17 Ottobre 2014 Provincia di Pordenone Osservatorio Politiche Abitative Questioni Abitative per la Provincia di Pordenone Potenzialità del Social Housing in Provincia di Pordenone Tesi di: Laurea in Management del Progetto presso l Istituto Universitario di Architettura Venezia
IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI: 1.crisi 1992-1998: investimenti nel settore -11,4%, PIL massimo registrato nel 1995 pari a +2,5% 2.ripresa economica 1999-2007: investimenti nel settore +65,5%, PIL massimo registrato nel 2000 pari a +3,9% 3.crisi del 2008: investimenti nel settore (2008-2011) -34,2%, PIL nel 2009 del -5,1% CONTESTO ECONOMICO 1
CONTESTO ECONOMICO 2 COMPRAVENDITE IN ITALIA NEL SETTORE RESIDENZIALE Picco di vendite nel 2006 con 869.308 Transazioni Normalizzate (NTN) Per il 2012, secondo le previsioni Nomisma, il numero di transazioni normalizzate doveva essere pari a 466.644 Le vendite oltre a diminuire registrano un aumento direttamente proporzionale nei tempi di vendita Mesi vendita 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 NTN Mesi NTN
NTN IN FRIULI VENEZIA-GIULIA CONTESTO ECONOMICO Le quotazioni immobiliari di appartamenti nuovi non subiscono variazioni, bensì aumenti, nonostante la crisi 3
NUOVI NUCLEI FAMILIARI Conformazione della Fascia Grigia: Nuclei monoparentali (Single non vedovi, madri e padri soli non vedovi) Giovani coppie Giovani autosufficienti (18-29 anni) CONTESTO SOCIALE Studenti fuorisede Lavoratori in mobilità Stranieri regolari Anziani autosufficienti 4
REDDITO E SPESE DELLE FAMIGLIE I dati ISTAT mostrano le notevoli difficoltà in cui versano attualmente le famiglie italiane e del nord-est. Capacità reddituale delle famiglie: CONTESTO SOCIALE Spesa media mensile per famiglia: 5
POPOLAZIONE IN PROVINCIA DI PORDENONE Popolazione nel 2012 pari a 316.115 abitanti con le seguenti caratteristiche: età media 44 anni alti tassi di natalità bassi tassi di mortalità indice di anzianità 149,9 CONTESTO SOCIALE fascia 15-39 anni pari al 29,1% Popolazione giovane con possibile tendenza a creare nuovi nuclei familiari e necessità di possedere una residenza 6
SOCIAL HOUSING Insieme delle attività che hanno lo scopo di garantire adeguati alloggi, mediante regole per l assegnazione a famiglie con difficoltà di accesso al mercato (perché non in grado di ottenere credito o con problematiche particolari) Istituzione del Comitato Europeo di Coordinamento dell Alloggio Sociale (CECODHAS) nel 1988 SOCIAL HOUSING Attualmente in opera, a livello europeo, il programma POWER HOUSE EUROPE 7
AMBITO EUROPEO Differenti strategie dei Paesi europei relative a: possesso del patrimonio immobiliare modalità di investimento nel settore SOCIAL HOUSING gestione del patrimonio modalità di assegnazione 8
NORMATIVA ITALIANA Legge Finanziaria 244/2007 art. 258 introduzione concetti di Edilizia residenziale sociale e Alloggio sociale a canoni calmierati SOCIAL HOUSING D.M. 22 aprile 2008 definizione alloggio sociale ossia unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi in libero mercato D.L. 25 giugno 2008 istituzione FIA D.P.C.M. 27 giugno 2012 con firma Corte dei Conti 28 dicembre 2012 eliminazione tetto massimo partecipazione del FIA 9
MANIFESTO DEL SOCIAL HOUSING Temi fondamentali: 1.Ambito urbanistico architettonico: attraverso lo sviluppo di progetti sostenibili (salvaguardia e riqualificazione) allo scopo di favorire l integrazione urbana del prodotto, cercando di contenere costi ma garantendo la qualità SOCIAL HOUSING 2.Ambito del welfare e gestionale: attraverso l analisi del fabbisogno abitativo in base alla domanda, allo scopo di garantire coesione sociale e il riutilizzo del patrimonio pubblico, concentrandosi su un attenta analisi e valutazione degli esiti del progetto 3.Strategie degli attori: per favorire la collaborazione tra pubblico e privato 4.Finanza e fiscalità: incentivando la diffusione di fondi immobiliari 1 0
