PIANO ATTUATIVO PER LA RISTRUTTURAZIONE DEGLI EDIFICI ESISTENTI, CON CAMBIO DELLA DESTINAZIONE FUNZIONALE D USO

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1 COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI PROPRIETA DAL CIN S.P.A. VIA FRATELLI CASIRAGHI 422 PIANO ATTUATIVO PER LA RISTRUTTURAZIONE DEGLI EDIFICI ESISTENTI, CON CAMBIO DELLA DESTINAZIONE FUNZIONALE D USO DOC. D) - RELAZIONE ECONOMICA DI MASSIMA Ottobre

2 1. QUADRO ECONOMICO GENERALE DELL INTERVENTO 1.1 GLI INTERVENTI PREVISTI DAL P.A. Il presente documento è rivolto alla descrizione della fattibilità economica finanziaria di massima dell operazione di sviluppo immobiliare dell area di via fratelli Casiraghi 422 a Sesto San Giovanni, e della sua trasformazione da uso produttivo ad uso residenziale. 1.2 DATI URBANISTICI DI PROGETTO I dati urbanistici di riferimento della Proposta di Piano Attuativo vengono di seguito riepilogati: Ristrutturazione Edilizia della SLP esistente e cambio d uso dalla funzione produttiva a quella residenziale attraverso Piano Attuativo in base all art.16 delle N.T.A. del Piano delle Regole del P.G.T.; monetizzazione integrale degli standards urbanistici legati alla nuova destinazione d uso residenziale. Superficie Fondiaria sede dell intervento mq ( come da rilievo certificato ) Superficie Lorda di Pavimento esistente mq ( desunta dai titoli abilitativi edilizi ufficiali ) SLP con nuova funzione Residenziale mq ( nel progetto calcolata al netto dei muri perimetrali ) 2. GLI INTERVENTI EDILIZI PREVISTI 2.1 VALORE DELL AREA Sull area edificata insistono immobili a destinazione produttiva, uffici e residenza custode per una superficie lorda di pavimento calcolata al lordo delle murature perimetrali pari a mq Mq x /mq. 722 Valore dell area ,00 1

3 2.2 DEMOLIZIONE E BONIFICA Gli edifici esistenti, a destinazione industriale, verranno completamente demoliti. All attività di demolizione faranno seguito le opere di bonifica del terreno, se e dove rese necessarie dalle indagini preliminari e dall eventuale piano di caratterizzazione; tale onere sarà regolato in forma e misura necessaria per poter svolgere l operazone. La stima delle opere di bonifica sarà possibile in open book a seguito delle analisi effettuate. Demolizioni , RISTRUTTURAZIONE Per la ristrutturazione degli edifici che formano il compendio in oggetto si prevede di sostenere i seguenti costi, comprensivi di cantiere, scavi, costruzione, strutture, impianti, sistemazioni esterne ed interne. Ristrutturazione , MONETIZZAZIONE DEGLI STANDARDS Poiché non risulta possibile reperire all interno dell area le aree a standard, le dotazioni di legge verranno completamente monetizzate, come da relazione tecnica allegata: mq ,32 x /mq. 210 (*) (*) Valore usuale indicato dal Comune; Monetizzazione degli standards urbanistici , ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA Stima Oneri di Urbanizzazione per la funzione residenziale, come da relazione tecnica allegata: mq x 110,50 Oneri per opere di Urbanizzazione Primaria e Secondaria ,00 (*) (*) Valori stimati, da definire nella misura vigente al momento del rilascio dei titoli edilizi. 2

4 2.6 CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE Stima Contributo del Costo di Costruzione, come da relazione tecnica allegata: Percentuale sul Costo di Costruzione ,00 (*) (*) Valori stimati, da definire nella misura vigente al momento del rilascio dei titoli edilizi. 2.7 ONERI DI SVILUPPO Gli oneri fanno riferimento alle spese che verranno sostenute relative a: project management per lo sviluppo e progettazione urbanistica ed edilizia spese legali per la redazione e la stipula della convenzione urbanistica regolazione di rapporti contrattuali accatastamento oneri commerciali Oneri di sviluppo , ONERI FINANZIARI Gli importi previsti per gli oneri finanziari riguardano gli oneri di ammortamento dei capitali in anticipazione per acquisizioni e costruzioni e gli oneri relativi a fideiussioni a garanzia della rateizzazione delle monetizzazioni e degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria: Oneri finanziari , SOMMATORIA DEI COSTI Il riepilogo della stima dei costi indicati è: Valore dell area Demolizioni Costo di Costruzione Monetizzazione standards Oneri di Urb. Prim. e Sec % sul C.C Oneri di progett. e sviluppo Oneri finanziari Stima costi lordi (A) ,00 3

5 3. RICAVI PRESUNTI e MARGINE LORDO La previsione dei ricavi dalla vendita delle unità immobiliari realizzate è la seguente: N.B.: poiché la seguente stima dei prezzi è indicativa e subordinata ad elementi ad oggi imprevedibili, ci si riserva la possibilità di variarli. Prezzi compresi tra /mq ed /mq Stima ricavi lordi (B) Margine lordo ante imposte (B-A) ,00 Imposte ca ,00 Margine netto ,00 4. TEMPISTICHE Prevediamo di iniziare il cantiere subito dopo il rilascio dei titoli edilizi, con un programma di esecuzione dell opera di circa 2 anni e 6 mesi salvo imprevisti. Cronoprogramma lavori: Progettazione Demolizioni Scavi Bonifiche Opere edili 10* trimestre 9* trimestre 8* trimestre 7* trimestre 6* trimestre 5* trimestre 4* trimestre 3* trimestre 2* trimestre 1* trimestre 4