RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

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1 c onsulenza TELF PERSONALE: Studio Palombizio Cesare A. Gaetano Geometra/Studente in ARCHITETTURA TELF PERSONALE: p rogettazione TRIBUNALE DI SULMONA ESECUZIONE IMMOBILIARE 12/14 R.G.E. GIUDICE DELL'ESECUZIONE Dott. Daniele Sodani Ricorrente Esecutato BANCA POPOLARE DELL' EMILIA ROMAGNA Procuratore: Avv. Sansone Alessandro DE RUBEIS MARTINO e DE RUBEIS LINA RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Esperto Estimatore: Geom. Cesare A. Palombizio Indice 1. PREMESSA PAG. 1 DELINEAMENTO COMPENDIO PIGNORATO IN LOTTI PAG. 3 Custode Giudiziario: Avv. Romice Mariangela 2. RELAZIONE TECNICA IDENTIFICAZIONE BENI PAG. 3 DATI CATASTALI/CONFINANTI PAG. 3 DESCRIZIONE SOMMARIA/CARATTERISTICHE/CONSISTENZA/FOTO LOTTO 1: PAG. 4 LOTTO 2: PAG. 8 LOTTO 3: PAG. 12 FORMALITÀ, VINCOLI ED ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE PAG. 16 DESTINAZIONE e LEGITTIMITÀ URBANISTICA PAG. 16 USI CIVILI O VINCOLI PUBBLICISTICI PAG RELAZIONE ESTIMATIVA LOCALIZZAZIONE PAG. 17 METODO D INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI STIMA PAG. 18 DETERMINAZIONE PREZZO DI STIMA PAG. 19 OGGETTO DI STIMA E CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI PAG CONCLUSIONI PAG. 21 Allegati Atti e documenti catastali riferiti a tutti beni. La presente Relazione è depositata tramite punto di accesso al PCT unitamente alla Specifica delle Competenze professionali, e copia è inviata alle parti o loro procuratori. PRATOLA PELIGNA Vico 1 Levante n. 3 - Telf/Fax:

2 1. PREMESSA Con atto di procedura esecutiva immobiliare del 03/02/2014, notificato il 06/02/2014, pubblicato mediante trascrizione presso l Agenzia del Territorio- Servizio Pubblicità Immobiliare dell AQUILA il 30/04/2014 nn.6862/5443 a favore della Banca Popolare Dell' Emilia Romagna Soc. Coop., la parte ricorrente ha chiesto al Tribunale di Sulmona che, previ gli incombenti del caso, sia ordinata la vendita degli immobili pignorati e di voler sottoporre a esecuzione forzata per espropriazione sui seguenti immobili: di proprietà del Signor De Rubeis Martino nato il 03/05/1961 a L'Aquila; della Signora De Rubeis Lina nata il 29/04/1936 a Gagliano Aterno (AQ): a) porzione di fabbricato ad uso negozio alla Piazza del Popolo di circa metri quadrati ventotto, a confine con Piazza del Popolo, con De Rubeis Martino e con proprietà comunale, riportato in NCEU del Comune di Gagliano Aterno (AQ), al fogl.10, part.n.1185, sub1, Piazza del Popolo snc, piano T, Cat.C/1, classe 1, mq, 28, R.C.E. 242,94; di proprietà della Sig.ra DE RUBEIS Lina b) fabbricato alla Piazza del Popolo, composto da un piano seminterrato, un piano terra ed un primo piano, riportata in NCEU al Foglio 10, part.1186 Piazza del Popolo, piano S1-T-1, cat.c/3 classe U, mq113, R.C. 175,08, confinante con Piazza del Popolo, con De Rubeis Lina e con proprietà comunale; di proprietà del Sig. DE RUBEIS Martino c) fabbricato alla Piazza del Popolo n.38 posta su tre livelli (terra, primo e secondo), a confine con Piazza del Popolo a due lati, con vincolo senza nome e con terrapieno, riportato in NCEU del Comune di Gagliano Aterno(AQ), al fogl.10, n.366, sub 1, Piazza del Popolo n.38, PT-1-2, cat.c6, classe 1, mq 110, R.C.E.85,22. di proprietà del Sig DE RUBEIS Martino Accedendo a tale richiesta, il signor Giudice dell esecuzione ha nominato, con Provvedimento del 10/10/2014, quale esperto, il sottoscritto Cesare A. Palombizio nato il 16 gennaio 1957 a Pratola Peligna, Geometra, iscritto all'albo Pagina 1/22

