REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE il dott. Michele Di Mauro, in funzione di giudice monocratico

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1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE il dott. Michele Di Mauro, in funzione di giudice monocratico di primo grado, VI Sezione Civile del Tribunale di Roma, all'udienza del giorno 14 novembre 2011, al termine della discussione orale, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429, I co., c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2010, vertente TRA F.I. S.p.A., domiciliata in Roma, studio Avv. J.D. che la rappresenta e difende con delega in atti Ricorrente E P.E., domiciliata in Roma, presso lo studio dell'avv. P.M., che la rappresenta e difende con delega in atti Resistente DANDO LETTURA DEL DISPOSITIVO E DELLA CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato la F.I. S.p.A. ha intimato a P.E., citandola per la convalida, sfratto per finita locazione relativamente all'immobile sito in Roma, piazza (...), dalla medesima condotto in locazione ad uso abitativo con contratto dell'1 ottobre 2002, essendo il rapporto cessato il 30 settembre 2010 a seguito di disdetta comunicata con raccomandata a.r. del 27 agosto P.E. si è costituita e si è opposta alla convalida in quanto, essendo inefficace la disdetta inviata all'originario conduttore L.L., il contratto si sarebbe rinnovato fino al 30 settembre Chiusa la fase sommaria con l'emissione dell'ordinanza di rilascio, il giudizio è proseguito con il rito locatizio ed assegnazione di termini perentori per l'integrazione degli atti mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti. Nei successivi scritti le parti sono rimaste ferme nelle rispettive posizioni. Ai fini della decisione è opportuno premettere che il contratto in esame è stato stipulato in data 1 ottobre 2002

2 ai sensi dell'art. 2, I comma, della legge n. 431 del 1998, tra la E.I. S.r.l. e La L.L.. La F.I. S.p.A. è, quindi, subentrata nel contratto in luogo della locatrice a seguito di fusione per incorporazione. P.E., invece, è succeduta al conduttore ai sensi dell'art. 6, terzo comma, della l. n. 392 del 1978, norma, questa, che è stata dichiarata costituzionalmente illegittima in riferimento agli arti 2 e 3 Cost. nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza more uxorio a favore del già convivente quando vi sia prole naturale (Corte Cost. 7 aprile 1988, n. 404). È opportuno, a questo punto, rammentare che la vicenda successoria disciplinata dall'art. 6, terzo comma, 1. eq. can. si differenzia da quella regolata dal secondo comma della disposizione citata, perché la sostituzione della parte conduttrice avviene sulla base non di un provvedimento del giudice, ma di un accordo tra conduttore e convivente more uxorio, in virtù del quale il partner abbandonato rimane nell'alloggio con la prole e succede nel contratto di locazione all'originario conduttore. Ebbene, nella specie ricorrono le condizioni previste nella disposizione citata, perché: a) dalla scrittura privata integrativa dell'1 ottobre 2002 si evince che al momento della stipula del contratto di locazione P.E. faceva parte del nucleo familiare di L.L. insieme a L.F. (figlia); b) dal ricorso proposto da L.L. ai sensi dell'art. 317-bis c.p.c. si ricava che il L. e la P. sono stati conviventi more uxorio, che dalla loro unione è nata L.F. e che a seguito dell'allontanamento di L.L. l'immobile locato è rimasto concordemente nella disponibilità di P.E. e della figlia naturale della coppia. Ricorrendo, pertanto, le condizioni di cui all'art. 6, terzo comma, 1. eq. can. nel testo risultante dalla sentenza della Corte Costituzionale sopra menzionata, correttamente la F.I. S.p.A. ha introdotto l'azione per finita locazione nei confronti della nuova conduttrice P.E.. Passando al merito, l'azione per finita locazione è fondata e merita accoglimento. Il contratto in esame, infatti, stipulato ai sensi dell'art. 2, I co., della l. n. 431 del 1998, ha durata quadriennale a decorrere dall'1 ottobre 2002, alla prima scadenza del 30 settembre 2006 si è rinnovato ex lege, non essendosi avvalso il conduttore, con riferimento ad essa, della facoltà di diniego di rinnovo motivato a norma dell'art. 3

