REGIONE PIEMONTE CITTA DI NICHELINO CITTA METROPOLITANA DI TORINO. L.106/11 Permessi in deroga. Approvato con delibera di Consiglio Comunale n. del.

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1 REGIONE PIEMONTE CITTA DI NICHELINO CITTA METROPOLITANA DI TORINO L.106/11 Permessi in deroga CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE DI CUI ALL ART.. 16 COMMA 4 LETTERA DTER) D..P..R.. 380/2001 E S..M..I RELAZIONE METODOLOGICA ED AMBITO DI APPLICAZIONE IN ATTUAZIONE DELL ALLEGATO A DELLA D.G.R. N DEL 29/02/2016 Approvato con delibera di Consiglio Comunale n. del. Data elaborato: Ottobre 2016 Redatto dall Ufficio Urbanistica

2 1. MODALITA DI CALCOLO Il contributo straordinario introdotto dalla lettera dter, comma 4, art. 16 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i., è applicato agli interventi su aree od immobili che richiedano, per essere ammissibili sotto il profilo urbanisticoedilizio, l approvazione di specifiche varianti ai piani urbanistici vigenti o il rilascio di deroghe ai sensi della normativa di settore. Il contributo è applicato non solo nel caso in cui le varianti o deroghe abbiano oggetto l attribuzione di maggiori potenzialità edificatorie, ma anche nel caso in cui tali procedimenti riguardino cambi della destinazione d uso di edifici od aree. Il metodo analitico del valore di trasformazione considera l immobile (edificio, area) oggetto di trasformazione come un bene di produzione dal quale mediante l applicazione di un determinato capitale che costituisce il costo di trasformazione si ottiene un prodotto finale, che è il prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione. Il termine di confronto rispetto al quale rapportare il maggior valore immobiliare conseguibile con la realizzazione della proposta di intervento in deroga e/o in variante urbanistica (e conseguentemente determinare l importo del contributo straordinario di urbanizzazione dovuto al Comune dal proponente) è costituito dal valore immobiliare dell intervento realizzabile in base alle condizioni di edificabilità stabilita dalla norme del PRGC vigente. Il Valore di Trasformazione (VT) dell immobile è dato, pertanto, dalla differenza tra il Valore di Mercato (VM) del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione in base all edificabilità prevista dalla proposta di intervento, a cui va sottratto il Costo di Trasformazione (KT) costituito dalla sommatoria dei costi sostenuti per realizzare la trasformazione medesima, ed il Valore di Mercato del prodotto edilizio nelle condizioni originarie ovvero in base alla condizioni di edificabilità previste dal PRGC vigente. Vengono, quindi, analizzati i costi che l operatore deve sostenere per trasformare l immobile/area oggetto dell intervento ed il valore che lo stesso operatore può avere dalla commercializzazione del prodotto edilizio trasformato. In conformità alla modalità di calcolo prevista nell Allegato A alla D.G.R del 29/02/2016, di seguito viene indicato uno schema, suddiviso in Voci di Costo KT (1) e Voci di Valore VM (2), che riporta le singole voci/valori che compongono l analisi economica della trasformazione edilizia (VT). E stata predisposta inoltre, una legenda che guida l introduzione dei valori che compongono le due voci al fine di determinare i valori di trasformazione dell immobile VT1 (post) nonché VT0 (ante) (3) Il maggior (plus) valore di trasformazione VT viene di conseguenza determinato dalla differenza del valore di trasformazione dell immobile prima e dopo l attuazione dell intervento di trasformazione edilizia ovvero dalla differenza tra il valore di trasformazione ottenibile secondo l intervento proposto ed il valore di trasformazione del medesimo immobile calcolato secondo l edificabilità prevista dalle norme del PRGC vigente. Il 50% del suddetto maggior valore generato dalla trasformazione rappresenta il Contributo Straordinario di Urbanizzazione (CSU) ex art. 16, comma 4, lettera dter) del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. che il soggetto privato dovrà corrispondere al Comune. (4) 1

