LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI

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1 LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI L'estromissione degli immobili strumentali dall impresa individuale A cura di Roberto Protani

2 L'estromissione LA FINANZIARIA agevolata degli PER immobili IL 2008 strumentali Art. 1, comma 37 della L. 24 dicembre 2007, n. 244

3 LE NORME I precedenti PRECEDENTI Art. 58 della L. 30 dicembre 1991, n. 413 Art. 58 della L. 30 dicembre 1991, n. 413 Art. 30 della L. 27 dicembre 1997, n. n. 449 Il Il termine fissato al al 20 aprile 1998 è stato prorogato al al 16 settembre1999, con effetto dall'anno 1999, dall' art. 15 della L. L. 13 maggio 1999, n. n. 133 Art. 3, 3, commi da 4 a 6, 6, della L. 28 dicembre 2001, 448

4 LA La RATIO finalità La finalità della norma è quella di di consentire all'imprenditore individuale di di escludere gli immobili strumentali dall'attività dell'impresa per assegnarlo alla sfera personale, evitandogli la la ordinaria tassazione. La disposizione agevolativa in in esame, che consente all imprenditore individuale una maggiore flessibilitàin in ordine alla definizione dell assetto patrimoniale della propria impresa.

5 I SOGGETTI INTERESSATI Imprenditore individuale 30 NOVEMBRE GENNAIO 2008

6 I SOGGETTI INTERESSATI SI Imprenditore individuale NO Anche se in liquidazione Se cessato al 31 dicembre 2007 Anche se contribuenti minimi ex art. 1, commi da 96 a 117, della L. n. 244 del 2007 Se ha concesso l'azienda in affitto o usufrutto ante 1 gennaio 2008

7 I SOGGETTI INTERESSATI Imprenditore individuale SI L estromissione può essere effettuata dall erede dell imprenditore deceduto successivamente al 30 novembre 2007, a condizione che l opzione sia esercitata dall erede che abbia proseguito l attività del de cuius in forma individuale.

8 I BENI AGEVOLABILI Immobili strumentali Per natura Per destinazione POSSEDUTI AL 30 NOVEMBRE

9 I BENI AGEVOLABILI Immobili strumentali Per natura Per destinazione Il carattere strumentale dell immobile deve essere verificato alla data del 30 novembre

10 I BENI AGEVOLABILI Immobili strumentali Per natura Per destinazione Il carattere strumentale dell immobile deve essere verificato alla data del 30 novembre

11 I BENI RELATIVI ALL IMPRESA I beni immobili relativi all'impresa Regola generale Affinché un bene immobile possa definirsi relativo all'impresa è necessario che sia: Indicato nell'inventario Imprese in contabilità ordinaria Indicato nel registro dei beni ammortizzabili Imprese in contabilità semplificata

12 I BENI RELATIVI ALL IMPRESA I beni immobili relativi all'impresa IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA Vale sempre Indicati nell'inventario Imprese in contabilità ordinaria Indicati nel registro dei beni ammortizzabili Imprese in contabilità semplificata

13 I BENI RELATIVI ALL IMPRESA I beni immobili relativi all'impresa IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE ACQUISITI DAL 1 GENNAIO 1992 Indicati nell'inventario Imprese in contabilità ordinaria Indicati nel registro dei beni ammortizzabili Imprese in contabilità semplificata

14 I BENI RELATIVI ALL IMPRESA I beni immobili relativi all'impresa IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE ACQUISITI FINO AL 31 DICEMBRE 1991 Possono essere estromessi anche se non indicati nell inventario

15 GLI IMMOBILI IN COMUNIONE I beni immobili relativi all'impresa IMMOBILI STRUMENTALI IMMOBILI STRUMENTALI Possono essere oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti dall imprenditore in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell imprenditore.

16 MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL OPZIONE I beni immobili relativi all'impresa OPZIONE ENTRO IL 30 APRILE 2008 OPZIONE ENTRO IL 30 APRILE 2008 Effetto dal periodo d imposta in corso alla data del 1 gennaio 2008 Comportamento concludente del contribuente

17 MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL OPZIONE I beni immobili relativi all'impresa COMPORTAMENTO CONCLUDENTE DEL CONTRIBUENTE COMPORTAMENTO CONCLUDENTE DEL CONTRIBUENTE Imprese in contabilità ordinaria Imprese in contabilità semplificata Contabilizzazione dell estromissione sul libro giornale e sul registro dei beni ammortizzabili Contabilizzazione dell estromissione sul registro dei beni ammortizzabili

18 LA BASE IMPONIBILE Valore Normale - Costo Fiscalmente Riconosciuto = BASE IMPONIBILE X 10% = IMPOSTA SOSTITUTIVA

19 LA BASE IMPONIBILE Valore Normale x Aliquota Iva Ordinaria = IMPORTO IVA ORDINARIA X 30% = IMPOSTA SOSTITUTIVA

20 IL CALCOLO Valore catastale dell'immobile ,00 Costo fiscalmente riconosciuto ,00 Base imponibile ,00 Imposta sostitutiva Irpef - Irap ( ,00 x 10%) ,00 Imposta sostitutiva Iva ( ,00 x 20% = ,00) (40.000,00 x 30%) ,00

21 IL CALCOLO Esempio Valore catastale dell'immobile ,00 Costo fiscalmente riconosciuto ,00 Base imponibile ,00 Imposta sostitutiva Irpef - Irap ( ,00 x 10%) ,00 Imposta sostitutiva Iva ( ,00 x 20% = ,00) (40.000,00 x 30%) ,00

22 IL CALCOLO Applicazione dei moltiplicatori alle rendite catastali IN MANCANZA: rendita stabilita a seguito di richiesta di attribuzione (art. 12 del D.L. 14 marzo 1988, n. 70, convertito dalla L. 13 maggio 1988, n. 154) Comunque + 5% 22

23 IL CALCOLO Tipologia dell'immobile Immobili dei gruppi catastali A e C (esclusi A/10 e C/1) Immobili dei gruppi catastali A e C (esclusi A/10 e C/1) prima casa Immobili del gruppo catastale B Immobili dei gruppi catastali D e A/10 Immobili dei gruppi catastali E e C/1 Coefficienti non rivalutati Coefficienti rivalutati ,80 23

24 QUANDO NON È DOVUTA L IVAL Non si si applica la la maggiorazione dell'imposta sostitutiva relativa all'imposta sul valore aggiunto, nei seguenti casi: Immobile acquistato da un privato Immobile acquisito prima della entrata in vigore dell'iva (1 gennaio 1973) Immobile acquistato con indetraibilità dell'iva al 100% Immobile introdotto dall'imprenditore individuale nell'impresa con provenienza dal proprio patrimonio personale 24

25 LE SCADENZE Modalità di versamento 1^ rata = (40%) 2^ rata = (30%) 3^ rata = (30%) Scadenza del versamento 1^ rata = 31 luglio ^ rata = 16 dicembre ^ rata = 16 marzo