MERCATO IMMOBILIARE VENETO I SEMESTRE 2013 Prezzi ancora in diminuzione in Veneto. Verona è la città che ha evidenziato il calo maggiore ( 7,9%), seguita dal 6% di Padova. Rovigo e Treviso hanno mostrato un andamento simile, perdendo rispettivamente il 4,9% e il 4,6%. MERCATO IMMOBILIARE VERONA Le quotazioni immobiliari di Verona hanno mostrato un calo del 7,9% rispetto al semestre precedente. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 I sem 2013 2,1% 6,4% 3,7% +0,1% 4,2% 8,4% 7,9% Le zone centrali hanno perso l 1,7%. Zona Veronetta Veronetta ha evidenziato un ribasso del 6,7%. Sono in particolare difficoltà le tipologie più costose (oltre 300 mila ), per le quali le tempistiche medie di compravendita possono arrivare a 6 8 mesi (mediamente ne servono 3 6). A muoversi sono famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa su cui impiegare 250 mila ; gli investitori, invece, mettono a reddito non più di 120 130 mila per appartamenti medio piccoli da affittare. Buona parte degli immobili è di tipo signorile o comunque d epoca, costruita tra il XVIII e il XIX secolo, dotata di soffitti alti e a volte impreziositi da affreschi, scambiati tra 2500 e 2700 al mq (fino a punte di 3200 al mq per abitazioni già ristrutturate ed in posizioni di prestigio); una tipologia di media qualità costa 2300 2600 al mq. Le ultime costruzioni risalgono agli anni 60: si tratta di grandi condomini dove un buon usato si valuta 1600 al mq, ma può arrivare a 2300 al mq se è stato ristrutturato radicalmente. Il mercato delle locazioni denota una domanda in aumento, anche su appartamenti di taglio medio grande; ci sono anche trasfertisti e studenti, che generalmente preferiscono condividere un appartamento di medie dimensioni con altri colleghi, allo scopo di condividere e ridurre i costi di gestione. I canoni si attestano a 320 per un monolocale, a 360 per un bilocale e 500 per un trilocale; i proprietari stipulano soprattutto contratti concordati, grazie alla riduzione dell aliquota IMU prevista dal Comune di Verona. La domanda di box è in diminuzione, tiene leggermente meglio quella dei posti auto (richiesti anche allo scopo di deposito per bici e ciclomotori): una tipologia scoperta costa 15 mila, una coperta 25 mila. Zona Cittadella, San Zeno, Valverde Cittadella, San Zeno e Valverde hanno mostrato stabilità e sembra che tale andamento si stia normalizzando. Il mercato è prevalentemente interno, gli acquisti sono prettamente migliorativi ma ci sono anche giovani coppie che ricercano la prima casa; gli investitori, invece, stanno rallentando notevolmente la loro presenza. Si ricercano abitazioni luminose, dotate di sfoghi esterni e box, elemento che tuttavia scarseggia; se tali elementi non sono presenti, gli acquirenti comprano solo dopo ribassi consistenti. Tendenza positiva per quanto riguarda le locazioni, mercato a cui si rivolgono soprattutto giovani coppie e single che non riescono ad acquistare: i contratti stipulati sono soprattutto a canone concordato, che prevedono canoni medi di 450 per un monolocale, 550 per un bilocale e 600 per un trilocale.
In piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori (e vie limitrofe) è possibile acquistare soluzioni d epoca, realizzate tra il XVIII e il XIX secolo, a 7000 8000 al mq per tipologie completamente ristrutturate in un palazzo restaurato. Cittadella si sviluppa nei pressi del Centro storico ed è caratterizzata da edifici eretti tra il XVII secolo e gli anni 70: per un appartamento da ristrutturare si spendono 2000 2200 al mq (fino a 2500 al mq per soluzioni particolari), le cifre salgono a 5000 al mq nelle zone vicino a piazza Bra. Val Verde si è sviluppata dagli anni 60, con la realizzazione di servizi e attività commerciali e per un buon usato si devono mettere in conto circa 2000 al mq. L offerta immobiliare di San Zeno consiste sia in edifici di edilizia popolare sia in palazzi d'epoca; poiché leggermente più distante dal centro i valori sono inferiori, attestandosi a 1700 al mq. Da segnalare l area Centro Filippini, che si estende tra stradone San Fermo, via Pallone, via Macello, via Filippini e via Dogana: per le soluzioni d epoca ristrutturate di tipo signorile superano anche 5000 al mq, mentre un medio usato degli anni 60 si scambia a 2500 2700 al mq. La domanda di box e posti auto è limitata, anche a seguito della realizzazione di nuovi parcheggi a Cittadella, dove un box singolo costa 50 60 mila, a fronte di 40 mila per l usato; le stesse tipologie costano 30 e 35 mila a San Zeno e Valverde, rispettivamente, mentre in centro si raggiungono 100 mila. Per l affitto si spendono 80 100 al mese. La macroarea Borgo Trento ha segnalato la diminuzione più consistente, pari al 10,9%. Zona Quartiere Borgo Trento L omonimo quartiere ha fatto segnare 9,1%; l offerta è notevolmente aumentata, la domanda risente della minore disponibilità economica e delle difficoltà di accesso al credito. Il mercato è prevalentemente interno, alimentato da famiglie e giovani coppie (previo finanziamento dei genitori) che, con 200 250 mila a disposizione, ricercano trilocali situati a piani alti o intermedi e dotati di box auto, elemento non sempre facile da trovare. Attualmente stanno soffrendo le tipologie di grandi dimensioni (oltre 100 mq), che hanno riscontro solo se sono di qualità e se i prezzi sono molto convenienti. Grazie agli ottimi collegamenti con i mezzi pubblici e alla presenza di tutti i principali servizi, una delle zone più apprezzate è quella che si estende tra piazza Vittorio Veneto e il centro della città. Un appartamento nei palazzi degli anni 60 si valuta 2000 2200 al mq se necessita di lavori e 3000 3200 al mq se già ristrutturato; qualora sia impreziosito di terrazza da cui si goda della vista sulla città, le quotazioni possono salire di 400 600 al mq. C è un buon interesse anche per le aree di Ponte Vittoria e Ponte Garibaldi, dove la quasi totalità degli immobili risale agli anni 60, accanto a cui ci sono sporadiche costruzioni storiche dei primi del 900, peraltro di difficile valutazione. Un appartamento usato e inserito in un contesto non ristrutturato costa 1800 2200 al mq, ma il prezzo sale fino a 3000 al mq qualora l immobile sia già stato ammodernato esternamente. La zona che si sviluppa verso l Ospedale è meno apprezzata perché più distante dal centro storico, ma offerta e quotazioni sono abbastanza simili all area dei Ponti. Da segnalare che il quartiere Borgo Trento ospita anche palazzine e case in stile liberty, con valori che variano notevolmente in base alla posizione e allo stato di conservazione dell immobile. Verso il centro storico, la zona del Duomo è costituita da palazzi d epoca, i prezzi vanno da 2700 a 3000 al mq se da ammodernare e salgono a 3500 4500 al mq se ristrutturati solo internamente, fino a toccare 6000 se la ristrutturazione è anche esterna. Il mercato delle locazioni sta incontrando un periodo molto positivo, la domanda è in aumento e proviene soprattutto da giovani coppie appena uscite e casa, ma anche da famiglie che non riescono a comprare e lavoratori trasfertisti che ricercano un appoggio in città. I bilocali costano 450 500 al mese, i trilocali circa 700 e i quadrilocali tra 700 e 1000, ma si raggiungono valori di 1300 1500 se l appartamento è particolarmente prestigioso. Si registra una forte domanda di box auto in centro, dove i prezzi possono raggiungere 100 mila ; a Borgo Trento i valori si attestano intorno a 50 mila, scendono a 40 mila nella zona dei Ponti e a 30 35 mila in zona Ospedale. Per l affitto si richiedono 70 80 mensili.
