Locazioni con finalità turistiche

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1 Saverio Panzica Locazioni con finalità turistiche Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile. Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie. È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati. Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto limitata nel tempo e le finalità turistiche. Aspetti e adempimenti della locazione Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile, l obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali danni che si dovessero arrecare all immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso. Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività imprenditoriale, l imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in dichiarazione dei redditi in riferimento all art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito). Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore che si avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell unità immobiliare stesso con tale finalità di locazione. In questa fattispecie l Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004 confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori. Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al rispetto della normativa sull imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con impostazione pagina uso bollo. L art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. 1

2 Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione turistica dell immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere intese nella finalità propria dell immobile, ma nell agire del contraente, proprietario del bene, il quale si è risolto a mettere sul mercato l immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo non continuativo, ma sfruttando l ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo, lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle finalità turistiche sono ricompresi ambedue gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza abituale per motivi di piacere, con l esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il contratto per il weekend. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente, comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.). Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell immobile compresi suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il conduttore provvede direttamente. A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse provocare durante l uso dell immobile locato. Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno. Art. 12 legge n. 191/1978 Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato. Entro sessanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, i soggetti di cui al primo comma hanno l'obbligo di provvedere alla comunicazione, all'autorità di pubblica sicurezza, di tutti i contratti, anche verbali, stipulati successivamente alla data del 30 giugno 1977 e in corso alla data di entrata in vigore del decreto-legge. La comunicazione di cui ai precedenti commi può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale. Nel caso di violazione delle disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire 200 mila (euro 103,00) a lire tre milioni (euro 1549,00). La violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove si trova l'immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Si applicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n

3 N.B. Ai sensi dell art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giorni dalla notifica del verbale di accertamento dell illecito amministrativo della somma di euro 206,00. Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull Immigrazione Obblighi dell'ospitante e del datore di lavoro. (R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147) 1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] ( 1 ) ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza. 2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta. 2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a euro. ( 2 ) (1) Parole soppresse dall'articolo 1, comma 1184, Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007). (2) Comma inserito dalla Legge 30 luglio 2002, n DICHIARAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO E DICHIARAZIONE DI OSPITALITA DELLO STRANIERO La normativa contenuta nell art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull Immigrazione, prevede un adempimento che, seppur con finalità diverse, ha un contenuto simile a quello previsto in caso di dichiarazione di cessione fabbricati dall art. 12 della legge 18 maggio 1978 n. 191 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59. La norma sulla dichiarazione di cessione fabbricati ha valenza generale, ovvero pone un obbligo a carico di chiunque ceda a vantaggio di qualsivoglia persona, mentre la normativa di cui al citato art. 7 non si riferisce al solo caso della cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità, nei confronti di uno straniero od apolide, fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante. Occorre precisare immediatamente che per straniero si intende esclusivamente il cittadino extracomunitario. Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12, venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre una seconda comunicazione ai sensi dell art. 7. Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni. Nel caso in cui la cessione del fabbricato sia fatta in favore di cittadino extracomunitario, al fine di consentire a quest ultimo di avere la disponibilità di un documento che dimostri, appunto, la disponibilità di un alloggio ai fini del rilascio o del rinnovo del permesso di soggiorno, è necessario che la presentazione avvenga, nei modi indicati, presso lo sportello dedicato. 3

4 CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431 Addi del mese dell anno In con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti: Sig. nato a il e residente in nella via Codice fiscale d ora in poi denominato LOCATORE Sig. nato a il e residente in nella Via n Codice fiscale documento d identità n rilasciato dal di in data d ora in poi denominato CONDUTTORE; convengono e stipulano quanto segue: 1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in nella Via, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche parziale, e/o concessione in comodato d uso a terzi estranei, censito al C.U. di al foglio particella ; 2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo periodo dal al. Non è previsto il tacito rinnovo; 3. Il canone complessivo di locazione dell appartamento viene convenuto in Euro (/00) da corrispondere, al netto dell eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al locatore, in unica soluzione alla consegna dell appartamento o comunque entro e non oltre, il termine del periodo di locazione di cui all art.2 all atto del pagamento del canone verrà rilasciata separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell art. 10 D.P.R.633/ L appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il Conduttore prende in consegna l appartamento costituendosi custode dello stesso. 5. Il Conduttore s impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili. 6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore. 7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il Conduttore. 8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell immobile locato. E esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali. 9. E facoltà del locatore ispezionare l immobile, previo avviso del conduttore. 4

