Lavori di riqualificazione urbana del quartiere Compagnoni-Fenulli II-III-IV stralcio con parziale corrispettivo in immobili

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1 Lavori di riqualificazione urbana del quartiere Compagnoni-Fenulli II-III-IV stralcio con parziale corrispettivo in immobili presentazione del progetto e della procedura di gara L inquadramento Il comparto Compagnoni Fenulli costituisce uno degli ambiti di riqualificazione urbana individuati dal Comune di Reggio Emilia. Esso ha un estensione territoriale pari a circa mq e include il quartiere sito in via Compagnoni realizzato con fondi del Ministero dei Lavori Pubblici, edificato negli anni 60, le aree circostanti con le quali si relaziona, oltre all insediamento di via Fenulli e di via F.lli Rosselli. Al fine di perseguire gli obiettivi di carattere urbanistico, edilizio e sociale propri della L.R. 19/98 Norme in materia di Riqualificazione Urbana, all interno del comparto Compagnoni Fenulli è stato individuato il subcomparto costituito dal Quartiere Compagnoni il cui recupero è normato da un Programma di Riqualificazione Urbana (PRU), articolato in 6 stralci funzionali, nel quale sono evidenziate le soluzioni progettuali da adottare in relazione al sistema insediativo, al sistema della mobilità e al sistema ambientale. Lo stato di fatto L area oggetto di intervento, è situata nella periferia sud-ovest della città di Reggio Emilia, ed è compresa fra via della Canalina ad est, via Fenulli a sud e ad ovest, via F.lli Rosselli a nord, via Compagnoni la attraversa mettendo in comunicazione via della Canalina con via F.lli Rosselli. In essa si individuano zone ad impianto unitario libero, con prevalente destinazione residenziale, zone a verde pubblico, e aree destinate alle infrastrutture e viabilità. Il I stralcio occupa la parte a sud del quartiere, mentre gli stralci 2 e 3 occupano la zona central e dell intero quartiere, attestandosi sul tracciato di via Compagnoni a nord ed a sud. Il 4 stralcio trova perimetrazione a nord su via Bergonzi, a sud con via Fenulli, ad ovest con via Barchi ed a est con la zona di edilizia economica popolare Canalina-Motti. Ad oggi sono in fase di completamento i lavori relativi al I stralcio del quartiere: il progetto in particolare prevede la demolizione degli 8 edifici pubblici esistenti e la ricostruzione solo di 6 di cui 3 destinati a edilizia residenziale pubblica (per un totale di 56 alloggi) e 3 a locazione permanente (per un totale di 48 alloggi).

2 VI stralcio II-III-IV stralcio V stralcio I stralcio Il sistema infrastrutturale di via Compagnoni Il quartiere prima della riqualificazione L attuale sistema infrastrutturale di via Compagnoni svolge funzione di raccordo tra l area ovest (via F.lli Rosselli, tangenziale) e l asse di attraversamento nord-sud di via della Canalina. Il tracciato regolare e l ampia sezione stradale favoriscono consistenti flussi veicolari di attraversamento. La funzione di raccordo principale dei flussi veicolari, lungo la direttrice est-ovest, determina la classificazione di via Compagnoni come strada a medio traffico, con un flusso totale di massimo di 1000 auto/h. Obiettivo dell intervento è la declassificazione della viabilità di via Compagnoni a zona 30 km/h, attraverso specifici e strutturali interventi di ridisegno del tracciato stradale, con l individuazione di una zona centrale classificabile come homezone caratterizzata da velocità di attraversamento pari a 10 km/h e fruizione ciclopedonale prevalente. Gli edifici esistenti Gli edifici, realizzati nell ambito del piano di edilizia popolare del Ministero dei Lavori Pubblici negli anni 60, si caratterizzano per un alto livello di deterioramento degli spazi comuni. La struttura tipologica residenziale esistente risulta non conforme ai parametri residenziali minimi odierni. I sistemi tecnologici ed infrastrutturali risultano inadeguati agli standard prestazionali attuali.

3 Il tessuto edilizio esistente si struttura in quattordici edifici per un totale di 216 alloggi, di cui 195 pubblici, e 21 privati. L impianto tipologico è impostato sullo schema degli edifici in linea, con 1,2,3 corpi scala. Il numero degli alloggi per singolo edificio varia tra 8,16,24 unità. L altezza massima è di 4 piani; le superfici degli alloggi sono comprese tra i 40 e i 72 mq. La distribuzione degli alloggi al piano è strutturata secondo due unità per corpo scala. Le parti comuni dei fabbricati esistenti sono state oggetto di parziali interventi di manutenzione straordinaria. L impianto distributivo interno degli alloggi non soddisfa la vigente normativa per l edilizia residenziale pubblica. In molti casi la superficie non è adeguata agli standard odierni, i servizi igienici risultano frazionati e di ridotte dimensioni, le zone giorno sono sottodimensionate e non adeguate alla superficie dell alloggio, ed in tutti gli edifici il sistema di riscaldamento è demandato ad una stufa a gas situata al centro dell alloggio. x x x x x x x x Edifici demoliti Lo stato di fatto L Amministrazione Comunale ha provveduto lo scorso anno alla demolizione dei civici di via Compagnoni n , 16-18, , 26-28, 44-46, 56-58, Tali aree ad oggi risultano libere.

