MERCATO IMMOBILIARE GENOVA

MERCATO IMMOBILIARE GENOVA Speciale Grandi Città Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Genova sono diminuite dello 0,6% e questo ha determinato per l intero anno una discesa dei prezzi del 3,7%. 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 +4.5% +11.2% +14.9% +11.2% +9.5% + 5.7% -4.5% -7.6% -3,7% In tutte le macroaree della città si sono segnalate diminuzioni dei prezzi, ad eccezione della macroarea di Pegli-Sestri dove si segnala un lieve aumento dell 1,9%, con comportamenti diversi tra i quartieri. Si segnala infatti un incremento delle quotazioni per le abitazioni di Cornigliano legato però più che altro ad un diverso comportamento del mercato immobiliare nel corso dei due semestri dell anno. Infatti la zona ha una parte bassa e una alta che volge verso le zone collinari. Nel secondo semestre dell anno sono state proprio queste ultime a segnalare una movimentazione più dinamica, al contrario della prima parte dell anno dove invece si erano realizzate molte più compravendite nella parte più bassa. Nei mesi precedenti, infatti, il mercato era stato movimentato soprattutto da acquisti realizzati da immigrati e realizzati nella parte bassa della città dove ci sono soprattutto tipologie di tipo popolare, case di pescatori, costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900. In questo semestre hanno acquistato per lo più famiglie italiane, che hanno preferito le zone alte e che si sono orientate su tagli come tre-quattro locali e che quasi sempre hanno realizzato una vendita contestuale. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1600-1800 al mq. La zona è interessata ai lavori per lo smantellamento di una raffineria che porterà alla creazioni di aree verdi e altri servizi. Buona la tenuta anche per il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte di giovani coppie e immigrati. Diminuiscono ancora le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prà che, avendo un target di potenziali acquirenti che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l acquisto dell immobile, ha subito le conseguenza della stretta creditizia in atto. Le maggiori difficoltà si registrano per le tipologie dal valore superiore a 200 mila. Infatti la disponibilità di spesa della zona oscilla da 100 a 180 mila. L offerta immobiliare del quartiere è di tipo popolare con un centro storico della fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzato da case tipiche di pescatori che, presentandosi spesso prive di ascensore, sono oggetto di acquisto per lo più da parte di giovani. Le quotazioni medie sono di 1800-2000 al mq. Intorno al nucleo storico ci sono poi soluzioni degli anni 60 con quotazioni simili. Meno ambite le abitazioni situate sulle alture del quartiere meno facili da raggiungere e meno servite delle zone centrali. Tra chi ha venduto le motivazioni principali sono state la necessità di cambiare casa e l impossibilità di pagare il mutuo. Si prevedono dei lavori per il miglioramento della viabilità, per la creazione di un centro commerciale e per lo spostamento della linea ferroviaria verso il mare. Diminuiscono i prezzi nel quartiere di Voltri soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ciò nonostante però si è registrata una ripresa del mercato immobiliare della zona alimentata da quelle famiglie che, avendo capitale da parte, hanno deciso di acquistare o una seconda casa da affittare oppure hanno pensato di migliorare la propria abitazione. La maggiore difficoltà infatti si riscontra per gli immobili dal valore superiore a 200 mila. La zona, che è l ultima di Genova prima dei comuni sulla riviera ligure, offre per lo più appartamenti in complessi del XIX e del XX secolo. La macroarea che ha subito la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Sampierdarena dove si registra una calo soprattutto nel quartiere di Oregina. La maggior parte degli acquirenti della zona acquista ricorrendo al finanziamento e di conseguenza la minore disponibilità di spesa, unita al fatto che i prezzi erano cresciuti negli anni addietro, ha contribuito a ridimensionare le quotazioni della zona. La tipologia più richiesta si aggira intorno a 50-55 mq, per i quali i potenziali acquirenti spendono 130-140 mila. La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e presenta un area collinare, con soluzioni di qualità superiore, panoramiche, dotate di parcheggio, costruite negli anni

