INDICE SOMMARIO. Parte Prima LE LOCAZIONI NON ABITATIVE di Maurizio de Tilla. Capitolo I LA NATURA GIURIDICA

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2 INDICE SOMMARIO Parte Prima LE LOCAZIONI NON ABITATIVE di Maurizio de Tilla Capitolo I LA NATURA GIURIDICA 1. Le locazioni in genere... Pag Natura giuridica...» Distinzioni...» Il locatore...» Il conduttore...» Locazione e comproprietà...» L acquirente...» Le trattative precontrattuali...» Le locazioni non abitative...» 18 Capitolo II LA DURATA E IL DINIEGO DI RINNOVAZIONE 1. La durata... Pag La l. n. 392/ » Locazioni ultranovennali...» La disdetta...» Natura recettizia...» Termine a ritroso...» Forma della disdetta...» Raccomandata semplice e telegramma...» Disdetta priva di sottoscrizione...» Disdetta contestuale...» Disdetta e intimazione di licenza per finita locazione.» Scadenza successiva...» Adesione del conduttore...» Effetti della estinzione del giudizio...» 31

3 VI INDICE SOMMARIO Limite temporale massimo... Pag Ratifica...» Revocabilità...» Disdetta in caso di morte del conduttore...» La rinnovazione della locazione...» Novazione oggettiva. Variazioni di misura del canone...» (Segue): permanenza del conduttore nell immobile locato...» Il diniego di rinnovazione...» I presupposti...» Diniego parziario...» Disdetta effettuata dal mandatario...» Disdetta intimata dal difensore...» Disdetta non sottoscritta dal locatore...» Pluralità di motivi...» Intenzione o necessità del locatore...» Integrazione del motivo...» Nuovi motivi...» Rinuncia...» Contratto con Enti pubblici...» Il diniego intimato da una società...» Vendita di altro immobile...» Impossibilità giuridica della destinazione...» Ulteriori ipotesi di diniego...» Concessione edilizia...» Ristrutturazione e restauro...» Inizio dei lavori...» Programma pluriennale...» Permanenza del conduttore...» Demolizione dell immobile...» Locazioni alberghiere...» Ripristino della locazione e risarcimento del danno...» La prelazione nella locazione...» 63 Capitolo III IL RECESSO DEL CONDUTTORE 1. Presupposti... Pag Pagamento del canone...» Rinnovazione della locazione...» Risarcimento del danno...» Clausola compromissoria...» 74

4 INDICE SOMMARIO VII Capitolo IV LA LIBERTÀ DEL CANONE 1. Il canone è libero e senza limiti... Pag L aggiornamento del canone...» I vincoli dell aggiornamento...» Richiesta di pagamento e aumenti arretrati...» La forma della richiesta...» Detenzione di fatto...» Prescrizione...» Quietanza per importo inferiore...» Ripetizione...» Gli interessi...» La rinunzia...» L arbitrato...» 87 Capitolo V PARTICOLARI LOCAZIONI NON ABITATIVE 1. Locazioni stagionali... Pag Affitto di azienda...» Attività alberghiera e contratto di albergo...» Affittacamere...» Attività agricola...» Attività professionali...» Aree nude...» Attività turistica...» Autolavaggio...» Autoveicoli caravan...» Deposito di materiali edili...» Fiera...» Impianto di distribuzione di carburante...» Parcheggio di auto...» Installazione di prefabbricato...» Diverse destinazioni...» Attività sportiva...» Campeggio...» Depositi commerciali...» Attività assicurativa...» Attività scolastica...» Attività sanitaria...» ASL...» Diritto di prelazione...» Cava di pietra...» 128

5 VIII INDICE SOMMARIO 15. Casa di cura... Pag Contratti con la pubblica amministrazione...» La forma scritta...» La rinnovazione della locazione...» Contratti riguardanti i beni pubblici e demaniali...» Enti di assistenza e previdenza...» Attività culturali e ricreative...» Istituti di credito...» Farmacia...» Attività di culto...» Locali adibiti ad attività consolare...» Immobile abusivo...» Vetrinetta...» Partiti politici ed associazioni...» Autorimesse...» Attività di istruzione di volo...» 149 Capitolo VI SUCCESSIONE. SUBLOCAZIONE. CESSIONE DEL CONTRATTO 1. Successione nelle locazioni non abitative... Pag Sublocazione...» Cessione del contratto...» Presupposti e modalità...» Solidarietà e obbligazioni derivanti dalla cessione...» Cessione e manutenzione della cosa locata...» Azione del locatore contro il cedente...» Cessione parziale...» Opposizione del locatore...» Pagamento del canone...» Patto contrario...» 177 Capitolo VII LA INDENNITÀ DI AVVIAMENTO 1. Presunzione assoluta del danno... Pag Esclusione dell avviamento...» La cessazione della locazione...» Interesse ad agire...» Onere della prova e poteri del giudice...» Il presupposto dei «contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori»...» 186