4 Obiettivi strategici del progetto La finalità dell intervento di riqualificazione urbana, nell ambito individuato, si identifica in una vasta operazione di riassetto urbanistico e sociale dell intero quartiere atta a garantire: - Il miglioramento delle condizioni di salubrità e di sicurezza; - l implemento dei servizi, delle aree di verde pubblico e delle infrastrutture a servizio del territorio; - la riduzione della congestione urbana; - il risparmio energetico e delle risorse disponibili per la nuova offerta abitativa; - il miglioramento della qualità sociale; - il mix sociale e funzionale, grazie anche all intervento privato previsto sulle 2 aree di cessione. Il riassetto urbanistico prevede il diradamento del tessuto edilizio, attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica, in un quadro operativo finalizzato a garantire accessibilità e fruibilità diffuse nel tessuto urbano. Con Delibera di Consiglio Comunale P. G. n del è stato approvato il Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica relativo al II III IV stralcio di attuazione, che prevede: a. la realizzazione dei lavori pubblici di riassetto urbanistico ed edilizio del quartiere; b. la realizzazione di un intervento privato su due aree individuate all interno del quartiere. L intervento pubblico A seguito della demolizione degli edifici esistenti, il progetto inserito nel Piano Particolareggiato prevede per la parte pubblica le seguenti opere: - la realizzazione di 4 edifici di edilizia residenziale pubblica (denominati ERP1A, ERP 2A, ERP 2B, ERP 2C) per un totale di 80 alloggi distribuiti su 4-5 piani; il centro polifunzionale di quartiere destinato ad ospitare funzionalità a servizio del quartiere. Il centro polifunzionale, articolato su due piani utili per una superficie complessiva di circa 580 mq, garantisce estrema flessibilità funzionale e gestionale nelle attività che vi saranno localizzate; - Riassetto della viabilità e dei percorsi ciclopedonali tramite la modifica del tracciato dell asse viario di via Compagnoni finalizzata alla moderazione del traffico e della velocità e tramite l individuazione di percorsi ciclo-pedonali, destinati a svolgere funzione di tessuto connettivo fra le differenti aree dell intervento - Parcheggi pubblici a raso; - Parco di quartiere collocato a sud; - Punto ristoro.

5 LOTTO B oggetto di parziale corrispettivo LOTTO A oggetto di parziale corrispettivo L intervento privato Il Piano Urbanistico Attuativo per la parte di urbanizzazione privata prevede, a seguito della demolizione degli edifici esistenti, la realizzazione di edilizia a mercato libero per un totale di Su mq 6.228,26 (circa 88 alloggi) e terziario per un totale di Su mq Le residenze saranno in parte localizzate in un edificio singolo a nord di via Compagnoni di 5 piani fuori terra (all interno del LOTTO B), in parte in una struttura mista posizionata a sud dell asse viario (all interno del LOTTO A) che presenta le seguenti caratteristiche: - edificio di quattro piani fuori terra (un piano terziario/commerciale e tre piani residenziali); - edificio di sei piani fuori terra (un piano terziario/commerciale e cinque residenziali); - edificio di sette piani fuori terra (un piano terziario/commerciale e sei residenziali); - edificio di nove piani fuori terra (sei piano terziario/commerciale e tre residenziali); - edificio di due piani fuori terra (terziario/commerciale); La distribuzione dei singoli edifici delle funzioni terziarie e residenziali è indicativa e può essere modificata solo dopo aver concordato con l Amministrazione Comunale tale variazione fatto salve la Su complessiva dell intervento di tipo privato.

