TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI. Procedura di esecuzione immobiliare. R.Es. n. 375/2007. Ill.mo Sig. Giudice istruttore Dr.

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1 TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI Procedura di esecuzione immobiliare R.Es. n. 375/2007 Ill.mo Sig. Giudice istruttore Dr. Stefano Greco: della I Sez. Civ. del Tribunale di Cagliari. Il sottoscritto., con la presente fornisce i chiarimenti richiesti, in ordine alla mancata valutazione degli immobili censiti nel Comune di Sarroch al foglio 41 mappali 530, 565, 782 (parte non soggetta ad esproprio). L integrazione alla Relazione di Consulenza Tecnica, riguarda il mappale 530 in quanto per esso è stata consegnata, da parte dell Ufficio tecnico del Comune di Sarroch, la documentazione relativa al Piano Particolareggiato dell Area Portuale Perd è Sali, mentre non sono stati ancora forniti chiarimenti relativi agli standard previsti per le aree censite al Foglio 41 mappale 782 e 565 per i quali si affronterà il discorso in funzione dei dati attualmente raccolti. Si precisa altresì che con delibera G.R. n. 36/7 del è stato approvato il Piano

2 Paesaggistico Regionale in Ottemperanza all Art. 11 della L.R. 45/89, come modificato dall Art. 2 comma 1 della L.R. 8/2004. Si precisa altresì, che con Delibera del Consiglio Comunale n. 1 del è stata adottata una Variante al Piano Urbanistico Comunale, pertanto vigono le Norme di Salvaguardia ai sensi e per gli effetti della Legge n Art. 31, della Legge n. 1902, della Legge n. 765 Art. 10, della Legge n. 291 Art. 4, e successive modificazioni ed integrazioni. 1.0 Immobile sito in Sarroch - distinto al N.C.T. al Foglio 41 mappale 530. A seguito della documentazione fornita dall Ufficio Tecnico del Comune di Sarroch si è potuto riscontrare che tale area risulta inserita nel Piano Portuale ossia nel Piano Particolareggiato dell Area Portuale Perd è Sali. Tale Piano prevede complessivamente una superficie di mq ripartita come segue: Superficie per edificazione mq; Superficie per verde pubblico e parcheggi mq; Superficie Viabilità 4200 mq. Il Volume complessivo edificabile è pari a mc di cui

3 13050 mc (privati V2 e V3) e 4550 mc (Pubblici 1, 2, 3, 4, V1 e V4). Ciò premesso la volumetria complessiva a disposizione della Società. (vedere stralcio Schema di Convenzione Allegato A) è pari a mc distribuiti secondo quanto indicato nel planivolumetrico (Allegato B), ed aventi destinazione commerciale in diretto rapporto funzionale con le attività portuali sono escluse le residenze. Metodologia di stima Il metodo di stima, utilizzato è quello in base al valore di trasformazione; Si deve ipotizzare lo sfruttamento di una volumetria privata pari a mc, nel Piano Particolareggiato dell area portuale di Perd è Sali; Determinazione della Superficie Vendibile: s.l.p. = mc / 3.00 m = 4350 mq. Tale volumetria e quindi la superficie vendibile dovrà essere distribuita secondo le indicazioni del planivolumetrico (Allegato B). SV (superficie vendibile) = s.l.p. x 0.90 x 1.10 = 4350 x 0.90 x 1.10 = mq. Determinazione del prezzo di vendita e del ricavo

4 La determinazione del ricavo comporta a questo punto l individuazione del valore medio di mercato del prodotto edilizio. Valutato il mercato immobiliare per beni analoghi, con prezzi medi a nuovo che vanno da 800,00 a 1700,00 Euro/mq, tenuto conto delle caratteristiche di comparazione, si è stabilito il valore a metro quadrato di superficie commerciale in Euro 1650,00 (1650,00 Euro/mq). La superficie commerciale è s.l.p. = mq. Quindi il valore di mercato dell area in questione, considerando la piena proprietà dell area - secondo la stima in base al Valore di Trasformazione, ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e mezzo, considerando un tasso di remunerazione del 12% - è mq x 1650,00 Euro/mq = ,00 Euro. Determinazione dei costi di costruzione Cc (costo di costruzione) = x 730,00 Euro/mq = ,00 Euro. Occorre inoltre prendere in considerazione gli oneri accessori al Cc che in questo caso, possono essere valutati nel 15.5% del Cc, 730,00 Euro/mq x 15.5% = 113,15 Euro/mq, da cui: Oneri Acc. Cc = 113,15 Euro/mq x mq = ,48 Euro.

