EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE NUOVE REGOLE DI RIVENDITA.

Transcript

1 Deliberazione n. 73 del 14 ottobre 2009 EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE NUOVE REGOLE DI RIVENDITA. IL CONSIGLIO COMUNALE Premesso e considerato che: applicando gli attuali criteri di definizione dei prezzi di rivendita degli alloggi realizzati nell ambito dei lotti del Piano di Zona consortile (stabiliti nelle convenzioni sottoscritte ai sensi dell articolo 35 della Legge 22 ottobre 1971 n.865 e s.m.i.) esiste un sensibile divario tra il valore convenzionalmente attribuibile a tali alloggi e il valore di mercato degli stessi; le convenzioni attuative dei lotti del Piano di Zona consortile prevedono infatti che, in caso di rivendite successive alla prima assegnazione/cessione, il valore dell alloggio venga definito aggiungendo una quota corrispondente all incremento percentuale medio degli indici mensili ISTAT, ed al nuovo valore venga applicata una percentuale di deprezzamento calcolata progressivamente in ragione degli anni trascorsi; ciò comporta che per convenzioni sottoscritte da parecchi anni la forbice tra il valore convenzionale e il valore di libero mercato abbia subito un ampliamento sostanziale; il CIMEP ha rilevato nei propri studi che tale divario raddoppia nel periodo di tempo intercorrente tra il 1992 e il 2006; la situazione è particolarmente critica per gli alloggi per cui è stata effettuata la trasformazione del regime d uso del suolo da diritto di superficie a diritto di proprietà, in quanto l attuale legislazione stabilisce che i vincoli previsti nella concessione originaria (tra i quali il prezzo di rivendita) continuino ad avere validità per 30 anni dalla data di stipula della stessa mentre, successivamente a tale data, l alloggio può essere venduto senza alcun vincolo; tra il 29 e il 30 anno dalla data di sottoscrizione della convenzione originaria il prezzo di rivendita subisce dunque uno scarto notevole, passando dall attuale metodo di calcolo al regime di libero mercato, creando dunque una distorsione nel mercato immobiliare di tali tipologie di alloggio ed attivando meccanismi speculativi; per gli alloggi in regime d uso di diritto di proprietà l Amministrazione comunale intende pertanto procedere ad una revisione complessiva dei meccanismi di determinazione dei prezzi successivi alla prima assegnazione/cessione agganciandoli al valore di libero mercato al fine di consentire il mantenimento nel tempo della differenza tra i due valori, ed evitando l eccessiva penalizzazione risultante dal meccanismo attualmente previsto nelle convenzioni; il CIMEP (Consorzio Intercomunale Milanese per l Edilizia Economico Popolare), a cui aderisce il Comune di Nova Milanese, ha apportato alcune modifiche al proprio Regolamento per l attuazione del Piano di Zona consortile (deliberazioni CIMEP n.9 del 4 febbraio 2008 e n. 55 del 12 giugno 2008), propedeutiche alla risoluzione delle problematiche sopra esposte; il meccanismo proposto dal CIMEP prevede una soluzione da utilizzarsi per le convenzioni in diritto di superficie ed una per le convenzioni in diritto di proprietà, stabilendo per queste ultime un sistema di accompagnamento del prezzo per ragioni di equità che consenta ai soggetti interessati l alienazione del proprio bene di evitare meccanismi speculativi sia in eccesso che in ribasso, stante il fatto che alla scadenza del trentesimo anno l alloggio può essere venduto al valore di libero mercato; tale meccanismo non è automaticamente applicabile alle convenzioni già in essere, in quanto occorre che l Amministrazione comunale manifesti la sua volontà di operare in tal senso; l Amministrazione intende procedere ad adeguare il meccanismo di determinazione del prezzo successivo alla prima assegnazione/cessione per le sole unità immobiliari in regime di diritto di proprietà aderendo parzialmente allo schema predisposto dal CIMEP e contenuto nel Regolamento per l attuazione del Piano di Zona consortile; il Settore Gestione del Territorio è

