COMUNE DI BUGUGGIATE Provincia di Varese

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1 COMUNE DI BUGUGGIATE Provincia di Varese Determinazione delle tariffe relative agli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria ai sensi dell art. 44 della L.R. 12/05 Novembre 2015

2 Determinazione delle tariffe relative agli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria ai sensi dell art. 44 della L.R. 12/05 La legge regionale 12/05 prevede che la determinazione delle tariffe relative agli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria avvenga in relazione alle previsioni del Piano dei Servizi ( Art. 9 della L.R. 12/05) e a quelle del Programma triennale delle opere pubbliche ( Art. 128 D. Lgs 163/2006 ). Il presente documento esplica gli elementi valutativi necessari alla determinazione delle tariffe degli oneri. Gli oneri vigenti Il Comune di Buguggiate, con delibera della Giunta Comunale n 122/2009, ha determinato, adeguando i valori precedentemente individuati nel 2004 ai sensi dell art. 16 comma 6 del D.P.R. 380/2001, gli oneri di urbanizzazione, come riportati nella tabella seguente: Destinazione unità di misura nuova costruzione interventi di recupero RESIDENZA urbanizzazione primaria /mc 3,99 0,94 RESIDENZA urbanizzazione secondaria /mc 7,13 1,89 RESIDENZA CONVENZIONATA urbanizzazione primaria /mc 0,40 RESIDENZA CONVENZIONATA urbanizzazione secondaria /mc 0,71 INDUSTRIA E ARTIGIANATO urbanizzazione primaria /mq 7,98 3,99 INDUSTRIA E ARTIGIANATO urbanizzazione secondaria /mq 6,98 3,50 INDUSTRIA E ARTIGIANATO smaltimento rifiuti /mq 2,00 1,00 INDUSTRIA ALBERGHIERA urbanizzazione primaria /mq 12,48 6,23 INDUSTRIA ALBERGHIERA urbanizzazione secondaria /mq 12,48 6,23 DIREZIONALE e COMMERCIALE urbanizzazione primaria /mq 30,94 15,47 DIREZIONALE e COMMERCIALE urbanizzazione secondaria /mq 14,47 7,23 AUTOSILOS urbanizzazione primaria /stallo 123,73 61,86 AUTOSILOS urbanizzazione secondaria /stallo 57,87 28,93 ATTREZZATURE SOCIO-ASSISTENZIALI urbanizzazione primaria /mq 12,37 6,19 ATTREZZATURE SOCIO-ASSISTENZIALI urbanizzazione secondaria /mq 5,78 2,90 ATTREZZATURE SPORTIVE COPERTE urbanizzazione primaria /mq 6,19 3,09 ATTREZZATURE SPORTIVE COPERTE urbanizzazione secondaria /mq 2,90 1,45 Arch. Massimo Mastromarino 2

3 ATTREZZATURE SPETTACOLO urbanizzazione primaria /mq 18,56 9,28 ATTREZZATURE SPETTACOLO urbanizzazione secondaria /mq 8,68 4,34 CAMPEGGI urbanizzazione primaria /n utenti 2,50 1,24 CAMPEGGI urbanizzazione secondaria /n utenti 2,50 1,24 Le previsioni del Piano dei Servizi Il Piano dei Servizi del Comune di Buguggiate, in relazione agli interventi relativi alle attrezzature collettive da realizzarsi direttamente da parte dell Amministrazione Comunale prevede: - una nuova area a verde pubblico necessaria per completare il parco pubblico della Bergora di mq; - una nuova area a verde pubblico attrezzato tra le vie Montello e Erbamolle di 1192 mq; - una nuova area a verde pubblico necessaria per completare l intervento lungo la via XXV Aprile di 723 mq; Complessivamente quindi, le attrezzature pubbliche previste dal piano da realizzarsi a carico dell Amministrazione (con esclusione quindi degli interventi a carico dei privati o previsti negli ambiti di trasformazione e di completamento) ammontano a mq. di aree a verde pubblico da acquisire e realizzare. Partendo dal valore medio di un area edificabile pari a 100 /mq, e ipotizzando congruo il valore medio di 60 /mq per un area da destinare a servizi pubblici, si può ipotizzare che la somma necessaria ad acquisire le aree sia pari a euro ,00. Il valore parametrico per realizzare un giardino pubblico di medie dimensioni, desunto da Prezzi Tipologie Edilizie del Collegio degli Ingegneri di Milano, edizione DEI, 2014, è pari a 45 /mq, a cui aggiungere, come previsto dall art. 44 della L.R. 12/05 i costi riguardanti le spese generali (somme a disposizione per IVA, progettazione, collaudi, incentivi, allacciamenti), stimabili pari al 30% dell importo dei lavori. Pertanto l importo delle opere può essere ipotizzato pari a euro ,00, quello delle spese generali pari a euro ,00, per un totale complessivo pari a euro ,00. Cautelativamente si può ipotizzare che parte delle aree vengano acquisite attraverso accordi bonari o attraverso l attribuzione di crediti compensativi, previsti dal P.G.T.; per questo si prevede che la somma necessaria per l acquisizione delle aree possa essere abbattuta del 30%, stabilendo un nuovo valore pari a euro ,00. Pertanto la realizzazione delle previsioni del Piano dei Servizi nell arco di tempo decennale previsto dal Piano di Governo del Territorio è pari a euro ,00. Arch. Massimo Mastromarino 3