5 10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di. 11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni. 12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del Privacy). 13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di locazione ed agli usi locali. LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono. IL LOCATORE IL CONDUTTORE La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta differenza tra: il contratto d'albergo (art del codice civile, le norme relative agli alberghi si estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d albergo al godimento dell immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell alloggio o il cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla concessione in godimento è possibile.: Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio. La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari. Pertanto: sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n del 4 febbraio 1987, la promocommercializzazione delle case per vacanze, classificate dalle Province, e le disposizioni previste dall'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998 spettano alle agenzie di viaggi, perchè all'interno delle case e appartamenti per vacanze devono essere erogati servizi turistici alberghieri quali: pulizia delle camere, cambio delle lenzuola e degli asciugamani. Per le case per vacanza di cui all'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998, la competenza per le locazioni spetta alle agenzie immobiliari, in questo caso non possone essere erogati servizi quali: pulizia cambio lenzuola e biancheria. L'attività di agente immobiliare è regolamentata dall'articolo 1754 del codice civile che definisce la figura del mediatore. Secondo le disposizioni della legge n. 39/1989, il mediatore deve essere iscritto alla Camera di Commercio al ruolo degli agenti in affari. Il codice civile disciplina, la locazione dall'articolo 1571 all'articolo In merito alle case e appartamenti per vacanze, di competenza delle agenzie immobiliari, non rientranti nella normativa di cui sopra, sono vigenti le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 5

6 431, art. 1, comma c) "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo". Art. 1 - Ambito di applicazione. 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati contratti di locazione, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell articolo 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: c. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. L'affitto di tali alloggi prevede la stipula di "contratti per finalità turistica", escludendo l'erogazione dei servizi turistici, previsti dalla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n del 4 febbraio "Codice del Turismo" - Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79 L'articolo 53 del "Codice del Turismo" "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" 1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione. L'articolo di cui sopra, ribadisce le competenze esclusive delle agenzie immobiliari in materia di locazioni, richiamando il codice civile. Gli articoli 52 e 53 del Codice del turismo intervengono a modifica della normativa sulle locazioni. In particolare, l art. 52 modifica l art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sostituendo il primo comma, con la previsione che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti, oltre che ad attività industriali, commerciali e artigianali, a quelle di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. Per come la norma è scritta, sembrerebbe in realtà che la durata di sei anni si riferisca alla locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali se di interesse turistico, ma riteniamo che la novità sia invece costituita da una esplicitazione delle attività di interesse turistico (fra le quali, ad esempio, le agenzie di viaggio), non riportata nella norma originaria. E poi prevista anche la modifica del terzo comma dell art. 27, ai sensi del quale la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all esercizio di imprese assimilate ai sensi dell articolo 1786 del codice civile o all esercizio di attività teatrali. Fra le attività assimilate, l art c.c. inserisce le case di cura, i locali di pubblico spettacolo, ma soprattutto gli stabilimenti balneari, le pensioni, le trattorie e simili. L art. 53 fa rinvio alle norme del codice civile in tema di locazione (artt e seguenti) per la disciplina della locazione di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati. Per quanto sopra detto, ai sensi del Codice del turismo, l attività di mediazione immobiliare è compatibile anche con quella turistica oltre che ad attività imprenditoriali e professionali svolte nell ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione. Per la prima volta in Italia chi svolge attività di mediazione immobiliare potrà offrire nuovi servizi complementari alle locazioni turistiche. Presidente FIAIP Righi Si tratta di una grande vittoria per la Federazione che va 6

7 incontro alle necessità del mercato immobiliare turistico e allo sviluppo di un offerta qualitativa sempre più alta per le case vacanze. Con il Codice del Turismo, infatti, l esercizio dell attività di mediazione immobiliare per le locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico è compatibile con l esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione. Nel provvedimento vengono ridefinite, tra l'altro, le strutture ricettive extra - alberghiere in Italia, e si ridefiniscono quali sono i soggetti che possono gestire le unità abitative ammobiliate ad uso turistico o/e gli appartamenti locati ai turisti. Si tratta di una nuova ed importante opportunità, per gli agenti immobiliari, che amplia l attività delle agenzie, consentendo, agli stessi agenti che operano nel campo delle locazioni turistiche, l offerta diversificata di servizi per la gestione immobiliare turistica. Con questo provvedimento si prevede un riordino complessivo della normativa in materia di turismo e il legislatore viene incontro alle richieste avanzate da Fiaip alle istituzioni sia per la regolamentazione delle case vacanze, in modo da garantire maggior trasparenza ai consumatori, sia per consentire alle agenzie immobiliari di fornire nuovi servizi complementari per le locazioni. Con il provvedimento sarà possibile aprire un nuovo mercato per la ricettività in Italia, con effetti immediati sul mercato immobiliare e sull intera filiera del turismo. Il nuovo Codice del Turismo può essere un volano di crescita e sviluppo per l intera filiera turistica nazionale, e una vera e propria occasione per migliaia di agenzie immobiliari. Oggi le seconde case vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l intero Sistema Italia che si rafforza anche grazie ad un offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che decidono di soggiornare in un abitazione presso una località turistica o una città d arte. 7