2 stato pertanto incaricato della predisposizione dello schema per la determinazione del prezzo di rivendita sulla base delle considerazioni sopra esposte; il Settore Gestione del Territorio ha predisposto l allegato schema per la determinazione del prezzo di rivendita; tale schema riprende sostanzialmente le disposizioni dettate dal CIMEP, applicandole alle sole unità immobiliari in diritto di proprietà; vengono inoltre introdotte alcune disposizioni di carattere operativo; ritenuto di dover procedere all approvazione dello schema predisposto dal Settore Gestione del Territorio; considerato che la presente proposta deliberativa è stata esaminata dalla commissione competente nella seduta del 7 ottobre 2009; ravvisata la competenza del Consiglio Comunale ai sensi dell articolo 42 comma 2 lettera a) del TUEL, data la natura regolamentare del presente atto; visti gli allegati pareri espressi ai sensi del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n.267, che formano parte integrante del presente atto; vista la Legge 7 agosto 1990, n.241 «Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi»; visto il «Regolamento per l attuazione del Piano di Zona consortile» così come modificato dalle deliberazioni n.9 del 4 aprile 2008 e n.55 del 12 giugno 2008; visto il Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n.267 «Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali»; vista la Deliberazione del Consiglio Comunale 21 febbraio 2001, n.8 «Statuto del Comune di Nova Milanese»; vista la Deliberazione di Consiglio Comunale 23 marzo 2009 n.27 «Approvazione Bilancio di previsione del Comune per l'anno 2009, corredato da relazione previsionale e programmatica nonché Bilancio pluriennale 2009/2011» DELIBERA 1. DI ADERIRE alle nuove modalità di calcolo del prezzo di cessione successivo alla prima assegnazione o cessione degli alloggi costruiti nell ambito del Piano di Zona consortile stabilite dal CIMEP con le deliberazioni n.9/2008 e n.55/2008, limitandone l ambito di applicazione alle aree concesse in diritto di proprietà; 2. DI APPROVARE il «Nuovo metodo di definizione del prezzo di cessione successivo alla prima assegnazione o cessione degli alloggi costruiti su aree concesse in diritto di proprietà nell ambito del Piano di Zona consortile» facente parte integrante della presente deliberazione ed essendo allegato sotto la lettera A; 3. DI DARE ATTO che tale meccanismo si applica automaticamente anche nei casi di seconda assegnazione/cessione delle convenzioni già stipulate, senza necessità di operare modifiche alle stesse, previa manifestazione scritta della volontà da parte del proprietario dell alloggio; 4. DI DARE ATTO che, essendo tale metodo una adesione parziale (rivolto alle sole unità immobiliari in diritto di proprietà) a quello proposto dal CIMEP con l aggiunta di mere disposizioni operative, non occorre il preventivo assenso dello stesso CIMEP; 5. DI DARE MANDATO alla Giunta Comunale di procedere alla modifica dello schema di convenzione per il trasferimento del regime d uso del suolo da diritto di superficie a diritto di proprietà, recependo le nuove disposizioni di cui alla presente deliberazione; 6. DI DARE MANDATO al Settore Gestione del Territorio per l adeguata informazione della cittadinanza in merito ai contenuti della presente deliberazione; 7. DI DARE ATTO che copia della presente deliberazione venga inviata al CIMEP.

3 A LLEGATO A NUOVO METODO DI DEFINIZIONE DEL PREZZO DI CESSIONE SUCCESSIVO ALLA PRIMA ASSEGNAZIONE O CESSIONE DEGLI ALLOGGI COSTRUITI SU AREE CONCESSE IN DIRITTO DI PROPRIETÀ NELL AMBITO DEL PIANO DI ZONA CONSORTILE Articolo 1 - Oggetto e finalità 1. Nel rispetto del «Regolamento per l'attuazione del Piano di Zona consortile» (modificato dalle deliberazioni dell'assemblea Consortile C.I.M.E.P. n.9 del 04/02/2008 e n.55 del 12/06/2008), il presente atto detta specifiche disposizioni riguardanti le attività che comportano il procedimento di rivalutazione del prezzo di vendita di alloggi, boxes e relative pertinenze successive alla prima assegnazione o cessione, per tutte le unità immobiliari in regime di diritto di proprietà su aree del Piano di Zona consortile C.I.M.E.P., per i quali non siano scaduti o rimossi i vincoli convenzionali pattuiti. 2. Il presente atto s'ispira all'esigenza di procedere ad una revisione complessiva dei meccanismi di determinazione dei prezzi successivi alla prima assegnazione o cessione agganciandoli al valore di libero mercato, consentendo di mantenere nel tempo la differenza tra i due valori, ed evitando in tal modo l'eccessiva penalizzazione risultante dall'applicazione del meccanismo attualmente previsto nelle convenzioni stipulate per la concessione di aree in diritto di proprietà. Articolo 2 - Metodo di Calcolo 1. Il nuovo metodo di calcolo del prezzo di vendita è così determinato: A) per i primi 20 anni dalla data di prima assegnazione/cessione secondo la seguente formula: X = (Va : Vma) x Vmv dove: X: prezzo di vendita successivo alla prima assegnazione/cessione; Va: valore convenzionale dell'alloggio al momento della prima assegnazione/cessione risultante dal conto consuntivo approvato e, conseguentemente, dall'atto notarile; Vma: valore di mercato dell'alloggio al momento della prima assegnazione/cessione, ottenuto dalla somma tra il valore commerciale dell'alloggio (vca) ed il valore del box o posto auto (vcb) di pertinenza dell'alloggio, così determinati: Vca: valore commerciale dell'alloggio determinato dal prodotto della superficie commerciale (sc) per il valore medio di mercato al mq. dell'alloggio alla data della prima assegnazione desunto dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili (colonna "appartamenti nuovi o ristrutturati") della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Nova o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio); Sc: superficie commerciale dell'alloggio ottenuta computando: la superficie lorda di pavimento dell'alloggio, comprensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o parti comuni e al 50% nel caso contrario; la superficie di balconi e altri vani di pertinenza in diretta comunicazione con l'alloggio, calcolata al 50%; la superficie di cantine, soffitte, lastrici solari, terrazzi, calcolata al 25%;

