1 Relazione tecnico - illustrativa - finanziaria. PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO IN AREA RN 2d - REGIONE PIEMONTE - COMUNE DI FAVRIA

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1 - REGIONE PIEMONTE - COMUNE DI FAVRIA - PROVINCIA DI TORINO - PROGETTO PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO IN AREA RN 2d TAVOLA OGGETTO 1 Relazione tecnico - illustrativa - finanziaria APRILE 2013 SCALA EMISSIONE AGG. 1 AGG. 2 CO.GE.FA. s.a.s. di Sergi Demetrio & C. ELABORAZIONE GRAFICA Geom. GOY Silvio Frazione Obiano - Via San Biagio, RIVAROLO C.SE (TO) PROGETTISTA Arch. Enrico DAQUA Via Tirreno, TORINO P.Iva C.F. GYO SLV 74P06 D208D Tel / Fax Cell P.Iva C.F. DQANRC73D18D976K Cell

2 RELAZIONE ILLUSTRATIVA PREMESSA Io sottoscritto Dott. Arch. Enrico DAQUA iscritto all Ordine degli Architetti di Torino e Provincia con il numero 8141, professionista con ufficio in TORINO (TO) Via Tirreno n. 211, in qualità di tecnico incaricato di redigere gli elaborati di progetto, per la cui stesura grafica si è avvalso della collaborazione del Geom. GOY Silvio iscritto all Albo dei Geometri di Torino e Provincia con il numero 7221, professionista con ufficio in Rivarolo Canavese (TO) Fr. Obiano, Via San Biagio n. 7, relativi alla proposta di Piano Esecutivo Convenzionato di libera iniziativa in area RN 2d, distinta in mappa Catasto Terreni al Foglio III con i numeri 290,649,663 e 664, di proprietà della società CO.GE.FA. SERGI DEMETRIO SAS DI SERGI BARBARA & C. ed in parte già dismessa al Comune di Favria, espongono quanto segue a sostegno della documentazione grafica approntata per l esame della pratica edilizia. 1. DESCRIZIONE DELL INTERVENTO DA REALIZZARE Il progetto di Piano Esecutivo Convenzionato si pone l obbiettivo della trasformazione urbanistica ed edilizia dell area RN 2d in armonia con le prescrizioni e gli intendimenti del P.R.G.C. e del Piano Esecutivo Convenzionato già approvato per l area RN 2b. Il progetto prevede la realizzazione di un complesso edilizio a destinazione residenziale con contestuale realizzazione della nuova viabilità già individuata dal P.R.G.C. 2. DATI CATASTALI Il terreno è sito nel Comune di Favria ed è intestato alla società CO.GE.FA. s.a.s. di Sergi Demetrio & C. con sede in Favria (TO) Via Gaeta snc Partita Iva n La proprietà proviene per atto di compravendita, rogito Notaio ANTONIO FORNI, repertorio n del 07/07/2008, relativamente alle particelle 268 e 290 e per atto di compravendita, rogito Notaio ANTONIO FORNI, repertorio n del 17/02/2010, relativamente alla particella PROPRIETA ED ELENCHI CATASTALI 1

3 Elenco catastale delle proprietà: Proprietà Foglio Particella Are Centiare CO.GE.FA. SERGI DEMETRIO SAS DI SERGI BARBARA & C. Comune di Favria Comune di Favria CO.GE.FA. SERGI DEMETRIO SAS DI SERGI BARBARA & C SITUAZIONE URBANISTICA COMUNALE Il Comune di Favria è dotato di Piano Regolatore Generale redatto ai sensi della Legge Regionale 56/77, approvato con Deliberazione della Giunta Regionale n del 01/08/2003. modificato con: 1 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.27 del 02/08/2004; 2 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.32 del 30/09/2005; 3 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.33 del 28/06/2006; 4 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.41 del 08/10/2008; 5 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.48 del 22/12/2009; 5. CARATTERISTICHE DEL SITO L area oggetto del presente Piano Esecutivo Convenzionato è contraddistinta al Catasto del Comune di Favria al Foglio III, particelle n. 290 di mq 15 n. 649 di mq 191 n. 663 di mq 179 n. 664 di mq 917 per complessivi mq

