Manutenzione in edilizia

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1 Manutenzione in edilizia 1 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Leggi Leggiinerenti inerentiililcampo della dellamanutenzione edilizia edilizia Legge Merloni (109/94, 415/98), in particolare il regolamento di attuazione (dicembre 1999) ove vengono definiti i contenuti del piano di manutenzione; D.L.ivo 626/94, sulla sicurezza dei luoghi di lavoro, riguardante la messa a norma (in sicurezza) di spazi ed attrezzature ad uso pubblico, e quindi il controllo del mantenimento di tale stato; D.L.ivo 494/96, riguardante la sicurezza dei cantieri temporanei e mobili, facente riferimento ad idonei strumenti per l esecuzione in sicurezza dei lavori di manutenzione, trasformazione e dismissione di edifici; Legge 157/95, facente riferimento agli appalti pubblici di servizi, e quindi anche relativi alla manutenzione; Leggi finanziarie 2000 e 2001, in cui per la fornitura di servizi di gestione si richiede la disponibilità e l aggiornamento delle informazioni sui beni ai quali viene applicata. 2 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Dettati Dettatilegislativi e strumenti per per la la manutenzione Legge 109/94 (Merloni): Piano di manutenzione D.L.ivo 626/94: manuale di sicurezza D.L.ivo 494/96: Piano di sicurezza, Fascicolo dell opera Leggi finanziarie: Piano di manutenzione (?), Libretto del fabbricato (?) 3 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 1

2 Schema di di Regolamento sui suilavori LavoriPubblici (8) (8) Art. 220 (Lavori di manutenzione) 1. I lavori di manutenzione, in ragione della natura del bene e del tipo di intervento che si realizza, possono non richiedere tutte le specifiche previste dalle norme sui livelli di progettazione preliminare e definitiva, e sono eseguiti anche sulla base di una perizia di spesa contenente: a) la descrizione del bene corredata da eventuali elaborati grafici e topografici redatti in opportuna scala; b) il capitolato speciale con la descrizione delle operazioni da eseguire ed i relativi tempi; c) il computo metrico; d) l elenco dei prezzi unitari delle varie lavorazioni. 4 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Tipologie di di intervento manutentivo secondo la la Legge 457/1978 (1) (1) manutenzione programmata ordinaria manutenzione straordinaria restauro e risanamento conservativo ristrutturazione edilizia ristrutturazione urbanistica 5 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Tipologie di di intervento manutentivo secondo la la Legge 457/78 (2) (2) Legge 457, del 5 agosto 1978, riportando in particolare l art. 31 Definizione degli interventi : Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti: a) interventi di manutenzione programmata ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d uso; c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tecnologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio; d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, la eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti; e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. 6 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 2