4 la superficie delle parti comuni androni, scale, porticati etc. è calcolata forfettariamente nella misura del 5% della superficie lorda di pavimento dell'alloggio come precedentemente individuata; Vcb: valore del box o posto auto di pertinenza, inteso quale valore medio di mercato, a corpo, del box/posto auto alla data della prima assegnazione/cessione, desunto dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Nova Milanese o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio); Vmv: valore di mercato dell'alloggio alla data della vendita ottenuto dalla somma tra il valore commerciale dell'alloggio (vav) e il valore del box o posto auto (vbv) di pertinenza dell'alloggio, così determinati: Vav: valore commerciale dell'alloggio, determinato dal prodotto della superficie commerciale (sc) per il valore medio di mercato al mq. dell'alloggio alla data della vendita che si intende convenzionalmente pari a quello desumibile dall'ultima rilevazione disponibile dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano (colonna "appartamenti nuovi o ristrutturati'') per la piazza del Comune di Nova Milanese o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell' Agenzia del Territorio); Vbv: valore del box o posto auto di pertinenza, inteso quale valore medio di mercato a corpo del box/posto auto alla data della vendita che si intende convenzionalmente pari a quello desumibile dall'ultima rilevazione disponibile dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Nova Milanese o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio); Il prezzo ottenuto dall'applicazione della formula sopra esposta, con riferimento alla colonna "appartamenti nuovi o ristrutturati", dovrà essere diminuito di una percentuale di deprezzamento determinata dall'età dell'edificio, calcolata progressivamente, in ragione degli anni trascorsi, secondo la seguente tabella: da 0 a 10 anni lo 0%; da 11 a 35 anni lo 0,5% annuo fino ad un massimo del 12,5%; dopo 35 anni si utilizzeranno come riferimento i valori rilevati dalla colonna appartamenti vecchi oltre 35 anni senza alcun ulteriore deprezzamento. B) dal 21 al 30 anno dalla data di prima assegnazione/cessione la differenza tra valore di mercato dell'alloggio ed il valore convenzionalmente calcolato sulla base di quanto disposto al precedente punto A, sarà diminuito di una percentuale costante, fino al raggiungimento di un valore di vendita pari al 95% del valore di mercato; 2. Gli eventuali importi corrisposti a titolo di conguaglio aree, potranno essere incrementati della variazione percentuale dell'indice nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dalla data di effettuazione del pagamento a quella della cessione dell'alloggio, e sommati al prezzo di cessione come sopra determinato; in caso di ulteriore trasferimento, la determinazione del prezzo di cessione avverrà applicando il meccanismo sopra descritto per tutta la durata della convenzione. Articolo 3 - Valore medio di mercato 1. Il valore medio di mercato al mq. di superficie commerciale relativo agli alloggi e sue pertinenze, nonché il valore medio di mercato relativo ai box-auto verrà desunto dalle pubblicazioni della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano disponibili attualmente per il Comune di Nova Milanese dalla data del 01/01/1993.