4 di superficie catastale e mq 1356,55 di superficie reale. La superficie territoriale di questi mappali, di complessivi mq 1356,55, risulta classificata in PRGC come RN 2d - area residenziale di nuovo impianto (art. 28 N.d.A.). I terreni oggetto del presente PEC sono situati in un area confinante a nord, est ed ovest con i due sub-ambiti RN2a e RN2b ed a sud con l area agricola di salvaguardia. 6. DIMENSIONAMENTO DEL P.E.C. Le scelte tipologiche e compositive adottate dal P.E.C. prevedono il quasi completo sfruttamento della volumetria edificabile sull area. Sarà tuttavia possibile pervenire al pieno utilizzo della volumetria e della superficie coperta, adeguando di conseguenza i calcoli degli oneri dovuti e degli standard di legge. Il dimensionamento della proposta progettuale sviluppata nel presente P.E.C. è descritto dalla seguente tabella; il computo della Superficie a servizi da monetizzare è stato calcolato applicando lo standard di legge (25 mq\ab). Superficie territoriale dell ambito di SUE St ,55 mq Indice di edificabilità applicabile sull area I.t. - 0,6 mc/mq RN2b Volumetria edificabile V St x I.t. 813,93 mc Volumetria in progetto V 806,12 mc Indice volumetrico abitativo Iva - 75 mc/ab Abitanti teorici insediabili Ab V / Iva 10,85 Superficie per servizi dovuta (art. 21 L.R. 56/77) Superficie per servizi oggetto di monetizzazione 3 Ss Ab x 25 mq 271,31 mq Ss - 271,31 mq Superficie per viabilità in progetto Sv - 370,32 mq Rapporto di Copertura R.C. - 40% S.F. Superficie Fondiaria S.F. St Sv 986,23 mq Superficie Coperta realizzabile SC 40% S.F. 394,49 mq Superficie Coperta in progetto SC 330,81 mq

5 7. DESCRIZIONE DELL INTERVENTO L intervento consiste nella realizzazione due villette ad un piano fuori terra collegate da porticato (cfr. tav. 8). La viabilità interna al Piano Esecutivo è stata progettata tenendo in considerazione le prescrizioni del PRGC; il quale considera vincolante la posizione individuata sulle tavole dello strumento urbanistico generale. Edifici, coperture e finiture saranno realizzati utilizzando materiali tradizionali, onde armonizzare l intervento con le caratteristiche ambientali del contesto edificato. 8. OPERE DI URBANIZZAZIONE La proprietà eseguirà direttamente, a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, gli interventi infrastrutturali di seguito elencati: viabilità veicolare e pedonale; estensione delle seguenti reti infrastrutturali lungo l asse stradale interno all'ambito di PEC: o rete di illuminazione pubblica; o rete fognatura mista o rete acquedotto La rete fognaria si collegherà con quella esistente già realizzata nel sub-ambito RN 2b che attualmente si attesta sino al confine con area oggetto PEC. Il computo metrico estimativo relativo all esecuzione delle opere è stato redatto in base all elenco prezzi della Regione Piemonte attualmente in vigore, e porta ad un ammontare di , ONERI DI URBANIZZAZIONE Il calcolo degli oneri di urbanizzazione è stato effettuato applicando alla cubatura realizzabile i valori tabellari vigenti al momento della redazione del presente S.U.E.. 4

6 Pertanto, in sede di progetto esecutivo, dovrà essere verificato l importo da corrispondere, tenendo conto della volumetria effettivamente prevista e di eventuali modifiche dei valori unitari degli oneri di urbanizzazione. oneri di urbanizzazione primaria: mc 806,12 x 11,89 / mc = 9.584,77 oneri di urbanizzazione secondaria: mc 806,12 x 8,87 / mc = 7.150, Totale oneri di urbanizzazione = ,05 Il calcolo della monetizzazione delle aree a servizi è stato effettuato applicando alla superficie richiesta e non reperita in loco i valori tabellari vigenti al momento della redazione del presente S.U.E.. monetizzazione area a servizi: mq 271,31 x 26,21 / mc = 7.111, CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE Il contributo sul costo di costruzione dovrà essere calcolato in sede di rilascio dei permessi di costruire, sulla base della volumetria effettivamente realizzata. 5