3 "Consulenti Tecnici d'ufficio" Tribunale Sulmona n.77-, con studio professionale in Pratola Peligna al vico 1 Levante n. 1. Così come disposto nel sopra menzionato Provvedimento, sono comparso dinanzi alla dott.ssa Buccini il 22/10/2014, per l accettazione dell incarico conferitomi, e prestato giuramento ai sensi dell art. 193 c.p.c. Il signor Giudice dell Esecuzione disponeva la redazione di una relazione di stima da cui emergano i fatti e gli atti dei cespiti pignorati, così come espressamente riportato nel Provvedimento di nomina. Disponeva inoltre che copia della Relazione fosse recapitata ai creditori procedenti e intervenuti, e al debitore, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata, ed eventualmente a comparire all udienza predetta per rendere chiarimenti qualora le parti gli abbiano inviato, almeno quindici giorni prima, note alla relazione. Presa visione degli atti e dei documenti processuali, il giorno stabilito, 7 novembre 2014, unitamente al Custode Giudiziario, nella persona dell Avv. Romice Mariangela di Sulmona, ci si è trovati in Gagliano Aterno, in uno dei cespiti pignorati, e dopo che il custode ha preso possesso degli immobili, ho potuto procedere alla ricognizione dei luoghi, ed ho dato inizio alle operazioni peritali, alla quale era presente la signora Mirabella Patrizia moglie dell esecutato signor De Rubeis Martino, come da verbale del Custode. Susseguentemente, dopo attenta riflessione e studio della pratica, sono giunto alla possibilità di esporre il tutto nel proseguimento della presente Relazione, con la convinzione di essermi posto in modo oggettivo e inequivocabile rispetto al bene in esame, si è proceduto alla determinazione del più probabile valore di mercato all attualità. Pagina 2/22

4 Trattandosi di beni distinti e non funzionali gli uni con gli altri, tenuto conto la conformazione e l uso ho pensato che, nell esclusivo interesse della procedura, è più conveniente costituire 3 lotti distinti del compendio pignorato, così come nel seguito descritto. Questo perché si ottengono evidenti vantaggi (più vendite a minor prezzo con ricavo complessivo uguale, se non maggiore, alla vendita in unico lotto) che la procedura otterrà. Lotto 1 NEGOZIO Fg 10 part 1185 sub 1; Lotto 2 LABORATORIO Fg 10 part 1186 DELINEAMENTO COMPENDIO PIGNORATO IN LOTTI Lotto 3 FABBRICATO NON RESIDENZIALE - Fg 10 part 336 sub 1 Prima di determinare il Prezzo di Stima, ho compiuto l'identificazione e la sommaria descrizione dei beni immobili pignorati, con dati catastali e confinanti; il tutto corroborato di supporto grafico planimetrico estratto dall'ade-ufficio Provinciale di L Aquila-Territorio-Servizi Catastali. 2. RELAZIONE TECNICA IDENTIFICAZIONE BENI I cespiti immobiliari pignorati si trovano nel comune di Gagliano Aterno, NEGOZIO (Lotto 1) e adiacente LABORATORIO (Lotto 2) sulla Piazza del Popolo, mentre il FABBRICATO NON RESIDENZIALE (Lotto 3) si affaccia sull'asse di prolungamento della predetta piazza, il tutto meglio distinto nel proseguimento. DATI CATASTALI - CONFINANTI Il compendio pignorato, suddiviso in LOTTI, è censito all'ade-ufficio Provinciale di L Aquila-Territorio-Servizi Catastali, nel comune di Gagliano Aterno, come appresso dettagliato. Pagina 3/22

5 Lotto 1 NEGOZIO Foglio 10 part sub 1 Ctg. C/1, cl 1, mq 28 Rend..242,94;; Piazza del Popolo, snc p.t. INTESTAZIONE: De Rubeis Lina proprietà 1000/1000 CONFINA con Piazza del Popolo, con De Rubeis Martino (part.1186) e stessa ditta (part.1184). Lotto 2 LABORATORIO Fg. 10 n Ctg. C/3, cl U, mq. 113 Rend 175,08;; Piazza del Popolo, snc p S1-T-1. INTESTAZIONE: De Rubeis Martino proprietà per ½ De Rubeis Martino proprietà per ½ bene personale CONFINA con Piazza del Popolo, De Rubeis Lina (1185) e particella Lotto 3 FABBRICATO NON RESIDENZIALE Fg. 10 n. 336 sub 1 Ctg. C/6, cl 1, mq 110 Rend..85,22;; Piazza del Popolo, 38 p.t-1-2. INTESTAZIONE: De Rubeis Martino proprietà per 500/1000 De Rubeis Martino proprietà per ½ bene personale CONFINA con Piazza del Popolo su due lati e vicolo senza nome e terrapieno. LOTTO 1 Pagina 4/22 SOMMARIA DESCRIZIONE DELI BENI Si tratta di porzione edilizia destinata a Negozio, dislocato al piano terra di un fabbricato in angolo con Piazza del Popolo e Via sotto le finestre, con accesso direttamente dalla predetta Piazza. La sagoma a terra ha conformazione di un rettangolo irregolare, con affaccio libero sulla pubblica piazza, mentre lateralmente è in aderenza con altri locali dello stesso fabbricato a nord, e a sud con il Laboratorio-Lotto 1; si costituisce di un locale anteriore destinato alla vendita, un retrobottega, ripostiglio e corridoio. Dalla ricognizione a vista e dalle informazioni assunte e documentazione tecnica rilevata, emerge che il manufatto edilizio è stato fabbricato con telai

