NULLITÀ del CONTRATTO di LOCAZIONE NON REGISTRATO

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1 CONSIGLIO DELL ORDINE DEGLI AVVOCATI DI CUNEO 4 novembre 2011 Università degli Studi di Torino - Sede di Cuneo NULLITÀ del CONTRATTO di LOCAZIONE NON REGISTRATO Sommario: 1. Introduzione - 2. La normativa anteriore alla Finanziaria La Legge n. 311/2004. Ambito di applicabilità - 4. Il contratto non registrato. Nullità o condicio juris? - 5. Gli effetti della mancata registrazione. La tesi della nullità - 6. Gli effetti della registrazione tardiva. La tesi della condicio juris - 7. Quid juris quanto ai rapporti pendenti. Il generale principio di irretroattività della legge - 8. L art. 1, co. 346, L. n. 311/2004 nella giurisprudenza costituzionale - 9. L art. 3 d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Disciplina e ambito di applicazione Prime riflessioni e spunti critici quanto all art. 3 d. lgs. n. 23/2011. Quale tutela per il locatore? 1. Introduzione La legge 30 dicembre 2004 n. 311, recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, i.e. la legge finanziaria per l anno 2005, ha apportato rilevanti e significative modificazioni alla disciplina delle locazioni di immobili urbani. Obiettivo perseguito dal legislatore è palesemente quello di dare vita ad una capillare e sistematica azione di contrasto all evasione fiscale nel comparto delle locazioni immobiliari. Tra le modifiche apportate dalla normativa in esame alla materia delle locazioni, di particolare rilievo appaiono le disposizioni che sanciscono la nullità del contratto di locazione in caso di omessa registrazione.

2 Recentemente, sempre guidato dall obiettivo di incentivare l emersione dei contratti di locazione fiscalmente non dichiarati, il legislatore è nuovamente tornato sul tema. L articolo 3 del d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23, recante Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, estende la previsione di nullità di cui all art. 1, comma 346, della Finanziaria 2005 sia all ipotesi di registrazione di un contratto di locazione ad un canone inferiore a quello effettivamente corrisposto sia al caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio. Con specifico riferimento ai contratti di locazione di immobili destinati ad uso civile abitazione, le disposizioni normative da ultimo richiamate si spingono, invero, anche oltre: la legge ha, infatti, inteso altresì predeterminare la disciplina alla quale dovranno soggiacere i contratti successivamente alla loro registrazione eseguita tardivamente in via volontaria o d ufficio. 2. La normativa anteriore alla Finanziaria 2005 Il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, recante Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro (di seguito, per brevità, anche solo T.U. in materia di imposta di registro), statuisce che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione di immobili - sia stipulati per iscritto sia conclusi verbalmente - indipendentemente dall ammontare del canone, salvo che abbiano durata non superiore a trenta giorni. Sono, inoltre, soggetti all obbligo di registrazione i contratti di comodato che siano conclusi in forma scritta. La registrazione deve avvenire in termine fisso, i.e. entro trenta giorni dall inizio di esecuzione del contratto. Ai sensi dell art. 18 del T.U. in materia di imposta di registro, la registrazione attesta l esistenza degli atti e attribuisce ad essi data certa di

3 fronte ai terzi a mente dell art cod. civ., ma non incide in alcun modo sulla validità dell atto stesso. La legge 9 dicembre 1998, n. 431 recante Disciplina delle locazioni e rilascio di immobili ad uso abitativo contiene disposizioni che attribuiscono una particolare rilevanza al requisito di registrazione del contratto. Nello specifico, vengono quivi in considerazione gli articoli 7, 8, 11 e 13 del testo normativo di cui trattasi. L articolo 7 della legge n. 431/ poneva come condizione per l esecuzione di un provvedimento di rilascio di immobile locato la prova, a carico del locatore, della avvenuta registrazione del contratto. La disposizione normativa in esame, tuttavia, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima per contrasto con l articolo 24, comma I, Cost. in quanto suscettibile di frapporre un impedimento di carattere fiscale alla tutela giurisdizionale dei diritti 2. La Consulta ha argomentato che l onere ivi imposto al locatore, a pena di improcedibilità dell azione esecutiva, non appartiene alla categoria degli oneri (consentiti) imposti con l obiettivo di assicurare al processo uno svolgimento maggiormente conforme alla sua funzione ed alle sue esigenze. L onere di previa registrazione del contratto al fine di porre in esecuzione un provvedimento di rilascio di immobile rientra, per converso - secondo il ragionamento seguito dal giudice delle leggi - nel novero degli oneri (non consentiti) tendenti al soddisfacimento di interessi totalmente estranei alle finalità processuali ed è imposto al solo 1 Si riporta di seguito il testo originale dell art. 7 della legge n. 431/1998 anteriormente alla declaratoria di incostituzionalità: «Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l immobile è stato denunciato ai fini dell applicazione dell ICI e che il reddito derivante dall immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell applicazione dell ICI e che il reddito derivante dall immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all art. 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell ultima denuncia dell unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell applicazione dell ICI, gli estremi dell ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato, nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell ICI relative all anno precedente a quello di competenza». 2 Corte cost., 5 ottobre 2001, n. 333, in Giur. It., 2002, 31.