3 Legge regionale 07/12/78, n. n Tutela ed ed uso del del territorio Testo coordinato con le modifiche apportate da: L.R. 29 marzo 1980, n. 23 L.R. 23 maggio 1980, n. 42 L.R. 01 settembre 1981, n. 24 L.R. 27 febbraio 1984, n. 06 L.R. 13 novembre 1984, n. 50 L.R. 05 settembre 1988, n. 36 L.R. 08 novembre 1988, n. 46 L.R. 26 aprile 1990, n Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Titolo VI VI -Disciplina edificatoria delle zone Articolo Manutenzione ordinaria Ferme restando le eventuali disposizioni e le competenze previste dalle leggi , n. 1089, e , n. 1497, e successive modificazioni e integrazioni, costituiscono interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti quali: 1) pulitura esterna, ripresa parziale di intonaci senza alterazionidi materiali o delle tinte esistenti; 2) pulitura, riparazioni, sostituzione o tinteggiatura degli infissi esterni, recinzioni, manti di copertura, pavimentazioni esterne, senza alterazione dei tipi dimateriali esistenti o delle tinte o delle tecnologie; 3) rifacimento parziale di rivestimenti esterni, senza modificazione dei tipi di materiali esistenti o delle tinte o delle tecnologie; 4) riparazione ed ammodernamento di impianti tecnici che non comportino la costruzione o la destinazione ex-novo di locali per servizi igienici e tecnologici; 5) tinteggiatura, pittura e rifacimento degli intonaci interni; 6) riparazione di infissi interni, grondaie e canne fumarie; 7) riparazione di pavimenti interni. Per gli edifici industriali ed artigianali costituiscono interventi di manutenzione ordinaria anche quelli che riguardano opere di riparazione degli impianti tecnologici (comma aggiunto dall art. 35 della L.R. 29 marzo 1980, n. 23) 8 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Titolo VI VI -Disciplina edificatoria delle zone Articolo Manutenzione straordinaria Fatte salve le limitazioni di cui al primo comma dell art. 42, costituiscono intervento di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti, anche strutturali, fatiscenti o collabenti, degli edifici, nonché le opere e le modifiche per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d uso (*). In particolare sono opere di manutenzione straordinaria il rifacimento totale di intonaci, di recinzioni, di manti di copertura e pavimentazioni esterne, con modificazioni dei tipi dei materiali esistenti, delle tinte, nonché il rifacimento ex-novo di locali per servizi igienici e tecnologici. Nel caso di interventi su edifici classificati A2 dal precedente art. 36 vanno comunque rispettate nella manutenzione straordinaria le prescrizioni del PRG relative a tali edifici (*). La manutenzione straordinaria non é ammessa nei casi di restauro scientifico di cui al precedente art. 36 punto A1. In tal caso deve essere richiesta la concessione di cui all art. 30 della presente legge (*).... Per gli edifici industriali ed artigianali costituiscono interventi di straordinaria manutenzione anche le opere e le modifiche necessarie al rinnovamento degli impianti e quelle finalizzate all adeguamento tecnologico senza aumento di carico urbanistico.(*) (*) Comma sostituito dall art. 36 della L.R n Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 3

4 UNI 9910 Terminologia sulla fidatezza e sulla qualità del del servizio MANUTENZIONE: combinazione di tutte le azioni tecniche ed amministrative, incluse le azioni di supervisione, volte a mantenere o a riportare un entità in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta MANUTENIBILITÀ: l attitudine di una entità in assegnate condizioni di utilizzazione a essere mantenuta o riportata in uno stato nel quale essa può svolgere la funzione richiesta, quando la manutenzione é stata eseguita nelle condizioni date, con procedure e mezzi prescritti SISTEMA DI MANUTENZIONE: struttura organizzativa, responsabilità e risorse, processi e procedure, necessarie per attuare la strategia di manutenzione 10 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Definizioni da da Il Il Dizionario della Lingua Italiana G. G. Devoto --G.C. Oli, 1995 MANUTENZIONE: il complesso delle operazioni necessarie a conservare convenientemente funzionalità ed efficienza FUNZIONALITÀ: rispondenza a specifiche esigenze FUNZIONALE: che risponde perfettamente alle funzioni per cui é stato ideato e costruito EFFICIENZA: capacità costante di rendimento e di rispondenza alle proprie funzioni o ai propri fini EFFICIENTE: rispondente in pieno alle proprie funzioni o ai propri fini 11 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Tipologie di di intervento manutentivo secondo la la norma UNI Terminologia (1) (1) manutenzione a guasto, manutenzione correttiva intervento tampone manutenzione preventiva: --> manutenzione ciclica --> manutenzione predittiva --> manutenzione secondo condizione manutenzione migliorativa 12 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 4

