PROCEDIMENTI IN MATERIA DI LOCAZIONE

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1 PROCEDIMENTI IN MATERIA DI LOCAZIONE I CODICI Cod. civ art Nozione - La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ; art Locazioni e anticipazioni eccedenti l ordinaria amministrazione - Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l'ordinaria amministrazione (1 comma); art Durata della locazione (1). Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto ; art Locazione senza determinazione di tempo - Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende convenuta: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso (c. 1596, 1600, 1616, 1630, 1800). Cod.proc.civ. procedimento ordinario di cognizione art. 163 ss. 1940/1942 competenza per valore ) conciliatore no materia ) pretore ) tribunale art 12, 2 co., abrogato nel 1990 procedimento per convalida art. 657 / 669 competenza per valore ) conciliatore e materia ) pretore con l opposizione 1 )conciliatore ) pretore ) tribunale

2 LEGISLAZIONE VINCOLISTICA Crisi del settore nel dopo guerra Interventi a livello sostanziale - blocco canoni di locazione / limitazione canoni - proroga legale della durata dei contratti - sospensione degli sfratti a livello processuale - introduzione di un procedimento ad hoc ( , n. 253) attribuito alla competenza per materia del pretore procedimento si svolgeva nel modo che il giudice riteneva più opportuno, omessa ogni formalità non essenziale al contraddittorio risultato - situazione frammentaria e confusa cause divise tra conc., pret., trib. per valore art. 163 cause divise tra conc., pret. per valore e materia art. 657 cause al pretore per materia l. n. 253/ riti ordinario art. 163 sommario art. 657 sommario l. n. 253 del

3 LEGGE n. 392 c.d. Equo canone a livello sostanziale a livello processuale pone fine alla legislazione vincolistica sul blocco dei fitti * nelle locazioni abitative canone sulla base di parametri di legge * durata dei contratti di locazione abitativi 4 anni non abitativi 6 anni + 6 anni alberghiero 9 anni + 9 anni * inadempimento - art. 5-1 mensilità e 20 giorni * sanatoria giudiziale elimina inadempimento art. 55 * termine di grazia art non interviene sull esistenza di più giudici, competenze e riti - non vi è una disciplina unitaria delle controversie locatizie - introduce due nuovi procedimenti art rilascio di immobili non abitativi 1 a scadenza per motivi specifici uso personale, ristruttur. (modellato sul rito del lavoro) art indennità di avviamento - determinazione canone (con tentativo obbligatorio di conciliazione) (modellato sul rito del lavoro) - prevede che il giudice quando ordina il rilascio deve fissare il termine per il rilascio (art. 56) 3

4 dopo la l. 392 del 1978 (a) proced. ordinario art. 163 (b) proced. speciale art cause di risoluzione contrattuale - cause di rimborso spese manutenzione straor. - cause rilascio finita locazione imm. uso abit. - cause rilascio finita loc. imm. uso non abit. 2 a scadenza - cause rilascio per morosità (c) proc. ingiunzione art. 658/664 - pagamento canoni (d) proc. art. 30 l. 392/1978 (e) proc. art. 43 l. 392/1978 (f) proc. n. 253 del rilascio di immobili non abitativi 1 a scadenza - indennità di avviamento - determinazione canone (con tentativo obbligatorio di conciliazione) - graduazione sfratti competenze - tribunale, pretore, conciliatore (a) - pretore, conciliatore (b) + (c) + (d) + (e) - pretore (f) conseguenze - in caso di connessione di cause si disponeva la sospensione domanda di risoluzione per mancato pagamento canone comp. Trib. valore domanda di accertamento incid. Equo canone comp. Pretore per materia 4

5 LEGGE , n. 399 in tema di competenza del pretore e del conciliatore Vengono tolte le controversie al conciliatore e vengono attribuite al pretore competenze - tribunale, pretore (a) - pretore (b) + (c) + (d) + (e) + (f) LEGGE n. 353 Art. 447-bis + art. 8, 2 comma Tutte le controversie di locazione vengono attribuite alla Competenza per materia e per territorio inderogabile del Pretore Abrogato tentativo obbligatorio conciliazione (art. 43/44 l. equo canone) Rito modellato su quello del lavoro [d.l , n. 333, conv. in l , n. 359 art. 11 crisi del settore abitativo per la rigidità della legge dell equo canone per gli immobili ad uso abitativo si prevede la possibilità di stipulare contratti in deroga alle norme dell equo canone] LEGGE n. 51 Abrogata la figura del pretore abroga l art. 8 c.p.c. COMPETENZA SOLO DEL TRIBUNALE MONOCRATICO 5

6 LEGGE , N. 431 A livello sostanziale Forma scritta a pena di nullità art. 1, 4 comma Se non c è il contratto vi è locazione di fatto (art. 13, 1 comma) Procedimento a cognizione piena, non proced. sommari Art. 13, 1 E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Contratto locazione immobili uso abitativo a livello processuale (a) ordinario o liberalizzato canone concordato fra le parti, con istat durata alla 2 a scadenza nuove condizioni disdetta 6 mesi prima tacito rinnovo (b) alternativo o agevolato canone determinato dalla contrattazione locale durata alla 2 a scadenza nuove condizioni disdetta 6 mesi prima tacito rinnovo tutti i contratti di locazione (abitativi e non) alla 1 a scadenza proc. previsto art. 30 legge n. 392/1978 per motivi tassativi alla 2 a scadenza proc. convalida di sfratto art