7 NORME SPECIFICHE DI ATTUAZIONE art. 1 RICHIAMO ALLE SUPERIORI PRESCRIZIONI DEL P.R.G. Il Comune di Favria è dotato di Piano Regolatore Generale redatto ai sensi della Legge Regionale 56/77, approvato con Deliberazione della Giunta Regionale n del 01/08/2003. modificato con: 1 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.27 del 02/08/2004; 2 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.32 del 30/09/2005; 3 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.33 del 28/06/2006; 4 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.41 del 08/10/2008; 5 Variante non strutturale ex art. 17, comma 7, L.R. 56/77, approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.48 del 22/12/2009; il presente P.E.C. ne recepisce le Norme di Attuazione che costituiscono il riferimento prescrittivo inderogabile per la formazione del P.E.C. e per le successive fasi attuative del medesimo. Le disposizioni normative di future varianti al PRGC che si riferiscano ai parametri edilizi e urbanistici del presente PEC saranno recepite in sede di rilascio dei titoli abilitativi edilizi, senza che ciò costituisca variante al PEC medesimo. Oltre alle norme del P.R.G. dovranno inoltre essere osservate, per ciò che concerne l attività edificatoria nell ambito del presente P.E.C., le prescrizioni specifiche di seguito riportate. art. 2 ESTENSIONE DEL S.U.E. L area oggetto del presente Piano Esecutivo Convenzionato è contraddistinta al Catasto del Comune di Favria al Foglio III, particelle 6

8 n. 290 di mq 15 n. 649 di mq 191 n. 663 di mq 179 n. 664 di mq 917 per complessivi mq 1302 di superficie catastale e mq 1356,55 di superficie reale. La superficie territoriale di questi mappali, di complessivi mq 1356,55, risulta classificata in PRGC come RN 2d - area residenziale di nuovo impianto (art. 28 N.d.A.). I terreni oggetto del presente PEC sono situati in un area confinante a nord, est ed ovest con i due sub-ambiti RN2a e RN2b ed a sud con l area agricola di salvaguardia. art. 3 ELABORATI DEL P.E.C. Il presente P.E.C. è costituito dai seguenti elaborati: 1. Relazione tecnico illustrativa - finanziaria 2. Documentazione della qualità di proprietario 3. Documentazione fotografica 4. Inquadramento urbanistico (scale varie) 5. Stato di fatto Rilievo plano-altimetrico dell area (scala 1: 200) 6. Progetto Destinazioni d uso del suolo (scala 1: 200) 7. Progetto Planimetria dell intervento (scala 1:200) 8. Progetto Edificio in progetto (scala 1:100) 9. Progetto Opere di urbanizzazione (scala 1:200) 10. Progetto Particolari costruttivi opere pubbliche (scale varie) 11. Dimostrazione delle superfici coperte e delle volumetrie in progetto (scala 1: 200) 12. Schema di frazionamento dell area in dismissione (scala 1: 200) 13. Computo metrico estimativo opere di urbanizzazione a scomputo 14. Schema di convenzione tra la proprietà ed il Comune In caso di discrepanza tra gli elaborati costituenti il P.E.C., valgono le prescrizioni contenute nelle presenti norme specifiche. Per quanto non espressamente normato dal P.E.C. si fa riferimento alla disciplina urbanistico-edilizia comunale e a tutte le relative leggi in materia. 7

9 art. 4 ATTUAZIONE DEL P.E.C. Per la realizzazione degli edifici e delle opere previste dal PEC saranno presentati al Comune di Favria i relativi progetti esecutivi, nei quali potranno essere variate le scelte tipologiche e le quantità edilizie, purché nei limiti parametrici definiti dal P.R.G. in vigore. Sarà possibile, in sede di progetto, pervenire al pieno utilizzo della capacità edificatoria, anche accorpando le unità abitative e adeguando di conseguenza i calcoli degli oneri dovuti. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1 comma 6 della L. 443/2001, sì da atto che il presente P.E.C. possiede i necessari requisiti di dettaglio progettuale per poter essere attuato con denuncia di inizio attività, secondo le procedure stabilite dalla citata L. 443/01 e dalla L. 662/96 e nel rispetto delle Norme di Attuazione del P.R.G.C. e del P.E.C. Per l esecuzione delle opere infrastrutturali che il proponente intende realizzare direttamente a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, dovranno essere presentati appositi progetti sostanzialmente conformi alle previsioni delineate negli elaborati del presente P.E.C.. Anche per dette opere, in sede di progetto esecutivo, potranno essere meglio precisati tutti gli elementi tecnici e dimensionali, che potranno subire lievi modificazioni rispetto al progetto del P.E.C. Art. 5 SCELTE TIPOLOGICHE - MATERIALI E FINITURE In sede di progetto esecutivo dell intervento devono essere previste tipologie insediative conformi a quelle indicate dagli elaborati del P.E.C., a meno di modifiche intese a migliorare l inserimento ambientale dei costruendi fabbricati. La scelta dei materiali dovrà essere improntata al rispetto delle caratteristiche costruttive tradizionali, con particolare riguardo ai manti di copertura, ai paramenti murari, ai serramenti e in generale alle finiture esterne. Dovranno soprattutto essere evitati manti di copertura in tegole piane, comignoli ridondanti, serramenti in tinte metallizzate, paramenti esterni in piastrelle lucide, intonaco plastico, zoccolature ad opus incertum, inferriate e ringhiere a disegni fantasiosi e con finitura zincata e qualsiasi ulteriore elemento estraneo alla sobrietà della tradizione costruttiva locale. 8