5 Tipologie di di intervento manutentivo secondo la la norma UNI Terminologia (2) (2) manutenzione a guasto, manutenzione correttiva: la manutenzione eseguita a seguito della rilevazione di un avaria e volta a riportare un entità nello stato in cui essa possa eseguire una funzione richiesta intervento tampone: intervento provvisorio che può comportare la variazione temporanea delle condizioni stabilite manutenzione preventiva: la manutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in accordo a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità diguasto o di degradazione del funzionamento di un entità. Si definiscono in questo caso le seguenti: manutenzione ciclica: manutenzione preventiva periodica in base a cicli di utilizzo predeterminati manutenzione predittiva: manutenzione preventiva effettuata a seguito dell individuazione e della misurazione di uno o più parametri e dell estrapolazione secondo i modelli appropriati del tempo residuo prima del guasto manutenzione secondo condizione: manutenzione preventiva subordinata al raggiungimento di un valore limite predeterminato manutenzione migliorativa: insieme delle azioni di miglioramento o di piccola modifica che non incrementano il valore patrimoniale dell entità 13 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Norme UNI per la la manutenzione (1) (1) UNI Manutenzione Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione di immobili UNI Manutenzione dei patrimoni immobiliari Criteri di stesura dei manuali d uso e di manutenzione UNI Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari Linee guida UNI Manutenzione dei patrimoni immobiliari Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti UNI Manutenzione Criteri per la formulazione di un contratto basato sui risultati ( global service ) 14 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione UNI 10874, Criteri di di stesura e struttura dei dei manuali d uso e manutenzione di di beni immobili (3) (3) Si possono individuare due livelli di pianificazione della manutenzione. Un primo livello riguarda il piano di manutenzione redatto a cura del progettista e allegato al progetto di nuova costruzione o di ristrutturazione ( primo progetto gestionale ). Un secondo livello riguarda i piani di manutenzione redatti dai responsabili della gestione immobiliare, o dal soggetto che riceve in appalto il servizio di manutenzione, durante il ciclo di vita utile dell immobile. 15 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 5

6 Produzione edilizia deve tenere conto: dei processi di progettazione e di realizzazione delle connesse strutture organizzative dei successivi metodi di gestione dei costi di realizzazione e dei costi di conduzione e di manutenzione questi ultimi raramente nel contesto edilizio attuale vengono adeguatamente considerati e valutati con pesanti conseguenze subite nel corso della vita utile di edifici, componenti e strutture 16 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Pensare alla manutenzione già già in in fase di di progetto vuol dire: definire un edificio con forti caratteristiche di manutenibilità garantire la manutenibilità per mezzo di corrette scelte tipologiche ottimizzare i costi di esercizio dell edificio prevedere spazi idonei per tutti gli impianti e gli accessori da manutenere facilitare l utilizzo degli strumenti di manutenzione consegnare al committente e fruitore finale oltre al progetto anche opportuna documentazione sull edificio e sui suoi componenti 17 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Per attuare corrette procedure di di gestione e/o e/o manutenzione edilizia bisogna: conoscere gli oggetti di cui si deve occupare ottimizzare i dati disponibili organizzare la gestione in funzione delle reali necessità definire correttamente le tempistiche di intervento gestire, controllare e pianificare le risorse economiche utilizzare le informazioni raccolte per migliorare il sistema 18 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 6

7 Utilizzatori delle informazioni di di tipo gestionale/manutentivo Possibili utilizzatori delle informazioni connesse ad un sistema manutenzione : Proprietario Amministratore/gestore Conduttore Manutentore Utilizzatore con conseguenti differenti necessità e opportunità di definizione ed implementazione del sistema 19 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Esemplificazione di di strumenti per la la gestione/manutenzione Strumenti di gestione operativa, che possono essere sia di tipo manuale che informatizzato secondo livelli più o meno elevati di complessità e completezza: fascicolo dell opera manuale d uso e manutenzione piano e programma di manutenzione calendario degli interventi controllo economico di gestione report (ad uso interno ed esterno) capitolato standard conto economico di edificio master plan di investimento sistema di auditing analisi di benchmarking 20 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Controllo e verifica dei dei costi di di manutenzione straordinaria STRAORDINARI GIU. LUG. AGO. SETT. OTT. NOV. DIC. Cons GEN. FEB. MAR. APR. Parziale MAG. 0,97% 0,05% 0,05% 1,07% 3,34% 0,16% 0,18% 3,68% varie 4,75% estintori 0,25% 0,64% 0,89% 0,24% 0,18% 0,42% 1,31% impiantimeccanici 0,24% 2,66% 4,94% 24,44% 24,44% 29,39% 2,04% apparecchitrattamentoaria 0,00% 0,00% 0,00% spurghi 0,06% 0,11% 0,48% 0,10% 0,25% 0,73% 0,31% 0,04% 0,06% 0,04% 0,00% 3,26% 0,35% 3,60% 3,60% impiantoantincendio(2) impiantielettrici(1) 1,53% 1,53% 0,00% 1,53% ipiantielettrici(2) 29,78% 5,85% 1,71% 19,75% 49,53% 1,10% 7,91% 8,25% 12,53% 6,19% 6,01% impianticondizionamento 0,20% 1,43% 1,00% 5,28% 0,48% 0,72% 1,20% 6,48% 2,64% impiantiidraulici 1,95% 0,10% 2,05% 0,00% 2,05% gruppoelettrogeno 0,00% 0,00% 0,00% impiantoantincendio(1) 0,09% 0,09% 0,04% 0,04% 0,13% regolazioni 0,40% 0,40% 0,06% 0,06% 0,47% consulenze 0,00% 0,00% 0,00% TOTALE 7,34% 11,60% 16,23% 46,52% 34,34% 3,25% 53,45% 99,98% 1,66% 9,69% 6,70% 9,16% 21 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 7