3 Il percorso metodologico per il calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione sopra descritto è stato schematizzato nella seguente Tabella di Calcolo composta da tre schede. Tabella di calcolo Scheda A valore di trasformazione in base alla edificabilità prevista dalla proposta di intervento in deroga/variante urbanistica; Tabella di calcolo Scheda B valore di trasformazione in base alla edificabilità prevista dalla disciplina urbanistica previgente; Tabella di calcolo Scheda C contributo straordinario di urbanizzazione. 1.A VOCI DEI COSTI DI TRASFORMAZIONE SOSTENUTI (KT) Il costo di trasformazione (KT) è costituito dalla sommatoria dei costi) sostenuti per realizzare la trasformazione, che sono i seguenti: costo tecnico di costruzione del fabbricato (CC); costo di idoneizzazione area e allacciamenti (CI); costo relativo al contributo ai sensi dell art. 16 e 19 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i. (OU); costo delle prestazioni professionalispese tecniche e complementariimprevisti (CP); oneri per la commercializzazione, utile d impresa, oneri finanziari e profitto del promotore (OC); 1.A.1 (CC) COSTO DI COSTRUZIONE DEGLI EDIFICI Il costo tecnico di costruzione del fabbricato è valutato facendo ricorso alla stima analitica del costo tecnico di costruzione supportata dal computo metrico estimativo (C.M.E.) redatto sulla base del Tariffario Regionale vigente al momento della valutazione. Nel caso di demolizione e ricostruzione, in aggiunta al valore parametrico desunto dal prezziario citato deve essere considerato il costo della demolizione delle preesistenze. 1.A.2 (CI) COSTO PER RENDERE IDONEA L AREA Il costo di idoneizzazione area ed allacciamenti può variare dal 2% al 5% del costo tecnico di costruzione del fabbricato e compensa tutte le opere di bonifica, di demolizione, di cantierizzazione e allacciamenti e le relative indagini archeologiche, geologiche, etc. Nelle valutazione si assume di norma il valore medio, gli scostamenti vanno adeguatamente motivati, fermo restando che la soglia minima e massima non potranno essere superate. 1.A.3 (OU) CONTRIBUTO DEL COSTO DI COSTRUZIONE Il calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo del costo di costruzione della proposta di intervento viene effettuato in base ai valori stabiliti dal Comune di Nichelino vigenti al momento del calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione, applicando le disposizioni di cui all art. 16 e 19 del D:P.R. 380/2001 e s.m.i. e dell art. 52 della L.U.R. 1.A.4. (CP) COSTO SPESE TECNICHE Il costo delle prestazioni professionalispese tecniche e complementariimprevisti, include tutte le prestazioni tecnico professionali di qualsiasi natura (studio urbanistico, progettazione architettonica, strutturale, impiantistica, prestazioni relative alla sicurezza, direzione lavori, collaudo, prestazioni catastali ecc.); viene stimato in misura percentuale 2

4 sul costo delle opere da realizzare. La suddetta percentuale può variare dall 8% al 10% del costo tecnico di costruzione del fabbricato; sarà cura del soggetto privato darne adeguata motivazione. 1.A.5 (OC) ONERI COMPLESSIVI PER COMMERCIALIZZAZIONE, UTILE D IMPRESA, FINANZIARI L onere complessivo comprende l utile di impresa o profitto del promotore, gli oneri finanziari che rappresentano il costo del capitale impiegato nell investimento gli oneri per la commercializzazione degli immobili (che compensano le spese di pubblicità e delle agenzie immobiliari) ed è stabilito in misura pari al 20% del valore di mercato del prodotto edilizio. Tale onere è espresso in percentuale in relazione alle condizioni economiche generali, al settore di intervento, all andamento del mercato, alla tipologia di operazione immobiliare, ecc. Nelle valutazioni, eventuali scostamenti vanno adeguatamente motivati fermo restando che la soglia massima non potrà superare il 30% del valore di mercato del prodotto edilizio. 