3 l. loc. ab., ed è definitivamente cessato allo spirare del quadriennio successivo (30 settembre 2010) a seguito di disdetta indirizzata a L.L., tempestivamente ricevuta presso l'immobile locato l'1 settembre 2009, nel rispetto del termine semestrale di preavviso previsto dalla legge e dal contratto. Sostiene, peraltro, P.E. che la disdetta de qua sarebbe inidonea ad impedire la rinnovazione tacita del rapporto, perché, essendo cessata a quella data la convivenza more uxorio ed essendo subentrata nel contratto l'odierna convenuta, la F.I. S.p.A. avrebbe dovuto inviare la disdetta direttamente alla P., e ciò anche se, in ipotesi, alla data della disdetta la società locatrice non avesse avuto conoscenza della vicenda successoria. In effetti, è controversa la soluzione data dagli interpreti al problema della necessità della comunicazione del subentro del nuovo soggetto nel contratto di locazione in presenza di alcuna della ipotesi contemplate dall'art. 6 della l. n. 392 del 1978, al fine di rendere opponibile al locatore la nuova situazione contrattuale. In particolare, secondo alcuni, in assenza di uno specifico obbligo sancito dall'art. 6 l. eq. can. non vi sarebbe alcun onere di comunicare la vicenda successoria al locatore ceduto, con la conseguenza che il subentro avverrebbe in modo automatico, indipendentemente dalla conoscenza che il locatore abbia della nuova situazione. Altri, invece, ritengono che l'esigenza della comunicazione derivi dal sistema e sarebbe comunque ricavabile dal generale principio di buona fede vigente in materia di obbligazioni (art c.c.) e di esecuzione del contratto (art. 1375); se si accede a tale orientamento, è all'evidenza che la mancanza della comunicazione determinerebbe l'inopponibilità degli effetti della successione nei confronti del locatore. Ad avviso del giudicante va condiviso l'indirizzo da ultimo citato. Per la successione del coniuge, dell'ex coniuge o del convivente more uxorio nella posizione dell'originario titolare del rapporto locatizio e per la instaurazione di una relazione diretta, giuridicamente protetta e riconosciuta tra il coniuge/convivente originariamente non conduttore ed il locatore (relazione prima inesistente), occorre non solo la disgregazione, temporanea o definitiva, della compagine familiare, ma anche il provvedimento del giudice in alcuni casi (separazione giudiziale o divorzio)

4 e l'accordo tra le parti in altri casi (separazione consensuale, nullità del matrimonio, separazione di fatto, interruzione della convivenza more uxorio). Ora, è vero che in caso di cessazione della convivenza more uxorio (ipotesi, questa, che ricorre nel caso di specie) per la successione ex latere conductoris nel contratto locatizio è sufficiente l'accordo tra i coniugi, accordo che può essere provato anche mediante facta concludentia che implichino il riconoscimento, da parte dell'originario conduttore, del trasferimento al convivente del diritto di fruire nell'abitazione (ad esempio, permanenza nell'alloggio del convivente che non era l'originario conduttore). Tutto ciò non può, peraltro, indurre a lasciare in ombra altre considerazioni: la prima è che il locatore, pur in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris, di stampo legale e non negoziale, ha comunque il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto (sia agli effetti di un controllo della regolarità della vicenda traslativa, sia agli effetti della individuazione della controparte interessata alle future vicende contrattuali, quali la rinnovazione, l'aggiornamento del canone, la risoluzione). L'automatismo del meccanismo successorio disciplinato nell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 implica, infatti, la ininfluenza di un qualsivoglia apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto, ma non implica, altresì, che in un rapporto contrattuale di durata a prestazioni corrispettive, il cambiamento di titolarità di uno dei due contraenti possa operare e svolgere i propri effetti nella ignoranza dell'altro. La seconda considerazione è che il fenomeno della successione nel contratto, secondo le norme sopra menzionate, non vale certamente a trasformare la natura del diritto del soggetto subentrante da personale in reale; né ad ampliare la dimensione temporale del diritto (all'abitazione) trasferito, diritto che resta pur sempre circoscritto "fino alla normale consumazione della durata del rapporto come stabilita ex lege". Il citato orientamento, affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 1831/92), si fonda sul principio di buona fede di cui agli artt e 1375 c.c., e sul disposto dell'art c.c., secondo cui, se una parte ha autorizzato preventivamente la cessione del contratto, questa ha

5 effetto quando sia notificata al contraente ceduto o sia da questi accettata. In applicazione dei principi sopra ricordati, quindi, non avendo P.E. depositato alcuna documentazione atta a dimostrare che alla data della disdetta la F.I. S.p.A. sia stata informata della vicenda successoria di cui si tratta, e non avendo la stessa articolato alcuna istanza istruttoria sul punto nemmeno nel termine concesso per l'integrazione degli atti ai sensi dell'art. 426 c.p.c., è da ritenere che correttamente la disdetta sia stata inviata dalla F.I. S.p.A. a L.L., non essendo a quella data opponibile alla locatrice l'intervenuta successione. Per quanto precede, in conclusione, risultando esatta la data di scadenza del rapporto indicata nell'atto introduttivo del giudizio e ritenuta la validità e l'efficacia della disdetta, in accoglimento della domanda deve essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione in esame alla data del 30 settembre 2010, donde la conferma dell'ordinanza di rilascio emessa il 18 dicembre Visto il tempo trascorso dalla disdetta e dalla scadenza del contratto e la situazione familiare e le esigenze abitative della conduttrice, appare equo fissare per l'esecuzione la data del 31 marzo 2012 (art. 56, L. n. 392/78). Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo e nota spese. P.Q.M. il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede: - in accoglimento della domanda, dichiara cessato alla data del 30 settembre 2010 il contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, (...); - conferma l'ordinanza emessa in data 20 dicembre 2010 ex art. 665 c.p.c; - condanna P.E. a rilasciare l'immobile di cui al capo che precede in favore della F.I. s.p.a.; - fissa per l'esecuzione la data del 31 marzo 2012 per le ragioni esposte in motivazione; - condanna P.E. al pagamento, in favore della F.I. S.p.A. delle spese di giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 1.893,87, di cui Euro 129,87 per spese, Euro 854,00 per diritti ed Euro 910,00 per onorari, oltre rimborso spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.

6 Così deciso in Roma, il 14 novembre Depositata in Cancelleria il 14 novembre 2011.