6 portanti e chiusure fisse perimetrali di muratura, e orizzontamenti costituiti da struttura mista ferro/laterizio/calcestruzzo. I pavimenti dei due locali sono finiti con ceramica di forma, dimensione qualità commerciale; le pareti interne del locale vendita sono parzialmente rivestite con toghe di legno "perlinato" di pino e controsoffittatura con elementi sintetici prefabbricati. Le pareti degli altri vani accessori sono rivestite con zoccolatura di maioliche e parte superiore finite al civile, così pure i soffitti, tinteggiate con idropittura. I locali sono collegati tra loro con infissi di porte di legno tamburato; vetrina d ingresso di alluminio. Per quanto riguarda gli impianti tecnologici, sono da indagine conoscitiva, in stato d'uso, ma sicuramente non conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza e salubrità dei locali di vendita. Il fabbricato è stato riattato all'inizio degli anni settanta del secolo scorso, il negozio nel corso degli anni è stato oggetto di manutenzione ordinaria/straordinaria visto lo stato d'esercizio del negozio attuale. Descritte le caratteristiche principali, se ne indica qui appresso, la CONSISTENZA in metri quadrati sulla base dei conteggi effettuati dai rilievi e dalla documentazione tecnica acquisita negli uffici comunali e catastali. In pianta il NEGOZIO misura circa 10*5, per una superficie complessiva lorda di mq. 50ca, di altezza terna di mt 3,30, per un ingombro volumetrico di mc 165ca. Pagina 5/22

7 Prospetto principale NEGOZIO e LABORATORIO Locale vendita Locale vendita Pagina 6/22

8 retrobottega Pagina 7/22

9 LOTTO 2 Si tratta di LABORATORIO, dislocato su tre livelli, seminterrato, piano terra e primo di un fabbricato residenziale, ubicato in Gagliano Aterno; all'immobile si accede direttamente da Piazza Del Popolo. Il compendio pignorato, di forma quadrilatera regolare, con prospetto principale sulla pubblica piazza, a nord con il negozio-lotto 1, l'altro lato e posteriormente si affaccia su altre proprietà. La porzione edilizia esaminata è formata, al piano terra da un locale principale con attrezzature per la produzione dolciaria, vano ascensore e scala interna in ferro di collegamento al primo piano, dove vi è un altro ambiente utilizzato sempre per la produzione dolciaria, un wc e antibagno collegato al detto laboratorio, nel piano seminterrato raggiungibile solo attraverso l'ascensore vi sono due locali uniti tra loro utilizzati come deposito. La distribuzione interna e il grado di finitura sono adeguati all utilizzo, comunque lineare, di gusto modesto comodità d uso riguardo alla destinazione produttiva. La pavimentazione è di ceramica di forme e dimensioni comuni, le pareti, dei laboratori, hanno una zoccolatura con mattonelle di ceramica e parte superiore al civile. I soffitti, al piano terra e seminterrato, sono tinteggiati con idro pittura traspirante, come gli ambienti per i servizi igienici, mentre al piano primo vi è una controsoffittatura con pannelli prefabbricati sintetici. Sul prospetto principale vi è una vetrina, con telai di alluminio, da dove si accede al locale principale terraneo; infissi di chiusure mobili, luci e vedute, sono costituite da finestre di legno, le porte interne sono con telai e pannelli tamburati finto legno radica di buona fattura. Pagina 8/22

10 Per quanto riguarda gli impianti tecnologici, sono da un indagine, atti all'uso, fatto salvo un analisi più approfondita per la verifica delle disposizioni prescritte dalla normativa vigente in materia di sicurezza e salubrità dei locali. Servizi igienici dotati dei classici apparecchi sanitari di vitreous china e rubinetteria metallica in comune commercio. Il fabbricato di epoca remota è stato adibito a Laboratorio con intervento edilizio attuato alla fine del secolo scorso, nel corso degli anni è stato oggetto di manutenzione ordinaria/straordinaria visto lo stato d'esercizio. Descritte le caratteristiche principali, se ne indica qui appresso, la CONSISTENZA in metri quadrati sulla base dei conteggi effettuati dai rilievi e dalla documentazione tecnica acquisita negli uffici comunali e catastali. La sagoma a terra del manufatto in argomento occupa una superficie complessiva di mq. 45ca. (8*5.7ca) per ogni piano, le cui altezze interne, sono: al piano terra mt 3,00, al seminterrato mt 1,90, e 2.70>2.90 al piano primo, per un ingombro volumetrico di mc 85ca il seminterrato, mc 135ca al piano terra e mc 125ca al piano primo per complessivi mc 350ca. Pagina 9/22

