PIERO RIGO - Ingegnere. MICHELE ZONATO - Geometra

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1 PIERO RIGO - Ingegnere Via Cairoli, 74 - Dolo (Venezia) C.F. RGI PRI 50R03 D325N - P.IVA Tel./Fax E Mail ing.rigopiero@virgilio.it - MICHELE ZONATO - Geometra Via Castello, 5 - Brenta d'abbà di Correzzola (Padova) C.F. ZNT MHL 78M22 G693V - P.IVA Tel./Fax Cell geom.zonato@libero.it - Comune di DOLO Provincia di VENEZIA PIANO DI RECUPERO PER LA DEMOLIZIONE CON RICOSTRUZIONE ED AMPLIAMENTO DI FABBRICATO RESIDENZIALE PER COMPLESSIVE 7 UNITA Z.T.O. B8 via Modigliani, 4. RELAZONE ILLUSTRATIVA E QUADRO ECONOMICO Committente: NALETTO GIANNI Rev_02 del 19/03/2014

2 1. PREMESSA Sull area oggetto di intervento, in data 21/03/2011 è stata presentata richiesta di Permesso di Costruire per la demolizione e ricostruzione del fabbricato esistente in applicazione dell art. 24 comma 8 delle NTA vigenti e dell art. 3 della L.R. 14/2009. In data 18/10/2011, la Commissione Edilizia ha espresso parere favorevole con prescrizioni al progetto presentato. Nelle more della definizione del procedimento, a seguito di incontri con l Amministrazione Comunale, si è valutata l opportunità di migliorare l inserimento dell edificio nel contesto del quartiere attraverso la presentazione di un Piano Urbanistico Attuativo (Piano di Recupero). E stata quindi presentata una richiesta di Variante al PRG al fine di subordinare l edificazione alla redazione di uno Strumento urbanistico Attuativo, come previsto dal comma 8 dell art. 24 e del comma 3 dell art. 9 delle NTA. La richiesta è stata accolta dall Amministrazione Comunale che con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 15 del 18/04/2013 ha adottato la Variante Urbanistica Parziale ai sensi del comma 1 dell art. 48 della L.R. 11/2004, per l individuazione del perimetro del Piano Urbanistico Attuativo Piano di Recupero in Via Modigliani a Dolo, approvandola definitivamente con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 53 del 12/09/ INDIVIDUAZIONE DELL AREA DI INTERVENTO Rimandando agli elaborati grafici allegati alla richiesta di approvazione del P.U.A., per una migliore individuazione dell area oggetto di intervento, l ambito corrispondente al perimetro del Piano di Recupero interessa il terreno ubicato in Via Modigliani, 4, catastalmente identificato all Agenzia Provinciale del Territorio di Venezia nel seguente modo: Comune di Dolo 2

3 Catasto Terreni Foglio 5 mappale 232 Ente Urbano Catasto fabbricati Foglio 5 mapp. 232 sub 3 cat. A/3 classe 2 vani 9 Folgio 5 mapp. 232 sub 4 cat. C/2 classe 4 52 m 2 Foglio 5 mapp. 232 sub 5 cat. C/6 classe 5 21 m 2 3. DESCRIZIONE DEL CONTESTO L area oggetto di intervento è ubicata nel quartiere posto a Nord-Ovest della sede municipale, in zona densamente edificata e già provvista di tutte le opere di urbanizzazione. In particolare sono presenti: - viabilità carraia e pedonale, - rete fognatura acque nere e meteoriche, - rete idrica, - rete gas, - rete telefonica - rete energia elettrica, - pubblica illuminazione. La zona è altresì dotata di opere di urbanizzazione secondaria quali istituti scolastici ed impianti sportivi. L edificazione presente è del tipo residenziale con prevalenza di edifici plurifamiliari. Si segnala altresì la significativa presenza di edifici pluripiano del tipo condomini in prossimità del lotto oggetto di intervento ed in particolare: - ad Ovest sul mapp. 224, un edificio di tre piani fuori terra più un piano parzialmente interrato (H m), - a Nord sul mapp. 233, un edificio di tre piani fuori terra più un piano parzialmente interrato (H m), 3