4 Si può inoltre ipotizzare che gli interventi necessari ad attuare le previsioni di piano, nell arco di un decennio, essendo pari mediamente a euro ,00, possano essere ricompresi nelle annualità del Programma delle Opere Pubbliche comunali. Le previsioni del Programma delle Opere Pubbliche Per ipotizzare nell arco temporale decennale di attuazione delle previsioni del Piano di Governo del Territorio la consistenza del programma delle opere pubbliche si è proceduto nel seguente modo: - si sono analizzati i programmi annuali delle opere pubbliche in un arco temporale di 5 anni tra il 2010/2014; - si sono analizzate le opere effettivamente realizzate e i costi annuali per le manutenzioni degli stabili comunali, delle strade e del verde; - si sono prese in considerazione le opere in parte finanziate con finanziamenti pubblici o finanziate e/o realizzate da altri enti territoriali; - il dato così ottenuto è stato proiettato nell arco temporale di un decennio; - sono state ricomprese nelle annualità del programma delle opere pubbliche, le opere previste in attuazione del Piano dei Servizi; A partire da queste ipotesi, Attraverso il confronto con l Ufficio Tecnico, settore Lavori Pubblici, è stato possibile determinare che l importo annuale medio delle opere, comprensive delle spese generali, previste dal piano delle opere pubbliche può essere determinato in euro ,00; negli anni passati i finanziamenti e i contributi degli enti sovraordinati (Provincia, Stato, Regione) è stato di circa il 40%; Pertanto l impegno finanziario con fondi propri di bilancio nell arco decennale, si attesta attorno a euro. A tale importo vanno aggiunte le acquisizioni delle aree previste dal Piano dei Servizi, pari a circa euro ,00. Ne deriva che l impegno finanziario decennale totalmente a carico del Comune di Buguggiate, sia pari a circa euro ,00. Le alienazioni del patrimonio immobiliare Una voce importante è costituita dalle previsioni di entrate possibili a seguito di alienazioni del patrimonio immobiliare. Se si escludono le entrate derivabili dalla cessione delle aree in diritto di superficie, in quanto per legge a destinazione vincolata, deve essere comunque valutata l alienazione del compendio immobiliare denominato Villa Scazza. Per tale immobile la previsione di cessione iniziale era pari a di euro. Cautelativamente, visto il perdurare dell attuale situazione di contrazione del mercato immobiliare, tale valore peritale viene abbattuto del 40%, determinando un nuovo valore pari a euro ,00. Prudenzialmente si stima che solo il 50% di tale valore sarà reimpiegato per finanziare i programmi delle opere pubbliche. Arch. Massimo Mastromarino 4

5 Pertanto le entrate possibili dalla alienazione del patrimonio immobiliare pubblico vengono stimate in euro ,00, utilizzabili come fondi propri di bilancio per finanziare le opere pubbliche comunali. Gli oneri derivabili dall attuazione delle previsioni edilizie del Piano di Governo del Territorio. L attuazione delle previsioni decennali del Piano di Governo del Territorio possono essere sintetizzate nella seguente tabella: Edilizia Residenziale tramite Pianificazione Attuativa mc ,00 Edilizia Residenziale tramite Piano di Recupero mc ,00 Edilizia Commerciale tramite Pianificazione Attuativa mq 4.650,00 Edilizia Produttiva tramite Pianificazione Attuativa mq 2.888,00 Edilizia Residenziale ad attuazione diretta mc 4.500,00 Edilizia Residenziale tramite interventi di recupero mc 9.000,00 Se si ipotizza di assumere per intero come possibile entrata finanziaria il Contributo di Costruzione, si ricavano le seguenti entrate: Edilizia Residenziale tramite Pianificazione Attuativa ,00 Edilizia Residenziale tramite Piano di Recupero ,43 Edilizia Commerciale tramite Pianificazione Attuativa ,50 Edilizia Produttiva tramite Pianificazione Attuativa ,48 Edilizia Residenziale ad attuazione diretta ,00 Edilizia Residenziale tramite interventi di recupero ,00 TOTALE COMPLESSIVO ,41 Arch. Massimo Mastromarino 5

