IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

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1 SOMMARIO Presentazione... XI CAPITOLO 1 IL CONTRATTO DI LOCAZIONE 1. Aspetti generali del contratto di locazione Il contenuto del contratto di locazione Le obbligazioni principali del locatore Le obbligazioni del conduttore L obbligo del pagamento del canone Il deposito cauzionale Le migliorie e le addizioni I criteri di ripartizione delle spese Gli oneri accessori CAPITOLO 2 LA CESSAZIONE DELLA LOCAZIONE E LA RESTI- TUZIONE DELL IMMOBILE 1. La conclusione del rapporto La disdetta del locatore Recesso anticipato del conduttore Recesso dalla locazione e trasferimento per motivi di lavoro Le conseguenze della scadenza del termine finale della locazione La restituzione dell immobile CAPITOLO 3 LA TIPOLOGIA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 1. La normativa sui contratti di locazione ad uso abitativo Il contratto a canone libero V

2 3. Il contratto di locazione a canone concordato Le novità introdotte nel contratto concordato dal D.M Il contratto di locazione ad uso transitorio Il contratto di locazione transitorio per studenti universitari CAPITOLO 4 ANNULLABILITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE 1. Annullabilità in generale L invalidità di un contratto: differenze nullità e annullabilità La prova della violenza nel contratto L incapacità a stipulare un contratto L errore nel contratto L errore sulla legittimazione del locatore: la c.d. locazione a non domino La procura e la rappresentanza apparente: la pronuncia del Tribunale di Benevento del n L errore spontaneo e il dolo di terzi Le possibili tutele del conduttore Contratto transitorio e richiesta di annullabilità per simulazione CAPITOLO 5 NULLITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER MANCANZA DI FORMA SCRITTA 1. Profili generali Excursus dell evoluzione normativa della forma locatizia Le regole della libertà della forma La protezione sull abuso del locatore Pronuncia chiarificatrice della cassazione a sezioni unite , n Precedente pronuncia di merito del Tribunale di Verona del , n Mancanza di contratto scritto: inammissibilità dell intimazione di sfratto per morosità CAPITOLO 6 NULLITÀ DEL CONTRATTO PER MANCATA REGI- STRAZIONE 1. Aspetti generali. La registrazione del contratto nel sistema della legge 392/ VI

3 2. L obbligo di registrazione e le conseguenze e della sua violazione. I problemi applicativi L efficacia temporale della disposizione e i primi contrasti giurisprudenziali Gli effetti del D. Lgs. 23/2011 e l abuso del diritto fiscale sul contratto di locazione La sentenza della Corte Costituzionale n. 50 del Gli effetti della sentenza costituzionale Decreto Legge 47/2014: la proroga degli effetti del D.Lgs. 23/2011 fino al Le conseguenze del D.L. 47/ La sentenza della Corte Costituzionale n. 169 del Registrazione tardiva e nullità del contratto La diversa interpretazione: registrazione del contratto come condicio iuris La teoria della conditio iuris nella giurisprudenza di merito Aspetti critici alla teoria della conditio iuris La registrazione per un importo diverso da quello effettivo nelle locazioni ad uso abitativo: il precedente orientamento L abuso del diritto fiscale: l ordinanza interlocutoria 37/ Altro orientamento giurisprudenziale: Corte di Cassazione a Sezioni Unite n del L inefficacia della successiva registrazione Legge di stabilità L analisi della portata applicativa della nuova formulazione dell art. 13, legge 431/ Aspetti pratici della successiva giurisprudenza sugli affitti in nero: la lettura estensiva seguita dal Tribunale di Massa Ulteriore interpretazione del contratto nullo e della retroattività della norma: azione di conformazione anche dopo la registrazione tardiva La Sentenza della Corte Costituzionale n. 87 del : la validità dell indennizzo forfettario pari al triplo della rendita catastale per i contratti tardivamente registrati Unione Inquilini: gli effetti della sentenza 87/ CAPITOLO 7 OCCUPAZIONE SINE TITULO 1. Aspetti generali La disciplina degli affitti in nero: D.Lgs , n Conseguenze della sentenza della corte costituzionale del , n VII

4 2.2. La proroga alla cedolare secca Corte Costituzionale: sentenza del n Legge di stabilità 2016, art. 4-bis La indennità di occupazione Restituzione dell immobile Effetti e profili risarcitori Il criterio di liquidazione del danno CAPITOLO 8 LE TUTELE: ASPETTI PROCESSUALI 1. Le intimazioni a tutela del locatore La richiesta e concessione del termine di grazia Caratteristiche della intimazione e costituzione delle parti Opposizione del conduttore: trasformazione del rito e mediazione Il provvedimento di convalida e l ordinanza di rilascio Emissione dell ingiunzione di pagamento dei canoni impagati La proroga e il rilascio dell immobile ad uso abitativo L opposizione tardiva alla convalida L azione di ripetizione di indebito Il procedimento sommario di cognizione CAPITOLO 9 IL RILASCIO DELL IMMOBILE 1. Atto di precetto ex art. 605 c.p.c Preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c Restituzione del bene locato Modalità di restituzione del bene locato: l offerta reale Rifiuto del locatore di ricevere la consegna dell immobile Diritti del locatore per mancato rilascio Differimento dell esecuzione La compressione del diritto del proprietario alla restituzione dell immobile CAPITOLO 10 GLI STRUMENTI DI RISOLUZIONE ALTERNATIVA 1. Evoluzione normativa dell istituto della mediazione civile La mediazione civile: definizione ed ambiti Il procedimento di mediazione Gli effetti dell accordo di mediazione Il decalogo dei requisiti della rinuncia alla mediazione VIII

5 6. Mediazione obbligatoria e rito ordinario delle locazioni Sfratto per morosità e mediazione espletata in luogo diverso La carenza di legittimazione attiva dell intimante consente il ricorso alla mediazione La condanna del conduttore alle spese per lite temeraria per rifiuto alla mediazione La negoziazione assistita Il rapporto tra negoziazione assistita e mediazione L applicazione della mediazione in materia di negoziazione assistita. 260 CAPITOLO 11 ASPETTI FISCALI 1. La registrazione dei contratti di locazione Le imposte La legge di stabilità 2016 e i chiarimenti forniti dall agenzia dell entrate La cedolare secca Le novità del D.L. 193/2016 e i chiarimenti dell agenzia delle entrate Aspetti generali e fiscali del contratto di locazione turistica Cedolari per le locazioni brevi: la c.d. tassa Airbnb Gli adempimenti successivi alla registrazione Imu e tasi ridotte se l affitto è a canone concordato Bibliografia Indice analitico IX

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