Valutazione Economica del Progetto Corso del prof. Stefano Stanghellini. Analisi costi ricavi. Contributo didattico di: Sergio Copiello

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1 Valutazione Economica del Progetto Corso del prof. Stefano Stanghellini Analisi costi ricavi Contributo didattico di: Sergio Copiello

2 Analisi costi ricavi La realizzazione di un progetto richiede che siano sostenuti dei costi nella prospettiva di ottenere dei ricavi La realizzazione di un progetto non costituisce una operazione immediata: costi e ricavi sono distribuiti nel corso di più anni Valori che si presentano in momenti temporali differenti non sono omogenei, non è dunque possibile effettuare la comparazione immediata di costi e ricavi per un dato progetto e tra progetti alternativi Pertanto, occorre affrontare due problemi Stimare per ogni anno di vita del progetto i costi e ricavi Rendere omogenei i saldi tra ricavi e costi rispetto ad un comune riferimento temporale, riportandoli tutti all attualità

3 Anticipazione Il criterio finanziario su cui si basa l analisi costi ricavi (Acr) trova fondamento sul principio economico dell anticipazione Tale principio può essere espresso attraverso la formula algebrica V = f (R) che esprime il valore attribuito ad un progetto (V) in funzione dei ricavi netti attesi (R)

4 Saldo e flusso di cassa La formula può essere sviluppata come segue V = F 1 + F F n Dove V valore del progetto F valore attuale del saldo di cassa atteso per ogni unità temporale 1..n unità temporali in cui è articolato il progetto Si noti che il saldo di cassa È dato dalla differenza tra ricavi e costi Deve essere determinato per ogni unità temporale in cui è articolato il progetto La successione dei saldi di cassa nel tempo va sotto il nome di flusso di cassa

5 Espressione dell Acr In sintesi V = F n = t=0..n F t / (1+r) t Dove V valore del progetto F flusso di cassa r saggio di attualizzazione t unità temporale n orizzonte temporale atteso (vita utile del progetto)

6 Fasi dell Acr Le fasi di cui si compone una Acr possono essere così sintetizzate Identificazione di tutte le voci di costo e di ricavo Stima dei dati di base (quantità e valori unitari) Articolazione temporale Attualizzazione del flusso di cassa Determinazione dei criteri di giudizio

7 Identificazione e stima Dati di base Valore Quantità Valore unitario U.m. complessivo n. mq/u.i. Euro/mq Euro Euro Ricavi - alloggi mq garage n Totale dei ricavi Costi Costi di idoneizzazione demolizioni mc Costi di costruzione - alloggi mq garage n Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche - viabilità primaria e parcheggi pubblici mq (1) Contributo di costruzione - oneri di urbanizzazione primaria mq , (1) - oneri di urbanizzazione secondaria mq , contributo sul costo di costruzione % 5,0% 5,0% monetizzazione mancata cessione aree U2 mq Altre spese - spese tecniche % 10,0% 10,0% Spese di promozione immobiliare - spese di commercializzazione % 2,0% 2,0% profitto ordinario del promotore % 15,0% 15,0% Totale dei costi (1) Si considera l'importo più alto fra costo e onere. Oneri finanziari Differenza ricavi costi Interessi attivi % 2,0% 1,0% Interessi passivi % 5,0% 2,5% Saldo di cassa Saldo di cassa cumulato Bilancio dell'intervento Saggio di attualizzazione % 3,5% 1,8%

8 Processo realizzativo Al fine di identificare tutte le voci di costo e la loro articolazione nel tempo occorre tenere conto di come si articola il processo di realizzazione del progetto La prima fase è costituita dalla ideazione del progetto, dalla definizione dei suoi contenuti (progettuali, organizzativi, finanziari e amministrativi), e dall acquisizione dei beni immobili interessati dal progetto La seconda fase è costituita dalla realizzazione delle opere La terza fase è rappresentata dalla messa a reddito e/o vendita del prodotto realizzato

9 Processo realizzativo Fase I: predisposizione Fase II: realizzazione Fase III: gestione + t - COSTI COSTI COSTI - acquisizione - costruzione - manutenzione - progettazione - interessi sul finanziamento - gestione - autorizzazioni - commercializzazione RICAVI RICAVI - vendita - vendita - locazione - gestione

10 Articolazione temporale Articolazione temporale Ricavi - alloggi 0% 0% 8% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 3% 0% 100% - garage 0% 0% 8% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 3% 0% 100% Totale dei ricavi Costi Costi di idoneizzazione demolizioni 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% Costi di costruzione - alloggi 0% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 0% 0% 0% 100% - garage 0% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 0% 0% 0% 100% Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche - viabilità primaria e parcheggi pubblici 0% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 0% 0% 0% 100% Contributo di costruzione - oneri di urbanizzazione primaria 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - oneri di urbanizzazione secondaria 40% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% - contributo sul costo di costruzione 40% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% - monetizzazione mancata cessione aree U2 40% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% Altre spese - spese tecniche 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 0% 0% 0% 100% Spese di promozione immobiliare - spese di commercializzazione 0% 0% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 0% 100% - profitto ordinario del promotore 0% 0% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 0% 100% Totale dei costi