6 INDICE SOMMARIO IX 7. La necessaria presenza dell autorizzazione amministrativa... Pag Determinazione dell avviamento...» Uso differenziato o prevalente...» Rilevanza sull avviamento del mutamento di destinazione...» La cessione del contratto...» La sublocazione...» Le locazioni stagionali...» Rinuncia all avviamento...» Rilascio dell immobile e indennità di avviamento...» Condizione per l esecuzione...» Messa in mora del conduttore...» Diritto di ritenzione...» Interessi e svalutazione monetaria...» Raddoppio dell indennità...» L attività scolastica...» Fattispecie particolari...» Agente immobiliare...» Agenzia pubblicitaria...» Allevamento di cavalli...» Asilo materno...» Attività di artigiano...» Attività assicurativa...» Attività di progettazione...» Attività sanitaria...» Attività sportiva...» Autoscuola...» Bar...» Capannone adibito a produzione industriale...» Spedizioniere...» Casa di riposo per anziani...» Club nautico...» Chioschi...» Circolo ricreativo...» Consorzio di cooperative...» Concessionaria di veicoli industriali...» Cooperativa di consumo...» Deposito commerciale...» Emittente radiofonica...» Locali adibiti ad esposizione...» Estetista...» Farmacia...» Galleria d arte...» Gioco del lotto...» Veicoli industriali...» Impresa editrice...» Istituto di credito...» 224

7 X INDICE SOMMARIO Istituto vendite giudiziarie... Pag Massaggiatore...» Mediatore professionale...» Monopolio...» Noleggio di pellicole...» Officina per riparazione di motoveicoli...» Ordini per telefono...» Vendita all ingrosso...» Parrucchiere...» Pellicceria...» Pittore...» Posta pneumatica...» Poste italiane...» Retronegozio...» Ricevitoria del lotto...» Ristorante...» Sala cinematografica...» Sarto...» Società immobiliare...» Stazione di servizio...» Studi di marketing...» Studio fotografico...» Compensazione con crediti del locatore...» 232 Capitolo VIII LA PRELAZIONE E IL RISCATTO NEL CASO DI VENDITA A. LA PRELAZIONE 1. La comunicazione della intenzione di vendere e l accettazione del conduttore... Pag Finalità della normativa...» Natura giuridica della comunicazione...» Forma della comunicazione...» Requisiti della comunicazione...» Accettazione del conduttore...» Estensione della prelazione alle pertinenze...» La prelazione e i contatti con il pubblico...» La prelazione e la pluralità dei conduttori...» La prelazione e la rinuncia del conduttore...» La prelazione e la vendita di quota...» La prelazione e i coeredi...» La prelazione e la cessazione della locazione...» La prelazione e la cessione del contratto...» La prelazione e la sublocazione...» La prelazione e la donazione...» 260

8 INDICE SOMMARIO XI 12. La prelazione e la permuta... Pag La prelazione e le aree nude...» La prelazione e il concordato preventivo...» La prelazione e il conferimento alla società...» La prelazione e la vendita coattiva...» La prelazione e la vendita in blocco...» La prelazione e l attività sanitaria...» La prelazione e l attività professionale...» La prelazione e la procura a vendere...» Prelazione e parcheggio alberghiero...» Prelazione e divisione giudiziale...» Fattispecie particolari...» 276 B. IL RISCATTO 1. La disciplina del riscatto... Pag Le modalità del riscatto...» Riscatto e pagamento del prezzo...» Pagamento interessi spese notarili e accessorie...» Legittimazione al riscatto e litisconsorzio...» Azione per il risarcimento del danno...» La posizione del terzo acquirente. Azioni di nullità e annullamento...» Garanzia per evizione...» Rinuncia al riscatto (e alla prelazione)...» 291 Capitolo IX LA RESPONSABILITÀ DELLE PARTI CONTRATTUALI 1. Le obbligazioni del locatore... Pag Le obbligazioni del conduttore...» Doveri di custodia...» Illegittimo rifiuto del locatore a riceversi la consegna...» Necessità di riparazioni...» La manutenzione della cosa locata...» Piccole riparazioni...» Fattispecie particolari...» 318 Capitolo X LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO E IL RISARCIMENTO DEL DANNO 1. Risoluzione per inadempimento... Pag Presupposti...» 321

