Vademecum per accollo mutuo 1. ACCOLLO MUTUO: di cosa si tratta? La Cooperativa dà la possibilità ai propri Soci assegnatari di accollarsi una quota di mutuo da essa stipulato per l intervento, quale modalità di pagamento a saldo dell alloggio. Accollarsi una quota di mutuo significa diventare debitori verso la Banca di una parte del mutuo concesso originariamente alla Cooperativa e impegnarsi alla restituzione del capitale mutuato oltre agli interessi. Tale quota accollata costituisce parte del pagamento dell alloggio. 2. PERCHE E CONVENIENTE L ACCOLLO DEL MUTUO DALLA COOPERATIVA? La modalità dell accollo consente al Socio di evitare di stipulare personalmente un contratto notarile di mutuo fondiario con la Banca, risparmiando su una serie di spese connesse, come il compenso del notaio, il costo della perizia per la Banca, il costo di una assicurazione aggiuntiva dell alloggio 1 a favore della Banca, il costo dell imposta sostitutiva 2, il costo di maggiori spese di istruttoria. Tali costi possono essere stimati intorno ai 3.000 circa. Il Socio, con l accollo, beneficia inoltre di un servizio aggiuntivo: può contare sulla competenza e professionalità della Cooperativa per poter scegliere con serenità e consapevolezza un prodotto mutuo adeguato alle proprie esigenze. Può altresì contare sulle migliori condizioni che la Cooperativa ha concordato con la Banca grazie a consolidate relazioni e al potere contrattuale derivante dal trattare per conto di tutti i Soci potenziali accollatari. 1 Spesso in presenza di mutui contrattati singolarmente con la Banca, viene richiesta la stipula di una polizza di assicurazione specifica, in luogo della modalità di voltura della polizza condominiale già esistente. 2 Pari allo 0,25% per mutui contratti da privati per acquisto di prima casa di abitazione.
Inoltre, se successivamente all accollo il Socio individuasse altri prodotti mutuo più convenienti, potrebbe comunque utilizzare l istituto della portabilità che consente di spostare il mutuo presso un altra Banca, ridefinendone tutte le caratteristiche ( eccetto l importo ) senza necessità di stipulare un nuovo contratto di mutuo e senza sostenere ulteriori spese accessorie. 3 3. IL SOCIO CHE TIPO DI MUTUO PUO SCEGLIERE? La Banca prescelta, in accordo con la Cooperativa, propone alcune tipologie di mutuo ( fisso o variabile ) per l acquisto della casa tra cui il Socio può scegliere liberamente; le caratteristiche dei mutui, i tassi e le durate sono visionabili nelle brochure specifiche riferite ai vari interventi. La scelta del tipo di mutuo, è a discrezione del Socio. I mutui a tasso variabile si presentano con dei tassi più favorevoli rispetto ai mutui a tasso fisso che vengono offerti sul mercato con un valore più alto, stimato intorno al 6%. I tassi variabili sono destinati, in prospettiva di medio/lungo periodo, ad aumentare e quindi anche l importo della rata è probabile che aumenti nel corso del tempo. Naturalmente, nessuno è in grado di prevedere l andamento dei tassi di interesse nei prossimi 15, 20 o 30 anni, quindi non vi sono modelli matematici sicuri che garantiscano da performance imprevedibili dei tassi stessi (eccessivamente e/o improvvisamente in aumento). 4. QUALE IMPORTO ACCOLLARSI? La scelta dell importo del mutuo da accollarsi deve essere operata dal Socio in modo che la rata mensile risultante sia sostenibile finanziariamente dal Socio stesso e/o dal nucleo famigliare. La sostenibilità è valutata dalla Banca dopo apposita istruttoria che prevede colloqui personali tra i Soci e il funzionario dell agenzia bancaria e l analisi di adeguata documentazione reddituale presentata. In genere si può definire normalmente sostenibile una rata che incida non oltre 1/3 del reddito netto disponibile del Socio o del nucleo famigliare e comunque, al netto delle rate, il debito residuo deve essere adeguato per consentire la sostenibilità del nucleo famigliare. 3 La Circolare dell'agenzia del Territorio n. 5 del 28 luglio 2008 espressamente prevede e disciplina la portabilità di un mutuo accollato dopo frazionamento.
