RELAZIONE INTEGRATIVA

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1 TRIBUNALE di FOGGIA ARTICOLAZIONE TERRITORIALE DI LUCERA ESECUZIONE IMMOBILIARE NR. 43/05 R.G.E RELAZIONE INTEGRATIVA G.I.: Dott.ssa F. MARI Il C.T.U.:

2 INDICE - PREMESSA E INCARICO C.T.U... pag. 3 - INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI... pag. 3 - QUANTIFICAZIONE VALORE ATTUALE DEL BENE. pag. 5 ALLEGATI: 1 - Incarico C.T.U. 2 Inizio delle operazioni peritali 3 Verbale di sopralluogo 4 Computo quantificazione ripristini 5 Planimetrie riferimento fotografico ELABORATO FOTOGRAFICO Pagina 2 di 10

3 PREMESSA E INCARICO C.T.U. Con comunicazione del 24/06/2014 (v. allegato 1), inoltrata al sottoscritto ing. Michele Del Mastro, già C.T.U. nella procedura esecutiva n.43/2005, la S.V. disponeva il C.T.U. effettui un sopralluogo e relazioni; il C.T.U. dovrà riferire sul valore attuale dell immobile tenuto conto dei danni. INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI Con comunicazione del 26/06/2014 (v. allegato 2), inoltrata alle parti interessate mediante raccomandata e posta elettronica certificata, il sottoscritto C.T.U. disponeva un sopralluogo per il giorno 04/07/2014 alle ore 9,00, presso l immobile in esame; in tale occasione lo scrivente, recatosi nel Comune di Troia (FG), non poteva accedere al bene oggetto della presente procedura, in quanto il titolare era assente. All uopo, dopo aver dato comunicazione alla S.V. del mancato accesso, chiedeva e otteneva dalla S.V. autorizzazione all accesso coatto nel caso di diniego del debitore. Con ulteriore comunicazione del 04/09/2014 (v. allegato 2), inoltrata alle parti interessate mediante raccomandata e posta elettronica certificata, il sottoscritto C.T.U. disponeva un ulteriore sopralluogo per il giorno 15/09/2014 alle ore 9,30 presso l immobile in esame; in tale occasione lo scrivente, recatosi nel Comune di Troia (FG), aveva la presenza del titolare (omissis).; presenziavano alle operazioni, anche il collaboratore del C.T.U. geom. Giuseppe Corbo e il professionista delegato avv. Emma Sorda. Alla presenza degli intervenuti si procedeva ad eseguire i rilievi metrici e fotografici del caso. In particolare si constatava che il piano terra era stato interessato da incendio, i cui segni erano ancora evidenti sui muri, sui soffitti e sui pavimenti; inoltre anche il piano primo è stato Pagina 3 di 10

4 interessato dalla fuliggine proveniente dal piano terra; infine si dava atto che all interno dell immobile si percepiva ancora forte il mal odore di fumo. In tale incontro è stato redatto apposito verbale di sopralluogo, che si allega alla presente (v.allegato 3) Pagina 4 di 10

5 QUANTIFICAZIONE VALORE ATTUALE DEL BENE Al fine di fornire una quantificazione attuale del bene, anche in considerazione dei danni riscontrati, è necessario dare una valutazione dello stesso in base al corrente mercato immobiliare e defalcare le opere necessarie al ripristino dello stesso bene, oggetto di incendio come si evince dall elaborato fotografico allegato. La seguente relazione integra e/o modifica la precedente relazione, redatta dal sottoscritto C.T.U. nel settembre 2011: dati per invariati i paragrafi relativi a La descrizione del compendio pignorato La regolarità urbanistica, l abusivismo edilizio e l agibilità - Descrizione analitica dei beni componenti il lotto si procederà alla modifica degli altri paragrafi, tutto al fine di determinare il nuovo prezzo a base d asta tenuto conto, come già detto, delle variazioni avvenute. I criteri di stima Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico-comparativo con riferimento al mercato locale; il parametro di base per la valutazione del capannone (mq di superficie convenzionale) è assunto con riferimento ad ideali immobili di paragone, ipotizzati in perfette condizioni manutentive, con medesima vocazione d utilizzo, con caratteristiche generali standard o comunque assimilabili a quelle dell oggetto di stima, nell ambito del mercato locale; stesso discorso per la valutazione dell area di pertinenza del capannone (mq di superficie delle aree edificabili abitazione/industriale, delle aree a verde/parcheggio - ml della lunghezza della recinzione). E bene precisare che il mercato immobiliare attuale, rispetto alla precedente Pagina 5 di 10

6 valutazione fornita, ha subito una profonda crisi, ragion per cui i prezzi hanno subito una sensibile variazione al ribasso. Momento di stima: attualità (settembre 2014). Il valore totale sarà approssimato per 100. Adeguamenti e correzioni della stima stato d uso e manutenzione Al momento del sopralluogo il capannone industriale (vedasi anche ELABORATO FOTOGRAFICO) si presentava con segni ancora evidenti di incendio sulle murature e sui soffitti. Al fine di ripristinare il capannone alle condizioni di salubrità è necessario eseguire delle opere, come da computo allegato (v.allegato 4), da cui risulta un importo stimato in ,00 iva compresa; tale importo dovrà essere defalcato dal valore del capannone, poiché tali spese rimarranno a carico del futuro acquirente. lo stato di possesso I beni attualmente sono di proprietà e tenuti in possesso dalla CLEOS Arredamenti. bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi Nell area di pertinenza del capannone, sono stati rinvenuti materiali edili di risulta, per la cui rimozione è stato stimato un costo pari a.1.000,00 ; tale importo dovrà essere defalcato dal valore dell area di pertinenza, poiché tali spese rimarranno a carico del futuro acquirente. altri oneri o pesi Sui beni esiste sempre un diritto di livello a favore del Comune di Troia. Per l abolizione di tale vincolo, l Amministrazione Comunale, con deliberazione di Consiglio Comunale n. 27 Pagina 6 di 10