1.A.6 (KT) COSTO COMPLESSIVO DI TRASFORMAZIONE Il costo di trasformazione (KT) si ottiene dalla sommatoria dei costi sostenuti per realizzare la trasformazione edilizia e/o urbanistica e si calcola, dunque, attraverso la seguente formula: KT = (CC + CI + OU + CP + OC) La suddetta formula serve sia per determinare il costo di trasformazione dell immobile e/o area in base all edificabilità prevista dalla proposta di intervento (KT1), sia per determinare il costo di trasformazione del medesimo immobile/area in base alla edificabilità della disciplina urbanistica previgente (KT0). 1.B VOCI DEI COSTI DI TRASFORMAZIONE SOSTENUTI (KT) Il valore di mercato del prodotto edilizio finito (VM) corrisponde al valore di mercato massimo immobiliare al mq dell edificio, da applicare alla superficie commerciale di vendita, per stato conservativo definito normale desumibile dalle quotazioni più aggiornate riportate dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (OMI). Nel caso in cui le proposte di intervento abbiano come oggetto edifici esistenti e/o prevedano la realizzazione di immobili con destinazioni non riconducibili a quelle indicate nelle Tabelle OMI, i valori di mercato al fine di calcolare i valori di trasformazione VT1 e VT0 devono essere determinati con procedimenti di stima indiretti o analitici (es. mediante l attualizzazione dei redditi generati dalla conduzione e gestione del bene ad esito della trasformazione e di quelli generati dalla conduzione e dalla gestione del bene nell ipotesi di conservare le destinazioni d uso e le forme di conduzione e gestione vigenti al momento della presentazione della proposta). Pertanto, il Valore di Mercato (VM) si ottiene attraverso la seguente formula: VM = V/mq dell edificio x Superficie VM = valore di mercato dell immobile finito 3

5 V/MQ = valore di mercato al mq secondo le tabelle OMI Superficie = superficie commerciale di vendita La suddetta formula serve sia per determinare il valore di mercato dell immobile in base all edificabilità prevista dalla proposta di intervento (VM1), sia per determinare il valore di mercato del medesimo immobile in base alla edificabilità della disciplina urbanistica previgente (VM0).Gli importi di cui sopra sono assunti al netto dell IVA applicabile. 1.C VALORE DI TRASFORMAZIONE (VT) E SUO PLUS VALORE (VTP) Il Valore di Trasformazione (VT) dell immobile è dato dalla differenza tra il valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione dell immobile (VM)e il costo di trasformazione (KT). Il Valore di Trasformazione (VT) si calcola attraverso la seguente formula: VT = VM KT VT = valore di trasformazione ovvero valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione (VM) meno il costo di trasformazione costituito dalla sommatoria dei costi (KT) sostenuti per realizzare la trasformazione medesima VM = valore di mercato dell immobile finito desumibile dalle quotazioni OMI KT = costo di trasformazione ottenuto dalla sommatoria dei costi sostenuti per realizzare la trasformazione edilizia e/o urbanistica La suddetta formula serve sia per determinare il valore di trasformazione dell immobile in base alla edificabilità prevista dalla proposta di intervento (VT1) sia per determinare il valore di trasformazione del medesimo immobile in base all edificabilità della disciplina urbanistica previgente (VT0) Il maggior valore generato da interventi la cui realizzazione comporti la variante urbanistica per rendere edificabili aree inedificate o variarne la destinazione urbanistica è dato dalla differenza tra il valore di mercato della nuova destinazione urbanistica e il valore di mercato della