INDICE SOMMARIO. Presentazione alla terza edizione... Presentazione alla seconda edizione... Presentazione alla prima edizione...

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1 INDICE SOMMARIO Presentazione alla terza edizione... Presentazione alla seconda edizione... Presentazione alla prima edizione... V VII IX PARTE I LE LOCAZIONI E IL CONTRATTO CAPITOLO 1 LE LOCAZIONI NEL CODICE CIVILE E NELLE LEGGI SPECIALI: IPOTESI DI CONFINE E FATTISPECIE DI- VERSE DI DETENZIONE DI IMMOBILI 1. La locazione fra detenzione e proprietà Sottotipi locativi e legislazione speciale: il confine con il codice civile Le fattispecie diverse Le attività connesse all agricoltura Le aree nude Gli immobili adibiti a deposito Immobili destinati all installazione di insegne o di antenne Locazione e pertinenze: il posto macchina e la cantina Contratto di posteggio e contratto di ormeggio Locazione e affitto d azienda. Locazione per attività alberghiera. Aree adibite a campeggio Diritto di abitazione, comodato, precario immobiliare oneroso, preliminare ad effetti anticipati e figure affini Contratto d alloggio, affittacamere, albergo e residence Locazione di immobile in sequestro e locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare. L incidenza del fallimento sulla locazione Lease back e locazione finanziaria immobiliare La locazione nell ambito del rapporto di lavoro; l alloggio di servizio; l alloggio del portiere XI

2 4. Gli immobili adibiti a particolari attività. Le locazioni stipulate dalla Pubblica Amministrazione La situazione delle persone conviventi con il conduttore L inserimento della locazione nell ambito di un condominio CAPITOLO 2 CODICE CIVILE E STATUTO LOCATIVO IMMOBILIARE 1. I soggetti della locazione nella definizione codicistica: la qualità di locatore e la qualità di conduttore Le obbligazioni del locatore; in particolare, l obbligo di manutenzione Le riparazioni a carico del conduttore Danni a terzi cagionati dall immobile locato Derogabilità delle norme in tema di manutenzione La conformità urbanistica dell immobile locato e la rilevanza della licenza di abitabilità Mancato godimento e diritti del conduttore in caso di riparazioni urgenti Vizi della cosa locata La garanzia del locatore per le molestie e la tutela della locazione nei confronti dei terzi L obbligazione del conduttore di diligenza nell uso della cosa locata L uso diverso dal pattuito: l art. 80, l. 27 luglio 1978, n L obbligo del conduttore di usare il bene locato L obbligo di pagamento del canone L inadempimento del conduttore nel pagamento del canone Clausola risolutiva espressa e mancato pagamento del canone Gli interessi dovuti sui canoni di locazione Perdita e deterioramento della cosa locata L obbligo di restituzione della cosa locata Ritardata restituzione e danni Miglioramenti ed addizioni Durata della locazione Le locazioni concluse dall usufruttuario Rinnovazione tacita della locazione ed efficacia della disdetta Contenuto e durata della locazione tacitamente rinnovata Clausola contrattuale di non rinnovabilità Il subentro dell acquirente nel contratto Il recesso del conduttore La morte del conduttore Buona fede e integrazione dello statuto locativo XII

3 CAPITOLO 3 LE LOCAZIONI DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DI- VERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE NELLA LEGGE 27 LUGLIO 1978, N Il tipo della locazione di immobili ad uso produttivo Le scelte di fondo della l. n. 392/ L inderogabilità della disciplina normativa delle locazioni commerciali in tema di durata, canone ed avviamento Durata delle locazioni per uso non abitativo Locazioni alberghiere e teatrali Locazioni transitorie e stagionali Il diniego di rinnovazione alla prima scadenza: motivi, nullità, sanzioni Determinazione ed aggiornamento del canone L indennità per la perdita dell avviamento Il condizionamento dell esecuzione del provvedimento di rilascio La prelazione del conduttore Il presupposto del trasferimento a titolo oneroso Forma e contenuto della denuntiatio. Diritto di riscatto La prelazione in caso di nuova locazione Sublocazione e cessione del contratto di locazione L opposizione del locatore e la struttura del negozio di cessione La responsabilità di cedente e cessionario per le obbligazioni assunte nei confronti del locatore CAPITOLO 4 LE LOCAZIONI AD USO ABITATIVO NELLA LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N L ambito di applicazione della legge 9 dicembre 1998, n Le fattispecie escluse La locazione di beni culturali, abitazioni signorili, ville e castelli Alloggi di edilizia residenziale pubblica Alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche Locazioni stipulate da enti locali Le locazioni per uso foresteria Il requisito della forma scritta La locazione di fatto I nuovi modelli di stipula nel raffronto con i patti in deroga XIII