Speciale Grandi Città 60 e valutate mediamente intorno a 2400 al mq. Le quotazioni scendono a 1900 al mq per le abitazioni situate sulla via principale del quartiere, via Napoli. Il quartiere di Sampierdarena ha segnalato stabilità in tutte le sue zone. In diminuzione dell 1,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa-Bolzaneto, in cui si segnala l andamento al ribasso del quartiere di Rivarolo. Nel quartiere negli anni scorsi il mercato immobiliare era stato movimentato dagli acquisti di immigrati che però adesso hanno difficoltà ad ottenere il mutuo. In questa seconda parte dell anno hanno acquistato soprattutto famiglie e si nota un ritorno di piccoli investitori (spesso pensionati) che impiegano capitali di 60-70 mila per acquistare bilocali, che poi in zona si affittano a 350 al mese. Queste tipologie di immobili si concentrano soprattutto nella parte bassa del quartiere dove ci sono le abitazioni dei primi anni del 1900 che sono trattate a 1500 al mq. Più residenziali le abitazioni disponibili in zona Mezzani e zona Garbo dove ci sono condomini degli anni 60-70. A cercare in affitto sono Da segnalare i lavori di completamento della strada che collega Sampierdarena e Valpolcevera dal lato mare e che dovrebbe snellire il traffico della zona. La macroarea di Marassi-Nervi ha segnalato una diminuzione dello 0,4%, con comportamenti molto diversi tra i quartieri. Infatti si registra un aumento nei quartieri di S. Eusebio, Gavette e S. Sebastiano. Nella seconda parte del 2009 si è realizzato un numero maggiore di compravendite e i potenziali acquirenti si sono dimostrati più decisi nell acquisto. Si sono compravendute soprattutto abitazioni medio- grandi, acquistate prevalentemente da famiglie e da giovani coppie o come primo acquisto oppure come acquisto migliorativo. S. Sebastiano è la zona più prestigiosa, caratterizzata da case indipendenti costruite negli anni 60 e che in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 2300 al mq; S. Eusebio invece è la parte più residenziale, caratterizzata da costruzioni degli anni 80. La presenza di spazi edificabili porterà alla costruzione di nuove abitazioni indipendenti nel prossimo futuro. Gavette invece è la zona più popolare, dove ci sono prevalentemente soluzioni d epoca che sono acquistabili a prezzi più contenuti e appetibili per chi non ha una elevata disponibilità di spesa. Una soluzione in buone condizioni si valuta intorno a 1500-1800 al mq. Un aumento delle quotazioni ha interessato anche il quartiere di S.Fruttuoso-V. Torti in seguito alle tipologie compravendute nel semestre. Infatti nella prima parte del 2009 si erano scambiate soprattutto tipologie di qualità inferiore acquistate spesso per uso investimento; nella seconda parte dell anno invece gli appartamenti scambiati sono stati mediamente di qualità superiore, acquistati per lo più da famiglie e la conseguenza è stato un rialzo delle quotazioni. Infatti nella seconda parte dell anno si è notata una maggiore propensione all acquisto da parte delle famiglie rispetto ai primi sei mesi del 2009. Oltre alle famiglie consolidate, hanno acquistato anche giovani coppie, spesso aiutate dai parenti prossimi per il reperimento del capitale. Tra gli acquirenti anche persone non residenti a Genova che acquistano l immobile per i figli che studiano medicina; infatti non lontano sorge l Ospedale S. Martino. L offerta immobiliare è diversa a seconda che ci si trovi nella zona collinare o nel centro della città. Sulle colline ci sono appartamenti costruiti tra gli anni 50 e gli anni 60, di metratura intorno ai 50-55 mq e che per questo motivo sono apprezzati proprio dai più giovani. Nel cuore del quartiere