11 Prospetto principale NEGOZIO e LABORATORIO piano terra Pagina 10/22

12 piano seminterrato piano primo Pagina 11/22

13 LOTTO 3 Si tratta di FABBRICATO NON RESIDENZIALE con tre affacci liberi su spazio pubblico, asse di prolungamento di Piazza del Popolo, da cui si accede, frontalmente ingresso carrabile, laterale pedonale, mentre sul retro è in aderenza ad altro fabbricato. In pianta ha conformazione rettangolare e si sviluppa verticalmente su tre livelli di piano fuori terra collegati tra loro da una scala interna. Su tutti e tre i piani vi sono due locali aperti e la scala interna di collegamento tra loro; al piano terra sul retro vi è e una "grotta"; da definire è lo schema distributivo interno. Le opere interne, pavimenti/soffitti/gradinata sono al grezzo, ma comunque atte alla specifica destinazione di rimessa e deposito; i muri perimetrali sono intonacati con malta cementizia, così pure i muri interni. L'ingresso carrabile è chiuso con porta di ferro ed anche; infissi di chiusure mobili, luci e vedute, sono costituiti da finestre di alluminio; impianti igienici sanitari e tecnologici assenti. Il fabbricato, di epoca remota, ora adibito a RIMESSA e DEPOSITO, è stato oggetto di ristrutturazione con intervento edilizio attuato al cavallo degli anni 70/80 del secolo scorso; tutte le opere sono in carente stato di conservazione. Descritte le caratteristiche principali, se ne indica qui appresso, la CONSISTENZA in metri quadrati sulla base dei conteggi effettuati dai rilievi e dalla documentazione tecnica acquisita negli uffici comunali e catastali. La sagoma a terra del manufatto in argomento occupa una superficie complessiva di mq. 45ca. (7.5*6ca) per ogni piano, oltre la "grotta" di mq. 35 ca hmt2>1; al piano terra e primo hmt 2,40, sottotetto hmt 190>2.50; volume mc 150ca al piano terra, mc 100ca al piano primo e mc 100ca per complessivi mc 350ca. Prospetti Pagina 12/22

14 Piano terra Pagina 13/22

15 Pagina 14/22

16 Piano primo Piano secondo sottotetto Pagina 15/22

17 FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE È stata prodotta negli atti processuali la certificazione del notaio Casarini Francesco di Bologna/Anzola dell'emilia rilasciata il 30 luglio 2014, alla quale si rimanda per quel che concerne la situazione giuridica del compendio pignorato. Il NEGOZIO, da informazioni assunte e dalle mie conoscenze tecniche della materia, non soggiace a vincoli e oneri condominiali, salvo la semplice "comunione", in quota proporzionale, delle cose ed elementi comuni del fabbricato; così pure gli altri beni in esame. DESTINAZIONE E LEGITTIMITÀ URBANISTICA Di seguito si delineano le vicende urbanistiche dei manufatti in esame, dedotte dalle ricerche effettuate e dalle informazioni assunte presso l Ufficio Tecnico Comunale di Gagliano Aterno. Lotto 1 Il Fabbricato dove insiste il NEGOZIO è di epoca remota, riattato con intervento edilizio negli anni settanta del secolo scorso, giusto Licenza Edilizia n 15 del 15/05/1971 rilasciate dal Comune di Gagliano Aterno. L agibilità non risulta rilasciata; mentre al solo effetto igienico sanitario è stata autorizzata dal Sindaco, con atto del 28/10/2000 n. 1/2000, la vendita al pubblico di pane e dolci secchi. Lotto 2 LABORATORIO ARTIGIANALE: Il Fabbricato, di vecchia costruzione, è stato oggetto d'intervento edilizio alla fine degli anni novanta del secolo scorso, giusto Concessione Edilizia n 2/97 del 12/03/1997 rilasciata dal Comune di Gagliano Aterno per la realizzazione di un laboratorio artigianale per la produzione di dolci tipici. L agibilità non risulta rilasciata; mentre al solo effetto igienico sanitario è stata autorizzata dal Sindaco, con atto del 13/11/1998 n. 1/98, la produzione di pane e dolci secchi. Lotto 3 FABBRICATO NON RESIDENZIALE: sicuramente di epoca remota, riattato con intervento edilizio al cavallo degli anni settanta/ottanta del secolo scorso, giusto Concessione Edilizia n 9 del 15/12/1979 rilasciata dal Comune di Gagliano Aterno. Dalle ricerche effettuate negli uffici comunali, non risulta rilasciata l agibilità. L'edificazione originaria di tutte e tre le porzioni edilizie in esame, con il conforto dell'ufficio tecnico comunale, si può riportare all'epoca ante obbligo di "Licenza Edilizia", quindi da ritenersi sotto l'aspetto urbanistico legittime di fatto. Pagina 16/22