5 Determinazione degli Oneri di Urbanizzazione e Concessione Oneri Urbanizzazione = Euro/mq x mq = ,00 Euro. Oneri Acc. Urbanizzazione = Euro/mq x mq = 45993,42 Euro. L ammontare complessivo dei costi di costruzione ed oneri, è pari a: 925,83 Euro/mq (730, , , ); che corrisponde a ,84 Euro ( , , , ,42). Possiamo ora determinare l ammontare del Costo Tecnico-Economico dell area in questione, che sarà dato dalla differenza tra il Ricavo ottenuto per effetto della trasformazione, ( ,00 Euro), e l ammontare complessivo dei costi di costruzione ed oneri, ( ,84 Euro), da cui si ottiene: , ,84 = ,16 Euro, corrispondente a 724,17 Euro, (1650, ). Oneri Acc. Area = 180,00 Euro/mq x mq = ,00 Euro. da cui sottraendo dal Costo Tecnico-Economico dell area gli oneri accessori dell area, si ottiene il Costo di acquisizione dell Area: , ,00 = ,16 Euro ~ ,00 Euro corrispondente a circa 180,00 Euro/mc.

6 3.0 Immobili siti in Sarroch - distinti al N.C.T. al Foglio 41 mappale 782 e 565 L Area censita al C.T. - Foglio 41 mappale 782 nella parte non dichiarata di pubblica utilità, che si è riscontrato non deriva da alcun frazionamento ufficiale, (ma che è dettato semplicemente dalla Zonizzazione Urbanistica legata al P.U.C. del Comune di Sarroch, ossia legata al passaggio da una zona urbanistica ad un altra, senza che sia presente una vera e propria delimitazione fisica); tale area viene riportata negli elaborati grafici all interno del Piano Particolareggiato dell Area Portuale di Perd è Sali (Allegato C) e non come riportato nel Certificato di destinazione urbanistica ricadente in Lottizzazione Cala Zavorra. Su tale area l amministrazione Comunale di Sarroch, non ha fornito indicazioni particolari, (progettazioni, planivolumetrico, ecc.), ma ha fornito una porzione dello schema di convenzione da dove si evince che la Società... intende provvedere all ottenimento delle concessioni edilizie per la volumetria di propria competenza pari a mc ommissis ; in particolare, come

7 sopra riportato, la volumetria privata nella Lottizzazione è relativa ai soli volumi V2 e V3 del P.P. dell Area Portuale di Perd è Sali che è pari a mc, ciò significa che in tale Piano Portuale non vi sono altre Volumetrie private ma solo volumetrie pubbliche. Ciò premesso, non avendo ulteriori indicazioni, si può ipotizzare che sulle aree individuate dal mappale 782 (parte non soggetta ad esproprio) e sul mappale 565, non sia prevista alcuna volumetria privata (legata alla Società.), ma che le stesse rientrino tra quelle aree da cedere per servizi (parcheggi, verde pubblico, ecc.), previste come standard legati all intervento di Piano Particolareggiato dell Area Portuale Perd è Sali (32900 mq). Senza ulteriori indicazioni non è possibile fornire una valutazione di tali aree. Quadro riepilogativo degli immobili Stimati, nella consulenza integrativa, ricadenti nel Comune di Sarroch: Edificazione sul mappale ,00. Selargius, li 14 Novembre 2012

8 Il C.T.U. Dott. Ing. Salvatore ATZORI

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