invece acquistano soprattutto le persone più anziane per una maggiore comodità ai servizi. Si prevedono dei lavori in futuro per la nascita di una nuova fermata della metropolitana nel quartiere in luogo dell attuale Scalo di Terralba. Nella seconda parte dell anno sono diminuite le quotazioni degli immobili nella zona di Borgoratti- Tanini in seguito all aumento dell offerta di abitazioni sul mercato. A questo si aggiunge che l offerta abitativa della zona è mediamente vetusta e di conseguenza occorrono spesso lavori di riqualificazione e di conseguenza i potenziali acquirenti chiedono sconti sul prezzo richiesto. Il quartiere presenta una parte signorile, con ville indipendenti con vista mare che non hanno conosciuto ribassi perché l offerta è decisamente scarsa e sono molto richieste. Le quotazioni al mq si aggirano intorno a 3000 al mq ma possono anche salire. Simile il mercato immobiliare nella zona Bavari. E più popolare l offerta che si registra a Borgoratti-Bassa, zona più centrale con condomini di tipo civile e popolare costruiti tra gli anni 60 e gli anni 70. I prezzi al mq oscillano da 1700 a 1800 al mq. La tipologia più compravenduta nella seconda parte dell anno è stata quella

Speciale Grandi Città compresa tra 50 e 70 mq e i potenziali acquirenti hanno guardato in particolare allo stato di conservazione dell immobile e del condominio. Tra i lavori in corso sul territorio genovese c è il nuovo villaggio Hi Tech di Marconi-Ericsson sulla collina degli Erzelli. La Collina degli Erzelli è una spianata di oltre 400.000 mq situata nei pressi dell aeroporto della città e nata per una destinazione industriale mai realizzata. Grazie ad un importante progetto di riqualificazione urbanistica, ospiterà il Parco Tecnologico Scientifico di Genova Erzelli, che doterà la città del più innovativo polo nazionale di alta tecnologia, ricerca, formazione e impresa. Un altro progetto è quello di Ponte Parodi, la banchina portuale interessata dall'opera di riqualificazione, è un'area di 23.000 metri quadri, da tempo in disuso. Demolito nella primavera del 2002, dopo anni di abbandono, il grande silos granario costruito negli anni '60, Ponte Parodi si trasformerà in una grande piazza sull'acqua con tre poli tematici: - "Musica e Conoscenze" (con un auditorium, una discoteca e altri spazi interattivi, espositivi e di realtàvirtuale); - "Tempo libero e Sport" (con campi da squash, una palestra di free climbing, una piscina, un centro fitness e spazi per altre attività sportive); - "Viaggi e Scoperte" (con un nuovo Terminal Crociere e spazi dedicati ai servizi per la nautica). Ciascun polo funzionale sarà integrato con spazi commerciali e pubblici esercizi (ad esempio agenzie di viaggio, istituti di credito, agenzie di noleggio, ufficio postale, sedi di rappresentanza). Infine la Marina Genova Aeroporto sarà uno dei più importanti porti turistici del Mediterraneo, nonché un nuovo piccolo quartiere affacciato sul mare con vari servizi. Nel Borgo ci sono appartamenti di varie metrature con ampie terrazze e logge, una galleria di negozi e servizi sotto il porticato, una passeggiata collega alle banchine, nonché box auto coperti. Ci saranno inoltre centri sportivi, servizi di ristorazione e negozi di vario genere. La struttura è stata in parte ultimata, in parte sarà completata entro il 2010. Un ulteriore progetto riguarda la realizzazione del nuovo Ospedale Galliera. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio 2010 0.8% 17.6% 34.9% 34.3% 12.4% Luglio 2009 0.8% 15.3% 33.8% 35.5% 14.6% L analisi della domanda evidenzia una concentrazione della domanda abbastanza simile per trilocali (34.9%) e quattro locali (34.3%). In aumento quella dei bilocali e dei trilocali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio 2010 1.1% 14.2% 30.5% 35.8% 18.4% Luglio 2009 1.2% 12.3% 34.5% 30.6% 21.4% L offerta immobiliare a Genova rileva una maggiore concentrazione sui quattro locali (35.8%) e sui trilocali (30.5%). E in aumento sui due locali e sui quattro locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

