L AppartHotel è una formula che coniuga la qualità e la spaziosità di un appartamento con un set di servizi di natura alberghiera. Framon ha realizzato tale innovativa formula tramite la ristrutturazione dell hotel Les Salbles Noirs, albergo storico della Isole Eolie e conosciuto per la sua bellezza e unicità, in una Residenza Turistica Alberghiera, ai sensi della vigente normativa della Regione Siciliana. Tale normativa prevede inoltre, a condizione che venga garantita la gestione unitaria della struttura, la possibilità di commercializzare le singola unità immobiliari. Nel nostro caso, ciò rende possibile coniugare la proprietà immobiliare di un appartamento pressocchè unico -in quanto collocato praticamente in spiaggia e sul mare dell Isola di Vulcano- e fornito dei migliori servizi, con la possibilità di potervi passare parte delle proprie vacanze (se voluto), e di produrre un soddisfacente e continuo reddito immobiliare. Dato che gli arredi vengono forniti e manutenuti dal gestore, che curerà anche la manutenzione ordinaria dell immobile, si potrà finalmente avere anche il piacere di possedere un immobile a reddito alle Eolie senza dover affrontare personalmente gli usuali impegni che la tenuta e la manutenzione dell immobile comportano. Infine, la conduzione della struttura effettuata da società del Gruppo Framon Hotels, ben noto network alberghiero, è la miglior garanzia per il futuro del vostro investimento.
CONDIZIONI DI VENDITA 1) Vendita in R.T.A. (Residenze Turistico Alberghiere): a. subentro nel contratto di gestione alberghiera Framon Hotels Group già in essere, durata 9+9 anni. b. Possibilità di uso proprio e diretto (esteso a parenti e affini) fino a 3 settimane, da confermare entro il 31 Dicembre di ogni anno; costi a carico durante l uso proprio: solo la quota di condominio per i servizi alberghieri (cambio biancheria, pulizia settimanale, accesso piscina, uso spiaggia privata, oneri condominiali, ecc.ecc.).sono disponibili altri servizi accessori a richiesta. c. Dopo il 31 Dicembre, prenotazione per uso proprio secondo disponibilità e condizioni concordate col gestore d. Possibilità di uso proprio durante periodo chiusura invernale, qualora la struttura sia operativa, con pagamento consumi e altri costi (ad esempio: pro quota manutenzione arredi e corredi, ecc.). e. Arredi e corredi forniti e manutenzionati dal Gestore. 2) Pagamenti : - 10% alla prenotazione - 50% al compromesso con recupero del 10% - Saldo all atto pubblico 3) Il Contratto di Gestione in essere prevede un rendimento pari al 70% dei ricavi da gestione affitti, meno costi diretti correlati ( costi condominio gestione alberghiera, provvigioni di agenzia, ecc.), con un rendimento minimo garantito pari al 2% annuo del prezzo di acquisto, ridotto del proquota relativo all eventuale uso proprio dell immobile, secondo le relative carature millesimali, in funzione delle settimana scelte. 4) Manutenzione ordinaria a carico conduttore 5) Tasse comunali a carico proprietario. 6) Dal momento della prenotazione, scatta la possibilità di usufruire dei servizi alberghieri; dalla sottoscrizione del compromesso decorrono gli altri effetti, in proporzione a quanto effettivamente versato.