4 - a Nord sul mapp. 221, un edificio di quattro piani fuori terra (H m), - a Nord-Ovest sul mapp. 220, un edificio di cinque piani fuori terra più un piano parzialmente interrato (H m). 4. CLASSIFICAZIONE URBANISTICA A seguito della definitiva approvazione della Variante Parziale al PRG, avvenuta con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 53 del 12/09/2013, l area oggetto di intervento è compresa all interno della Zona di Completamento B/17 con obbligo della presentazione di uno Strumento Urbanistico Attuativo (Piano di Recupero) ed è normato dagli artt delle N.T.A. vigenti. La tipologia dei fabbricati ammessi all interno delle Zone B è quella definita dalla Classe 4 dell abaco dei tipi edilizi: Condomini. 5. PREVISIONI PROGETTUALI Come già esposto nel paragrafo 3 Descrizione del Contesto, l ambito di intervento è già dotato di viabilità, reti tecnologiche ed allacciamento ai pubblici servizi; pertanto per l attuazione dell intervento edilizio non si rende necessaria l esecuzione di opere, manufatti e/o sottoservizi da trasferire in carico agli Enti erogatori di Pubblici Servizi. La prescrizione di subordinare l intervento alla predisposizione di uno Strumento Urbanistico Attuativo (Piano di Recupero), ha lo scopo di realizzare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di reperire aree a standard così come previsto dal comma 1 dell art. 10 delle N.T.A. vigenti, quali aree a parcheggio e verde attrezzato. Pur essendo presenti nelle vicinanze ampi spazi a parcheggio (Piazzale Collodi, Via Tintoretto, Via Picasso, ecc. ) è diffusa l abitudine dei residenti di parcheggiare le auto lungo la viabilità ordinaria (vedi foto). 4

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6 Si è quindi ritenuto opportuno dotare l area di spazi da adibire a parcheggio pubblico nei limiti dimensionali previsti dalla normativa vigente. Considerato che il quartiere è dotato di zone a verde attrezzato di adeguate dimensioni, vista anche la prossimità degli impianti sportivi, ma è carente per quanto riguarda Zone di riposo per i pedoni è stata prevista un area a verde attrezzato dotata di panchine ed alberature. 6. CARATTERISTICHE DELLE AREE A STANDARD a) Parcheggi L area a parcheggio ha le dimensioni di m, per complessivi 8.12 m 2. Sono previsti n. 4 posti auto di cui uno per disabili ed uno spazio per la sosta delle biciclette dotato di rastrelliera portabici per complessivi n. 4 posti come da scheda allegata (all. 1) L accesso all area di sosta per le vetture avviene direttamente dalla Via Modigliani in considerazione del modesto flusso di traffico che ammette di poter effettuare la manovra dalla sede stradale. Questo consente di ottimizzare gli spazi disponibili eliminando le aree di manovra aumentando così il numero dei posti auto. La pavimentazione sarà realizzata con masselli in calcestruzzo autobloccanti tipo DRAINBOX, come da scheda allegata (all. 2), su sottofondo in materiale di cava dello spessore di 40 cm, ad esclusione della zona di accesso al veicolo per il parcheggio riservato ai disabili, che sarà pavimentata completamente con elementi tipo TRIESAGONO, come da scheda allegata (all. 6). Per separare fisicamente l area destinata a veicoli da quella destinata alle biciclette è stata prevista la posa in opera di paletti dissuasori in ghisa. Per consentire il passaggio dal piano stradale al parcheggio, posto a quota + 10 cm, si prevede di rimuovere la cordonata esistente e di sostituirla con passi carrai in calcestruzzo delimitati all inizio ed alla fine da due voltatesta. 6

7 b) Verde attrezzato L area ha forma non regolare con dimensioni massime di m, per una superficie complessiva di m 2. E prevista la collocazione di n. 3 panchine in calcestruzzo granito bianco, rivestite con assi in legno di larice, come da scheda allegata (all. 3); n. 2 piante di acero riccio ed un cestino portarifiuti. La pavimentazione sarà realizzata con masselli in calcestruzzo autobloccanti tipo GRGLIATO, come da scheda allegata (all. 4) su sottofondo in materiale di cava dello spessore di 40 cm. Per consentire un agevole accesso alle panchine è prevista un area di accesso pavimentata completamente con elementi tipo TRIESAGONO, come da scheda allegata (all. 6). A protezione degli alberi sarà posta in opera una griglia in ghisa delle dimensioni di cm, dotata di foro centrale del diametro di 50 cm, come da scheda allegata (all. 5) Sia l area a parcheggio che quella a verde attrezzato saranno delimitate perimetralmente da un muretto in calcestruzzo armato della larghezza di 20 cm, sui lati verso la proprietà privata e da un cordolo in calcestruzzo, sezione cm, sui lati verso il marciapiede. 7. DATI DIMENSIONALI DELL INTERVENTO L area interessata dal Piano di recupero ha una superficie fondiaria di m 2. Ai sensi dell art. 24 delle N.T.A. l indice fondiario è pari a 0.8 m 2 /m 2. Ai sensi dell art. 3 della L.R. 14/2009 così come modificato dalla L.R. 13/2011, è consentito l intervento di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con un aumento fino al 40% del volume demolito in funzione della qualità ambientale ed energetica dell intervento. Il fabbricato esistente ha una volumetria di m 3, come risulta dalla TAV. 02, allegata al progetto presentato in data 21/03/2011 prot pratica n. 51/

