Legge di stabilità 2016 Governance di bilancio e quadro normativo degli interventi CAPITOLO III

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1 CAPITOLO III AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA, LEASING, COMODATO E LOCAZIONI SOMMARIO: 1. Le imposte sull acquisto della prima casa. Quadro generale Le agevolazioni fiscali sull abitazione residenziale nella Legge di stabilità Efficacia soggettiva Detrazione IRPEF per acquisto casa classe A o B: aliquote IVA. Esenzione TASI, riduzione IMU Approfondimento. Prima casa: le agevolazioni non decadono se la casa è venduta entro 5 anni e l appalto per l acquisto della nuova è su un terreno di proprietà, Cass. Civ., sezione tributaria, sent / Giurisprudenza sulle agevolazioni fiscali prima casa. Categorie catastali e credito d imposta. 2. Risparmio energetico, ristrutturazioni edilizie, bonus mobili e arredi Risparmio energetico degli edifici Bonus mobili (art.1, commi 74 ss.) Bonus arredi giovani coppie, anche di fatto (art. 1, comma 75). 3. Agevolazioni IMU: obbligo di registrazione del contratto di comodato Case concesse in comodato e assegnate al coniuge (Art. 1, commi 10 16) Prima casa e leasing finanziario Contratto di locazione finanziaria di immobile (art.1, commi 76 81). 4. La disciplina delle locazioni. Le novità Altri incentivi e crediti d imposta. 1. Le imposte sull acquisto della prima casa. Quadro generale L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. In particolare, riguardo l acquisto della prima casa, destinata ad abitazione residenziale, per effetto degli artt. 10, D. Lgs. 23/ e 26 1 D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale.

2 Law and practice in Italy Edizioni AD MAIORA 2016 del D.L. 104/2013 2, in lettura combinata, a partire dal 1 gennaio 2014, si applicano i seguenti criteri, esposti in tabella: COMPRAVENDITA PRIMA CASA VENDITORE IVA IMPOSTA DI REGISTRO IMPOSTA IPOTECARIA IMPOSTA CATASTALE PRIVATO Esente 2% * 50,00 50,00 IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE), ENTRO 5 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE, OLTRE 5 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI ** 4% 200,00 200,00 Esente 2% 50,00 200,00 50,00 *Nel caso l immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie: A/1, A/8, A/9), l imposta di registro ha un valore del 9%. **Oppure si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione. COMPRAVENDITA IMMOBILE USO ABITATIVO NON PRIMA CASA IVA IMPOSTA DI REGISTRO IMPOSTA IPOTECARIA IMPOSTA CATASTALE VENDITORE PRIVATO Esente 9% 50,00 50,00 2 Testo del decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, (in Gazzetta Ufficiale - serie generale - n. 214 del 12 settembre 2013), conv. L. di conversione 8 novembre 2013, n. 128, recante: Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca. (GU Serie Generale n.264 del ). 42

3 IMPRESA NON COSTRUTTRICE, CHE NON HA ESEGUITO LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO O RISTRUTTURAZIONE IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE), CHE VENDE DOPO 5 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RISTRUTTURAZIONE), CHE VENDE ENTRO 5 ANNI DALLA FINE DEI LAVORI 10% * 200,00 200,00 200,00 *L IVA è applicata al 22% se immobile di lusso. Per poter fruire dell agevolazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, l acquirente deve farne esplicita richiesta al notaio: spetta a condizione che nell atto di compravendita sia indicato l effettivo importo pattuito per la cessione. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al momento della registrazione dell atto. Dal 1 gennaio 2007, per effetto della legge finanziaria per il , soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato 4. Per 3 L. 296/ L acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell immobile. Nel caso in cui la compravendita sia

4 Law and practice in Italy Edizioni AD MAIORA 2016 tutte le altre compravendite, in cui l acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell atto dalle parti e non dal valore catastale. Quando la vendita della casa è soggetta ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell atto dalle parti, non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore, se il corrispettivo dichiarato è inferiore al valore normale del bene Le agevolazioni fiscali sull abitazione residenziale nella Legge di stabilità Efficacia soggettiva. La Legge di Stabilità per il 2016 (commi 10 28) ha introdotto un nuovo presupposto applicativo dell agevolazione prima casa, estendendone l efficacia soggettiva. L'agevolazione in commento consiste in una detrazione IRPEF pari al 50% dell'iva pagata al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare, adibita ad abitazione principale; deve essere ripartita in 10 anni. La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell'irpef lorda. Possono usufruirne i soggetti passivi IRPEF, che abbiano acquistato casa entro il 31 dicembre 2016: tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%. 5 Art. 14 del D.P.R. n. 633 del La legge definisce come valore normale [ ] il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. 44