7 LEGGE n. 311 Art. 1, comma 346 I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Corte cost , n. 110 la questione di l.c. è inammissibile RIEPILOGO Giudizi non di rilascio risoluzione per inadempimento; pagamento risarcimento danni Art. 447 bis c.p.c. Competenza per materia e territorio inderog. tribunale monocratico Rito modellato su quello del lavoro (ricorso, ecc.) Giudizi di morosità Art. 658 c.p.c. o art. 447-bis o 633 c.p.c. Giudizi di rilascio per finita locazione 1 a scadenza art. 30 l. 392 del a scadenza art. 657 c.p.c. o 447-bis 7

8 PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO Introdotto con l , n. 547 e poi inserito nel r.d , n Entra nel codice di rito del 1940: artt. 657 / 669 FUNZIONE AMBITO DI APPLICAZIONE far conseguire al locatore il rilascio dell immobile nel più breve tempo possibile favor verso il locatore contratto di locazione, affitto a coltivatore diretto, (art. 657 c.p.c.) locazione d opera godimento dell immobile (art. 659 c.p.c.) FATTISPECIE * finita locazione prima della scadenza /condanna futuro (art. 657, 1 comma) - LICENZA * finita locazione dopo la scadenza (art. 657, 2 comma) SFRATTO * morosità pagamento canoni (art. 658) - SFRATTO * cessazione rapporto di locazione d opera (art. 659) 8

9 PROCEDIMENTO Due fasi una sommaria in contraddittorio l altra eventuale a cognizione piena su iniziativa del convenuto COMPETENZA Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata * materia * territorio inderogabile ATTORE DOMANDA forma Citazione - contiene l intimazione e si chiede la convalida Intimazione è la causa petendi finita locazione o morosità contenuto art avvertimento art. 660, 3 comma termine a comparire 20 giorni termini liberi notifica a mani proprie / se no raccomandata art. 660, 7 comma COSTITUZIONE costituzione in cancelleria o in udienza art comma CONVENUTO COSTITUZIONE costituzione in cancelleria o in udienza art comma COMPARIZIONE PERSONALE IN UDIENZA art comma 9

10 UDIENZA momento centrale del procedimento * Mancata comparizione locatore cessano effetti intimazione art. 662 * Mancata comparizione conduttore convalida licenza /sfratto art. 663 rinnovazione citazione * Mancata opposizione conduttore convalida licenza / sfratto art. 663 * Opposizione giudizio a cognizione piena art. 447-bis termina con sentenza mutamento rito art. 667 preclusioni operano con i termini art. 426 (-) eccezioni non su prova scritta ordinanza rilascio con riserva e non vi sono gravi motivi delle eccezioni; non impugnabile estinzione processo - sopravvive dubbi (-) eccezioni su prova scritta giudizio a cognizione piena * Morosità - locatore deve attestare che la morosità persiste - conduttore sana la morosità art. 55 l. 392/1978 // 1453 cc - conduttore chiede termine grazia (solo locazioni abitative) - art. 664 decreto ingiuntivo - contestazione sui canoni art

11 OPPOSIZIONE TARDIVA art. 668 Non avere avuto conoscenza per irregolarità della notifica Per caso fortuito / forza maggiore Non potuto comparire all udienza per caso fortuito / forza maggiore (corte cost , n. 89) termine forma 10 giorni dall esecuzione ricorso al giudice che ha reso l ordinanza processo di cognizione pieno art. 447-bis processo esecutivo il giudice può sospenderlo per gravi motivi ordinanza non impugnabile IMPUGNAZIONI STRAORDINARIE Ordinanza di convalida di sfratto o licenza per finita locazione Revocazione (art. 395) * per errore di fatto / assenza o mancata opposizione dell intimato (Corte cost , n. 4) Opposizione di terzo (art. 404) * sfratto finita locazione / assenza o mancata opposizione dell intimato (Corte cost , n. 167) Ordinanza di sfratto per morosità * licenza finita locazione / assenza o mancata opposizione dell intimato (Corte cost , n. 192) Revocazione (art. 395) * per errore di fatto / assenza o mancata opposizione dell intimato (Corte cost , n. 558) * per dolo della parte / persistenza morosità (Corte cost , n. 51) Opposizione di terzo (art. 404) * assenza o mancata opposizione dell intimato (Corte cost , n. 167) 11

12 PROCEDIMENTO EX ART. 30 L. 392 / 1978 Prima scadenza del contratto di locazione immobili uso abitativo e non Condizioni previste nell art. 59 1) necessità di destinare l'immobile ad uso proprio, coniuge, parenti 2 grado; 2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria, coniuge parenti 2 offre al conduttore altro immobile idoneo; 3) quando l'immobile locato è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito; 4) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l'immobile locato o ristrutturarlo; 5) quando il conduttore può disporre di altra abitazione idonea nello stesso comune o in un comune confinante; 6) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità; 7) quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo. Procedimento art. 447-bis processo modellato su quello del lavoro Ricorso, udienza discussione, sentenza Alla prima udienza * non opposizione ordinanza di rilascio titolo esecutivo e definisce il giudizio * contumacia / opposizione * tentativo conciliazione * processo prosegue fino alla sentenza * istanza ricorrente possibilità di ordinanza provvisoria rilascio valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte (alla prima udienza /in ogni stato giudizio) titolo esecutivo 12