Il costo di costruzione. Venezia, 24 aprile 2014

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1 Il costo di costruzione Venezia, 24 aprile 2014

2 Il valore di costo In estimo, il valore di costo fa riferimento all aspetto economico della producibilità il criterio di stima è Vc = Kfp dove Kfp è il costo dei fattori produttivi

3 Il costo in edilizia In generale, il costo rappresenta il prezzo pagato per acquistare un bene strumentale o usufruire di un servizio Diverse sono le classificazioni possibili: In funzione dei soggetti e del loro ruolo all interno del processo edilizio In funzione delle diverse fasi della progettazione

4 Costo di costruzione/costo di produzione Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti che possono intervenire nel processo produttivo: Il Costo di costruzione è riferito all impresa di costruzione Il Costo di produzione è riferito al promotore dell intervento edilizio un approccio di costo considerato da promotori e gestori degli interventi edilizi si riferisce al Costo globale

5 Procedimenti di stima e livello progettuale La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni che disponiamo circa il progetto ovvero al livello di progettazione raggiunto; la finalità della stima. La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti di stima sintetici nelle fasi programmatiche e di progettazione preliminare procedimenti misti nelle fasi di progettazione definitiva (cost engenering) procedimenti analitici nella fase esecutiva.

6 Ciclo di vita Livello di analisi Fase iniziale Fase di ricerca Programmazione Identificazione Studio di opportunità (prefattibilità) Studio di Fattibilità Decisione d investimento Fase di sviluppo Procedure di affidamento progettazione Fase di progettazione Progettazione Preliminare Definitiva Esecutiva Stime sintetiche Stime analitiche Fase di attuazione Fase di gestione Costruzione Gestione SAL Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ aprile 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento Modificato CdP da Florio,1991 Fase di dismissione

7 Il costo di costruzione L importo dei lavori si riferisce alla nozione di costo di costruzione rappresenta la somma delle spese che, al momento della stima, un impresa edilizia unità economica rappresentata dall imprenditore edile dotato di una struttura aziendale impegnato nell organizzazione dei processi tecnici di trasformazione e dall unità tecnica operativa decentrata, specializzata e differenziata in funzione delle esigenze tecniche del cantiere deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio o intervento attraverso un processo edilizio riferito a Un dato mercato dei fattori produttivi Un dato ciclo realizzativo (Simonotti, 2001, p 194)

8 La funzione del costo di costruzione Il costo di costruzione comprende I costi diretti legati alla remunerazione dei fattori produttivi legati alla realizzazione dell intervento edilizio (materiali, manodopera, noli e trasporti): il costo tecnico di costruzione (Ctk) I costi indiretti rappresentano le spese che non si possono attribuire alla singola lavorazione e vengono sostenuti anche in assenza di produzione: i costi generali di funzionamento del cantiere e le spese generali dell impresa (Sg); l utile dell impresa (Uc). C C = C TK + Sg + Uc

9 Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da manodopera, materiali, noli e trasporti C TK = M + Mat + Nt M: manodopera Mat: materiali Nt: noli e trasporti

10 Costo tecnico di costruzione (i) Il costo dei materiali si riferisce ai prodotti intermedi necessari alla produzione; oltre al costo del materiale sono compresi gli oneri per il carico/scarico e gli sfidi Viene stimato per unità di misura impiegata in relazione ai prezzi desunti dai prezziari Il costo della manodopera rappresenta il prezzo pagato per il lavoro necessario all esecuzione Riflette la retribuzione di operaio (in ragione del suo grado di specializzazione: specializzato, qualificato e comune) è comprensivo di oneri previdenziali e assicurativi Si stima con riferimento al costo orario definito dai prezziari o camere di commercio

11 Costo tecnico di costruzione (ii) Il costo dei noli e trasporti si riferisce al prezzo d uso dei beni strumentali necessari al cantiere Comprende il costo di noleggio di macchinari la quota di ammortamento di mezzi propri È comprensivo del costo del conducente. Viene stimato con riferimento al costo orario desunto dai prezziari o analisi di mercato

12 Spese generali e Utile dell imprenditore Le spese generali sono pari al 15% del costo tecnico di costruzione e includono Spese di allestimento del cantiere di impianto e gestione (2,5-4% ctk) personale tecnico (1,5-2,25% ctk) Spese di gestione aziendale Spese di gestione aziendale (4-6%) Imposte e tasse (3-4%) Interessi passivi e ritardati pagamenti (1-2%) L Utile dell impresa costruttrice incide per il 10% delle spese generali e del costo tecnico di costruzione

13 Incidenza delle spese generali e dell utile I costi fissi sono pari al 26,5% del costo tecnico di costruzione Infatti Cc = Ctk + Sg + U con Sg = 15% Ctk e U = 10% (Sg + Ctk) = 10% (15% Ctk + Ctk) = 10% (115% Ctk) = 11,5% Ctc da cui Cc = Ctk + 26,5% Ctk

14 Riferimenti bibliografici Simonotti M. (2001), La stima immobiliare, UTET Capitolo , 3.5 e 3.6 Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis Roma Capitolo 5 La stima del costo di costruzione ( 5.1) Forte F. De Rossi B. (1974), Principi di economia e di estimo, Etas, Milano Capitolo 7 Estimo urbano ( 7.10) AA.VV. (1995), Manuale di progettazione edilizia, vol. VI, Hoepli, Milano De Mare G., Morano P. (2002). La stima del costo delle opere pubbliche. Utet, Torino Capitoli 1 e 2