5 destinata ad uso residenziale 6 ; che sia di classe energetica A o B; sia ceduta da un'impresa costruttrice 7. Condizione necessaria per tale beneficio è quella di vendere la vecchia casa prima di comprarne una nuova oppure fruirne entro l anno dall acquisto della successiva 8. Il bonus prima casa spetta, inoltre anche nel caso in cui il nuovo acquisto sia imponibile a IVA nonché nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (con donazione o successione). Nell atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato deve sempre risultare l impegno della vendita dell immobile precedentemente posseduto entro l anno. Il credito d imposta è stato riconosciuto però solo per quegli acquisti effettuati dall 1 gennaio Di seguito una tabella riepilogativa sulle caratteristiche della nuova agevolazione: CARATTERISTICHE UNITÀ IMMOBILIARE SOGGETTI BENEFICIARI Acquistata entro il 31 dicembre 2016 Ceduta da impresa costruttrice Destinazione residenziale Classe energetica: A o B Soggetti passivi IRPEF MISURA DELL AGEVOLAZIONE 50% dell IVA versta al momento dell acquisto 6 Poiché la legge non specifica altro, si ritiene che siano agevolabili non solo gli acquisti di prime case, ma anche gli acquisti destinati a seconda casa o a locazione. Il legislatore della L. 208/2015 non si esprime riguardo le pertinenze. 7 Allo stato attuale resta ancora il gap sull agevolazione eventuale rispetto agli acquisti effettuati da un'impresa costruttrice, ex art. 3 comma 1 lett. c), d), f) del DPR 380/ L Agenzia delle Entrate ha precisato che tale credito d imposta spetta al contribuente anche nell ipotesi in cui proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell immobile pre posseduto.

6 Law and practice in Italy Edizioni AD MAIORA 2016 MODALITÀ DI FRUIZIONE Da ripartire in 10 anni 1.2. Detrazione IRPEF per acquisto casa classe A o B: aliquote IVA. Esenzione TASI, riduzione IMU Per individuare l'entità dell'agevolazione, in caso di cessione di un'unità immobiliare residenziale da parte di un'impresa costruttrice, si considerano le seguenti aliquote IVA: CEDENTE CESSIONE IVA Entro 5 anni dalla fine dei lavori IMPONIBILE 10% 4% - prima casa 22% - se casa di lusso IMPRESA COSTRUTTRICE (O DI RIPRISTINO) Oltre 5 anni dalla fine dei lavori IMPONIBILE PER OPZIONE ESENTE 10% 4% - prima casa 22% - se casa di lusso REVERSE CHARGE PER ACQUIRENTE SOGGETTO PASSIVO IVA L Agenzia delle Entrate ha fornito anche alcuni chiarimenti in merito, precisando che deve trattarsi dell acquisto di immobili nuovi, venduti dalle imprese costruttrici degli stessi immobili. La detrazione IRPEF è riconosciuta anche se l impresa costruttrice cedente abbia prima concesso in locazione l immobile acquistato. La cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all IVA anche dopo i 5 anni dalla fine dei lavori. La Legge di Stabilità 2016, inoltre: 46

7 prevede l'esenzione TASI per la prima casa, destinata ad abitazione principale 9 ; abolisce l'ivie sulla prima casa all'estero; riduce l'imu sugli immobili in comodato d uso tra genitori e figli, per i quali è prevista una riduzione del 50% della base imponibile IMU, qualora il contratto di comodato venga registrato (comma 10). Condizione fondamentale è che il comodante possieda un solo immobile e che abbia la residenza anagrafica e la dimora abituale nello stesso comune in cui si trova l immobile 10 ; elimina l IMU sulle unità immobiliari delle cooperative edilizie destinate a studenti universitari soci assegnatari (comma 15). L IMU dovrà comunque essere versata per: gli immobili abitativi diversi dall abitazione principale, e relative pertinenze ovvero le seconde case; gli altri fabbricati non abitativi (gli uffici e studi privati), diversi dai fabbricati rurali strumentali; le abitazioni concesse in locazione, in particolare a canone concordato, per i quali la legge di stabilità 2016 ha introdotto una detrazione IRPEF del 25%, anche per quanto riguarda la TASI (commi 53 54) 11 ; le abitazioni concesse in comodato d uso gratuito a qualsiasi parente, che non siano state assimilate all abitazione principale dal Comune. Infine, gli immobili-merce, i fabbricati costruiti e destinati dall impresa costruttrice alla vendita, sono soggetti a TASI con l aliquota ridotta dello 0,1%. 9 L esonero è riconosciuto agli immobili non di lusso, che rientrano quindi un una categoria catastale diversa da quella A/1, A/8 o A/9. 10 Infra, 3 ss. 11 Si estende alle associazioni sportive dilettantistiche la possibilità di avere in concessione, ovvero in locazione a canone agevolato, beni immobili dello Stato (comma 60).