4 ed unico fine del controllo fiscale, privo di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e, dunque, costituente esclusivamente un ostacolo all esperimento della tutela giurisdizionale. Il successivo articolo 8 della legge n. 431/1998 impone al locatore che intenda usufruire dei benefici fiscali previsti per i contratti di locazione agevolati, i.e. a canone concordato, di cui all art. 2, comma III, dello stesso testo normativo, di indicare nella dichiarazione dei redditi, tra l altro, gli estremi della registrazione del contratto di locazione. Analogamente, l articolo 11 della legge in esame condiziona l erogazione dei contributi economici previsti in favore del conduttore ed a carico del Fondo nazionale per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione istituito presso il Ministero dei lavori pubblici, alla previa dichiarazione di intervenuta registrazione del contratto. Tuttavia, tra le disposizioni normative di cui alla legge sulle locazioni abitative del 1998 che hanno dato risalto al requisito della registrazione contrattuale, quelle che hanno maggiormente interessato ed animato il dibattito dottrinale e giurisprudenziale si rinvengono nell articolo 13. Il primo comma dell articolo 13 della legge n. 431/1998 statuisce che «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato». Si era ritenuto, in un primo momento, che la disposizione normativa de qua intendesse sanzionare le ipotesi di simulazione relativa parziale, i.e. la prassi diffusa di stipulare un contratto di locazione scritto e registrato recante l indicazione di un canone simulato inferiore rispetto a quello effettivamente voluto e concordato dalle parti e consacrato in una controdichiarazione non sempre scritta scritta e sicuramente non registrata. Sul punto è, però, successivamente intervenuta la Suprema Corte 3 la quale ha recisamente escluso la riconducibilità della simulazione relativa parziale del contratto di locazione alla previsione di cui all art. 13, comma I, della legge n. 431/1998. Afferma, infatti, il Supremo Collegio che la registrazione del contratto di locazione prevista dalla disposizione normativa de qua, lungi 3 Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 2003, n , in Mass. Giur. It., 2003

5 dall incidere sulla validità del contratto, mantiene il rilievo di mero adempimento fiscale. In conseguenza, un contratto di locazione che presenti tutti i requisiti previsti ex lege, ma che non sia registrato è - sulla base del ragionamento condotto dalla giurisprudenza di legittimità - pienamente valido ed efficace ab origine. Sarebbe, infatti, irragionevole pensare che il legislatore non abbia previsto la sanzione di nullità nel caso di registrazione totalmente mancante ed abbia, invece, inteso così sanzionare l ipotesi meno grave di una registrazione soltanto parziale dell accordo simulato, i.e. la sottrazione alla registrazione di una parte soltanto del canone. Precisa, inoltre, sul punto la giurisprudenza del Supremo Collegio che il disposto di cui all art. 13 della legge n. 431/1998, nell attribuire rilevanza alla registrazione del contratto, sancisce piuttosto un principio di invariabilità del canone per tutta la durata del rapporto contrattuale. A tale interpretazione consegue che la sanzione di nullità ivi prevista - secondo una lettura costituzionalmente orientata - è destinata a colpire la pattuizione, intervenuta nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario 4. L opzione ermeneutica seguita dalla Suprema Corte ha costituito oggetto di conferma anche da parte del giudice delle leggi La Legge n. 311/2004. Ambito di applicabilità Sulla scia del vivace dibattito giurisprudenziale in atto, il tema della registrazione del contratto di locazione viene ripreso dal legislatore con 4 In senso contrario, riprendendo l interpretazione dottrinale originaria, si è recentemente espresso Trib. Milano, 27 gennaio 2009, n , il quale ha affermato che è nulla ex art. 13 legge n. 431/1998 la scrittura privata non registrata contenente «condizioni integrative» di un contratto di locazione registrato nella medesima data con riguardo alle pattuizioni di un canone superiore a quello risultante dalla scrittura registrata (in Giustizia a Milano, 2009, 1, 6). 5 Corte cost. (ord.), 19 luglio 2004, n. 242, in Sito uff. Corte costituzionale, 2004.