11 Articolazione temporale Articolazione temporale Ricavi - alloggi garage Totale dei ricavi Costi Costi di idoneizzazione demolizioni Costi di costruzione - alloggi garage Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche - viabilità primaria e parcheggi pubblici Contributo di costruzione - oneri di urbanizzazione primaria oneri di urbanizzazione secondaria contributo sul costo di costruzione monetizzazione mancata cessione aree U Altre spese - spese tecniche Spese di promozione immobiliare - spese di commercializzazione profitto ordinario del promotore Totale dei costi Oneri finanziari Differenza ricavi costi Interessi attivi Interessi passivi Saldo di cassa Saldo di cassa cumulato

12 Articolazione temporale Articolazione temporale Ricavi - alloggi garage Totale dei ricavi Costi Costi di idoneizzazione demolizioni Costi di costruzione - alloggi garage Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche - viabilità primaria e parcheggi pubblici Contributo di costruzione - oneri di urbanizzazione primaria oneri di urbanizzazione secondaria contributo sul costo di costruzione monetizzazione mancata cessione aree U Altre spese - spese tecniche Spese di promozione immobiliare - spese di commercializzazione profitto ordinario del promotore Totale dei costi Oneri finanziari Differenza ricavi costi Interessi attivi Interessi passivi Saldo di cassa Saldo di cassa cumulato

13 Criteri di giudizio Criteri di giudizio nell analisi costi ricavi VAN (Valore Attuale Netto), dato dalla somma dei ricavi netti (differenza tra ricavi e costi) attualizzati Van = (R 1 C 1 ) / q 1 + (R 2 C 2 ) / q (R n C n ) / q n Van = i=1..n [ (R i C i ) / q i ] SRI (Saggio di Rendimento Interno), definito come quel particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van (rappresenta dunque una stima della redditività del progetto) i=1..n [ (R i C i ) / (1 + r) i ] = 0

14 Esempi di calcolo Esempio di calcolo del Valore Attuale Netto di un flusso di cassa, ipotizzando un saggio di attualizzazione pari al 10% Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r) n Valore attuale netto , , , , , ,

15 Esempi di calcolo Esempio di calcolo del Saggio di Rendimento Interno, il saggio che rende nullo il VAN è pari al 10,425% Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r) n Valore attuale netto , , , , , ,

16 Equilibrio Ricavi Costi - Idoneizzazione + Vendita - Costruzione + + Locazione Tariffazione Oneri concessori Spese tecniche e generali Spese di commercializzazione Oneri finanziari Valore dell immobile Profitto Incognite Dati di input

17 Equilibrio Nel caso trattato Il valore del bene immobile da trasformare non figura tra i costi e rappresenta pertanto l incognita da determinare Il Valore Attuale Netto del progetto corrisponde pertanto al valore di trasformazione Bilancio dell'intervento Saggio di attualizzazione % 3,5% 1,8% Valore di trasformazione Saggio di rendimento interno 31,8% 15,9%

18 Giudizio di convenienza Giudizio di convenienza espresso sulla base del VAN Se VAN 0 allora il progetto è fattibile Il progetto con VAN più elevato è il più vantaggioso Limiti Il giudizio di convenienza è di carattere puramente finanziario, mentre fattori di carattere politico, sociale, ambientale possono rendere il progetto assai meno attraente Potrebbe essere escluso il progetto più vantaggioso nel caso in cui il capitale iniziale ecceda le possibilità dell investitore

19 Giudizio di convenienza Giudizio di convenienza espresso sulla base del SRI Se SRI saggio di riferimento (es. saggio di attualizzazione, rendimento di investimenti alternativi, ) allora il progetto è fattibile Il progetto con SRI più elevato è il più vantaggioso Limiti Vi è la possibilità che il SRI non possa essere determinato (SRI multipli, che si verificano quando vi è più di una inversione di segno nel flusso dei ricavi netti)

20 Relazione tra VAN e saggio Progetto A Il VAN varia al variare del saggio di attualizzazione (non corretto affermare il contrario) Al crescere del saggio il VAN diminuisce Al diminuire del saggio il VAN aumenta Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r) n Valore attuale netto , , , , , , r 10% VAN 603 SRI 11,77% r VAN 1% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

21 VAN Relazione tra VAN e saggio % 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% saggio di attualizzazione

22 Giudizio di convenienza Un ulteriore limite dell analisi costi ricavi è dato dalla possibilità che, nel confronto tra più progetti, il giudizio di convenienza espresso sulla base del VAN non concordi con il giudizio di convenienza espresso sulla base dell SRI

23 Giudizio di convenienza Progetto A Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r) n Valore attuale netto , , , , , , r 10% VAN 603 SRI 11,77% r VAN 1% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % Progetto B Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r) n Valore attuale netto , , , , , , r 10% VAN 242 SRI 18,03% r VAN 1% 685 2% 623 3% 565 4% 510 5% 459 6% 410 7% 365 8% 321 9% % % % % % % 79 16% 51 17% 25 18% 1 19% % % % % % % -139

24 VAN Giudizio di convenienza Progetto A Progetto B % 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% saggio di attualizzazione

25 Per approfondimenti Forte F. e De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma Copiello S. (2011), Progetti urbani in partenariato. Studi di Fattibilità e Piano economico finanziario, Alinea, Firenze