destinazione previgente. Il maggior valore generato da interventi la cui realizzazione comporti la variante urbanistica per rendere edificabili aree destinate a servizi è dato dalla differenza tra il valore di mercato della nuova destinazione urbanistica e il valore di monetizzazione fissato dal Comune per l area destinata a servizi. Il plus Valore di Trasformazione (VT) generato dalla proposta di intervento è, di conseguenza, dato dalla diseguaglianza tra il valore di trasformazione (VT1) dell immobile/area calcolato in base alla edificabilità prevista dalla proposta di intervento ed il valore di trasformazione (VT0) dell immobile/area calcolato in base alla disciplina urbanistica previgente. VTP (plus valore) = VT1 (post) VT0 (ante) VTP = plus valore di trasformazione VT1 = valore di trasformazione dell immobile calcolato in base all edificabilità prevista dalla proposta d intervento VT0 = valore di trasformazione dell immobile calcolato in base alla edificabilità della disciplina urbanistica previgente 4

6 1.D CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE (CSU) Il puro Contributo Straordinario di Urbanizzazione (CSUP) rappresenta l importo che il soggetto privato dovrà corrispondere al Comune ed è pari al 50% del maggior valore generato dalla trasformazione. In altre parole, il valore immobiliare conseguibile da assoggettare al contributo straordinario di urbanizzazione, nella misura percentuale del 50% di cui alla lettera dter) comma 4 dell art. 16 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. è pari alla differenza tra due distinti Valori di Trasformazione dell immobile /area oggetto della trasformazione: VT1 VT0, ovvero alla differenza tra il valore di trasformazione ottenibile secondo l intervento proposto, con il valore di trasformazione del medesimo immobile calcolato secondo l edificabilitòà prevista dalla norme del PRGC vigente o prima della variante urbanistica che ha determinato la valorizzazione immobiliare in questione. La formula finale per calcolare il puro contributo straordinario di urbanizzazione (CSUP) è quindi la seguente: CSUP = 50% x (VT1 VT0) Il soggetto proponente dovrà presentare una perizia economicofinanziaria della proposta di intervento redatta secondo le modalità di calcolo, criteri e coefficienti contenuti nella presente relazione metodologica per la determinazione del Contributo Straordinario di cui all art. 16 comma 6 lettera dter) D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i,. ivi compresa la Tabella di Calcolo Schede A, B e C. La suddetta perizia, sottoscritta dal soggetto proponente, dovrà essere firmata da un professionista abilitato e costituirà parte integrante della richiesta di titolo edilizio in deroga o con cambio di destinazione d uso ovvero del progetto di variante urbanistica. Alla suddetta perizia dovranno essere allegati i computi metrici estimativi, tabelle OMI utilizzate e ogni altro documento a supporto dei valori riferiti alle singole voci di costo nonché alle percentuali scelte rispetto alle soglie minime e massime riportati nella relazione di calcolo. 2. PARAMETRI DA APPLICARE AL CONTRIBUTO Al fine di disincentivare l occupazione di aree libere ed incentivare il riuso di aree già compromesse, come disposto dalla suddetta D.G.R. n del 29/02/2016, al puro contributo straordinario di urbanizzazione (CSUP che corrisponde al 50% del maggior valore generato dalla trasformazione) come sopra determinato dovranno essere applicati i seguenti parametri: 1,00 per gli interventi di rigenerazione o riqualificazione urbana di aree già edificate; 1,50 per gli interventi su aree libere o non ancora urbanizzate interne al Centro Abitato; 1,75 per gli interventi su aree libere o non ancora urbanizzate esterne al Centro Abitato 2,00 per interventi su aree libere o non ancora urbanizzate, ad uso agricolo. 3. DESTINAZIONE E MODALITA DI VERSAMENTO I proventi del Contributo Straordinario sono obbligatoriamente utilizzati per finalità di riqualificazione urbana (reperimento di standard urbanistici, realizzazione di opere e servizi pubblici) nello stesso ambito in cui ricade l intervento soggetto al contributo di cui sopra; in sede negoziale potrà essere prevista, quale alternativa al versamento finanziario, la cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale o opere pubbliche. 5