GENOVA CITTA' Sampierdarena Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo OREGINA 2200 1800 1600 2300 1900 1600 SAMPIERDARENA 1300 1200 900 1500 1300 1000 SAMPIERDARENA - VIA AVIO 1500 1400 1200 1600 1500 1300 SAMPIERDARENA - VIA BURANELLO 1400 1200 1100 1500 1400 1200 SAMPIERDARENA - VIA CANTORE 1800 1600 1450 2000 1850 1600 SAMPIERDARENA - VIA S.B. DEL FOSSATO 1300 1200 1000 1700 1400 1100 SAN TEODORO 2450 2250 1850 2650 2300 2000 Pegli-Sestri BORZOLI 1890 1530 1350 2300 1900 1650 CORNIGLIANO 2000 1600 1000 2500 2000 1600 LUNGOMARE 2800 2500 2100 3500 2900 2600 PEGLI 3000 2500 1600 3500 2900 1800 PRA' 1400 1200 1000 1800 1500 1300 SESTRI PONENTE 1800 1600 1300 2400 1800 1700 VOLTRI 2400 2200 1800 2500 2300 1900 Certosa-Bolzaneto BOLZANETO 1700 1500 1300 2200 1800 1600 CERTOSA Nd 1450 1200 Nd 1850 1650 PONTEDECIMO 1400 1100 700 1800 1400 1200 RIVAROLO Nd 1150 950 Nd 1650 1450 Marassi-Nervi ALBARO 3600 3200 2800 5000 4500 3700 BORGORATTI 2500 2200 1700 3200 2900 2700 BORGORATTI - TANINI 2500 1700 1400 3000 1800 1600 CASTELLETTO 2500 2040 1300 2750 2300 1780 FOCE 3000 2200 1800 3700 2800 2300 MARASSI - BERTUCCIONI 2200 2000 1800 2500 2300 2100 MARASSI - CENTRO 2100 1950 1800 2400 2200 2000 MARASSI - STAGLIENO 2000 1500 1400 2250 2000 1850 MOLASSANA - SAN GOTTARDO 1900 1700 1500 2300 2000 1800 QUARTO MARE 4000 3500 2800 5500 4000 3400 QUEZZI 1800 1500 1400 2200 1800 1700 QUINTO 3800 3400 3000 4600 4500 3500 SAN FRUTTUOSO - PIAZZA MARTINEZ 2200 1900 1800 2500 2300 2000

SAN FRUTTUOSO - V.G.TORTI 2050 2000 1750 2400 2140 1950 SAN MARTINO 2800 2300 2100 3500 3000 2600 SAN SEBASTIANO - GAVETTE - SANT'EUSEBIO 2000 1900 1700 2300 2100 1900 STRUPPA - PRATO 2055 1970 1750 2300 2060 1840 GENOVA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARENZANO C 5300 4800 4200 6500 5500 4900 ARENZANO P 4200 3800 3300 5200 4500 3900 BUSALLA C 1700 1450 1100 2000 1650 1200 BUSALLA P 1650 1400 1050 1850 1600 1150 BUSALLA - ZONA SARISSOLA C 1700 1300 1100 2000 1450 1250 BUSALLA - ZONA SARISSOLA P 1650 1500 1050 1850 1600 1150 CAMPOMORONE C 1600 1250 1000 2100 1700 1300 CAMPOMORONE P 1200 900 800 1650 1300 1000 CARASCO C 3000 2700 2400 3500 3000 2500 CARASCO P 2000 1600 1200 2500 2000 1500 CASELLA C 1700 1600 1400 2000 1850 1600 CASELLA P 1500 1300 1200 1800 1600 1400 CAVI DI LAVAGNA C 4000 3500 3000 5100 4600 4100 CAVI DI LAVAGNA P 3800 3300 3000 4500 4000 3800 CHIAVARI - CENTRO C 5000 4000 3500 7000 5000 4500 CHIAVARI - CENTRO P 4000 3000 2500 5000 4500 4000 CHIAVARI - LEVANTE C 3500 3000 2100 4200 3500 2800 CHIAVARI - LEVANTE P 3000 2200 1800 3900 3000 2700 CHIAVARI - PONENTE C 4000 3300 2800 5000 4000 3500 CHIAVARI - PONENTE P 3600 2700 2250 5000 4000 3600 CICAGNA C 1400 1300 1200 2000 1900 1800 CICAGNA P 1500 1400 1300 2000 1900 1800 COGOLETO C 4650 4000 3500 5250 4550 3600 COGOLETO P 3300 2750 2000 3500 3000 2500 COGORNO C 3500 3000 2700 4300 3500 3100 COGORNO P 3000 2550 2000 4000 3300 2100 LAVAGNA C 4500 3650 3300 6000 4850 4000 LAVAGNA P 4000 3500 3200 4700 4100 3600 MASONE - MELE C 1300 1150 800 1900 1550 1350 MOCONESI C 1600 1300 1100 2000 1900 1700

MOCONESI P 1500 1400 1100 2100 1900 1700 RAPALLO - LEVANTE C 3600 3200 2750 4150 3650 3250 RAPALLO - LEVANTE P 2800 2500 2350 3100 2800 2600 RAPALLO - MILANO P 3000 2700 2200 3100 2900 2400 RAPALLO - PORTO C 4300 4000 3500 4800 4300 3800 RAPALLO - SANT'ANNA C 3750 3000 2800 4500 3500 3000 RAPALLO - SANT'ANNA P 3400 2880 2500 4000 3250 2750 RAPALLO - VIA MAMELI C 3000 2700 2500 3300 2900 2700 RAPALLO - VIA MAMELI P 2700 2500 2400 2900 2800 2600 RECCO C 4200 3600 3100 5500 4300 3800 RECCO P 5100 3300 2500 6300 4500 3300 SAN COLOMBANO CERTENOLI C 2100 1900 1700 2600 2400 2200 SAN COLOMBANO CERTENOLI P 2100 1900 1800 2600 2400 2200 SAVIGNONE C 2000 1700 1300 2300 1800 1400 SAVIGNONE P 1700 1300 1100 2000 1450 1250 SESTRI LEVANTE C 5000 4500 4000 8000 6000 4500 SESTRI LEVANTE - PILA P 3700 3000 2500 4200 3700 3400 SESTRI LEVANTE - RIVA TRIGOSO C 4200 4000 3700 6000 5500 4000 Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa