.634 2.866 3.020 4,3 5,1 8,8 5,4 XX 1.782 1.859 1.963 2.117 2.250 4,3 5,6 7,8 6,3 88
Tab. 10.11 Vendite e affitti di abitazioni, uffici e negozi nei municipi romani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto ( /mq). Dicembre 2003. Municipi Prezzi medi di vendita ( /mq) Canoni medi di affitto ( /mq) Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi I 5.000 5.000 6.500 222 325 455 II 3.050 3.300 4.200 134 215 294 III 2.220 2.300 3.300 110 150 231 IV 2.100 2.100 2.950 95 137 207 V 2.120 2.210 2.900 92 144 203 VI 1.420 1.300 2.000 65 85 140 VII 1.910 1.950 2.300 83 127 161 VIII 1.550 1.550 1.950 67 101 137 IX 1.860 1.900 2.500 85 125 175 X 1.910 2.000 2.600 88 130 182 XI 1.990 2.150 2.700 90 140 190 XII 3.100 3.600 3.800 140 240 270 XIII 1.990 2.000 2.550 86 130 179 XV 1.575 1.800 2.200 73 120 154 XVI 2.040 2.100 2.500 88 140 175 XVII 3.000 3.350 4.200 132 218 300 XVIII 3.500 3.000 3.800 144 195 266 XIX 3.020 2.800 3.500 131 182 245 XX 2.250 2.250 2.800 98 146 196 Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 Tab. 10.12 Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti nella Provincia di Roma. Numero assoluto di contratti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Serie storica 1997-2002. Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Anni N Var. % N Var. % N Var. % 1997 6.975-17,34 26.154-4,01 2.865-6,80 1998 5.251-24,72 23.379-10,61 2.837-0,98 1999 5.110-2,69 19.635-16,01 2.662-6,17 2000 4.606-9,86 16.182-17,59 2.996 12,55 2001 4.871 5,75 19.671 21,56 3.742 24,90 2002 4.038-17,10 10.824-44,97 2.564-31,48 Fonte: Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 89
Fig. 10.4 Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti nella Provincia di Roma. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni 1997-2002. 30 20 10 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002-10 -20-30 -40 Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti -50 Fonte: elaborazioni su dati Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 Tab. 10.13 Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti nei comune capoluogo e nelle province di alcune aree metropolitane. Numero assoluto e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anno 2002. Provvedimenti esecutivi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Città Comune capoluogo Var. % Totale provincia Var. % Totale provincia Var. % Totale provincia Var. % Roma 3.329-23,79 4.038-17,10 10.824-44,97 2.564-31,48 Torino 1.500-6,02 1.819-6,67 6.413-0,54 1.571-0,70 Milano (a) 1.439-26,28 3.230-0,34 28.161-17,59 1.789-38,33 Bologna (a) 588 28,10 866 11,17 1.661-29,05 369-20,30 Napoli (a) 2.715-5,76 3.350 4,43 3.690 24,75 1.263 3,44 (a) dati incompleti Fonte: elaborazioni su Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 90