6 La gara d appalto La gara d appalto prevede l individuazione, tramite procedura di gara aperta, di un unico interlocutore per l attuazione dell intero comparto (pubblico e privato) relativo al II-III-IV stralcio. L aggiudicatario dell appalto dei lavori si impegna allo stesso tempo a: a. realizzare i lavori pubblici oggetto d appalto; b. acquistare le due aree oggetto di intervento privato, al prezzo stabilito dalla Stazione Appaltante in conto di parziale corrispettivo ai sensi dell art. 53 comma 6 del Dlgs 163/2006. L importo complessivo a base di gara per l esecuzione dei lavori è pari ad ,63 (oltre I.V.A. di legge), così suddiviso: - per lavori soggetti a ribasso: ,48; - per oneri di sicurezza non soggetti a ribasso: ,15. Il valore dei beni immobili in conto di parziale corrispettivo è di importo complessivo pari a ,31 fuori campo I.V.A. ai sensi del Decreto Legge 30 agosto 1993 n. 331 art 36 comma 19 bis, di cui: - LOTTO A, del valore di ,00; - LOTTO B, del valore di ,00; - anticipazione del versamento degli oneri di urbanizzazione secondaria e del costo di costruzione pari a ,31; L amministrazione comunale ha optato per tale soluzione affinché fosse garantita: - una maggiore facilità di gestione dei cantieri, tutelandosi da eventuali interferenze che si verrebbero a creare in presenza di diversi soggetti operanti all interno del comparto; - la semplificazione dei rapporti e delle procedure amministrative tra l unico soggetto attuatore e l Amministrazione comunale. La procedura aperta per l affidamento dei lavori in appalto è aggiudicata mediante ribasso sull importo dei lavori posto a base di gara. Il contratto d appalto dei lavori è stipulato interamente a corpo ai sensi dell art. 45, comma 6 e dell art. 90, comma 5, del D. P.R. 554/99. Qualora l appaltatore non manifesti diversa intenzione, il trasferimento della proprietà delle aree verrà perfezionato ad avvenuta approvazione del certificato di collaudo dei lavori pubblici ai sensi dell art 53 comma 7 del DLgs. 163/2006. L Amministrazione Comunale potrà fornire all Appaltatore il possesso dei beni, qualora lo richieda, a fronte della presentazione di fideiussione bancaria a favore dell Amministrazione Comunale di importo pari alla differenza tra il valore delle due aree oltre all acconto sugli oneri di urbanizzazione pari ad ,31 e l importo già trattenuto a titolo di acconto su tale valore dalla Stazione Appaltante. Tale fideiussione viene versata a garanzia dell adempimento relativo all acquisto delle aree. La suddetta garanzia è svincolabile progressivamente al raggiungimento di ogni stato di avanzamento dei lavori. Qualora l appaltatore, durante il corso della realizzazione dei lavori oggetto d appalto, intenda iniziare i lavori di trasformazione dell intervento privato su uno o entrambi i lotti oggetto di parziale corrispettivo dovrà sottoscrivere la convenzione urbanistica e presentare il permesso di costruire, con l eventuale pagamento della differenza tra l importo degli oneri rideterminato dal competente ufficio comunale e l importo dell anticipazione pari a ,31. Per poter procedere alla stipula della convenzione urbanistica e alla presentazione del permesso di costruire è necessario che l appaltatore acquisisca il diritto di proprietà o altro titolo adeguato. A garanzia della copertura finanziaria complessiva dell intervento, qualora l appaltatore intenda acquisire le aree di cui sopra dovrà versare all amministrazione una somma pari alla differenza tra il valore delle due aree ( ) oltre all anticipo sugli oneri di urbanizzazione ( ,31) e la quota già trattenuta a titolo di acconto sugli stati di avanzamento dei lavori.

7 Il trasferimento del Lotto B sarà comunque subordinato all avvenuto trasferimento degli inquilini residenti nel fabbricato di via Compagnoni 29. Nell ambito della realizzazione dell intervento privato l Appaltatore è tenuto a: - presentare un preprogetto complessivo entro 2 anni dalla stipula del contratto d appalto. Tale progetto sarà valutato da un apposita commissione costituita da un membro della Regione Emilia Romagna e da tecnici comunali, che ne valuteranno la congruenza con il progetto generale, l omogeneità stilistica e architettonica. Tale commissione valuterà anche il progetto che verrà presentato dall appaltatore per il rilascio del permesso di costruire prima della sottoposizione alla Commissione per la qualità Architettonica e il Paesaggio; - stipulare la convenzione urbanistica entro giugno 2015, prima della presentazione del permesso di costruire; la stipula delle convenzione urbanistica è in ogni caso subordinata alla presentazione delle relative fideiussioni bancarie/assicurative per la corretta esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria; - cedere o asservire ad uso pubblico le aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria, in particolare la piazza posta al centro del quartiere ricompresa nel LOTTO A, al momento del collaudo, previo frazionamento delle stesse a cura e spese del soggetto attuatore; - non trasferire a terzi in tutto o in parte le aree individuate dai lotti A e B fino alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria dell intervento privato, fermo restando la possibilità di poter stipulare atti di vendita di singole unità immobiliari che verranno realizzati su detti lotti, anche prima che siano terminati tutti i lavori di realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli interventi previsti sui lotti A e B fatto salvo il perfezionamento dell acquisto anticipato delle aree stesse disciplinato dal precedente art.5; - una volta ricevuta comunicazione o atto da parte della Stazione appaltante sull accessibilità dell area a nord oggetto di compravendita (LOTTO B), provvedere a sua cura e spese alla demolizione del fabbricato al civico di via Compagnoni; - Demolire, a proprie cure e spese, l esistente cabina Enel, collocata sul LOTTO A di via Compagnoni e censita al NCEU foglio 166 mappale 46, soltanto al termine dei lavori di realizzazione e successiva messa in funzione delle due nuove cabine Enel, la cui ricollocazione è prevista nell area oggetto intervento pubblico così come dettagliato negli elaborati di progetto.