10 Si richiamano inoltre come integralmente applicabili i disposti del Regolamento Edilizio Comunale, con particolare riferimento all art. 32, e del Regolamento Comunale del Colore. art. 6 DISTANZE MINIME Ad integrazione delle norme degli strumenti urbanistici comunali, si specificano le seguenti distanze: dei fabbricati dal margine della sede viaria = m 5,00 (in applicazione delle deroghe previste dall art. 10 c.6 delle NdA del PRGC) dei fabbricati dai confini di proprietà private = m 5,00 (sono ammesse distanze inferiori previo assenso della proprietà confinante) tra pareti finestrate interne al PEC = m 10,00 tra pareti non finestrate interne al PEC = m 5,00 delle recinzioni dal ciglio delle strade interne al PEC = m 0,00 art. 7 SISTEMAZIONE DELLE AREE PRIVATE E RECINZIONI Nelle aree esterne agli edifici dovranno essere previste la lastricatura degli spazi destinati a parcheggio privato e la sistemazione a verde con impianto di idonea vegetazione nelle restanti porzioni di giardino. Le aree private scoperte che non siano a verde su piena terra dovranno essere pavimentate con materiali che minimizzino l impermeabilizzazione del suolo, consentendo il drenaggio delle acque meteoriche. Sono vietate le recinzioni a parete piena, sono invece consentite in cls prefabbricato a disegni vari, in grigliato in ferro e in rete metallica, purchè di disegno unitario in tutto l ambito di PEC. Per quanto riguarda le altezze delle recinzioni si rimanda alle norme comunali in vigore. art. 8 EFFICACIA E VARIANTI DEL P.E.C. Il presente PEC ha efficacia per dieci anni, con decorrenza dalla data di perfezionamento con atto pubblico della Convenzione. Per ogni intervento compreso nel PEC è necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire, su richiesta della proprietà, secondo le prescrizioni di legge e le norme vigenti al momento del rilascio della medesima. 9

11 I permessi di costruire possono contemplare lievi modifiche alle previsioni del P.E.C,senza che si renda necessaria la preventiva approvazione di varianti al medesimo; sono pertanto ammissibili lievi modifiche (non oltre il 20%) della cubatura e della superficie coperta. Altresì sono ammissibili lievi modifiche dei profili regolatori, della configurazione, della localizzazione planimetrica, dell altezza, della tipologia dei fabbricati, della quota del terreno, del numero di unità abitative, purché nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi previsti dallo Strumento Urbanistico Generale. In particolare sarà ammessa, in sede di progetto esecutivo o sue successive varianti la modifica dei profili regolatori per la diminuzione o l ampliamento della volumetria indicata nel presente P.E.C., sino al completo sfruttamento della volumetria massima realizzabile, senza che ciò comporti la necessità di redazione di varianti del P.E.C. stesso, salvo l esatta valutazione degli oneri di cui al D.P.R. 380/2001. Gli edifici previsti nel PEC, a un piano fuori terra, potranno realizzare locali abitativi nel soprastante piano mansardato, purchè nel rispetto delle altezza massima di m. 7,50 consentita dal PRGC e del volume complessivamente edificabile nel PEC. Eventuali varianti al P.E.C., per modifiche eccedenti i casi sopra richiamati, dovranno formare oggetto di un nuovo S.U.E., esteso a tutta l area, e di una nuova convenzione; e pertanto saranno ammissibili solo con il pieno consenso del Comune. Eventuali varianti del PRGC approvate successivamente alla adozione del PEC, qualora non modifichino la capacità edificatoria o l entità delle aree per standard e viabilità, sono automaticamente applicabili al PEC senza che si rendano necessarie varianti al medesimo. 10