8 Law and practice in Italy Edizioni AD MAIORA Approfondimento. Prima casa: le agevolazioni non decadono se la casa è venduta entro 5 anni e l appalto per l acquisto della nuova è su un terreno di proprietà, Cass. Civ., sez. tributaria, sent /2015 Nella sentenza n /2015, la Corte di Cassazione civile, sez. tributaria, torna a pronunciarsi sulla questione dibattuta dell agevolazione prima casa : non decade dal bonus il contribuente che, entro 1 anno dall'alienazione infra-quinquennale dell'immobile acquistato con l'agevolazione, costruisca, tramite affidamento in appalto, una nuova abitazione, su un terreno già di sua proprietà. In altri termini, per i giudici Ermellini condizione essenziale per fruire del beneficio fiscale è solo che nel nuovo immobile si costituisca l'abitazione principale: ricorrendo tale circostanza, il contribuente può legittimamente continuare a godere dell'agevolazione fiscale anche in caso di acquisto a titolo originario, come, ad esempio, l'acquisto per accessione 12. Nel caso di specie, il contribuente: prima del decorso di cinque anni dall acquisto agevolato, vendeva l abitazione acquistata con l agevolazione; entro un anno dalla vendita, appaltava la costruzione di una nuova abitazione su un terreno di proprietà 13. In tale circostanza, l Agenzia delle Entrate riteneva si fosse perfezionata la decadenza dall agevolazione e, quindi, richiedeva al contribuente le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché le sanzioni e gli interessi. I contribuenti, invece, sostenevano che la decadenza dal beneficio fosse stata impedita dall inizio dell edificazione della nuova abitazione. 12 La fattispecie si realizza, a norma dell art. 934 c.c., in caso di edificazione del fabbricato abitativo sul terreno di proprietà. 13 Cfr. Cass. n.8847/

9 La questione è così giunta all esame della Corte di Cassazione, che, con la sentenza n /2015, ha riconosciuto le ragioni dei contribuenti, escludendo che nel caso di specie si sia verificata la decadenza dall agevolazione 14. Per non incorrere nella decadenza dal beneficio, la Cassazione precisa quanto segue: [ ] non è sufficiente procedere, entro un anno dalla vendita del primo immobile, all'acquisto del terreno, essendo anche richiesto che, entro quello stesso termine, il fabbricato costruito sul terreno acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico [ ] il che indirettamente avvalora la tesi secondo cui di quel terreno può ben predicarsi l'appartenenza ultra annuale al contribuente, non essendo affatto scontato che entro un solo anno dal suo acquisto si riesca a pervenire, [ ] all edificazione di un fabbricato da adibire ad abitazione principale [ ] Giurisprudenza sulle agevolazioni fiscali prima casa. Categorie catastali e credito d imposta Requisito fondamentale per ottenere le agevolazioni legate all acquisto della prima casa è la categoria catastale 15. La Commissione tributaria regionale di Roma, con sentenza n. 4449/2015, ha stabilito che l identificazione dell immobile in una determinata categoria catastale non dipende dai metri quadri della superficie dell appartamento; il disposto si estende, con effetto retroattivo, a tutte quelle abitazioni acquistate prima della riforma del Nel caso di specie, il Tribunale ha accolto il ricorso di un proprietario il quale, avendo acquistato un immobile nel 2008, aveva 14 Si verifica la decadenza dall agevolazione prima casa laddove l immobile agevolato venga alienato prima di 5 anni dall acquisto, a meno che il contribuente non proceda a riacquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall alienazione. 15 L esonero è riconosciuto agli immobili non di lusso, che rientrano quindi un una categoria catastale diversa da quella A/1, A/8 o A/9.