7 Per ambito in cui ricade l intervento si deve intendere il distretto urbanistico di PRGC vigente in cui ricade l intervento, ovvero, in taluni casi specifici, il distretto urbanistico contiguo o adiacente all intervento (principio di prossimità territoriale o funzionale). Il Contributo Straordinario di Urbanizzazione può essere: versato al Comune contestualmente al pagamento degli oneri di urbanizzazione o l rilascio del titolo abilitativo o rateizzato ex art, 16 comma 2 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.; compensato mediante cessione al Comune di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità con le modalità stabilite in sede negoziale e regolamentate in apposita convenzione. In tal caso il valore delle aree al mq. in cessione darà determinato secondo le modalità stabilite con D.C.C. n. 126 del 20/12/2001 Monetizzazione aree a servizi ex art. 21 L.R. 56/1977 e s.m.i; mentre il valore degli immobili al mq. sarà determinato utilizzando le quotazioni pubblicare dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (OMI) in relazione all ambito territoriale omogeneo (zona OMI). Secondo la tipologia immobiliare, la destinazione d uso e lo stato di conservazione dell immobile. In caso di incoerenza dei valori immobiliari determinati ai sensi del presente regolamento con i valori di monetizzazione determinati ai sensi della citata D.C.C. 126 del 20/12/2001, si applicano i valori economicamente più favorevoli per l Amministrazione Comunale. Il Contributo Straordinario di Urbanizzazione generato da una variante urbanistica puntuale al PRGC vigente sarà versato al Comune, salvo diversa disposizione contenuta nella variante urbanistica puntuale al PRGC vigente dsarà versato al Comune, salvo diversa disposizione contenuta nella medesima variante, al rilascio del titolo abilitativo edilizio previa rivalutazione sulla base dell indice ISTAT (indice costo di costruzione) con decorrenza dalla data di approvazione della variante urbanistica fino alla data del titolo abilitativo. 4. ESCLUSIONI Dall applicazione del Contributo Straordinario sono da escludere: le varianti di iniziativa pubblica al PRGC e le variante di iniziativa pubblica agli strumenti urbanistici esecutivi di iniziativa pubblica, volte al perseguimento dell interesse collettivo; gli interventi realizzati ai sensi della legge regionale 6 agosto 1998, n. 21 Norme per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti gli interventi realizzati ai sensi della legge regionale 29 aprile 2003, n. 9 Norme per il recupero funzionale dei rustici ; gli interventi realizzati ai sensi della legge regionale 14 luglio 2009, n. 20 Snellimento delle procedure in materia di edilizia e urbanistica ; le varianti in attuazione di procedimenti di valorizzazione del patrimonio pubblico immobiliare ai sensi dell art. 58 D.L. 25 giugno 2008, n. 112 Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione Tributaria, convertito con la Legge 6 agosto 2008 n. 133: le variante attivate all interno di Accordi di Programma ai sensi dell art. 34 del D.Lgs. n. 267/2000; gli interventi relativi al mutamento di destinazione d uso, già previsti dalla strumentazione urbanistica comunale vigente. 6