6 maggior enfasi in occasione dell emanazione della legge finanziaria per l anno L articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311 recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005) statuisce, infatti, che «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». La disposizione normativa in esame rende palese l intento del legislatore di perseguire la condotta di coloro che, omettendo la registrazione del contratto, intendono nascondere al fisco l esistenza del rapporto di locazione generatore di redditi imponibili che, altrimenti, non verrebbero dichiarati ai fini della relativa imposizione fiscale. Si tratta, allora, di individuare quali rapporti contrattuali soggiacciano ex lege all obbligo di registrazione. In difetto di previsione contraria, è da ritenersi in primis che il disposto di cui all art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 in commento sia destinato a trovare applicazione sia ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo sia ai contratti di locazione commerciale. Leggendo l art. 1, comma 346, della legge finanziaria per l anno 2005 in combinato disposto con l art. 17 del T.U. in materia di imposta di registro si evince che rimangono esclusi dalla sua portata applicativa e, dunque, dall obbligo di registrazione i soli contratti di locazione di immobili di durata inferiore ai trenta giorni. Inoltre, posto che per unità immobiliare comunemente si intende qualsiasi tipologia di edificio, indipendentemente dalla destinazione ad uso abitativo o diverso dall abitativo, ma non anche gli immobili che non siano edifici, analogamente esclusi dalla disciplina de qua sono i terreni e, dunque, i contratti di affitto. Riassumendo quindi e concludendo sul punto, alla luce del combinato disposto dell art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 e del T.U. in materia di imposta di registro, le tipologie contrattuali da sottoporre a registrazione risultano le seguenti:

7 A) contratti di locazione di unità immobiliari o di loro porzioni stipulati in forma scritta, indipendentemente dal fatto che siano redatti per atto pubblico, scrittura privata autenticata o non autenticata B) contratti di locazione di unità immobiliari, o di loro porzioni, stipulati in forma verbale C) contratti di comodato di unità immobiliari o di loro porzioni stipulati in forma scritta. 4. Il contratto non registrato. Nullità o condicio juris? La novella legislativa del 2004 ha, quindi, introdotto nell ordinamento giuridico vigente l obbligo di sottoporre a registrazione i contratti di locazione di immobili, qualunque ne sia la destinazione, estendendo lo stesso anche ai contratti di comodato stipulati in forma scritta - obbligo previsto a pena di nullità. All indomani dell entrata in vigore della legge finanziaria per l anno 2005, si è da subito posto il problema di indagare quale fosse l effettiva accezione in cui il legislatore avesse inteso utilizzare l espressione nullità, in considerazione della gravità degli effetti ad essa connessi. Ci si è, in particolare, domandati se la registrazione costituisca requisito di validità del contratto o, piuttosto, condizione di efficacia dello stesso. Secondo un interpretazione strettamente letterale della disposizione normativa di cui al comma 346 dell art. 1 della legge n. 311/2004, dovrebbe affermarsi che il contratto di locazione (o di comodato) non registrato è affetto da nullità assoluta ai sensi e per gli effetti di cui all art cod. civ., ultimo comma, e dunque invalido ab origine 6. Si tratterebbe, tuttavia, di una nullità - seppure legislativamente prevista - atipica, speciale ed estranea al modello di nullità disegnato dal 6 L art cod. civ. statuisce che «il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. // Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall art. 1325, l illiceità della causa, l illiceità dei motivi nel caso indicato dall art e la mancanza nell oggetto dei requisiti stabiliti dall art // Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabili dalle legge».

8 codice civile: il vizio de quo colpirebbe il negozio sebbene lo stesso non sia affetto da una deficienza strutturale originaria, bensì ormai perfezionato con la formazione del consenso secondo le consuete regole civilistiche. In altri termini, posto che la nullità prevista dall art cod. civ. è un vizio che riguarda l iter formativo e costitutivo dell atto negoziale, appare quanto meno singolare che il legislatore del 2004 abbia inteso riferire la sanzione de qua alla mancanza di un elemento come la registrazione del tutto estraneo al contratto e temporalmente successivo al sorgere del vincolo contrattuale. In giurisprudenza, la tesi della nullità assoluta del contratto di locazione non registrato è stata di recente ancora ribadita dal Tribunale di Roma, con sentenza del 30 settembre e dal Tribunale di Milano, sez. XIII, con sentenza del 26 gennaio In base ad una seconda opzione ermeneutica, meno aderente al dato letterale della norma e meno restrittiva, la locazione non registrata dovrebbe correttamente qualificarsi come negozio sottoposto a condizione sospensiva. Il contratto di locazione non ancora registrato nascerebbe pienamente valido ma sarebbe improduttivo di effetti sin tanto che non sia sottoposto a registrazione. Secondo tale scelta interpretativa, la registrazione - in virtù del principio di retroattività della condizione di cui all art cod. civ. 9-7 Afferma il Tribunale di Roma che «il contratto di locazione non registrato nel termine di 30 giorni previsto dalla legge è nullo, così come stabilito dall articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, e la nullità, rilevabile d ufficio, non è sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto» (in Sito Ilcasoit, 2001). 8 Secondo l orientamento espresso dal Tribunale di Milano, «la nullità del contratto per difetto di forma scritta e per la mancata registrazione del titolo non consente all evidenza di dichiarare lo scioglimento della locazione per effetto del recesso operato dalla società locatrice e/o per morosità o modificazione della destinazione dell immobile locato da parte della conduttrice, non potendo il contratto nullo produrre effetto alcuno». 9 L art cod. civ. statuisce che «gli effetti dell avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che, per volontà delle parti o per natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso. // Se però la condizione risolutiva è apposta a un contratto ad esecuzione continuata o periodica, l avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite».