18 USI CIVICI O VINCOLI PUBBLICISTICI Dalle informazioni assunte presso l'ufficio Tecnico del comune, non sono stati riscontrati usi civici per i beni del compendio pignorato. Per quanto concerne i vincoli pubblicistici, vi sono i limiti imposti dalla disciplina Paesistica Ambientale della Regione Abruzzo, Piano Regionale Paesistico, concretamente attuato dal "Parco Naturale Sirente Velino". Per quanto attiene la disciplina sismica, il territorio comunale di Gagliano Aterno è classificato come zona RELAZIONE ESTIMATIVA Lo scopo preminente della presente Relazione è la ricerca del Prezzo a Base d asta da riportare nell Ordinanza di vendita dell'immobile esecutato. Trattandosi di materia alquanto complessa e articolata, ho ritenuto utile suddividere in alcuni punti la mia opinione in merito all esatta valutazione del prezzo di stima, delineata ponendomi in modo oggettivo ai beni, ma interpretando compiutamente tutti i fattori influenti sul giudizio di stima. LOCALIZZAZIONE I cespiti esaminati si trovano in Gagliano Aterno, piccolo centro di 250 abitanti, situato a circa 650mt slm sorgente ai margini nella "Valle subequana" del Centro Abruzzo, alle falde del Monte Sirente (2349mt). Antico borgo di notevole valore artistico; all'interno del Parco Naturale Sirente Velino di notevole attrattiva paesaggistica naturali, quindi appetibile dal punto di vista turistico-ambientale/storico/culturale. Il valore paesaggistico della zona garantisce buone condizioni ambientali esterne, tali da consentire ai residenti, di trascorrere serenamente il loro riposo, tempo libero e lavorativo. Pagina 17/22

19 I collegamenti con i maggiori centri Istituzionali e commerciali sono assicurati dalla SS 261 e poi la SS 17 che conduce al capoluogo di regione L Aquila (Km 60ca), e SS 5 Tiburtina Valeria di collegamento allo svincolo Autostradale, Pratola Peligna-Sulmona, della "strada dei Parchi" A/25 (E80), che conduce a Roma (Km 170ca), capitale, e Pescara (Km.80ca), centro turistico estivo e commerciale. METODO D INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI STIMA Per la ricerca del più probabile valore di mercato, si è utilizzata la stima comparativa o di raffronto, consistente nello stabilire un rapporto analogico, dei parametri e valori noti, d'immobili simili o assimilabili, presenti nel mercato, e i cespiti in argomento. Ho adottato il cosiddetto procedimento sintetico, con riferimento a parametri tecnico/dimensionali, che costituisce una realtà inconfutabile; specificamente la superficie vendibile/commerciale. Rappresentata nell effettiva consistenza espressa in metri quadrati di superficie occupata (comprende anche lo spazio coperto da tutti i muri e quella delle utilità scoperte: balconi, terrazze, corti, giardini, esclusivi e quei comuni in quota). Nella determinazione del prezzo unitario di stima si è tenuto conto delle quotazioni contenute nelle banche dati dell'adt: Osservatorio Mercato Immobiliari. Quotazioni pur sempre riferite all'ordinarietà degli immobili, come quelle appurate con la consultazione dei dati d'indagini di mercato, svolte da editori specializzati nel campo. Informative sono state assunte sia dall'ufficio tecnico comunale sia dall Agenzia delle Entrate di Sulmona, oltre ad aver scambiato opinioni di merito con le locali agenzie immobiliari. La scelta finale del Prezzo unitario di stima da adottare è stata opportunamente corretta con l applicazione di coefficienti di differenziazione, dopo attenta analisi di tutti gli elementi, che hanno diretta o indiretta influenza sul bene valutato. Pagina 18/22

20 Coefficienti condizionati dalle indagini di mercato svolte prendendo in esame immobili paragonabili e assegnati considerando le peculiari caratteristiche, intrinseche/estrinseche, degli immobili in questione: consistenza, stato d'uso/conservativo, qualità, vetustà etc., non tralasciando di esaminare l'ubicazione, le infrastrutture, la salubrità della zona e i relativi i servizi del quartiere. Si è tenuto conto anche dell'appetibilità e commerciabilità stessa dei beni, sia allo stato attuale sia in caso d uso diverso, e di valori che in molti casi sfuggono sì, alla normale "ordinarietà", ma rimangono sempre nell'ambito delle equità ampliate. In definitiva sono giunto nella possibilità di poter indicare quale Giudizio di Stima del più probabile valore di mercato dei cespiti pignorati, il risultato derivante dai conteggi delineati nel proseguimento. Lotto 1 NEGOZIO QUOTAZIONE UNITARIA MEDIA NUOVO MERCATO LOCALE: /MQ. <600/1100> OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE: /MQ. < > Superficie Vendibile/Commerciale: Mq 50 x 600,00 = ,00 Lotto 2 Prezzo di Stima ,00 LABORATORIO QUOTAZIONE UNITARIA MEDIA NUOVO MERCATO LOCALE: /MQ. <400/800> OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE: /MQ. < > Superficie Vendibile/Commerciale rapportato a Volume: Piano seminterrato Mc 85 x 0.65 x 200,00 = ,00 Piano terra Mc 135 x 1 x 200,00 = ,00 Piano primo Mc 125 x 0.8 x 200,00 = ,00 Lotto 3 Prezzo di Stima ,00 per arrotondamento FABBRICATO NON RESIDENZIALE QUOTAZIONE UNITARIA MEDIA NUOVO MERCATO LOCALE: /MQ < > OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE: /MQ. < > Superficie Vendibile/Commerciale: rapportato a Volume: Piano terra Mc 150 x 1 x 150,00 = ,00 Piano primo Mc 100 x 0.8 x 150,00 = ,00 Piano secondo Mc 100 x 0.65 x 150,00 = 9.750,00 Prezzo di Stima ,00 per arrotondamento Pagina 19/22

