COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO

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1 Prot. n 940 Salerno, lì 24 Luglio 2012 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 136/2012. Diritto Civile. L Usucapione. Colleghi, proseguendo a mettere a disposizione della nostra categoria, notizie e/o provvedimenti utili alla nostra professione, al solo scopo di accrescere la nostra formazione culturale e professionale, di seguito viene affrontato e trattato uno specifico argomento qual è quello dell Usucapione. 1. NOZIONE E FONDAMENTO DELL USUCAPIONE L usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà mediante il possesso continuativo del bene immobile o mobile per un periodo di tempo determinato dalla legge. 1. Nozione L'usucapione è l'effetto principe del possesso. Si realizza ope legis per il solo fatto del possesso continuato per venti anni, senza bisogno dell'intervento del giudice né dell'accordo tra le parti. Rappresenta il premio agognato per chi per anni e anni lavora uti dominus, di fronte all'inerzia ed al disinteresse del proprietario.

2 2.Requisiti L'art del cod. civ. disciplina in via generale l'istituto prevedendo che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. Tale regola si applica a tutti i beni mobili o immobili, mobili registrati, ecc., tranne le cose extra commercium, purché il possesso abbia i seguenti requisiti: a) deve trattarsi di un possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico; non occorre l'elemento soggettivo della buona fede, perché il possessore può anche essere in mala fede; deve comunque trattarsi di possesso e non di detenzione; b) deve trattarsi di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale; non sono suscettibili di usucapione i diritti personali, e, quindi, non possono acquistarsi per usucapione i diritti inerenti alla qualità di socio di una cooperativa; c) occorre che il possesso si protragga ininterrottamente per venti anni e che sia accompagnato dall'intenzione di esercitare un potere sulla cosa, sia direttamente che tramite il detentore. Il decorso del tempo ha inizio con l'acquisto del possesso, che permette di individuare con certezza l'acquisto dell'animus e del corpus. 3.Disciplina L'usucapione, è, quindi, un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che non è possibile documentare tranne che in via giudiziaria, attraverso un giudizio che accerti, su istanza dell'usucapiente o dei suoi aventi causa, l'intervenuto acquisto della proprietà. Ma l'usucapione può anche essere utilizzata per paralizzare l'azione di rivendicazione tardivamente proposta dal proprietario. Ed infatti, l'art. 948 c.c., terzo comma, nel sottolineare l'imprescrittibilità dell'azione di rivendica, si affretta a precisare che comunque sono fatti salvi gli acquisti della proprietà da parte di altri per usucapione. In questo caso, nei confronti del rivendicante, il possessore che ha maturato l'usucapione può seguire due strade: o si limita a paralizzare l'azione di

3 rivendica con l'eccezione di usucapione, ritenendosi pago del rigetto della domanda, ovvero può, con domanda in via riconvenzionale, non solo bloccare il rivendicante, ma chiedere un autonomo accertamento dell'intervenuta usucapione con efficacia non semplicemente tra le parti, ma erga omnes. Secondo una parte della dottrina, l'usucapione è idonea a paralizzare l'azione di rivendica ma non quella restitutoria: quest'ultima, infatti, di natura personale, ha il suo fondamento nel venir meno del titolo in base al quale la cosa è stata trasferita; con essa l'attore in restituzione non mira ad ottenere l'affermazione del suo diritto di proprietà, per la quale è richiesta la c.d. probatio diabolica, ma tende ad ottenere la riconsegna della cosa, limitandosi a dimostrare che l'attuale detenzione non è più giustificata per il venir meno del titolo, e non può, quindi, essere paralizzata con l'usucapione. Di diverso avviso è la giurisprudenza, secondo cui il convenuto in restituzione può eccepire di possedere la cosa a titolo di proprietà, incombendo, però, su di lui l'onere di provare l'avvenuto acquisto di tale diritto. La disciplina dell'istituto è inderogabile. L'usucapione non è rilevabile d'ufficio e può essere rinunciata solo dopo il suo compimento, quando si può validamente disporre del diritto. La sentenza che accerta l'usucapione va trascritta ai sensi dell'art c.c., che rinvia all'art. 2643, nn. 1, 2 e 4, per gli immobili, e dell'art. 2684, nn. 1 e 2 per alcune categorie di beni mobili. Alla prova del possesso per usucapione si applica l'art c.c. La prova, poiché verte su una situazione di fatto, può essere fornita senza limiti, e quindi anche con testimoni. A differenza dell'istituto dell'immemorabile, che opera nei rapporti con la pubblica amministrazione (art. 825 c.c., par. 2) e poiché dalla longissimi temporis praescriptio si è passati ad una durata ventennale, si richiede oggi anche la prova dell'inizio dell'usucapione, che non può più perdersi nel ricordo di una situazione ormai cristallizzatasi nel tempo.

4 Secondo la giurisprudenza, non ammissibile nel nostro ordinamento la possibilità di usucapire il diritto alla libertà dell'immobile dai pesi che la gravano (c.d. usucapio libertatis), essendo invece configurabile l'estinzione degli iure in re aliena per non uso ventennale. In questa sede non vi è una disposizione simile a quella contenuta nell'art. 1153, c.c., secondo comma, secondo cui la proprietà si acquista libera dai diritti reali sulla cosa se questi non risultano dal titolo e vi è la buona fede dell'acquirente. Non manca, però, in dottrina chi ritiene di poter applicare analogicamente questo principio anche all'usucapione prevista dall'art c.c., specie per i diritti come l'enfiteusi, l'usufrutto ed i diritti affini. Ma in contrario si replica che l'applicazione analogica non è possibile, perché nell'usucapione ventennale non è richiesto che il terzo acquirente a non domino acquisti il possesso mediante la consegna del bene, anzi non solo non si presuppone la traditio rei, ma non occorre neppure che il non dominus sia in ogni caso il possessore immediatamente precedente. La verità è che il problema dell'usucapio libertatis, e cioè se restano indenni nei confronti dell'usucapiente gli iura in re aliena acquistati dai terzi sulla cosa in base al rapporto con il precedente titolare, appare rilevante soprattutto per l'usucapione breve o per quella istantanea ex art Nell'usucapione ventennale, invece, ove il tantum praescritum tantum possessum avviene ai danni anche dei titolari dei diritti reali speciali, stante anche la coincidenza temporale della prescrizione estintiva dei diritti reali speciali e quella acquisitiva da parte dell'usucapiente, si realizzeranno contemporaneamente entrambi gli effetti, anche se in maniera indipendente. L'art c.c. disciplina, poi, la c.d. usucapione breve e cioè l'usucapione decennale prescrivendo che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

5 Gli elementi, quindi, dell'usucapione breve sono: la buona fede, un titolo idoneo e la trascrizione dello stesso. L occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti. F.to IL PRESIDENTE Per. Agr. Antonio LANDI