SPESE CONDOMINIALI A cura di: Avv. Piera Bessi UPPI 1. Criteri ordinari di ripartizione 2. Acqua 3. Ascensore 4. Balconi 5. Facciata 6. Lastrico solare 7. Personale per raccolta differenziata 8. Ponteggi 9. Portineria 10. Riscaldamento 11. Scale 12. Tetto 13. Soggetti obbligati 14. Appartamenti vuoti 15. Non uso dei servizi comuni 16. Proprietari box 17. Differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria 18. Lettura consuntivo
1. Criteri ordinari di ripartizione Il legislatore della Riforma ha lasciato sostanzialmente inalterati i criteri legali di ripartizione delle spese così come risultanti dal combinato disposto di cui agli artt. 1123 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. Nello specifico, la legge prevede tre distinti criteri ordinari per la ripartizione delle spese condominiali. 1. In base al criterio generale di cui al primo comma dell art. 1123 cod. civ., le spese occorrenti alla conservazione ed al godimento dei beni e degli impianti comuni e quelle per la prestazione dei servizi nell interesse comune sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi generali; secondo il medesimo criterio vengono ripartite le spese necessarie per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Viene in ogni caso espressamente fatta salva una diversa previsione di riparto che risulti dal regolamento di natura contrattuale. 2. Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite sulla base di un differente criterio, vale a dire in proporzione al diverso uso che ciascuno dei partecipanti al condominio possa farne. 3. Nel caso, poi, in cui un condominio sia dotato di più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti posti a servizio di una sola parte dell edificio condominiale, le spese manutentive degli stessi saranno poste a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità. 2. Acqua La spesa relativa al consumo di acqua all interno di ciascuna delle unità immobiliari di cui consta il fabbricato condominiale è sensibilmente variabile in relazione al numero di persone che vi abitano. Il riparto della relativa spesa, pertanto, in presenza di un unico contatore asservito all intero stabile non potrà che tenere conto del numero degli occupanti di ciascuna unità immobiliare. Correttivi potranno, poi, essere adottati con particolare riferimento alle unità destinate ad uso diverso dall abitativo: in dipendenza dalla particolare attività svolta all interno dei locali potrà essere applicato un coefficiente di maggiorazione ovvero di riduzione della spesa. In alternativa, è possibile prevedere la dotazione di un contatore dei consumi per ciascuna unità immobiliare. 3. Ascensore Con l entrata in vigore della riforma, è stata estesa agli ascensori la disciplina dettata per la manutenzione e la ricostruzione delle scale. Le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori gravano quindi sui proprietari delle unità immobiliari a cui servono secondo la seguente ripartizione: per metà, in ragione dei millesimi di proprietà delle unità immobiliari ubicate su ciascun piano e, per l altra metà, in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo, sul presupposto che coloro che abitano ai piani più alti ne facciano maggiormente uso. Qualora nulla sia specificato nel regolamento condominiale, è da ritenere che le spese riguardanti il mantenimento o l uso dell impianto (spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e, in ogni caso, spese per la piccola manutenzione) siano da ripartire secondo il criterio sopra indicato.
Quanto, invece, alle spese straordinarie come, per esempio, quelle inerenti la ricostruzione totale o parziale dell impianto, la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, si ritiene preferibile una ripartizione in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. 4. Balconi I balconi aggettanti, nella misura in cui costituiscono naturale estensione della corrispondente unità immobiliare, sono costituiti in proprietà esclusiva dei singoli condomini al cui alloggio risultano pertinenziali. A ciò consegue logicamente che tutte le spese funzionali al godimento e all utilizzazione e, segnatamente, quelle che interessano la pavimentazione, la parte interna dei parapetti e i davanzali gravano in via esclusiva sul condomino che ne è proprietario. Per converso, gli interventi manutentivi afferenti la parte dei balconi prospettante verso l esterno, vale a dire frontalini, cornicioni, pilastrini e parte inferiore della soletta, gravano sull intera collettività dei condomini, i quali sono chiamati a sostenere la relativa spesa in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e, quindi, in base alla tabella millesimale vigente. Anche gli elementi decorativi o meramente cromatici della parte frontale ed inferiore dei balconi devono considerarsi beni comuni a tutti nella misura in cui si inseriscono nel prospetto dell edificio condominiale e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Nel dettaglio, sono pertanto considerati parti comuni dell edificio condominiale anche i sottobalconi così che le relative spese di manutenzione sono ripartite tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa previsione risultante dal regolamento di natura contrattuale. 5. Facciata Le spese afferenti le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che interessino le facciate condominiali sono poste a carico di tutti i partecipanti al condominio e ripartite secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà. La ripartizione in conformità al criterio su richiamato riguarda tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che abbiano ad oggetto la struttura, l intonaco esterno, le coperture esterne, le colonne, gli archi, i portici, i frontalini dei balconi, gli stucchi, le decorazioni, le ringhiere che contribuiscono a definire l estetica della facciata ed ogni altro eventuale ornamento. 6. Lastrico solare Qualora il lastrico solare sia costituito in proprietà o in uso comune a tutti i partecipanti al condominio, gli oneri inerenti alla manutenzione dello stesso devono essere ripartiti tra i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali nel rispetto del criterio generale di cui al primo comma dell art. 1123 cod. civ. Nel diverso caso in cui il lastrico solare sia di uso o di proprietà esclusivi di uno dei condomini, il criterio per la ripartizione delle spese inerenti le riparazioni o la ricostruzione del lastrico stesso è quello stabilito dall art. 1126 cod. civ.: due terzi a carico di tutti i condomini dell edificio ovvero dei proprietari delle unità immobiliari a cui il lastrico serve da copertura ed un terzo a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo.