CASO STUDIO : IL PROGETTO DI CORDENONS
PROGETTO CORDENONS Cordenons è una area suburbana di Pordenone e occupa una superficie di 56,8 kmq. La popolazione censita nel 2012 è di 18.191 abitanti PROGETTO DI CORDENONS 1 2
OBIETTIVO Localizzazione: vicinanza a Pordenone Offerta: assenza di alloggi di edilizia sociale e richiesta, da parte dell Amministrazione, di sviluppo di progetti di social housing PROGETTO DI CORDENONS Rinnovo: occasione di riqualificazione del patrimonio Risorse: totale assenza di risorse pubbliche per l attuazione del progetto Realizzazione di 125 alloggi sociali 1 3
RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO PROGETTO DI CORDENONS Adeguamento strutturale D.G.R. 845/2010 classifica Cordenons come area a rischio medio definendola zona con pericolosità media, dove possono verificarsi terremoti abbastanza forti Adeguamento standard energetici Direttiva 91/2002 e 31/2010 con obiettivo la resa di edifici neutri 1 4
L INTERVENTO Istituzione del fondo immobiliare locale con investitori (durata 35 anni): PROGETTO DI CORDENONS 1.Cassa Deposito Prestiti SGR-Fondo dell Abitare (FIA) Investimenti 2.Finanziaria Internazionale Investments SGR-Finint abitare FVG 3.Fondo Kjoto Scenario 1: 45 immobili locati 10 locazioni a riscatto 70 immobili venduti Scenario 2: 40 immobili locati 10 locazioni a riscatto 75 immobili venduti 1 5
ANALISI DEI COSTI/ FASE INVESTIMENTO 1.Acquisto immobili: 100 alloggi(sup. media 113,12 mq) da privati ad un prezzo di 650 /mq (con sconto del 25%) IMPORTO 5.514.600,00 PROGETTO DI CORDENONS 2.Costi costruzione: realizzazione 125 alloggi sociali (sup. 90 mq) con un costo di costruzione di 750 /mq IMPORTO 8.484.000,00 3.Spese tecniche: 9% sui costi di costruzione 4.Imprevisti: IMPORTO 763.560 2% sui costi di costruzione. IMPORTO 169.680 1 6
ANALISI DEI COSTI/ FASE GESTIONE 1.Costi di gestione annui: mediante Prezziario DEI 2010, 36,00 /mq IMPORTO SCEN.1: 141.750,00 IMPORTO SCEN.2: 126.000,00 PROGETTO DI CORDENONS 2.Registro contratti: importo da versare ogni 5 anni (3+2) pari al 2% del canone d affitto annuo IMPORTO SCEN.1: 4.860,00 IMPORTO SCEN.2: 4.320,00 3.Imposta Municipale Unica: per abitazioni categoria A/3 con rendita catastale di 507, IMU pari a 450,00 IMPORTO SCEN.1: 708.750,00 IMPORTO SCEN.2: 630.000,00 1 7
ANALISI DEI COSTI/ FASE GESTIONE FONDO IMMOBILIARE 1.Commissione di gestione: pari all 1% dei saldi netti ottenuti dai costi precedenti e dai ricavi (vendite, locazioni) PROGETTO DI CORDENONS 2.Banca depositari: pari allo 0,2% dei saldi netti ottenuti dai costi precedenti e dai ricavi (vendite, locazioni) 3.Esperi indipendenti e tecnici: valore fisso per i 35 anni di gestione IMPORTO: 50.000,00 1 8
ANALISI DEI RICAVI 1.Vendita diretta: prezzo scontato di quasi il 40% rispetto al mercato locale con quotazione 1.100,00 /mq VALORE ALLOGGIO: 125.000,00 PROGETTO DI CORDENONS 2.Locazione a canone calmierato: canone scontato del 27% rispetto al mercato locale CANONE CALMIERATO 440 /mese VALORE ALLOGGIO ALLA SCADENZA: 63.000,00 3.Locazione a riscatto: locazione per 5 anni a canone calmierato e vendita alla scadenza VALORE ALLOGGIO: 110.000,00 19
DISCOUNTED CASH FLOW/ SCENARIO 1 (SENZA IMU) PROGETTO DI CORDENONS 20
DISCOUNTED CASH FLOW/ SCENARIO 1 (CON IMU) PROGETTO DI CORDENONS 21
DISCOUNTED CASH FLOW/ SCENARIO 2 PROGETTO DI CORDENONS 22
CONCLUSIONI La fattibilità economica del progetto sarebbe garantita alle seguenti condizioni: PROGETTO DI CORDENONS Acquisto immobili dai privati a valori scontati Costruzione immobili con costo non superiore a 750 /mq Vendita diretta degli alloggi sociali nei primi due anni (vendita sulla carta) Locazione immobili per 35 anni (nessun caso di sfitto) Costi di gestione mai superiori a 36 /mq annuo Aliquota IMU 0,76% Costi gestione fondo immobiliare fissi FONDO IMMOBILIARE COME STRUMENTO UTILE A SOSTEGNO DELLE NUOVE POLITICHE ABITATIVE 23
GRAZIE PER L ATTENZIONE!