9 in qualunque momento intervenga, sarebbe idonea a conferire efficacia al contratto sin dall origine. Un significativo precedente in tema di registrazione quale condicio juris di efficacia del contratto è costituito dall art. 1 R.D.L. 27 settembre 1941 n (oggi abrogato 11 ) che aveva introdotto la sanzione di nullità «di pieno diritto» degli atti di trasferimento immobiliare ove non registrati in termini di legge. Sotto la vigenza di tale disposizioni legislativa, gli interpreti erano giunti a ritenere che il legislatore, nonostante la formula adottata, avesse in realtà voluto introdurre una condicio juris diretta a negare l efficacia di un contratto in sé perfetto ma non registrato. Con riferimento alla locazione immobiliare, la tesi della registrazione come condizione di efficacia del contratto di locazione è stata chiaramente espressa nella giurisprudenza di merito dal Tribunale di Modena, il quale con ordinanza 12 giugno ha espressamente affermato di ritenere plausibile che «la registrazione del contratto di locazione imposta dall art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311 (c.d. finanziaria 2005) non costituisce requisito di validità del contratto, bensì mera condicio iuris di efficacia dello stesso, che può intervenire ed avverarsi in un momento successivo alla conclusione del negozio, inducendo l efficacia di esso con effetto ex tunc ai sensi dell art. 1360, comma 1, c.c. (Fattispecie nella quale - a fronte dell omessa registrazione del contratto - il Giudicante ha negato la convalida dello sfratto per morosità)». 10 L art. 1 R.D.L. 27 settembre 1941, disponeva che «a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto, gli atti stipulati per scrittura privata non autenticata, sotto qualsiasi denominazione, aventi per oggetto trasferimenti di beni immobili o di diritti immobiliari, compresi i conferimenti in società derivanti da costituzione o fusione di società, o promessa di vendita dei detti beni o diritti, qualora non siano registrati entro il termine previsto dalla legge del registro, approvata con R. decreto 30 dicembre 1923, n. 3269, sono nulli di pieno diritto. Sono del pari nulle di pieno diritto le convenzioni contenenti promessa di vendita di beni immobili o di diritti immobiliari ancorché registrate tempestivamente senza l applicazione dell imposta proporzionale di trasferimento, ove entro sei mesi dalla data di registrazione non siano seguite da regolare atto di trasferimento debitamente registrato». 11 Abrogazione espressa per effetto dell art. 1 del d. lgs. 20 marzo 1945 n In Arch. Locazioni, 2007, 1, 62.

10 Con la registrazione - motiva il Tribunale di Modena - il contratto si stabilizza tra le parti, divenendo pienamente efficace all interno dell ordinamento ed il fisco può in tale modo recuperare l imposta in precedenza evasa dalle parti, che altrimenti difficilmente potrebbe conseguire qualora si optasse per l interpretazione tranchant aderente al dato letterale della nullità del contratto. Precisa ulteriormente il Tribunale di Modena che non sarebbe, in ogni caso, conforme al sistema normativo la previsione di nullità di un contratto che, come nel caso di specie, non è di fatto inficiato da un vizio genetico afferente la sua struttura costitutiva. Occorre tuttavia osservare che, invero, nessuna delle due opzioni ermeneutiche di cui si è sinteticamente dato conto supra è esente da limiti e spunti critici. Se si aderisce all interpretazione maggiormente restrittiva che individua nella registrazione un requisito di validità del contratto, anche a volere prescindere da ogni considerazione in merito alle peculiarità applicative della sanzione di nullità ad un contratto geneticamente perfetto nei requisiti di cui all art cod. civ., rimangono comunque talune non secondarie perplessità. Valga, infatti, osservare che costituisce regola generalmente riconosciuta dalla giurisprudenza quella della non interferenza tra violazioni di ordine fiscale e disciplina della validità del contratto. In altre parole, secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la violazione della normativa fiscale non incide sulla validità o sull efficacia di un contratto, ma ha rilievo esclusivamente sul piano tributario. Il principio enunciato trova fondamento nella fondamentale distinzione tra frode alla legge di cui all art cod. civ. 13, che determina l illiceità della causa con conseguente nullità del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all art cod. civ. e frode al fisco, i cui effetti rimangono confinati entro l ambito dell ordinamento tributario. 13 L art cod. civ., rubricato Contratto in frode alla legge, statuisce che «si reputa altresì illecita la causa quando il contratto costituisce il mezzo per eludere l applicazione di una norma imperativa».