7. Personale per raccolta differenziata L obbligatorietà della raccolta differenziata in condominio, ha condotto all utilizzo di aree comuni scoperte - in genere porzioni di cortile - da destinarsi al ricovero dei contenitori per i rifiuti differenziati. L adozione di tale soluzione comporta necessariamente l esercizio di attività correlate come, per esempio, lo stoccaggio dei sacchetti dei rifiuti differenziati e l esposizione sulla via pubblica nei giorni di raccolta. L attività di cui trattasi viene spesso affidata dal condominio a imprese specializzate, il cui costo si ritiene debba essere ripartito tra tutti i partecipanti sulla base dei millesimi generali di proprietà. 8. Ponteggi Il costo per il noleggio, il montaggio e lo smontaggio dei ponteggi funzionali alla realizzazione di opere edilizie deve essere sommato alla spesa relativa all opera da eseguirsi e quindi viene ripartito tra i partecipanti al condominio in conformità al criterio operante per la ripartizione dei costi dell opera. Qualora, tuttavia, si tratti di ponteggio funzionale alla esecuzione di più opere edili in relazione alle quali risultino applicabili criteri di riparto differenti - si pensi, per esempio, al rifacimento della facciata condominiale con contestuale esecuzione di interventi di impermeabilizzazione della pavimentazione dei balconi - anche la spesa relativa al ponteggio dovrà essere computata pro quota secondo i diversi criteri di riparto in concreto applicabili, e tanto attraverso il richiamo ad una semplice proporzione. Se, semplificativamente, si ipotizza un costo complessivo delle opere pari a 30, di cui 20 per il rifacimento della facciata e 10 per l impermeabilizzazione dei balconi, ed un costo del ponteggio pari a 6, quest ultimo sarà ripartito secondo la proporzioni che seguono: 1) costo opere : costo ponteggio = costo facciata : costo ponteggio per facciata 30 : 6 = 20 : costo ponteggio per facciata costo ponteggio per facciata: 20*6/30= 4 2) costo opere : costo ponteggio = costo balconi : costo ponteggio per balconi 30 : 6 = 10 : costo ponteggio per balconi costo ponteggio per balconi: 10*6/30= 2 Nell esempio su riportato, pertanto, il costo del ponteggio inciderà nella misura di 4 a carico di tutti i partecipanti al condominio su base millesimale e nella misura di 2 da ripartirsi a carico dei soli condomini proprietari di balconi 9. Portineria Per quanto specificamente concerne le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei locali portineria e delle guardiole, il criterio di riparto operante è quello generale di cui al primo comma dell art. 1123 cod. civ. I costi manutentivi dovranno, quindi, essere ripartiti tra tutti i partecipanti al condominio in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà.