10 Law and practice in Italy Edizioni AD MAIORA 2016 ricevuto dall Agenzia delle Entrate un atto di rettifica, che revocava le agevolazioni per la prima casa, in quanto la superficie complessiva del bene immobile era superiore al limite di 240 metri quadri, come previsto dalla normativa del La casa, quindi, veniva identificata come immobile di lusso. La Commissione tributaria di Roma ha accolto il ricorso, respinto in primo grado, in osservanza dell art. 10, D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, e, nello specifico del principio dell'abolitio criminis, secondo il quale: [ ] salvo diversa previsione di legge, nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile. La riforma del 2014 ha completamente rivisto i criteri per la concessione delle agevolazioni per la prima casa, abrogando le normative di settore precedenti. Dal canto suo, l'agenzia delle Entrate, nella circolare 2/E del 2014, al paragrafo 1.3, ha confermato che: [ ] A decorrere dal 1º gennaio 2014, l'applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata, ai fini dell'imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l'immobile e non più alle 13 caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto Per quanto riguarda il credito d imposta, la Corte di Cassazione, con la più recente sentenza n. 2072, depositata il 3 febbraio 2016, stabilisce che il beneficio del credito d imposta per l acquisto della prima casa è ammissibile a catena : in altri termini, passa da un abitazione all altra, purché sia sempre prima casa, quindi non ne è prevista l estinzione. Con la sentenza in commento, la Corte si è espressa nel modo più favorevole al contribuente, stabilendo che questi si può avvalere del credito d imposta, anche se tale credito si è formato non già con il pagamento di una somma, ma in virtù di utilizzo di altro credito d imposta relativo al precedente acquisto 16. La pronuncia è in linea, 16 La normativa sul credito d imposta vuole incentivare l acquisto della prima casa, anche quando il proprietario decide di vendere l immobile per acquistarne un altro 50

11 dunque ha anticipato, le nuove previsioni normative sulle agevolazioni fiscali per l abitazione principale contenute nella L. di stabilità Risparmio energetico, ristrutturazioni edilizie, bonus mobili e arredi 2.1. Riqualificazione energetica degli edifici Di seguito, i principali interventi sul tema previsti nella L. di stabilità 2016: proroga della detrazione IRPEF del 65 per cento al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica (estese anche agli IACP 17 ) e per le ristrutturazioni degli edifici; estensione della stessa agevolazione ad altre tipologie di interventi, in particolare: la detrazione del 65% spetta per interventi di efficienza energetica per l'acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative (comma 88); aumento della ritenuta d acconto sui bonifici; cancellazione dell obbligo di comunicazione all Agenzia delle Entrate; la possibilità per i soggetti che si trovano nella no tax area (pensionati, dipendenti e autonomi) di cedere la detrazione fiscale loro spettante per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali ai fornitori che hanno effettuato i lavori (comma 74); proroga detrazione IRPEF del 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'iva sull'acquisto effettuato più adatto alle proprie condizioni personali o familiari, agevolando il contribuente attraverso l autorizzazione ad avvalersi più volte sempre del medesimo credito d imposta. 17 Istituto Autonomo Case Popolari.

12 Law and practice in Italy Edizioni AD MAIORA 2016 entro il 2016 di abitazioni di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici (comma 56) 18 ; credito d'imposta per la riqualificazione degli alberghi anche nel caso in cui la ristrutturazione edilizia comporti un aumento della cubatura complessiva (c.d. piano casa) (comma 320). I lavori di ristrutturazione edilizia, agevolabili al 50% IRPEF, sono i seguenti: - manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti. Ne deriva che la manutenzione ordinaria sulla singola unità non dà diritto al suddetto beneficio fiscale; - restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro sei mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l immobile; - manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza Bonus mobili (art. 1, commi 74 ss.) 18 Supra, 1 ss. 19 In questo caso la detrazione spetta solo per l'acquisto di mobili da destinare all'arredo delle parti comuni, come appartamento del portiere, guardiole, lavatoi ecc. 52

13 La Legge di stabilità 2016 ha prorogato il bonus mobili per tutto l anno in corso, e introduce, poi, una nuova agevolazione fiscale, denominata bonus arredi, destinata alle giovani coppie 20. Le condizioni di accesso alle agevolazioni indicate sono differenti: mentre il bonus mobili consegue a lavori di ristrutturazione edilizia, il nuovo bonus arredi può essere erogato per l'acquisto dell'abitazione principale, in presenza di determinati requisiti 21. Cambia anche il tetto massimo di spesa: euro per il bonus mobili, euro per il bonus arredi. Il bonus mobili è una detrazione IRPEF per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, finalizzati all'arredo di un immobile oggetto di ristrutturazione; in altri termini, possono fruirne i soggetti che hanno effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia. Il bonus è valido per le spese sostenute dal 6 marzo 2013 al 31 dicembre 2016, grazie alla proroga effettuata con la Legge di Stabilità La detrazione spetta nella misura del 50%, nel limite massimo di spesa di euro per unità immobiliare, indipendentemente dall importo delle spese per i lavori di ristrutturazione; deve essere ripartita in 10 rate annuali. L importo massimo di euro è riferito: alla singola unità immobiliare, comprese le pertinenze; alla parte comune dell immobile, oggetto di ristrutturazione Infra, Supra, 1 ss. 22 In tal caso la detrazione può essere usufruita per l acquisto di beni agevolabili destinati all arredamento delle parti comuni (ad esempio, guardiole, appartamento del portiere, sala adibita a riunioni condominiali, lavatoi, ecc.).