11 Secondo il conforme e costante insegnamento giurisprudenziale, la frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie, trova soltanto nel sistema delle disposizioni fiscali la sua sanzione, che non è sanzione di nullità o di annullabilità del negozio 14. Il principio de quo è stato recepito da ultimo anche a livello normativo: l art. 10, comma III, legge 27 luglio 2000 n. 212 (c.d. statuto dei diritti del contribuente) statuisce espressamente che «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto». La previsione della sanzione di nullità del contratto di locazione per omessa registrazione di cui all art. 1, comma 346, della legge finanziaria per l anno 2005 sembrerebbe, quindi, porsi in insanabile conflitto con quanto statuito dall art. 10, comma III, dello statuto dei diritti del contribuente. Sul punto la Corte di Cassazione ha avuto occasione di precisare, inoltre, che le disposizioni di cui alla Legge n. 212/ giusta quanto previsto dall art. 1 dello stesso testo normativo - in quanto attuative degli artt. 3, 23, 53 e 97 della Costituzione - costituiscono principi generali dell ordinamento tributario ed in quanto tali devono guidare l interprete nell attività ermeneutica e applicativa della legge 15. In conseguenza, sembrerebbe doversi ritenere preferibile la tesi secondo la quale, nel comparto delle locazioni, la registrazione del contratto non costituisce requisito di validità del contratto, bensì mera condizione di efficacia dello stesso. L interpretazione de qua sconta, tuttavia, la scarsa aderenza al dato normativo atteso che la novella dell anno 2004 parla espressamente di nullità. 14 In questo senso si confrontino ex plurimis Cass. civ., 24 ottobre 1981, n. 5571, in Mass. Giur. It., 1981; Cass. civ., sez. III, 22 luglio 2004, n , in Arch. Locazioni, 2004, 742, quest ultima relativa alla redazione, in epoca anteriore allo statuto del contribuente ed alla entrata in vigore della legge n. 431/1998, di due originali del contratto di locazione recanti importi diversi per motivi fiscali (richiama, nello stesso senso, Cass. civ., 15 novembre 1974 e Cass. civ., 19 febbraio 1971, n. 435). 15 Cass. civ., sez. V, 14 aprile 2004, n. 7080, in Fisco, 2004, 4238.

12 Seguendo tale impostazione, sembrerebbe maggiormente corretto ritenere che, utilizzando il termine «nullità» il legislatore avesse chiaramente in mente la comminatoria di invalidità assoluta ed insanabile del contratto per il caso di mancanza dell elemento della registrazione. 5. Gli effetti della mancata registrazione. La tesi della nullità L adesione ad una piuttosto che all altra delle due opzioni ermeneutiche che individuano nella registrazione l una un requisito di validità del contratto e l altra un requisito di efficacia dello stesso rileva anche ai fini dell analisi delle conseguenze della omessa registrazione sul piano civile, processuale e fiscale. Se si accoglie la tesi della nullità contrattuale per omesso adempimento della registrazione, il contratto non registrato è come se non esistesse sin dall origine. Il locatore non avrebbe, dunque, alcun diritto di percepire i canoni ed il conduttore non avrebbe alcun diritto di abitare l immobile. Conseguentemente, il locatore non potrebbe avvalersi del procedimento di convalida di sfratto, in caso di morosità del conduttore, ma potrebbe in qualunque momento agire giudizialmente, esercitando in via ordinaria l azione di rilascio per occupazione senza titolo dell immobile. Resta, tuttavia, da chiarire quale sia la sorte delle somme eventualmente percepite dal locatore prima della declaratoria di nullità del contratto e conseguente pronuncia dell ordine di rilascio dell immobile. Costituisce principio generale quello secondo il quale la nullità di un contratto comporta il diritto di ciascuno dei contraenti di ripetere la prestazione eseguita. Il principio enunciato incontra un limite nel caso in cui una delle prestazioni non sia più materialmente ripetibile, così nell ipotesi in esame

13 il godimento dell immobile - seppure in presenza di un contratto nullo - sarebbe già avvenuto e non potrebbe costituire oggetto di restituzione. Nell ipotesi da ultimo considerata, a ristoro del pregiudizio subito dal locatore in caso di nullità del negozio, rimarrebbe fermo il corrispettivo versato dal conduttore che viene qualificato come indennità di occupazione, la cui determinazione è rimessa all autorità giudiziaria, in difetto di accordo tra le parti. Il conduttore verrebbe, quindi, a trovarsi in una situazione di sostanziale precarietà, esposto in ogni momento all azione di rilascio, pur essendo tenuto a corrispondere somme per il godimento del bene a titolo di indennità di occupazione. Sul piano processuale, se si ritiene che l art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 commini la nullità della locazione non registrata, allora trovano applicazione gli artt e 1422 cod. civ. in virtù dei quali il vizio de quo è rilevabile in ogni stato e grado del giudizio non soltanto ad istanza di parte, ma anche d ufficio dal giudice e la relativa azione è imprescrittibile. Ne discende che la nullità della locazione non registrata ben potrebbe essere azionata non soltanto dalle parti contraenti, ma anche dal terzo acquirente dell immobile locato che potrebbe dunque agevolmente ottenere un ordine di liberazione dei locali. Ulteriori conseguenze della nullità della locazione emergono poi - delineando anche i limiti di tale opzione ermeneutica - avuto riguardo alla disciplina speciale di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392 quanto alle locazioni commerciali ed alla legge 9 dicembre 1998 n. 431 quanto alle locazioni abitative. Se si ritiene, infatti, che il contratto di locazione non registrato sia affetto da insanabile nullità e, quindi, inesistente sin dalla sua stipulazione è da escludersi che, al termine del rapporto per causa al medesimo non ascrivibile, il conduttore di un immobile adibito ad uso diverso dall abitativo possa conseguire l indennità per la perdita dell avviamento commerciale di cui all art. 34 della legge n. 392/1978.