9 XII INDICE SOMMARIO 1.2. Modifica e abuso del bene locato... Pag Cause particolari...» Risoluzione per morosità...» Presupposti...» Autoriduzione...» Modalità di pagamento del canone...» Offerta non formale...» La sanatoria...» La clausola risolutiva espressa...» Risoluzione per mutamento d uso...» L art. 80 l. n. 392/ » Fattispecie particolari...» Autofficina...» Attività di cambiavalute...» Boutique...» Deposito di merci...» Esposizione di autovetture...» Galleria e vendita di quadri...» Sala giochi...» Show room...» Sottotetto...» Stalla...» Tipologia catastale...» Risoluzione per impossibilità sopravvenuta...» Risoluzione per eccessiva onerosità...» Risarcimento del danno...» Deterioramento della cosa locata...» Incendio della cosa locata...» Incendio di cosa assicurata...» Danno alla salute...» Riparazione dell immobile locato...» Rapporti con i terzi...» Rifiuto di consegna...» Azione dell acquirente...» Verbale di consegna...» Infiltrazioni...» Ritardo nel rilascio...» La normativa civilistica...» Gli interessi moratori...» Successione dell acquirente...» La prova del maggior danno...» Vizi della cosa locata...» Normativa e presupposti...» Mancanza di concessione amministrativa...» Patto di limitazione della responsabilità del locatore...» 381

10 INDICE SOMMARIO XIII Capitolo XI MIGLIORAMENTI E ADDIZIONI 1. Distinzione tra miglioramenti e addizioni... Pag Il consenso del locatore...» Le addizioni. Natura e disciplina...» L indennità...» Risoluzione per inadempimento...» Il terzo esecutore dei miglioramenti...» 397 Capitolo XII LE MOLESTIE DEI TERZI 1. Il regime giuridico... Pag La molestia di fatto...» La molestia di diritto...» Estromissione dal giudizio...» 406 Capitolo XIII LA SIMULAZIONE NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE 1. La simulazione assoluta e relativa... Pag La simulazione del canone...» Simulazione e l. n. 431/ » 411 Capitolo XIV I RAPPORTI DEL CONDUTTORE CON IL CONDOMINIO 1. Le assemblee condominiali... Pag La dismissione o installazione dell impianto di riscaldamento...» Diritti sui beni comuni...» Ascensore e portierato...» Questioni varie. Autorimessa e opera nuova. Sopraelevazione. Spese...» 421

11 XIV INDICE SOMMARIO Parte Seconda LE LOCAZIONI ABITATIVE di Stefano Giove Capitolo I LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO TRA CODICE E LEGISLAZIONE SOPRAVVENUTA 1. La ricerca della normativa applicabile... Pag Gli interventi più rilevanti...» La l. n. 392/1978 e il nodo irrisolto delle esecuzioni...» I patti in deroga...» La l. n. 431/1998 e quelle più recenti...» 431 Capitolo II LA DURATA DEL CONTRATTO ORDINARIO, DI QUELLO ALTERNATIVO E DELLE LOCAZIONI PARTICOLARI. IL DINIEGO DI RINNOVO 1. I contratti ordinari... Pag I contratti alternativi o incentivati...» Il rinnovo tacito alle medesime condizioni...» Il regime transitorio...» Locazioni transitorie agli studenti per finalità turistiche...» Il diniego di rinnovo e il recesso...» I contratti disciplinati dal codice civile e la nuova forma della locazione abitativa...» 455 Capitolo III LA LIBERA DETERMINAZIONE DEL CORRISPETTIVO E LE POSSIBILI VARIANTI 1. Canone libero... Pag Pattuizione di un canone globale per l intero periodo, aumenti predeterminati, lo «sconto»...» La indicizzazione...» 466