10. Riscaldamento Il riparto delle spese afferenti il servizio di riscaldamento, qualora l edificio condominiale sia dotato di impianto centralizzato, avviene secondo i c.d. millesimi calore così come risultanti da apposita tabella, di norma allegata al regolamento condominiale vigente. I c.d. millesimi calore trovano applicazione con riferimento alla spesa per il consumo del combustibile, mentre i millesimi di proprietà riprendono ad operare quando si tratti di spese relative alla manutenzione straordinaria dell impianto ovvero all adeguamento alla normativa in tema di sicurezza o di risparmio energetico. Nel testo risultante a seguito della Riforma, entrata in vigore il 18 giugno 2013, il comma IV dell art. 1118 cod. civ. prevede espressamente che il singolo condomino possa rinunciare all utilizzo dell impianto di riscaldamento centralizzato (ovvero di quello di condizionamento), sempre che da tale distacco non derivino né un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del servizio centralizzato né un danno alla funzionalità dell impianto o uno squilibrio termico dell intero edificio. Colui che si avvalga della facoltà di operare il distacco dall impianto centralizzato rimane comunque obbligato a concorrere nelle spese relative alla manutenzione straordinaria dell impianto ed alla sua conservazione e messa a norma, ma non può essere chiamato a partecipare alle spese di consumo o di esercizio con riferimento ad un servizio di cui non usufruisce. Occorre, tuttavia, precisare che la Regione Piemonte, nell ottica di una maggiore salvaguardia della qualità dell aria e del miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici, ha vietato di regola interventi finalizzati alla trasformazione di impianti termici centralizzati in impianti con gestione separata per singola unità abitativa ove si tratti di edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro (il riferimento è alla d.g.r. 4 agosto 2009 n. 46-11968 di attuazione dell art. 19 legge regionale n. 13/2007). Precisa la normativa regionale, con riferimento a tale tipologia di costruzioni, che gli impianti termici debbono essere di tipo centralizzato e dotati di termoregolazione e contabilizzazione del calore per ogni singola unità abitativa. 11. Scale Le spese relative alla manutenzione ed alla ricostruzione delle scale sono ripartite tra i proprietari delle diverse unità immobiliari a cui servono sulla base del seguente criterio: per metà, in ragione dei millesimi di proprietà generale delle singole unità immobiliari su ciascun piano e, per l altra metà, in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo. Analogo criterio di riparto viene generalmente utilizzato per gli interventi di pulizia. 12. Tetto Il tetto dell edificio condominiale costituisce pacificamente bene comune a tutti i partecipanti al condominio in virtù di quanto espressamente previsto dall art. 1117 cod. civ. Le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura condominiale, comprese quelle relative ad interventi di ristrutturazione e di riparazione che interessino le tegole e l orditura gravano, pertanto, su tutti e su ciascuno dei partecipanti al condominio in ragione dei rispettivi millesimi generali di proprietà.
13. Soggetti obbligati Soggetti tenuti al pagamento delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni sono tutti coloro che, in quanto proprietari di unità immobiliari nel fabbricato condominiale, rivestono la qualifica di condomini. Nel caso di immobile concesso in usufrutto a terzi, la Riforma ha previsto che il nudo proprietario e l usufruttuario rispondano solidalmente tra loro nei confronti del condominio sia in relazione a spese ordinarie sia con riferimento a spese straordinarie. Nel caso di alienazione, poi, l acquirente rimane obbligato in solido con il venditore con riferimento alle spese afferenti l annualità in corso al momento della compravendita ed alla annualità antecedente. 14. Appartamenti vuoti Gli appartamenti vuoti di persone e cose continuano a partecipare alle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni ed a quelle per i servizi comuni (come per esempio le spese per la pulizia e l illuminazione delle scale), non avendo il proprietario diritto ad alcuna riduzione della quota a suo carico. Secondo il criterio generale di riparto di cui all art. 1123, comma I, cod. civ., infatti, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo che sia diversamente previsto. Non rileva, pertanto, la circostanza che l appartamento sia disabitato. Per quanto, invece, specificamente concerne le unità immobiliari non locate e non occupate da persone e cose per l intera stagione del riscaldamento, il proprietario o il conduttore è tenuto alla corresponsione del 65% della quota di competenza giusta quanto previsto dagli usi della Camera di commercio di Torino. Nel diverso caso in cui si tratti di locali, privi degli elementi radianti, per i quali la natura dell attività ivi svolta o motivi di igiene impongano l esclusione dal servizio di riscaldamento, gli usi della Camera di commercio di Torino prevedono che l utente sia tenuto al pagamento di una quota pari al 40% della cubatura a titolo di compartecipazione nelle spese di gestione. 15. Non uso dei servizi comuni Anche nel testo risultante a seguito della Riforma, l art. 1118 cod. civ. prevede espressamente che il condomino non possa sottrarsi all obbligo di contribuire pro quota alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni. L obbligo di contribuzione permane, pertanto, anche nella ipotesi in cui il condomino ritenga di rinunciare al relativo diritto: la rinuncia ad ogni diritto sulle parti comuni dell edificio condominiale è, infatti, invalida atteso che le parti necessarie all esistenza ovvero all uso dei piani e delle porzioni di piano costituite in proprietà esclusiva continuerebbero ad essere asservite al condomino anche successivamente a e nonostante detta rinuncia.