Diversamente, la Banca comunque procede a supplementi di indagini con richiesta di maggiori informazioni, valutazione di garanzie collaterali e quant altro per giungere a determinazioni personalizzate. La scelta dell importo del mutuo può essere maggiore, inferiore o uguale a quella stimata a suo tempo alla firma del preliminare di assegnazione dell alloggio. L istruttoria, terminata con esito positivo, viene deliberata dalla Banca. Da questo momento la situazione è tecnicamente non modificabile per quanto riguarda le caratteristiche del mutuo: importo, tipo e durata. Il parere della Banca riguardo l accollabilità del mutuo al Socio è vincolante per la Cooperativa. Prima dell inizio dell istruttoria il Socio riceverà dalla Cooperativa la situazione degli impegni sottoscritti (valore di assegnazione alloggio e box, valore delle varianti del Socio, spese accessorie) al netto degli acconti già versati. Il Socio potrà così determinare la quota di mutuo ottimale tenendo conto degli esborsi complessivi, a finire. Se con la quota di mutuo, sommata agli acconti già versati, si determina un importo eccedente il valore complessivo di assegnazione, tale eccedenza verrà rimborsata dalla Cooperativa. 5. COME OTTENERE UNA QUOTA DI MUTUO IN ACCOLLO Per concedere l accollo del mutuo al Socio, la Banca esegue una istruttoria per ogni richiedente. Tutte le istruttorie debbono necessariamente essere concluse entro la data stabilita di volta in volta per ogni intervento. Per attivare l istruttoria bancaria il Socio, in accordo con la Cooperativa, prende appuntamento con una delle Agenzie. Il funzionario bancario accoglierà i Soci, chiarendo eventuali dubbi, valuterà le richieste in base alle condizioni reddituali e personali e, dopo aver ricevuto la documentazione necessaria e ricorrendone le condizioni, inoltrerà all ufficio preposto dell istituto apposita richiesta di delibera specifica. La Banca non rilascia documenti formali in merito alla richiesta del Socio poiché fino a questo momento il rapporto di mutuo è ancora intestato alla Cooperativa.
Per il Socio che chiede l accollo, la Cooperativa darà conferma formale dell avvenuto frazionamento del mutuo in quote e del suo specifico numero di mutuo relativo agli estremi catastali dell alloggio/box promesso in assegnazione. La Cooperativa verifica la corrispondenza delle informazioni sottoscritte dal Socio con la successiva delibera bancaria; in ultima analisi farà comunque fede quest ultima (in caso di discordanza il Socio verrà richiamato). 6. COME INTESTARE IL MUTUO L intestazione del mutuo deve essere uguale all intestazione del rogito di assegnazione definitiva in proprietà dell alloggio. Per casi particolari, il notaio è disponibile per approfondimenti. 7. DA QUANDO I SOCI PAGANO LE RATE DI MUTUO? Dal momento in cui il mutuo originale della Cooperativa viene frazionato, cioè diviso nelle singole quote unitarie richieste dai Soci, ciascuna quota avrà la propria cartella di mutuo, riferibile univocamente agli estremi catastali dell alloggio con box e, conseguentemente, riferibile univocamente a ogni singolo assegnatario. Il frazionamento è un atto notarile tra la Banca e la Cooperativa. Dal frazionamento nascono un numero di mutui distinti in base al numero di quote in cui viene frazionato. La Cooperativa comunicherà ad ogni Socio: l avvenuto frazionamento, il numero di mutuo specifico associato agli estremi catastali dell alloggio e del box, il piano di ammortamento richiederà il rimborso degli interessi di preammortamento bancari dovuti 4. Dalla fine del mese successivo al frazionamento i Soci inizieranno a rimborsare le rate mensili di mutuo alla Cooperativa, previo inoltro via email, fax o altro mezzo, della copia della cartella da rimborsare. 4 Calcolati dalla Banca e addebitati alla Cooperativa.
Sarà comunque cura di ogni Socio avvertire prontamente se non riceve in tempo utile (almeno 5 giorni lavorativi precedenti) i dati della rata in scadenza mensilmente. Eventuali ritardi nei pagamenti comporteranno il conteggio di interessi di mora. In sede di frazionamento la Cooperativa provvede autonomamente, senza addebiti per il Socio, alla perizia dell alloggio da rilasciare alla Banca e a volturare l assicurazione globale fabbricati condominiale a favore della Banca, per le unità immobiliari gravate da ipoteca. 8. QUANDO AVVIENE L ACCOLLO FORMALE? L accollo avviene formalmente al momento del rogito. Non è necessario un atto notarile specifico. Nel contratto di assegnazione definitiva in proprietà dell alloggio, risulterà che una parte del prezzo è pagata dal Socio con accollo di una quota di mutuo e verranno citati gli estremi del mutuo stipulato dalla Cooperativa. 5 La delibera bancaria di accollabilità del mutuo con liberatoria della Cooperativa ha validità di circa 6 mesi. Se il rogito viene eseguito oltre tale termine, l istruttoria andrà ripetuta. 9. DEDUCIBILITA FISCALE DEGLI INTERESSI DI MUTUO Gli interessi di preammortamento bancario e quelli di ammortamento bancario relativi al mutuo sono certificati dalla Cooperativa al Socio dalla data di frazionamento fino a quando le cartelle, dopo il rogito, vengono volturate 6 al Socio. Le certificazioni sono inoltrate entro il 28 febbraio dell anno successivo a quello di riferimento. 5 La Banca cambia, con suoi tempi tecnici, l intestazione della cartella di mutuo solo dopo la notifica dell avvenuto rogito dell alloggio da parte del notaio. A tal fine, può verificarsi che una o più cartelle di mutuo mensili, successive al rogito, vengano ancora emesse intestate alla Cooperativa. 6 La voltura è il cambio di intestazione della cartella che avviene dopo il rogito.
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