21 OGGETTO E CRITERIO ESTIMATIVO ADOTTATO Il valore dei beni economici, comunemente, s indica con il "valore di mercato", usato per il loro scambio tra operatori "ordinari", ossia il valore che si è realmente originato, in un dato momento, attraverso lo scambio di un bene con una corrispondente quantità di moneta. Al contrario, ed è il nostro caso, ogni qualvolta si attribuisce a un bene economico una determinata quantità di moneta in vista di particolari esigenze pratiche, si formula un valore di stima ovvero un giudizio di valore, il quale deve essere oggettivo, benché possa essere il più probabile; dove per più probabile sta solo a indicare la scelta, fra tutti i possibili valori, quello che ha maggiori possibilità di verificarsi. In ogni caso rimane che, il valore di stima di un bene è sempre determinato, o per lo meno influenzato, dalla fondamentale legge economica della domanda e dell offerta, cioè dal mercato: in assenza di questo, non si può, infatti, concepire di formulare un giudizio di valore economico. Alla luce delle ragioni pratiche della stima da fare, ho individuato l aspetto economico con il quale il bene deve essere stimato: più probabile valore di mercato, e cioè quel prezzo che con ogni probabilità si realizzerebbe in un determinato mercato e in quel dato momento. Il Giudizio di Stima si basa su di una preposizione teorica che si avvicini al valore più probabile dell immobile in una libera contrattazione, fatta in condizioni di ordinarietà, giustificato da presupposti teorici universalmente riconosciuti. Come aspetto pratico, di detto valore teorico, la situazione di fatto caratterizzata dall ambiente sociale del territorio, nel cui concetto vi si ricomprendono: l'ecosistema e il paesaggio naturale, il livello raggiunto dal progresso scientifico; e considerato in ogni suo aspetto: organizzazione politica, sistema giuridico, situazione economica; e nelle caratteristiche che, in esso, assume il comportamento umano. Si osservi come la scelta del procedimento di stima adottato deriva, non solo dalla specificità dell'immobile oggetto di valutazione, ma anche dagli usi nelle contrattazioni nel mercato edilizio locale, che come in precedenza detto è Pagina 20/22

22 fondamentale nell orientare le scelte dell'estimatore. Fra tutti i parametri tecnici (volume, superficie, numero dei vani) e/o economici (canone d affitto, reddito medio annuo, rendita catastale), ho scelto quello che più mi assicura la reale determinazione del più probabile valore di mercato in questo momento. Nell esprimere il giudizio di valore della presente stima, con il menzionato aspetto economico, si è tenuto conto che i fabbricati, sono beni dai molteplici aspetti, e quindi non si può ipotizzare una precisa classificazione, tanto da dover far riferimento a immobili simili, ma non uguali per diversi elementi. Occorre altresì rilevare che nel mercato immobiliare gli scambi, non sono così frequenti, sia per caratteristiche sia per ubicazione, e quindi bisogna fare riferimento a recenti e normali valori di compravendita e/o contrattazioni di beni analoghi, da "interpretare" nei caratteri che più si avvicinano alle peculiarità del bene oggetto di valutazione. Il risultato conseguito è il frutto dell elaborazione di dati tecnico/economici, cui ho fatto le necessarie aggiunte e detrazioni del caso, per riportare il bene immobile nelle reali condizioni in cui si trova. Per quanto attiene il mercato locale, emerge che molte volte, lo stesso, ci mette di fronte a casi "impraticabili" di comparazione, poiché le singole valutazioni non sono basate su elementi tecnici ed economici. 4. CONCLUSIONI In chiusura ritengo che, con la presente Relazione Peritale, composta di 23 pagine impresse elettronicamente, e allegati, di aver esattamente adempiuto avendo: Identificato e Descritto in maniera chiara, sostanziale, e distintamente, i TRE LOTTI del compendio immobiliare pignorato. Verificato l'esistenza di formalità, vincolie ed oneri, anche di natura condominiale e/o pubblicistici; Indicata la situazione urbanistica dei manufatti edilizi; Pagina 21/22