7 del , ha stabilito le linee guida per procedere all affrancazione dei canoni e degli usi civici in attuazione della l.r. n.7 del 28/01/1998 e s.m.i. e della l. 16/06/1927 n. 1766; in base alle indagini esperite e dalle informazioni ricevute anche dall Ufficio Tecnico del Comune di Troia, per il bene oggetto della presente procedura, le spese necessarie per l abolizione di tale vincolo (affrancazione del canone, spese di istruttoria, oneri vari, etc.) si possono stimare in circa.6.000,00; tale importo dovrà essere defalcato dal valore totale del lotto, poiché tali spese rimarranno a carico del futuro acquirente. Valore del bene In ragione dell indagine di mercato effettuata raccogliendo informazioni circa l andamento di mercato nella zona interessata per beni simili a quello pignorato, considerando inoltre i parametri oggettivi dello stesso bene, lo scrivente ha ritenuto assegnare al singolo bene, i valori unitari che hanno poi determinato il valore totale del lotto. Valutazione capannone industriale Tenuto conto dei valori rilevati per beni simili a quello da stimare, ed in considerazione degli indici di adeguamento da applicare, si può attribuire alla superficie commerciale del capannone industriale i valori di mercato indicati nella seguente tabella riepilogativa: tabella riepilogativa dei valori unitari di mercato - capannone industriale Descrizione Valore unitario di riferimento Capannone industriale su due livelli con H interna pari a circa 3 mt. /mq 300,00 Applicando gli anzidetti valori unitari di mercato ai parametri dimensionali del capannone industriale (superficie commerciale) desunti dalle tabelle analitiche del bene immobile Pagina 7 di 10

8 oggetto di stima, si ottiene il relativo valore di mercato che viene meglio evidenziato nella seguente tabella riassuntiva: Descrizione tabella riepilogativa dei valori di mercato - capannone industriale Superficie commerciale Valore unitario di mercato Valore totale Capannone industriale su due livelli mq 988,00 /mq 300, ,00 con H interna pari a circa 3 mt. Valore totale di mercato ,00 A tale valore di mercato dovrà essere defalcato il valore delle opere necessarie al ripristino delle condizioni di salubrità: Valore del capannone = Valore di Mercato valore opere ripristini = = , ,00 = ,00 Valutazione dell area di pertinenza del capannone industriale Tenuto conto dei valori rilevati per beni simili a quelli da stimare, ed in considerazione degli indici di adeguamento da applicare, si può attribuire all area di pertinenza del capannone industriale (aree edificabili - aree parcheggio verde - recinzioni) i valori di mercato indicati nella seguente tabella riepilogativa: tabella riepilogativa dei valori unitari di mercato Descrizione Valore unitario di riferimento Area edificabile per abitazione /mq 100,00 Area edificabile per manufatto industriale /mq 50,00 Area parcheggio/verde /mq 6,00 Recinzione con muretto e ringhiera /ml. 70,00 Recinzione con muro di cls (confine con altre proprietà) /ml. 45,00 Cancello di ingresso carrabile /cad.3.000,00 Cancello di ingresso normale /cad. 700,00 Pagina 8 di 10

9 Applicando gli anzidetti valori unitari di mercato ai parametri dimensionali dell area di pertinenza del capannone industriale (aree edificabili - aree parcheggio verde - recinzioni) desunti dalle tabelle analitiche del bene immobile oggetto di stima, si ottiene il relativo valore di mercato che viene meglio evidenziato nella seguente tabella riassuntiva: tabella riepilogativa dei valori di mercato Descrizione Valori unitari Valore unitario di mercato Valore totale Area edificabile per abitazione mq 120 /mq 100, ,00 Area edificabile industriale mq 230 /mq 50, ,00 Area parcheggio/verde mq /mq 6, ,00 Recinzione con muretto e ml. 90 /ml. 70, ,00 ringhiera Recinzione con muro di cls ml. 100 /ml. 45, ,00 Cancello di ingresso carrabile n.1 /cad.3.000, ,00 Cancello di ingresso normale n.2 /cad.700, ,00 Valore totale di mercato ,00 Il congruo valore dell area di pertinenza del capannone industriale è pertanto il seguente: Valore dell area di pertinenza del capannone industriale valore opere ripristini = ,00 Il Prezzo a base d asta del lotto unico è quindi pari a: Valore del capannone industriale + Valore dell area di pertinenza Oneri/pesi= , , ,00 = ,00 Prezzo a base d asta ,00 (diconsi Euro trecentocinquemila/00) Pagina 9 di 10

10 Tanto lo scrivente rimette in espletamento dell incarico conferitogli, dichiarandosi a disposizione per eventuali chiarimenti Lucera, ottobre 2014 Il C.T.U. Pagina 10 di 10