14 Non solo: l art. 13, comma V, legge n. 431/1998, nella sua seconda parte consente al conduttore di agire giudizialmente al fine di fare accertare l esistenza di un contratto di locazione nei casi in cui il locatore abbia preteso l instaurazione di un rapporto di fatto, in violazione di quanto previsto dall art. 1, comma IV, dello stesso testo normativo che impone la forma scritta quale requisito di validità del contratto 16. Non si comprende, infatti, come - se la mancata registrazione determina la insanabile nullità del contratto e, dunque, la sua inesistenza ab origine - in presenza di una locazione non scritta e non registrata, possa esercitarsi il diritto del conduttore di agire al fine di fare accertare l esistenza di un contratto di locazione e la sua riconducibilità a condizioni conformi alla legge. Sul piano fiscale, se si ritiene che la locazione non registrata è affetta da nullità e, quindi, è come se non fossa mai stata stipulata, paradossalmente si potrebbe essere portati a pensare che il fisco non possa pretendere che le somme percepite a titolo di corrispettivo per il godimento dell immobile siano denunciati come canoni nella dichiarazione dei redditi e che, in difetto della denuncia de qua, non possa applicare le relative sanzioni. In conseguenza, le sanzioni previste dalla normativa tributaria sarebbero destinate a trovare applicazione nel solo e diverso caso di contratto registrato, ma di omessa denuncia nella dichiarazione dei redditi del locatore dei canoni percepiti. 16 L art. 13 legge n. 431 /1998, rubricato Patti contrari alla legge, al comma V, statuisce che «Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. // I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

15 Sul punto, proprio al fine di scongiurare conseguenze paradossali, soccorre la previsione di cui all art. 38, comma I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 a mente del quale «la nullità o l annullabilità dell atto non dispensa dall obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta». In altri termini, la sanzione della nullità comminata per il contratto di locazione non registrato non può essere invocata dal contribuente al fine di escludere l obbligo di registrazione ed il relativo pagamento dell imposta. Occorre, tuttavia, precisare che l art. 1, comma 346, della legge finanziaria per l anno 2005 ricollega la sanzione di nullità all omissione della registrazione e non al distinto adempimento dell obbligazione tributaria ad essa connessa. Ne discende che una volta che l interessato abbia provveduto alla registrazione, successivamente - sul piano della validità contrattuale - a nulla rileverà che egli abbia poi effettivamente pagato in tutto o in parte l importo dovuto al fisco. Difficilmente, in ogni caso, fino ad ora il fisco ha potuto confidare nel ravvedimento dei contraenti e, dunque, nella tardiva registrazione 17. Quanto alle imposte dirette, corre infine l obbligo di precisare che dal combinato disposto di cui ai commi 346 e dell art. 1 della legge n. 311/2004 discende che la nullità del contratto di locazione per omessa registrazione non giustifica la sottrazione a imposizione del reddito che 17 A mente dell art. 8 della legge n. 392/1978 il pagamento dell imposta di registro fa carico al locatore ed al conduttore in misura eguale, ma entrambi rispondono in solido nei confronti del fisco quanto al pagamento dell intera imposta. 18 L art. 1, comma 342, legge n. 311/2004 così dispone: «al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni, dopo l'articolo 41-bis è inserito il seguente: // «Art. 41-ter. - (Accertamento dei redditi di fabbricati) - 1. Le disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7), 38, 40 e 41-bis non si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell'immobile. // 2. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento del valore dell'immobile. // 3. Ai fini di cui ai commi 1 e 2, il valore dell'immobile è determinato ai sensi dell'articolo 52, comma 4, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni».

16 ne scaturisce, ma anzi quale ulteriore effetto sanzionatorio si presume che il locatore abbia percepito i canoni anche nei quattro anni antecedenti a quello nel corso del quale è intervenuto l accertamento. 6. Gli effetti della registrazione tardiva. La tesi della condicio juris Sicuramente meno problematica è l individuazione degli effetti del contratto di locazione non registrato nell ipotesi in cui si ritenga che la registrazione non assurge a requisito di validità dell accordo negoziale, ma costituisce mera condizione di efficacia dello stesso. Nella prassi delle corti di merito si tende, infatti, ad attribuire alla registrazione il valore ed il significato di una condizione sospensiva dell efficacia del contratto che, pertanto, è considerato improduttivo di effetti sin tanto che la condizione non si avveri. In conseguenza, si ammette la registrazione tardiva del contratto di locazione - eventualmente anche già pendente il contenzioso giudiziario - con effetti che retroagiscono alla data di stipulazione dell accordo, con conseguente diritto del locatore, in particolare, di riscuotere i canoni relativi ex tunc. La registrazione tardiva è, quindi, idonea a determinare una sanatoria del contratto ab origine, andando a rimuovere quell impedimento alla naturale esplicazione degli effetti dell atto. L orientamento giurisprudenziale prevalente si è consolidato nel senso di escludere, «secondo una lettura costituzionalmente orientata, che l art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, configuri la registrazione come requisito di validità della locazione, costituendo essa piuttosto una mera condicio iuris di efficacia del contratto, che può intervenire, con effetto ex tunc, pure in un momento successivo alla conclusione del negozio; le parti, eventualmente, saranno soggette ad una sanzione per il ritardo nella registrazione del contratto, ma una volta effettuata tale