5 Articolo 4 - Introduzione del principio di semplificazione e applicabilità del nuovo metodo 1. Nella definizione del nuovo prezzo, in attesa che vengano stabiliti e resi noti i valori commerciali relativi ai prezzi di mercato degli immobili sulla piazza di Nova Milanese, per gli anni antecedenti il 1993, in conformità ai principi della semplificazione e dell'economicità dell'attività amministrativa di cui alla legge 7 agosto 1990 n. 241, per tutte le prime assegnazione o cessioni avvenute prima del 31/12/1992 si procederà alla rivalutazione del prezzo di prima assegnazioni o cessione con il metodo di aggiornamento di una quota corrispondente all'incremento percentuale medio degli indici I.S.T.A.T. del costo di costruzione di un fabbricato residenziale e dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, dalla data di prima assegnazione o cessione alla data del 31/12/1992. Il valore così determinato costituirà il valore convenzionalmente assunto dell'alloggio (va) per la definizione del prezzo massimo di cessione al momento del 01/01/1993, definita prima data utile per rilevare i prezzi di mercato delle unità immobiliari dai rispettivi Borsini Immobiliari di Milano, ferma restando la data di prima assegnazione o cessione ai fini del calcolo di vetustà. 2. Nel caso in cui il prezzo di prima assegnazione, aggiornato ai sensi del comma precedente, risulti maggiore del valore di mercato dell'alloggio al momento della prima assegnazione o cessione (vma), il rapporto tra il prezzo di prima assegnazione, così aggiornato (va) e il valore di mercato dell'alloggio al momento della prima assegnazione/cessione (vma) sarà posto uguale a uno. Articolo 5 - Manifestazione di volontà 1. I proprietari di alloggi, boxes e relative pertinenze realizzati su aree concesse in diritto di proprietà, e loro aventi causa e comunque titolari di diritti reali sulla medesima unità immobiliare, possono richiedere al Comune di Nova Milanese, la definizione del prezzo di cessione, ai sensi del presente atto, manifestando la propria volontà in forma scritta. 2. In caso di cessione dell'alloggio e relative pertinenze, anche il futuro acquirente dovrà esprimere la propria volontà, in forma scritta, di adesione alla definizione del prezzo di cessione, determinato ai sensi del presente provvedimento. 3. E' comunque fatta salva la facoltà degli interessati di chiedere la rivalutazione del prezzo di vendita degli alloggi, boxes e relative pertinenze successive alla prima assegnazione o cessione ai sensi delle disposizioni precedenti e trascritte nelle rispettive convenzioni attuative di provenienza. Articolo 6 - Documentazione minima necessaria 1. Unitamente all'istanza di valutazione del nuovo prezzo di cessione, e alla copia dell'atto di prima assegnazione o cessione da cui si evinca il relativo prezzo di prima assegnazione o cessione, il proprietario o avente titolo, dovrà allegare una relazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato, che dichiari la superficie commerciale, ottenuta computando: la superficie lorda di pavimento dell'alloggio, comprensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o parti comuni e al 50% nel caso contrario; la superficie di balconi e altri vani di pertinenza in diretta comunicazione con l'alloggio, calcolata al 50%; la superficie di cantine, soffitte, lastrici solari, terrazzi, calcolata al 25%; la superficie delle parti comuni androni, scale, porticati etc. è calcolata forfetariamente nella misura del 5% della superficie lorda di pavimento dell'alloggio come precedentemente individuata. Articolo 7 - Definizione di atto di prima assegnazione 1. Per atto di prima assegnazione o cessione si intende l'atto notarile originario, con il quale la cooperativa o l'impresa assegnataria di un lotto P.E.E.P. ha assegnato o ceduto l'immobile per la prima volta successivamente all'ultimazione delle rispettive costruzioni.

6 Articolo 8 - Rivalutazione importi corrisposti a titolo di conguaglio aree 1. Gli eventuali importi corrisposti a seguito di conguaglio, dei costi sostenuti dal C.I.M.E.P. per l'acquisizione delle aree assegnate in diritto di proprietà, potranno essere incrementati della variazione percentuale dell'indice I.S.T.A.T. dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dalla data di effettuazione del pagamento a quella della cessione dell'alloggio, sommando l'importo rivalutato al prezzo di cessione determinato ai sensi del presente atto. Articolo 9 - Rivalutazione importi corrisposti a titolo di corrispettivo per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà 1. Gli eventuali importi corrisposti a titolo di corrispettivo per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, potranno essere incrementati della variazione percentuale dell'indice I.S.T.A.T. dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dalla data di sottoscrizione dell'atto di trasformazione a quella della cessione dell'alloggio, sommando l'importo rivalutato al prezzo di cessione determinato ai sensi del presente atto. Articolo 10 Ambito di applicazione 1. Il presente atto comunale si applica a tutti i lotti e comparti di Edilizia Economico Popolare, attuati con l'approvazione del Piano di Zona consortile ex lege 18/04/1962 n. 167 e successive modifiche e integrazioni, approvato con D.M. 28 aprile 1971, n. 260, modificato con delibera della Giunta Regionale n in data 18 settembre 1973 e successive modifiche e integrazioni. 2. Il presente atto si applica alle istanze presentate alla data dalla sua entrata in vigore, cioè dalla data di esecutività della delibera di approvazione. Articolo 11 - Facoltà di deroga 1. Salvo quanto previsto nei precedenti articoli, eventuali deroghe al presente atto possono essere consentite esclusivamente con deliberazione della Giunta comunale. Articolo 12 - Rinvio ad altre disposizioni 1. Si rinvia, per quanto non è previsto dal presente atto, alle norme statali e regionali e alle disposizioni regolamentari vigenti in materia.