12 INDICE SOMMARIO XV Capitolo IV LE OBBLIGAZIONI RECIPROCHE DERIVANTI DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE (ABITATIVA) 1. Consegna del bene obbligo a riceverlo... Pag Gli interventi cui è tenuto il locatore e la manutenzione a carico dell inquilino...» Garanzie per vizi e molestie; le azioni riconosciute al conduttore.» Il divieto di innovazioni; mutamento d uso; i miglioramenti e le addizioni...» 478 Capitolo V CANONI, ONERI ACCESSORI, ALTRI OBBLIGHI ECONOMICI, IL DEPOSITO CAUZIONALE 1. Il canone mensile... Pag Gli oneri...» Gli altri obblighi economici e il deposito...» 490 Capitolo VI LE VICENDE DEL RAPPORTO; SUBLOCAZIONE E CESSIONE; SUCCESSIONE 1. La sublocazione... Pag La cessione...» La successione...» La successione del locatore...» 502 Capitolo VII LA RISOLUZIONE (CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITÀ) 1. Valutazione dell inadempimento... Pag Corrispettivo e altri obblighi economici, la diversità del trattamento...» 507

13 XVI INDICE SOMMARIO LE GRANDI QUESTIONI Parte Terza LE LOCAZIONI NON ABITATIVE di Maurizio de Tilla Caso n. 1 Un contratto di locazione stipulato dalla Pubblica Amministrazione è soggetto alla tacita rinnovazione alla prima scadenza?... Pag. 515 Caso n. 2 Il conduttore di una unità immobiliare può pretendere di far parcheggiare le auto della propria clientela nel cortile comune?...» 519 Caso n. 3 Il conduttore di una unità immobiliare deve sempre rispettare il regolamento di condominio?...» 522 Caso n. 4 L acquirente dell immobile locato subentra retroattivamente nei diritti e obblighi derivanti dal contratto di locazione?.» 526 Caso n. 5 Èvalida la rinuncia all indennità di avviamento?...» 530 Caso n. 6 Spetta l indennità di avviamento per l attività di palestra?...» 534 Caso n. 7 Il locatore è responsabile per la inidoneità dell immobile locato?...» 537 Caso n. 8 Èresponsabile per vizi della cosa locata il locatore che concede in locazione un immobile privo della concessione amministrativa?...» 540 Caso n. 9 La penale a carico di un locatore per il ritardo nella consegna della cosa locata protrae la durata della locazione?...» 543 Parte Quarta LE LOCAZIONI ABITATIVE di Stefano Giove Caso n. 1 A seguito delle abrogazioni disposte dalla l. n. 431/1998 può considerarsi tramontato il c.d. «equo canone»?... Pag. 549 Caso n. 2 Il sistema delle nuove nullità introdotto dall art. 13 l. n. 431/1998 consente sempre al conduttore di recuperare quanto corrisposto in più rispetto agli accordi territoriali?...» 553 Caso n. 3 Quanto corrisposto oltre la cifra «ufficiale» risultante dal contratto registrato è recuperabile dal conduttore?...» 557 Caso n. 4 La mancata previsione da parte dei contraenti di regole particolari alla stipula di una locazione abitativa rende/lascia comunque che siano operative tutte le norme codicistiche?...» 562 Caso n. 5 In ipotesi di rinnovazione tacita del contratto stipulato ante 1999 come può essere rispettato il requisito della forma scritta prevista dalla novella a pena di «invalidità»?...» 566

14 INDICE SOMMARIO XVII Caso n. 6 Il conduttore di un immobile preso in locazione con un ordinario contratto abitativo può recedere anticipatamente rispetto alla scadenza convenzionale in assenza di pattuizioni al riguardo?... Pag. 570 Caso n. 7 Essendo non più vincolato a parametri normativi, il canone di locazione di un contratto ordinario può essere pattuito con aumenti fissi o percentuali anno per anno?...» 574 Caso n. 8 In luogo del deposito cauzionale che resta regolato dall art. 8 della l. quadro può essere richiesta una diversa garanzia anche corrispondente ad un numero di mensilità superiore a quello previsto dalla norma?...» 579 Caso n. 9 La previsione di una clausola risolutiva espressa impedisce sempre al giudice di valutare la gravità del dedotto inadempimento?...» 583 Caso n. 10 Sono applicabili al contratto di locazione tra un Ente e il privato le regole del Codice del consumo?...» 588 Caso n. 11 La divisione tra locatore e conduttore degli oneri accessori e delle spese di manutenzione è pattuibile liberamente o restano applicabili le regole degli artt. 9 (e 10) l. n. 392/1978 a quelle codicistiche?...» 593 Caso n. 12 Qual è la scadenza di un contratto ad uso abitativo stipulato subito dopo la fine della II guerra mondiale?...» 598 Caso n. 13 Esiste morosità quando è previsto il pagamento anticipato di più di una mensilità, el eventuale inadempimento è sanabile?...» 603 Indice degli autori...» 607 Indice analitico...» 609

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