6 Nel caso però di interventi soggetti a pianificazione attuativa, si deve considerare lo scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, per la realizzazione diretta dei servizi previsti nei piani attuativi, ottenendo quindi le seguenti entrate: Edilizia Residenziale tramite Pianificazione Attuativa ,00 Edilizia Residenziale tramite Piano di Recupero ,63 Edilizia Commerciale tramite Pianificazione Attuativa ,50 Edilizia Produttiva tramite Pianificazione Attuativa ,48 Edilizia Residenziale ad attuazione diretta ,00 Edilizia Residenziale tramite interventi di recupero ,00 TOTALE COMPLESSIVO ,61 Confronto tra il fabbisogno finanziario per la realizzazione di opere pubbliche (uscite) e la capacità finanziaria del comune di Buguggiate (entrate) _ scenario con gli attuali valori del contributo di costruzione Come evidenziato nei paragrafi precedenti, la previsione di realizzazione del programma decennale di opere pubbliche, comprensivo delle previsioni del Piano di Governo del Territorio, comporta per il comune di Buguggiate un impegno finanziario pari a circa euro ,00 ( euro/anno). In un arco temporale di dieci anni le entrate derivabili dall attuazione delle previsioni edificatorie del Piano di Governo del Territorio attraverso il contributo di costruzione (pari a euro ,00) e alla alienazione del patrimonio comunale (pari a euro ), ammontano a circa Pertanto, mantenendo gli attuali valori del Contributo di Costruzione riferiti agli oneri di urbanizzazione, il bilancio complessivo presenterebbe un saldo negativo di circa euro ,00. Confronto tra il fabbisogno finanziario per la realizzazione di opere pubbliche (uscite) e la capacità finanziaria del comune di Buguggiate (entrate) _ scenario con incremento del 15% degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Partendo da quanto evidenziato nel paragrafo precedente, si ipotizza che nell arco temporale di dieci anni le entrate derivabili dall attuazione delle previsioni del Piano di Governo del Territorio, attraverso il contributo di costruzione maggiorato del 15% per la componente relativa agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (pari a euro Arch. Massimo Mastromarino 6

7 ,00) e alla alienazione del patrimonio comunale (pari a euro ,00), ammontano a circa ,00. Tale scenario permette di ipotizzare il raggiungimento del sostanziale equilibrio tra le entrate derivate dal contributo di costruzione e le uscite necessarie alla attuazione delle previsioni di piano, ai sensi della normativa vigente: Arch. Massimo Mastromarino 7

8 Destinazione unità di misura vigenti aggiornate vigenti aggiornate nuova costruzione nuova costruzione interventi di recupero interventi di recupero RESIDENZA urbanizzazione primaria /mc 3,99 4,59 0,94 1,08 RESIDENZA urbanizzazione secondaria /mc 7,13 8,20 1,89 2,17 RESIDENZA CONVENZIONATA urbanizzazione primaria /mc 0,40 0,46 RESIDENZA CONVENZIONATA urbanizzazione secondaria /mc 0,71 0,82 INDUSTRIA E ARTIGIANATO urbanizzazione primaria /mq 7,98 9,18 3,99 4,59 INDUSTRIA E ARTIGIANATO urbanizzazione secondaria /mq 6,98 8,03 3,50 4,03 INDUSTRIA E ARTIGIANATO smaltimento rifiuti /mq 2,00 2,30 1,00 1,15 INDUSTRIA ALBERGHIERA urbanizzazione primaria /mq 12,48 14,35 6,23 7,16 INDUSTRIA ALBERGHIERA urbanizzazione secondaria /mq 12,48 14,35 6,23 7,16 DIREZIONALE e COMMERCIALE urbanizzazione primaria /mq 30,94 35,58 15,47 17,79 DIREZIONALE e COMMERCIALE urbanizzazione secondaria /mq 14,47 16,64 7,23 8,31 AUTOSILOS urbanizzazione primaria /stallo 123,73 142,29 61,86 71,14 AUTOSILOS urbanizzazione secondaria /stallo 57,87 66,55 28,93 33,27 ATTREZZATURE SOCIO-ASSISTENZIALI urbanizzazione primaria /mq 12,37 14,23 6,19 7,12 ATTREZZATURE SOCIO-ASSISTENZIALI urbanizzazione secondaria /mq 5,78 6,65 2,90 3,34 ATTREZZATURE SPORTIVE COPERTE urbanizzazione primaria /mq 6,19 7,12 3,09 3,55 ATTREZZATURE SPORTIVE COPERTE urbanizzazione secondaria /mq 2,90 3,34 1,45 1,67 ATTREZZATURE SPETTACOLO urbanizzazione primaria /mq 18,56 21,34 9,28 10,67 ATTREZZATURE SPETTACOLO urbanizzazione secondaria /mq 8,68 9,98 4,34 4,99 CAMPEGGI urbanizzazione primaria CAMPEGGI urbanizzazione secondaria / n utenti 2,50 2,88 1,24 1,43 / n utenti 2,50 2,88 1,24 1,43 Varese, 23 novembre 2015 Architetto Anna Manuela Brusa Pasqué Architetto Massimo Mastromarino Arch. Massimo Mastromarino 8