8 Strumenti di di manutenzione-gestione elemento tecnico / voce d'opera cadenza di 1 ipotesi descrizione costo di 1 ipotesi esecuzione degli interventi osservazioni Chiusura: verticale... c. infissi esterni porte e finestre vetrate controllo visivo e verifica stato elemnti di facciata X semestrale verifiche e regolazioni parti mobili X annuale pulizia elementi vetrati X settimanale verifica e pulizia guarnizioni X semestrale profilati in lega di alluminio etaglio termico, preverniciate a forno eventualeindicazione del modellodel sostituzione vetrocamere lesionate X quando necessario componente previsto in fase progettuale eventualeindicazione del modellodel sostituzione guarnizioni X quando necessario componente previsto in fase progettuale Impianto fornitura servizi: smaltimento liquidi. esecuzione dall'interno o dall'esterno e conseguenti /h modalità di intervento modalità di esecuzione in locoed eventualesmontaggio /h dell'elemento imodalità in funzione delle /h predisposizioni progettuali (*) descrizione delle modalità di esecuzione con indicazione delle risorse necessarie descrizione delle modalità di esecuzione con indicazione delle risorse necessarie in concomitanzadi verifichee pulizie elementi di facciata (*) eseguito in concomitanza della pulizia degli elementidi facciata vita utile: circa anni vita utile: circa anni b.... rete scarico acque meteoriche rete accessibile verifica e controllo X semestrale pulizia X semestrale appesa a parete o a soffitto con staffe in acciaio, tappi d'ispezione, etc descrizione delle modalità di esecuzione con indicazione delle risorse necessarie descrizione delle modalità di esecuzione con indicazione verifiche dopo ogni fortunale delle risorse necessarie 22 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione D.Lgs. 626/94 -Art Obblighi dei dei progettisti, dei dei fabbricanti, dei dei fornitori e degli installatori 1. I progettisti dei luoghi di lavoro e degli impianti rispettano i principi generali di prevenzione in materia di sicurezza e di salute al momento delle scelte progettuali e tecniche e scelgono macchine nonché dispositivi di protezione rispondenti ai requisiti essenziali di sicurezza previsti nelle disposizioni legislative e regolamentari vigenti. 2. Sono vietati la fabbricazione, la vendita, il noleggio e la concessione in uso di macchine, di attrezzature di lavoro e di impianti non rispondenti alle disposizioni legislative e regolamentari vigenti in materia di sicurezza. Chiunque conceda in locazione finanziaria beni assoggettati a forme di certificazione o di omologazione obbligatoria é tenuto a che essi siano accompagnati dalle previste certificazioni o dagli altri documenti previsti dalla legge. 3. Gli installatori e montatori di impianti, macchine o altri mezzi tecnici devono attenersi alle norme di sicurezza e di igiene del lavoro, nonché alle istruzioni fornite dai rispettivi fabbricanti dei macchinari e degli altri mezzi tecnici per la parte di loro competenza. 23 Tipologie manutentive e strategie di manutenzione Page 8