8 In applicazione del protocollo I.T.A.C.A., come dimostrato nella documentazione allegata alla già citata richiesta di Permesso di Costruire pratica n. 51/2011 è possibile realizzare un ampliamento del fabbricato esistente pari al 33.53%. Sulla base dei precedenti riferimenti normativi la capacità edificatoria massima risulta N.T.A. (Art. 24) Superficie Fondiaria Indice Fondiario S.n.p. (m 2 ) (m 2 /m 2 ) (m 2 ) 1017,57 0,80 814,06 L.R. 13/2011 (Art. 3) Volume Esistente % Ampliamento Volume Ampliamento Altezza Netta S.n.p. Ampliamento (m 3 ) (I.T.A.C.A.) (m 3 ) (m) (m 2 ) 922,01 33,53% 309,15 2,70 114,50 TOTALE 928,56 Il Piano di recupero prevede la realizzazione di un edificio per n. 7 unità abitative con una S.n.p. complessiva di m 2, e un volume di m 3 come da elaborato allegato. La dotazione minima di aree a standard richiesta è pari a: - parcheggi 3.5 m 2 /abitante - verde 5.0 m 2 abitante assumendo una densità abitativa di 1 abitante ogni 150 m 3. Pertanto le superfici minime da destinare a standard risultano: - abitanti = /150 = abitanti - parcheggi = = 59.5 m 2 - verde = = 85.0 m 2 TOTALE m 2 8

9 Il progetto presentato prevede le seguenti superfici a standard: - parcheggi = m 2 - verde = m 2 TOTALE m 2 Dal prospetto precedente si evince che: - la superficie a parcheggio risulta superiore a quella minima richiesta; - la superficie a verde risulta inferiore a quella minima richiesta; - la superficie complessiva a standard risulta pari a quella minima richiesta. Per le considerazioni esposte al paragrafo 5) in merito alla dotazione di servizi della zona interessata all intervento: - considerata la modesta entità delle differenze fra le superfici a standard previste dal progetto e quelle prescritte dal P.R.G.; - tenuto conto che risulta più funzionale alle richieste di servizi privileggiare le areea parcheggio rispetto a quelle a verde attrezzato; - considerato altresì che l area a verde attrezzato è adeguata alle funzioni previste (area a sosta e riposo per i pedoni), e che un suo incremento non apporterebbe alcun ulteriore beneficio; - visto il combinato disposto del comma 1quater dell art. 48 della L.R. 11/2004 e del comma 2) dell art. 11 della L.R. 61/85; si chiede di poter compensare le diverse superfici a standard, fermo il rispetto della superficie complessiva da asservire. 8. EDIFICABILITA DEL LOTTO Contestualmente al progetto di Piano di recupero è stato depositato anche l elaborato grafico relativo al fabbricato che si intende realizzare all interno dell ambito. Questo allo scopo di definire, in sede di approvazione del Piano di Recupero, tutti gli elementi planivolumetrici, tipologici, formali e costruttivi da consentire 9

10 successivamente di intervenire con D.I.A. in alternativa al Permesso di Costruire ai sensi del comma 3 lettera b) dell art. 22 del D.P.R. 380/ COSTO DELL INTERVENTO QUADRO ECONOMICO Il costo presunto delle Opere di Urbanizzazione Primaria previsto dal Piano di Recupero è di ,15 di cui ,85 per lavori ed oneri della sicurezza e 7.308,30 per somme in Diretta Amministrazione, come risulta dal Quadro economico che segue. QUADRO ECONOMICO PIANO DI RECUPERO "PUA n. 3 - Via Modigliani" A - Lavori A1 - Lavori soggetti a ribasso di gara ,44 A2 - Oneri per la sicurezza non soggetti a ribasso di gara Totale Lavori Voce A B - Somme in Diretta Amministrazione 2.617, ,85 B1 - IVA Sui Lavori 10% voce A 1.861,29 B2 - Spese tecniche di Progettazione e Direzione Lavori 2.163,55 B3 - Spese Tecniche per Coordinamento della Sicurezza 689,40 B4 - Spese Tecniche di frazionamento 500,00 B5 - Spese Tecniche per Collaudo 500,00 B6 - IVA e CASSA PREVIDENZA Sulle Spese Tecniche voce B ,67 B7 - Imprevisti e arrotondamenti 483,84 Totale Somme in Diretta Amministrazione Voce B TOTALE COMPLESSIVO PROGETTO 7.308, ,15 Dolo, 19 marzo 2014 Il Tecnico - Ing. Piero Rigo - 10