17 registrazione sarà possibile pretendere l adempimento delle pattuizioni ivi previste risultandone sanata la nullità con effetto ex tunc» 19. Immediata conseguenza sul piano fiscale è il diritto dell erario di pretendere il pagamento dell imposta sui canoni percepiti dal locatore sin dall inizio di esecuzione del rapporto contrattuale. 7. Quid juris quanto ai rapporti pendenti? Il generale principio di irretroattività della legge Ci si è, inoltre, domandati se la disposizione di cui all art. 1, comma 346, della legge finanziaria per l anno 2005 fosse applicabile ai soli contratti conclusi dopo l entrata in vigore della legge o se la stessa fosse destinata a trovare applicazione anche ai rapporti contrattuali in corso a tale data. L art. 11 della disposizioni preliminari al codice civile, al primo comma, invero, statuisce che «la legge non dispone che per l avvenire: essa non ha effetto retroattivo». Il disposto di cui al comma 346 in esame non contiene alcuna previsione difforme. Non solo: anche l art. 3 dello statuto dei diritti del contribuente in tema di efficacia temporale delle norme tributarie stabilisce che le stesse non hanno effetto retroattivo. La giurisprudenza sul punto è conforme e consolidata nello statuire che il principio di irretroattività delle disposizioni tributarie costituisce 19 Trib. Asti, 6 febbraio 2009, in Massima redazionale, 2009; in senso conforme ex plurimis Trib. Catania, sez. V, 28 maggio 2008, in Massima redazionale, 2008; Trib. Modena, sez. II (ord.), 12 giugno 2006, in Foro It., 2007, 10, 1, Parzialmente diversa la tesi del Tribunale di Napoli secondo cui «la nullità del contratto di locazione non registrato è sanabile con effetto ex nunc, fino alla registrazione che rende valido il contratto da quel momento, nonché esigibili i canoni maturati e non corrisposti dal conduttore. La sanatoria attraverso la registrazione tardiva è assimilabile alla conferma del negozio nullo, sia sul piano della causa in concreto, sia degli effetti, in quanto consente l efficacia di un regolamento negoziale invalido. La conferma opera neutralizzando l efficacia invalidante del vizio cui il regolamento negoziale attributivo era affetto. Pertanto, la registrazione tardiva dà vita ad un negozio successivo con causa eliminatoria (collegato in termini funzionali al contratto di locazione originariamente invalido) al quale vanno riferiti gli effetti negoziali» (Trib. Napoli, sez. IX, 19 ottobre 2009, in Notariato, 2010, 2, 170).

18 principio generale dell ordinamento tributario che deve guidare il giudice nell interpretazione e nell applicazione della legge 20. Ne discende pianamente che la norma di cui all art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 si applica solo ai contratti stipulati successivamente all entrata in vigore della medesima 21. Occorre, tuttavia, dare conto - per ragioni di completezza espositiva - di un orientamento giurisprudenziale minoritario secondo il quale, data la natura della locazione quale contratto di durata, si attaglierebbe al vizio derivante dalla mancata registrazione la soluzione ermeneutica della nullità sopravvenuta. In altri termini, la norma opererebbe per il futuro con riferimento a quella porzione del rapporto che, al momento di entrata in vigore della norma, deve ancora trovare esecuzione L art. 1, co. 346, L. n. 311/2004 nella giurisprudenza costituzionale Con ordinanza in data 1 giugno 2006, il Tribunale Ordinario di Torino sollevava questione di legittimità costituzionale dell art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 per contrasto con l art. 24 Cost., assumendo che la disposizione normativa in questione condizionerebbe l esercizio della tutela giurisdizionale dei diritti all adempimento di un onere meramente fiscale, laddove subordina la validità del contratto di locazione alla previa registrazione dello stesso. Il giudice rimettente, chiamato a pronunciarsi su un'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, rilevava 20 Così Cass. civ., sez. V, 14 aprile 2004, n. 7080, in Fisco, 2004, 4238; Cass. civ., sez. V, 2 aprile 2003, n. 5015, in Mass. Giur. It., In questo senso si è espresso Trib. Salerno, 3 marzo 2006, in Arch. locazioni, 2006, 3, In questi termini si confronti Trib. Palermo, 25 marzo 2009, secondo cui «la nuova legge n. 311/2004, che sancisce la nullità delle locazioni immobiliari non registrate, non è applicabile ai contratti di locazione stipulati prima della sua entrata in vigore ed i cui effetti sono già esauriti; nel caso, invece, di contratti di locazione stipulati prima della sua entrata in vigore, ma il cui rapporto non si è ancora concluso, si verifica un inefficacia sopravvenuta, in quanto tali contratti non sono più idonei a produrre - per il periodo successivo alla disciplina imperativa sopravvenuta - effetti negoziali in contrasto con essa» (in Corriere del merito, 2009, 7, 726).