F.A.Q. 1) Qual è l importo delle spese condominiali da pagare?: le spese condominiali ordinarie non alberghiere- sono già comprese nei c.d. Servizi Condominiali circa 220 euro a settimana- che viene addebitato agli utilizzatori dell immobile. Per gli eventuali periodi di uso proprio saranno direttamente a carico del proprietario. Resteranno a carico del proprietario le spese di manutenzione straordinaria dell immobile e gli oneri condominiali straordinari, il cui importo non è oggi determinabile in quanto la ristrutturazione è stata appena completata,. E pertanto ragionevolmente prevedibile che tali oneri straordinari interverranno solo tra diversi anni 2) Le settimane di godimento sono solo nell arco della stagione estiva ( maggio settembre ) o anche in periodi diversi?: il periodo di utilizzo in proprio, di durata fino a 3 settimane, è previsto nella stagione estiva; nel restante periodo, qualora la struttura sia operativa, l uso proprio sarà consentito previa intesa col gestore e con pagamento consumi e altri costi (pro quota manutenzione arredi e corredi). 3) Qualora non ci fosse più il gestore cosa succede? Il rendimento del 70% netto spese viene meno? sia il rendimento minimo garantito del 2% che il 70% dell incassato (al netto dei costi correlati) sono condizioni del vigente contratto di gestione, di durata 9+9; qualora, per qualsivoglia ragione tale contratto non dovesse essere più operativo, l Amministratore del Condominio (in nome sia della residua proprietà, che dei Multiproprietari e dei proprietari esclusivi) ha la facoltà e l obbligo di stipulare un nuovo contratto di gestione dell intere struttura con altro soggetto. E previsto dal Regolamento di Condominio che in tale contratto dovrà essere garantito un rendimento a condizioni di mercato per il proprietario esclusivo 4) Il contratto potrà mai trasformarsi in intera proprietà senza vincoli: tale ipotesi non è astrattamente escludibile (trascorsi non meno di 10 anni dalla ristrutturazione); poiché l eventuale cambio di destinazione così come eventuali ampliamenti e altre modifiche-è una facoltà che si è riservata il proprietario costruttore, qualora fosse possibile la trasformazione, ciò potrà avvenire previa intesa ad hoc 5) Le settimane devono essere consecutive o possono anche essere ripartite nell arco della stagione/anno: anche ripartite
6) A quanto potrebbe ammontare il 70% dei ricavi (al netto dei costi correlati)? tale rendimento dipende da molteplici fattori: Le settimane di apertura estiva: questa prima stagione saranno 17, ma è prevedibile che possano arrivare sino a 28 La percentuale di riempimento medio, che varia al variare dell andamento del turismo eoliano; negli scorsi anni (calcolata su 17 settimane) tale media si attestava sul 60%, peraltro con occupazione concentrata nel periodo di più alta stagione e quindi più redditizio-; La percentuale di clientela intermediata da un agenzia: l agenzia ha un costo medio pari al 25% del ricavo, mentre il cliente che si rivolge direttamente alla struttura è tutto ricavo netto dell immobile; negli scorsi anni tale media è stata del 50% La scontistica applicata sulle tariffe RAC fissate; tale scontistica è variabile in funzione del riempimento, e può arrivare a titolo indicativo- fino al 50% in periodi di bassa stagione; la media degli sconti negli scorsi anni si è attestata al 25%; tenuto conto della ristrutturazione appena ultimata, tale percentuale, non appena la struttura entrerà a regime, potrebbe ridursi. LE attuali tariffe RAC sono (formula Residence): Formula Residence 31/05 28/06 28/06 12/07 07/09 27/09 13/07 02/08 24/08 06/09 03/08 23/08 A8 trilo 2.023 2.380 2.618 3.213 Da A7 a A1 bilo 1785 2.142 2.380 2.975 Le tariffe in formula residence sono a settimana su base doppia ed includono le utenze, la biancheria e le pulizie bisettimanali Il costo dei servizi (c.d. condominio ) resi ai clienti, pari a 220 euro a settimana per i bivani e a 240 euro per il trilocale. Alla luce di tali premesse, e a valere per un bivano, si può ipotizzare un conteggio, basato sulle 17 settimane di apertura. L incassato massimo sarebbe di circa 38,5keuro. Per cui, detratto il condominio pari a 220 euro per 17 settimane =
3,740keuro, detratto il 30% in favore del gestore, restano 24,5keuro. Applicando il 25% di provvigione di agenzia sul 50% dell incassato, ipotizzando un riempimento medio del 60% (tenendo però conto che nel periodo di altissima stagione tale percentuale è pari a quasi il 100%) e tenendo conto di una scontistica media del 25%, si potrebbe arrivare ad una cifra di circa 11/12K euro. Tutto ciò, sviluppato su 17 settimane solamente. Con 5 settimane in più (ancorché non in alta stagione), è possibile che i 11/12keuro possano ragionevolmente aumentare di almeno 1500/2000 euro l anno. Tenuto conto che si tratta di una redditività che si svilupperà su di un lungo periodo, essa sarà significativamente influenzata dalla dinamica dei prezzi al pubblico nei prossimi anni, che, tenendo conto della posizione assolutamente unica degli appartamenti (direttamente collegati con la spiaggia), auspichiamo ampiamente favorevole. Ovviamente tali considerazioni hanno natura puramente indicativa.