Zona Avesa, Pindemonte, Valdonega e Cesiolo Sensibile calo dei prezzi nei quartieri di Avesa, Pindemonte, Valdonega e Cesiolo. Il trend ribassista prosegue da diversi semestri, ma si è accentuato nella prima parte del 2013 in seguito all immissione sul mercato di numerosi immobili e all atteggiamento attendista di chi cerca casa, che spesso aspetta ulteriori ribassi prima di acquistare. Sul mercato della prima casa si muovono soprattutto famiglie con figli, che ricercano trilocali e quadrilocali inseriti in palazzi con ascensori e in zone servite; non mancano gli investitori, che mettono a reddito bilocali e trilocali da affittare. La domanda di immobili in locazione è molto alta e proviene da professionisti o dipendenti dell Ospedale di Borgo Trento, ma ci sono anche famiglie e stranieri, ai quali si richiedono garanzie sempre maggiori. I bilocali costano 400 500, i trilocali 450 600 e i quadrilocali 750 800 ; in tutti i casi si devono considerare 50 in più per l arredamento. Sono pervenute molte richieste per Pindemonte, zona servita, immersa nel verde e dotata di centri sportivi e ricreativi. L offerta è variegata e consiste in appartamenti in condominio (anche in stile liberty) e soluzioni indipendenti: una villetta singola oscilla da 600 700 mila a oltre 1 milione di euro, una porzione di bifamiliare o trifamiliare 300 400 mila (fino a un massimo di 550 600 mila ), un appartamento in un condominio degli anni 60 70 si valuta 1000 allo stato originario e fino a 2500 2800 al mq se ben ristrutturato, anche nelle parti esterne. A Pindemonte si stanno realizzando dei condomini, alcuni già completati e venduti, altri quasi terminati o appena iniziati: si tratta di piccoli immobili di 12 15 unità abitative in classe A e B che presentano quotazioni di 3500 4000 al mq. Avesa è un vecchio borgo situato nella prima fascia collinare e ospita case terracielo e di corte: i prezzi medi si attestano a 1500 1800 al mq e toccano punte di 2800 3000 al mq se nuovi o già ristrutturati. Cesiolo è un quartiere più centrale, dotato di palazzi degli anni 60 70 80, che ospitano tra 8 e 20 appartamenti, spesso da ristrutturare; i valori oscillano da 1500 al mq (stato originario) a 2500 al mq (ristrutturato). Torricelle e Valdonega sono zone più collinari, da cui è possibile godere di un ottima vista sulla città: l area ospita prestigiose ville liberty, spesso dotate di ampio giardino, che si valutano tra 1 e 2 milioni di euro. In questi quartieri le nuove costruzioni oscillano da 3800 a 6000 al mq. Segue la macroarea Borgo Milano Stadio Navigatori dove è stato osservato un ribasso del 9,3%. Zona Quartiere Borgo Milano La rigidità degli istituti bancari e l incertezza legata alla situazione di mercato hanno determinato una contrazione del 3,6% delle quotazioni immobiliari di Borgo Milano. Si muovono famiglie, anche provenienti da fuori città, e stranieri alla ricerca della soluzione migliorativa. Il trilocale è la tipologia più richiesta, sia in acquisto sia in affitto; si preferiscono i piani medi e, tra gli accessori, si vuole il riscaldamento autonomo e il box auto. La locazione mensile di un trilocale oscilla tra 450 e 550, quello di un bilocale tra 400 e 500. Tutta l area si è sviluppata a partire dal secondo dopoguerra, in particolar modo negli anni 80 90 con la realizzazione di interventi in edilizia convenzionata. La strada principale del quartiere è corso Milano, sede di numerosi negozi e oggetto di riqualificazione con l inserimento di zone verdi, spartitraffico, rotonde e piste ciclabili. Le quotazioni di un buon usato si attestano a 1400 1500 al mq, salgono a 1500 1600 al mq nelle traverse interne (ad esempio via Gramsci e via Spaziani). Zona Quartiere Stadio Nel Quartiere Stadio si registra un calo del 6,3%. Gli acquirenti, alcuni provenienti anche da altri quartieri o dalla provincia, hanno espresso un budget inferiore (non oltre 150 160 mila ); dall altra parte, i venditori hanno spesso ribassato le proprie richieste.
Si ricercano trilocali e quadrilocali dotati di box, elemento ritenuto fondamentale; preso singolarmente, il valore si attesta a 15 mila, mentre quello di un posto auto non supera 10 mila. La zona maggiormente apprezzata si sviluppa lungo via Prima Traversa Spianà. Questa è un area tranquilla, edificata negli anni 90 con appartamenti in palazzine di 4 piani, valutati 1650 1700 al mq, e case a schiera quotate 1800 al mq. Da segnalare via Leonardo da Vinci, via Di Cambio e via Negrelli, strade pressoché adiacenti alla stazione di Porta Nuova e caratterizzate da appartamenti di piccolo taglio in classe C, costruiti negli ultimi 10 anni, che presentano quotazioni di 1600 1700 al mq. L andamento delle locazioni è molto buono, la domanda proviene anche da studenti, trasfertisti, professionisti e stranieri (in particolare nigeriani). Grazie alle agevolazioni fiscali previste dal Comune per i proprietari, si sottoscrivono contratti concordati 3+2, che prevedono 450 per i bilocali e 500 per i trilocali (sono generalmente arredati, per soluzioni vuote si considerano 50 in meno). Gli investitori sono in numero esiguo ma, data la forte domanda di spazio per parcheggiare, si stanno concentrando sui box auto, che concedono a circa 50 al mese. Progetti in corso Su via Negrelli c è in progetto una nuova lottizzazione, attualmente i lavori non sono ancora iniziati perché i costruttori preferiscono attendere. La macroarea Borgo Roma Golosine ha espresso una contrazione del 5,8%. Zona Borgo Roma Comacchio Nonostante la zona Borgo Roma via Comacchio piaccia perché servita e tranquilla, gli acquirenti sono disposti a spostarsi in quartieri limitrofi dove i prezzi sono inferiori, cosicché i venditori devono necessariamente ridurre le richieste. Sul mercato si muovono famiglie e giovani coppie alla ricerca della soluzione migliorativa o della prima casa, ma ci sono anche investitori, che mettono a reddito 90 100 mila per bilocali da affittare. Il settore delle locazioni sta riscontrando un buon andamento, grazie a richieste che provengono da studenti e specializzandi del vicino Policlinico, ma anche stranieri e chi non riesce a comprare. I canoni sono in leggera diminuzione e non di rado gli inquilini rinegoziano l importo con i proprietari: si chiedono 400 per un bilocale e 500 per un trilocale, si stipulano soprattutto contratti concordati per sfruttare le agevolazioni fiscali previste dal Comune; la cedolare secca è stata molto usata. Una delle zone più importanti è quella di San Matteo, nei pressi del Policlinico. Sorta a cavallo degli anni 80 90 e sviluppatasi fino al 2002, ospita grandi condomini inseriti in contesti verdi, spesso con parchi giochi attrezzati: le abitazioni più datate si valutano 1000 al mq, quelle più recenti 1500 1600 al mq. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate al Pestrino, area inserita nel parco dell Adige dove i prezzi per le villette singole si attestano a 600 700 mila, mentre quelle bifamiliari costano 320 350 mila. Palazzina è un quartiere ubicato nella periferia meridionale della città, caratterizzato da soluzioni indipendenti e condomini di non oltre 2 piani che si valutano 1400 1500 al mq. Questa è una zona in espansione dove è possibile acquistare terreni edificabili per una spesa di 150 200 al metro cubo. Interessanti anche via Romagna, via Forlì e via Cesena, aree prettamente residenziali richieste anche da investitori. Tra la fine degli anni 90 e gli inizi del 2000 sono stati realizzati edifici di 4 piani, immersi in zone verdi condominiali con parchi giochi attrezzati, che presentano valori medi di 1500 1600 al mq. Progetti in corso Al Pestrino ci sono anche due nuove lottizzazioni, pressoché terminate (una verrà consegnata a Settembre, l altra entro Aprile 2014) e che stanno avendo un ottimo riscontro: si tratta di edilizia Peep composta da case quadrifamiliari di due piani, con giardino privato al pianterreno e mansarda al primo piano, proposta a 1760 al mq. La macroarea Borgo Venezia ha evidenziato un calo dell 8,4%.
Zona Borgo Venezia Borgo Trieste Continua la discesa dei prezzi a Borgo Venezia Borgo Trieste, zone penalizzate da immobili vetusti e spesso privi di ascensore e box auto, due tra gli elementi più richiesti. I tagli preferiti sono i trilocali e i quadrilocali, già ristrutturati a nuovo e dotati di riscaldamento autonomo; spesso gli acquirenti optano per soluzioni migliorative che si attestano sul budget di 150 mila. Non mancano gli investitori, i quali mettono a reddito 90 100 mila per bilocali da concedere in locazione, con la prospettiva di ottenere rendimenti lordi del 6 7%. La domanda di appartamenti in affitto è molto alta e proviene da famiglie e giovani coppie che non riescono a comprare. Si ricercano tipologie già arredate: bilocali e trilocali soddisfano queste richieste e costano 400 450 e 500, rispettivamente, mentre i quadrilocali non superano 550. Si stipulano esclusivamente contratti a canone concordato 3+2. Piace la zona di San Marco, dove ci sono condomini di 12 14 unità abitative degli anni 65 70, dotati di ascensore e inseriti in contesti verdi. I prezzi di vendita oscillano tra 950 1000 al mq allo stato originario e 1300 1400 al mq per tipologie già ristrutturate. La parte storica del quartiere è compresa tra piazza Libero Vinco, via dalla Corte e via Cendrata: i condomini sono di piccole dimensioni e si scambiano a 1300 1400 al mq, le villette costano circa 350 mila (si tratta di soluzioni di 150 mq con 200 mq di giardino). Progetti in corso In via Bianchini sono state ultimate, e completamente vendute, nuove palazzine al prezzo di 2200 2300 al mq. Zona Porto San Pancrazio A Porto San Pancrazio si osserva un calo del 9,1%. Gli acquirenti prestano molta attenzione alla consistenza delle spese di gestione e ristrutturazione, pertanto soffrono particolarmente le tipologie più vetuste. I trilocali subiscono importanti sconti perché i prezzi in calo stanno spostando la domanda delle famiglie verso i quadrilocali, mentre i giovani hanno budget di spesa più limitati (100 110 mila ) e non sempre riescono a orientarsi su questa tipologia. I venditori hanno capito che non possono realizzare le cifre degli anni scorsi e stanno rivedendo al ribasso le proprie richieste, determinando un maggior dinamismo. Porto San Pancrazio è sorto tra gli anni 40 e 50 con palazzine in edilizia popolare, per poi svilupparsi tra gli anni 60 e 90. Si tratta di un quartiere ben servito ed apprezzato grazie alla vicinanza al centro della città ed alla presenza di asili, scuole, banche e servizi in genere; la costruzione di sottopassaggi per la linea ferroviaria ha migliorato la viabilità della zona rendendone più facile l accesso. La parte centrale di Porto San Pancrazio, in zona via Stoppele, è caratterizzata da palazzi degli anni 80 e 90, dove un quadrilocale si acquista a 1350 1400 al mq, ed è sempre molto richiesta perché più vicina al centro della città e ai servizi. Interessante la zona del Lazzaretto, situata in una campagna nella periferia meridionale della città e immersa nel Parco dell Adige. L offerta consiste in villette bifamiliari e trifamiliari e appartamenti in piccoli condomini, in entrambi i casi i valori sono di 1400 al mq. Infine, si segnalano via Flaminio e via Domaschi, dove è possibile acquistare soluzioni popolari riscattate a 1000 al mq se già ristrutturate e 600 700 al mq se allo stato originario. La domanda di immobili in locazione è in aumento e proviene da giovani e studenti della vicina Facoltà di Lingue, mentre i proprietari sono più esigenti e richiedono garanzie e referenze. Un posto letto costa 180 in stanza doppia e 250 in stanza singola, bilocali e trilocali si affittano a 400 e 500 al mese; si stipulano contratti a canone libero 4+4 e transitori agli studenti.
Progetti in corso In zona Lazzaretto si sta costruendo una palazzina per un totale di 12 appartamenti che sono proposti a 250 260 mila. Altri nuovi immobili sono presenti in via Paolo Sarpi, si tratta di 15 appartamenti caratterizzati dal basso consumo energetico che sono proposti a 2000 2200 al mq. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 2013 1,2% 18,2% 37,8% 32,4% 10,4% Gennaio 2013 1,6% 17,0% 36,7% 32,9% 11,8% L analisi della domanda mostra un aumento di circa 1% nella concentrazione di bilocali e trilocali; perdono mezzo punto monolocali e quadrilocali, diminuiscono dell 1,4% le richieste dei cinque locali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 2013 3,4% 20,3% 32,9% 30,7% 12,7% Gennaio 2013 3,8% 21,6% 29,9% 28,2% 16,5% Il primo semestre 2013 vede un aumento dell offerta di trilocali e quadrilocali (+3% e 2,5%) e una diminuzione per tutte le altre tipologie, da 0,4% dei monolocali a 3,8% dei cinque locali.