16. Proprietari box Nel condominio di edifici, l obbligo di partecipazione alle spese di manutenzione e conservazione delle parti comuni discende dal collegamento strumentale, materiale o funzionale esistente tra queste ultime e le singole unità immobiliari, costituite in proprietà esclusiva, in termini di relazione tra accessorio e principale. A ciò consegue che le spese di manutenzione e conservazione di cose, di servizi ed impianti necessari per l esistenza e l uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell edificio non potranno essere poste a carico dei proprietari di unità immobiliari poste in altra parte dell edificio rispetto alle quali non siano di alcuna utilità e tanto secondo il principio enunciato dal comma III dell art. 1123 cod. civ. Anche i proprietari di box auto sono, pertanto, chiamati a concorrere nelle spese per la conservazione ed il godimento ma limitatamente a quelle afferenti parti comuni che si pongano in relazione di accessorietà materiale e funzionale all uso o al servizio di quei beni costituiti in proprietà esclusiva. 17. Differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria Per manutenzione ordinaria si intende il complesso di opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle occorrenti ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici ivi esistenti. A titolo meramente esemplificativo, costituiscono interventi di finitura degli immobili mediante opere di riparazione dell esistente: la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione la posa di rivestimenti e la tinteggiatura di prospetti esterni senza modifiche ai materiali la sostituzione di tegole ed altre parti accessorie che risultino deteriorate nonché il rinnovo delle impermeabilizzazioni le riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni le riparazioni di recinzioni la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza che ciò comporti modifica alcuna della tipologia dell infisso Alle manutenzione straordinaria sono, invece, da ricondurre le opere e modifiche che si rendano necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che ciò non comporti alterazione dei volumi e delle superficie delle singole unità immobiliari e/o modifiche delle destinazioni d uso. Si segnalano in via meramente esemplificativa: la sostituzione di infissi interni ed esterni e di serramenti o persiane con serrande che comportino modifica del materiale o della tipologia dell infisso la realizzazione e l adeguamento delle opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superficie utili, la realizzazione di volumi tecnici, scale di sicurezza e canne fumarie la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari di cui consta l edificio condominiale la sostituzione di solai di interpiano o di copertura con materiali diversi da
quelli già esistenti la sostituzione di tramezzi interni, senza che ciò comporti alterazione della tipologia dell unità immobiliare il rifacimento di scale e rampe la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate. 18. Lettura consuntivo Il fascicolo di bilancio comprende diverse componenti e, generalmente, illustra il bilancio a consuntivo dell esercizio contabile concluso e il bilancio a preventivo per il successivo periodo di esercizio. Il rendiconto analitico consiste nell elenco dettagliato ed ordinato delle spese sostenute nel corso del precedente esercizio, individuate secondo conti omogenei (per esempio manutenzione scale, ascensore, riscaldamento...) e relativi sottoconti (per esempio illuminazione scala A e illuminazione scala B, manutenzione impianto ascensore scala A e manutenzione impianto ascensore scala B...). Ogni riga del rendiconto riporta una spesa, accompagnata o meno dalla indicazione degli estremi della relativa fattura. Sulla base del rendiconto viene elaborato il riparto a consuntivo, vale a dire la suddivisione di tutte le spese tra i comproprietari in base alle rispettive attribuzioni millesimali così come risultanti dalle tabelle millesimali vigenti, in genere allegate al regolamento di condominio. In corrispondenza di ciascuna riga è riportata l indicazione delle singole unità abitative, eventualmente suddivise per numeri civici e o per scale, mentre le colonne indicano le voci generali di spesa così come risultanti dal rendiconto ripartite secondo le corrispondenti quote millesimali. In genere, le ultime quattro colonne del riparto a consuntivo individuano il rapporto di debito/credito residuo per ciascuna unità abitativa secondo lo schema: totale spese, saldo esercizio precedente, totale versamenti già effettuati, saldo attuale attivo o passivo. Il riparto a preventivo, invece, riporta la indicazione di tutte le spese previste per il nuovo esercizio suddivise tra i partecipanti al condominio in relazione alle rispettive attribuzioni millesimali. In corrispondenza di ogni riga è l indicazione delle singole unità abitative, mentre in corrispondenza di ogni colonna è indicata la ripartizione pro quota degli importi preventivati per ogni voce di spesa, calcolata secondo il medesimo criterio utilizzato per il riparto a consuntivo. La previsione generale di spesa per l esercizio successivo costituisce il preventivo generale, che viene elaborato dall amministrazione condominiale sulla base del consuntivo precedente opportunamente adeguato.