8 SCHEDA A CALCOLO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE IN BASE ALLA PROPOSTA D'INTERVENTO IN DEROGA / IN VARIANTE URBANISTICA DESCRIZIONE INTERVENTO SINTESI OGGETTO DELLA DEROGA Superficie Utile Lorda Sul m q Destinazione d'uso Alt ezza Dist anza t ra i f abbricat i COSTI DI TRASFORMAZIONE (KT1) Val. unit ario Valo r e CC costo di costruzione del fabbricato CI costo di idoneizzazione area e allacciamenti (2 5% d e l CC) 2% OU contributo di costruzione ai sensi degli art.li 16 e 19 del DPR 380/01 CP costo delle prestazioni professionalispese tecniche e com plem entariim previsti (8 10% 8% d e l CC) OC oneri per la com m ercializzazione, utile d'im presa, oneri finanziari e profitto del prom ot ore (20% del VM1) 20% KT1 Costo complessivo di trasformazione in base alla edificabilità prevista dalla proposta d'intervento VALORE DI MERCATO (VM1 ) Valore NON desumibile dall'omi al mq di Sul Valore "massimo" OMI al mq di Sul Zona OMI Destinazione D'uso Stato Conservativo Norm ale Superficie Utile Lorda mq VM1 Valore di Mercato complessivo in base alla edificabilità prevista dalla proposta d'intervento VALORE DI TRASFORMAZIONE (VT1) VM1 Valore di Mercato complessivo in base alla edificabilità prevista dalla proposta d'intervento KT1 Costo complessivo di trasformazione in base alla edificabilità prevista dalla proposta d'intervento Valore di trasformazione complessivo in base alla VT1 edificabilità prevista dalla proposta d'intervento Ottobre 2016 Firma

9 SCHEDA B CALCOLO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE IN BASE ALLA DISCIPLINA URBANISTICA VIGENTE DESCRIZIONE INTERVENTO SINTESI Superficie Utile Lorda Sul m q Destinazione d'uso Alt ezza COSTI DI TRASFORMAZIONE (KT0) Val. unit ario Valo r e CC costo di costruzione del fabbricato CI costo di idoneizzazione area e allacciamenti (2 5% d e l CC) 2% OU contributo di costruzione ai sensi degli art.li 16 e 19 del DPR 380/01 CP costo delle prestazioni professionalispese tecniche e com plem entariim previsti (8 10% 8% d e l CC) OC oneri per la com m ercializzazione, utile d'im presa, oneri finanziari e profitto del prom ot ore (20% del VM0) 20% Costo complessivo di trasformazione in base alla KT0 edificabilità prevista dalla disciplina urbanistica vigente VALORE DI MERCATO (VM0 ) Valore NON desumibile dall'omi al mq di Sul Valore "massimo" OMI al mq di Sul Zona OMI Destinazione D'uso Stato Conservativo Norm ale Superficie Utile Lorda mq VM0 Valore di Mercato complessivo in base alla edificabilità prevista dalla disciplina urbanistica VALORE DI TRASFORMAZIONE (VT0) VM0 Valore di Mercato complessivo in base alla edificabilità prevista dalla disciplina urbanistica KT0 i t Costo complessivo di trasformazione in base alla edificabilità prevista dalla disciplina urbanistica Valore di trasformazione complessivo in base alla VT0 edificabilità prevista dalla disciplina urbanistica vigente Ottobre 2016 Firma

10 SCHEDA C CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE DI CUI ALL'ART. 16, COMMA 4, LETT. DTER DEL d.p.r. 380/2001 E S.M.I. DESCRIZIONE INTERVENTO SINTESI OGGETTO DELLA DEROGA Superficie Utile Lorda Sul m q Destinazione d'uso Alt ezza Dist anza t ra i f ab b ricat i VALORE DI TRASFORMAZIONE Valore di trasformazione complessivo in base VT1 alla edificabilità prevista dalla proposta d'intervento Valore di trasformazione complessivo in base VT0 alla edif icabilit à previst a dalla disciplina urbanistica vigente VTP PLUS VALORE DI TRASFORMAZIONE CSUP PURO CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE (50% DI VT) PURO CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE AL MQ 50% PARAMETRI DA APPLICARE AL CONTRIBUTO STRAORDINARIO DECRIZIONE VALORE Per interventi di rigenerazione e rqualificazione urbana di aree già edificate Per interventi su aree libere o non ancora urbanizzate interne al centro edificato Per interventi su aree libere o non ancora urbanizzate esterne al centro edificato Per interventi su aree libere o non ancora urbanizzate aduso agricolo CSUP 1 1,5 1,75 2 CSU CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE AL MQ Ottobre 2016 FIRMA