23 Determinato il Prezzo di Stimato come segue: Lotto 1 Negozio ubicato in Gagliano Aterno (Aq) alla Piazza del Popolo Al piano terra di un fabbricato di vecchia costruzione, formato da di superficie complessiva lorda di circa mq 50; la cui entità catastale è di mq 28. Oltre ai diritti proporzionali sulle cose ed elementi comuni del fabbricato. Censito all AdE-Ufficio Provinciale di L Aquila-Territorio-Servizi Catastali Foglio 10 particella n sub 1 Ctg C/1, cl 1 mq 28 Rend 242,94; Piazza del Popolo, snc p T PREZZO STIMATO ,00 Lotto 2 Laboratorio ubicato in Gagliano Aterno (Aq) alla Piazza del Popolo Formato da un piano seminterrato e terra di superficie complessiva lorda di circa mq 130; la cui entità catastale è di mq 113. Censito all AdE-Ufficio Provinciale di L Aquila-Territorio-Servizi Catastali Fg. 10 n ctg. C/3, cl U, mq. 113 Rend. 175,08; Piazza del Popolo, snc p.s1-t-1. PREZZO STIMATO ,00 Lotto 3 FABBRICATO NON RESIDENZIALE ubicato in Gagliano Aterno (Aq) alla Piazza del Popolo più precisamente asse di prolungamento di detta Piazza Formato da un piano terra, primo e secondo SOTTOTETTO di superficie complessiva lorda di circa mq 170; la cui entità catastale è di mq 110. Censito all AdE-Ufficio Provinciale di L Aquila-Territorio-Servizi Catastali Foglio 10 particella n. 366 sub 1 Ctg. C/6, cl 1, MQ 110 Rend. 85,22; Piazza del Popolo, 38 - piano T-1-2. PREZZO STIMATO ,00 Nel rimanere a completa disposizione del Giudice dell'esecuzione, per ogni eventuale e successiva utilità, e chiarimenti del caso, mi pregio nel frattanto, di porgere Cordiali e Ossequiosi Saluti. Il CTU Geom. Cesare Antonio Palombizio Pagina 22/22

24 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30245 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Fine Dati della richiesta Comune di GAGLIANO ATERNO ( Codice: D850) Provincia di L`AQUILA Catasto Fabbricati Foglio: 10 Particella: 1185 Sub.: 1 INTESTATO 1 DE RUBEIS Lina nata a GAGLIANO ATERNO il 29/04/1936 DRBLNI36D69D850I* (1) Proprieta` per 1000/1000 Unità immobiliare dal 27/04/1999 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² Euro 242,94 L Indirizzo PIAZZA DEL POPOLO SNC piano: T; Notifica Partita Mod Annotazioni classamento proposto e validato (D.M. 701/94) COSTITUZIONE del 27/04/1999 n. P /1999 in atti dal 27/04/1999 Situazione degli intestati dal 27/04/1999 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DE RUBEIS Lina nata a GAGLIANO ATERNO il 29/04/1936 DRBLNI36D69D850I* (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 27/04/1999 n. P /1999 in atti dal 27/04/1999 Registrazione: Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

25 Data presentazione:27/04/ Data: 25/10/ n. T Richiedente: PLMCRN57A16H007N Catasto dei Fabbricati - Situazione al 25/10/ Comune di GAGLIANO ATERNO (D850) - < Foglio: 10 - Particella: Subalterno: 1 > PIAZZA DEL POPOLO SNC piano: T; Ultima planimetria in atti Data presentazione:27/04/ Data: 25/10/ n. T Richiedente: PLMCRN57A16H007N Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

26 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30137 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Segue Dati della richiesta Comune di GAGLIANO ATERNO ( Codice: D850) Provincia di L`AQUILA Catasto Fabbricati Foglio: 10 Particella: 1186 INTESTATI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 1/2 2 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 1/2 bene personale Unità immobiliare dal 28/10/2004 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/3 U 113 m² Euro 175,08 VARIAZIONE del 28/10/2004 n /2004 in atti dal 28/10/2004 (protocollo n. AQ ) AMPLIAMENTO PER SOTTOELEVAZIONE Indirizzo PIAZZA DEL POPOLO piano: S1-T-1; Annotazioni classamento proposto e validato (D.M. 701/94) Riserve 1 Atti passaggi intermedi non esistenti Situazione dell'unità immobiliare dal 03/03/1999 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/3 U 79 m² Euro 122,40 L Indirizzo, PIAZZA DEL POPOLO piano: T-1; Notifica Partita Mod Annotazioni classamento proposto e validato (D.M. 701/94) Riserve 1 Atti passaggi intermedi non esistenti VARIAZIONE del 03/03/1999 n. T /1999 in atti dal 03/03/1999 RISTRUTTURAZIONE AUTORIMESSA LABORATORIO * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

27 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30137 Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Segue Situazione dell'unità immobiliare dal 01/01/1992 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² L VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO Indirizzo, PIAZZA DEL POPOLO n. 3 n. 5 piano: T-1; Notifica - Partita 377 Mod.58 - Situazione dell'unità immobiliare dall'impianto meccanografico N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² L. 192 Impianto meccanografico del 30/06/1987 Indirizzo, PIAZZA DEL POPOLO n. 3 n. 5 piano: T-1; Notifica - Partita 377 Mod.58 - Situazione degli intestati dal 04/05/2012 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 1/2 bene personale DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 04/05/2012 Nota presentata con Modello Unico n /2012 in atti dal 10/05/2012 Repertorio n.: Rogante: D`ANGIOLELLA PATRIZIO Sede: CASTEL DI SANGRO Registrazione: Sede: PERMUTA Situazione degli intestati dal 07/08/1992 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 1/2 2 DE RUBEIS Pasquale nato a GAGLIANO ATERNO il 15/05/1972 DRBPQL72E15D850W* (1) Proprieta` per 1/2 fino al 04/05/2012 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 07/08/1992 Trascrizione n /1992 in atti dal 28/12/1992 Repertorio n.: Rogante: FRANCESCO BENEDETT Sede: PAGANICA Registrazione: COMPRAVENDITA Situazione degli intestati dall'impianto meccanografico N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PALMIERI Eugenio;FU ANTONIO fino al 07/08/1992 DATI DERIVANTI DA Impianto meccanografico del 30/06/1987 * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