4 6. Il modello ordinario Il modello alternativo Il diniego di rinnovo alla prima scadenza La residua applicabilità della legge n. 392/ Sublocazione e cessione Inadempimento del conduttore Successione nel contratto in caso di morte del conduttore e di assegnazione della casa familiare Oneri accessori Deposito cauzionale La prelazione nelle locazioni abitative Locazioni di natura transitoria Le locazioni per le esigenze abitative di studenti universitari Patti contrari alla legge Nullità e registrazione del contratto Nullità inerenti l importo del canone ed i limiti di durata Azione di restituzione dei canoni indebitamente versati ed azione di conformazione Il regime transitorio PARTE II LE LOCAZIONI E IL PROCESSO CAPITOLO 5 PREMESSA 1. La varietà della tipologia dei procedimenti locatizi La riforma del giudice unico ed il processo delle locazioni Il prossimo futuro del contenzioso in materia locatizia: il ruolo della mediazione obbligatoria Rilievi essenziali sugli aspetti relativi alla fase esecutiva CAPITOLO 6 IL RITO SPECIALE DELLE LOCAZIONI 1. Ambito oggettivo di applicazione e regime della competenza in generale La competenza per territorio Le eventuali questioni di rito e di competenza La struttura fondamentale del processo locatizio ordinario: caratteristiche principali e peculiarità distintive rispetto al processo del lavoro e al processo ordinario di cognizione XIV

5 5. La fase introduttiva: la costituzione delle parti principali L intervento eventuale dei terzi L udienza di discussione: profili generali Le attività preliminari La fase istruttoria a) Aspetti processuali principali b) Il potere istruttorio officioso del giudice c) I singoli mezzi di prova Le vicende anomale del giudizio Gli eventuali provvedimenti interinali a) Aspetti generali e disciplina dell ordinanza di pagamento delle somme non contestate b) L ordinanza ingiuntiva c) L ordinanza successiva alla chiusura dell istruzione La fase decisoria a) Premessa b) Le caratteristiche essenziali della sentenza c) La disciplina specifica dell esecutorietà della sentenza Cenni in generale sulla disciplina dei diversi rimedi impugnatori L appello Il ricorso per cassazione La revocazione, l opposizione di terzo e il regolamento di competenza L inapplicabilità del nuovo procedimento sommario di cognizione alle controversie locatizie CAPITOLO 7 IL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO E DI LICENZA 1. Nozione, funzione e presupposti del procedimento per convalida L ambito di applicabilità sostanziale del procedimento per convalida La tipologia codicistica del procedimento per convalida Lo svolgimento del procedimento L introduzione della fase sommaria ed eventualità della fase a cognizione piena La costituzione delle parti La condotta dell intimato e i conseguenti sviluppi processuali XV

6 2.4. L eventuale pagamento dei canoni non controversi La disciplina della purgazione della morosità L intervento eventuale del terzo e le problematiche connesse Le altre eventuali evenienze processuali verificabili nella fase di convalida I provvedimenti conseguenti allo svolgimento della fase sommaria L ordinanza di convalida: natura giuridica e presupposti di emanabilità Cenni sul decreto ingiuntivo per canoni scaduti Il relativo regime impugnatorio dell ordinanza di convalida L opposizione tardiva L ordinanza provvisoria di rilascio: condizioni legittimatrici e regime giuridico Cenni e richiamo sulla struttura e particolarità della fase di merito: conversione del rito, trattazione e decisione CAPITOLO 8 L ESECUZIONE PER IL RILASCIO DI IMMOBILE 1. Profili generali del procedimento di esecuzione per rilascio nella disciplina codicistica a) Premessa b) I titoli esecutivi c) Il precetto d) Il preavviso come espresso atto di inizio dell esecuzione per rilascio e) L accesso dell ufficiale giudiziario e gli eventuali incidenti di esecuzione f) L estinzione dell esecuzione per rilascio a causa di rinuncia dell esecutante Le peculiarità della disciplina del rilascio con riferimento anche alla legislazione speciale L esecuzione riguardante il rilascio degli immobili adibiti ad uso diverso dall abitativo La disciplina relativa all esecuzione per rilascio degli immobili abitativi a) Cenni sul regime dell esecuzione antecedente alla riforma delle locazioni abitative del b) Gli aspetti innovativi della l. 9 dicembre 1998, n. 431 e l attuale assetto normativo in tema di esecuzione per rilascio degli immobili abitativi (art. 6) XVI

7 c) La superata condizione della pregiudiziale tributaria per la messa in esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (art. 7 l. n. 431 del 1998) Il regime delle spese relativo al procedimento esecutivo per rilascio e l incidenza delle modifiche intervenute con la l. n. 80 del I rimedi oppositivi esercitabili, anche dai terzi, avverso l esecuzione per rilascio a) Le opposizioni proponibili dall esecutato indicato nel titolo esecutivo b) Le opposizioni formulabili dai terzi CAPITOLO 9 GLI ULTERIORI PROCEDIMENTI LOCATIZI SPECIALI 1. La speciale procedura per rilascio prevista dall art. 30 della l. n. 392 del Il procedimento monitorio in materia locatizia: premessa Il procedimento ordinario per decreto ingiuntivo Il decreto ingiuntivo correlato al presupposto della convalida di sfratto per morosità Indice analitico XVII