19 in sintesi che la disposizione in questione, subordinando la validità del rapporto civilistico di locazione all'adempimento di un onere fiscale, qual è la registrazione, si porrebbe in contrasto con la citata norma costituzionale, in quanto tale da condizionare all'espletamento di una tale formalità l'esercizio del diritto del locatore di agire in giudizio. Infatti, osservava il giudice a quo, la verifica dell'avvenuta registrazione del contratto di locazione è circostanza del tutto estranea alle finalità del giudizio principale. Quest'ultimo è diretto, in particolare, all'accertamento dell'inadempimento da parte del conduttore rispetto agli obblighi nascenti dal contratto di locazione e, quindi, in definitiva, ad una pronuncia di risoluzione del rapporto, cui consegue il rilascio dell'immobile occupato; al contrario, la nullità è diretta a colpire e disincentivare i comportamenti di coloro che, non provvedendo alla registrazione del contratto, pongono in essere locazioni produttive di redditi non dichiarati ai fini delle relative imposte. Aggiungeva, inoltre, il rimettente che proprio il tenore letterale della norma impugnata indurrebbe a ritenere che la stessa abbia voluto prevedere la sanzione della nullità in tutti i casi di omessa registrazione del contratto di locazione. Si sarebbe determinata, così, l'introduzione nel nostro sistema di un'ipotesi di invalidità del tutto differente rispetto a quelle stabilite nell'art c.c., che si caratterizzano, come noto, per la mancanza dei requisiti essenziali del contratto, ovvero per la illiceità degli stessi. Osservava altresì il giudice a quo che la nuova disposizione subordinerebbe gli effetti del contratto di locazione all'esistenza di un requisito estraneo e successivo alla manifestazione di volontà delle parti e alla formazione del contratto, cosicché si determinerebbe, in questi casi, un ulteriore elemento costitutivo del contratto, nuovo rispetto a quelli già previsti dall'art c.c. Inoltre, sempre secondo il medesimo giudice, sembrava irragionevole collegare la sanzione della nullità alla violazione di un incombente di natura fiscale, in quanto la mera omissione di un adempimento di natura

20 tributaria imposto ad entrambe le parti, successivo alla formazione del synallagma contrattuale e, peraltro, affidato alla competenza di un organo amministrativo estraneo alla negoziazione, avrebbe determinato la conseguenza della caducazione del contratto. Proseguiva, infine, il Tribunale rimettente, osservando che il dubbio di costituzionalità della disposizione censurata si porrebbe anche alla luce degli effetti che un'eventuale declaratoria di nullità produrrebbe nel rapporto tra le parti. La nullità, infatti, investe in radice il contratto e determina, da un lato, la perdita del diritto del locatore di ricevere il canone di locazione e, dall'altro, qualifica lo stesso conduttore quale occupante sine titulo con diritto alla restituzione di tutto quanto già versato in precedenza in forza del contratto nullo. Peraltro, trattandosi di nullità rilevabile d'ufficio e da parte di chiunque vi abbia interesse, il Tribunale sottolineava che la possibile declaratoria di nullità del contratto non registrato avrebbe esposto lo stesso conduttore ad una situazione di incertezza per il rischio di veder caducato il proprio contratto di locazione ad opera di un terzo, acquirente dell'immobile già locato con contratto non registrato. Secondo il giudice a quo precedente illustre sarebbe costituito dalla sentenza della stessa Corte costituzionale n. 333 del 5 ottobre 2001, con la quale il giudice delle leggi ha affrontato la questione della c.d. pregiudiziale fiscale con riferimento all art. 7 della legge n. 431/ Con la pronuncia da ultimo richiamata, infatti, la Consulta ha ribadito il principio secondo cui gli oneri tributari non possono costituire condizioni per l esercizio di un diritto del tutto estraneo al motivo dell imposizione fiscale, confermando la necessità di distinguere tra oneri imposti ai fini di un migliore e più efficiente sviluppo del processo e quelli del tutto estranei alle finalità processuali, non sussistendo alcuna 23 La disposizione normativa in esame subordinava, infatti, l esecuzione di un provvedimento di rilascio di immobile alla previa dimostrazione, da parte del locatore, di avere provveduto alla registrazione del contratto di locazione. Sul punto si veda più ampiamente supra par. 2.

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