28 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30137 Pag: 3 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria Fine

29 Data: 25/10/ n. T Richiedente: PLMCRN57A16H007N AQ /10/2004 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 25/10/ Comune di GAGLIANO ATERNO (D850) - < Foglio: 10 - Particella: Subalterno: 0 > PIAZZA DEL POPOLO piano: S1-T-1; Ultima planimetria in atti Data: 25/10/ n. T Richiedente: PLMCRN57A16H007N Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

30 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30225 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Segue Dati della richiesta Comune di GAGLIANO ATERNO ( Codice: D850) Provincia di L`AQUILA Catasto Fabbricati Foglio: 10 Particella: 366 Sub.: 1 INTESTATI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 1/2 bene personale 2 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 500/1000 Unità immobiliare dal 17/11/2011 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² Euro 85,22 VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 17/11/2011 n /2011 in atti dal 17/11/2011 (protocollo n. AQ ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO Indirizzo PIAZZA DEL POPOLO n. 38 piano: T-1-2; Annotazioni classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della dichiarazione (D.M. 701/94) Situazione dell'unità immobiliare dal 17/11/2010 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² Euro 85,22 AMPLIAMENTO del 17/11/2010 n /2010 in atti dal 17/11/2010 (protocollo n. AQ ) AMPLIAMENTO Indirizzo, PIAZZA DEL POPOLO n. 38 piano: T-1-2; Annotazioni classamento e rendita proposti (D.M. 701/94) Situazione degli intestati dal 04/05/2012 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 1/2 bene personale DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 04/05/2012 Nota presentata con Modello Unico n /2012 in atti dal 10/05/2012 Repertorio n.: Rogante: D`ANGIOLELLA PATRIZIO Sede: CASTEL DI SANGRO Registrazione: Sede: PERMUTA * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

31 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30225 Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Segue Situazione degli intestati dal 17/11/2010 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 500/ DE RUBEIS Pasquale nato a GAGLIANO ATERNO il 15/05/1972 DRBPQL72E15D850W* (1) Proprieta` per 500/1000 fino al 04/05/2012 DATI DERIVANTI DA AMPLIAMENTO del 17/11/2010 n /2010 in atti dal 17/11/2010 (protocollo n. AQ ) Registrazione: AMPLIAMENTO Situazione dell'unità immobiliare che ha originato il precedente dal 07/11/2000 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² Euro 76,23 L Indirizzo PIAZZA DEL POPOLO n. 38 piano: T-1; Riserve 1 Atti passaggi intermedi non esistenti DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del 07/12/1999 n /2000 in atti dal 07/11/2000 (protocollo n ) DE RUBEIS FRANCESCO Situazione dell'unità immobiliare dal 01/01/1992 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² Euro 76,23 L Indirizzo, PIAZZA DEL POPOLO n. 38 piano: T-1; Notifica - Partita 437 Mod.58 - VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO Situazione dell'unità immobiliare dall'impianto meccanografico N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona C/ m² L. 164 Impianto meccanografico del 30/06/1987 Indirizzo, PIAZZA DEL POPOLO n. 38 piano: T-1; Notifica - Partita 437 Mod.58 - * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

32 Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 25/10/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T30225 Pag: 3 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 25/10/2014 Fine Situazione degli intestati dal 07/12/1999 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DE RUBEIS Martino nato a L`AQUILA il 03/05/1961 DRBMTN61E03A345P* (1) Proprieta` per 500/1000 fino al 17/11/ DE RUBEIS Pasquale nato a GAGLIANO ATERNO il 15/05/1972 DRBPQL72E15D850W* (1) Proprieta` per 500/1000 fino al 17/11/2010 DATI DERIVANTI DA DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del 07/12/1999 n /2000 in atti dal 07/11/2000 (protocollo n ) Registrazione: UR Sede: SULMONA Volume: 607 n: 16 del 29/05/2000 DE RUBEIS FRANCESCO Situazione degli intestati dall'impianto meccanografico N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 VACCA Ivaldo;FU BENIAMINO fino al 07/12/1999 DATI DERIVANTI DA Impianto meccanografico del 30/06/1987 Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

33 Data: 25/10/ n. T Richiedente: PLMCRN57A16H007N AQ /11/2010 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 25/10/ Comune di GAGLIANO ATERNO (D850) - < Foglio: 10 - Particella: Subalterno: 1 > PIAZZA DEL POPOLO n. 38 piano: T-1-2; Ultima planimetria in atti Data: 25/10/ n. T Richiedente: PLMCRN57A16H007N Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

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