Comune di S.TERESA GALLURA. Provincia di Olbia-Tempio

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1 Comune di S.TERESA GALLURA Provincia di Olbia-Tempio OGGETTO: PROGETTO DI REALIZZAZIONE STRUTTURA POLIVALENTE (Complesso ricettivo e ristoro per centro al servizio di: arrivi-stazionamento e partenze autobus). RUP: geom. Giovanni Brozzu PROGETTISTA: Settore Opere Pubbliche e Informatica CONSULENZA: dr. Michele Acciaro LIVELLO DI PROGETTO STUDIO DI FATTIBILITA' DESCRIZIONE: RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA STUDIO DI PREFATTIBILITA' AMBIENTALE STUDIO TECNICO- ECONOMICO ELEMENTI ESSENZIALI DELLO SCHEMA DICONVENZIONE QUADRO ECONOMICO Elaborato REL Revisione Agosto 2012 Scala COMUNE DI SANTA TERESA GALLURA Provincia di Olbia-Tempio Settore OO.PP. e Informatica P.zza Villamarina S.TERESA GALLURA(OT) Tel Fax operepubbliche@comunestg.lt

2 1 RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA 1.1 PREMESSA Il presente studio di fattibilità è relativo al progetto di realizzazione di una struttura edilizia di tipo polivalente, da adibire a bar ristoro con annessa sala di aspetto a servizio della stazione autobus nel Comune di Santa Teresa Gallura (OT). In considerazione della tipologia di intervento nonché della possibilità della gestione funzionale e dello sfruttamento economico delle opere da realizzare, l Amministrazione Comunale intende realizzare l opera in oggetto facendo ricorso ad una delle formule di partenariato pubblico privato previste dalla vigente normativa ed in particolare facendo ricorso all istituto della Finanza di Progetto di cui all art. 153 del Codice dei Contratti. Al fine di verificare la fattibilità economico finanziaria dell iniziativa, l Amministrazione Comunale con Determinazione Funzionario Responsabile Settore OO.PP. e Informatica n 75/395 del 16/03/2012 ha conferito al dr. Michele ACCIARO, incarico per la redazione di uno studio di fattibilità economico finanziario che costituisce parte del presente Studio di Fattibilità. Lo studio di fattibilità è descritto dall art. 128 del Codice dei Contratti come strumento attuativo del programma triennale, nel quale devono riportarsi l analisi dello stato di fatto sotto i profili: storico artistici, architettonici, paesaggistici, di sostenibilità ambientale, socie economica, amministrativa e tecnica. Si tratta dunque di uno strumento avente i contenuti sia della pianificazione territoriale ed economica sia del documento preliminare alla progettazione. Nel nuovo quadro normativo (art. 153 del Codice) lo Studio di Fattibilità assume un ulteriore funzione, in quanto sulla base di esso i concorrenti, in sede di offerta, elaborano la progettazione preliminare. Il documento assume quindi una duplice valenza, quale elaborato per l identificazione e quantificazione dei lavori strumentali al soddisfacimento dei bisogni delle amministrazioni aggiudicatrici, nonché quale documento da porre a base di gara nei procedimenti di cui all articolo 153 del Codice. Come definito dall Autorità per la Vigilanza sui Contratti Pubblici di Lavori, Servizi e Forniture nella Determinazione n 1 del 14/01/2009, lo Studio di Fattibilità deve costituire uno strumento che consente al decisore di esprimere valutazioni sulla bontà dell idea progetto, ma consente di indire una gara sulla base di elementi concreti, nel rispetto dei principi di trasparenza e della concorrenza tra gli operatori. La definizione in concreto del suo contenuto, va tuttavia ricercata nel bilanciamento di due esigenze contrapposte: da un lato, l esigenza di avere uno Studio di Fattibilità affidabile e completo, tale da consentire di ottenere preliminari consensi dalle amministrazioni competenti, dall altro, quella di non intaccare eccessivamente la creatività dei concorrenti garantendo ad essi la possibilità di apportare modifiche alla soluzione indicata nello studio stesso. Per i contenuti dello Studio di Fattibilità si è seguito quanto previsto dalle Linee guida per la compilazione dello studio di fattibilità redatte dall AVCP e contenute nella Determinazione prima richiamata. 2

3 1.2 IL PROJECT FINANCING L istituto del project financing, di derivazione anglosassone, è stato introdotto nel nostro ordinamento al fine di agevolare mediante l apporto di capitali privati, la realizzazione di opere pubbliche. La sua caratteristica essenziale è quella di porre a carico dei soggetti promotori o aggiudicatori, in tutto o in parte, i costi necessari alla progettazione ed esecuzione dei lavori, assicurando loro come unica controprestazione il diritto di gestione funzionale e sfruttamento economico delle opere realizzate. La definizione del relatore della sentenza sopra richiamata racchiude tutte le principali caratteristiche dell operazione all esame che rientra nella più ampia accezione di partenariato pubblico/privato. Lo strumento infatti può essere inquadrato nelle forme di cooperazione tra le autorità pubbliche e il mondo delle imprese che mirano a garantire il finanziamento, la costruzione, il rinnovamento, la gestione o la manutenzione di un infrastruttura o la fornitura di un servizio (cfr. Libro Verde relativo al partenariato pubblico privato in sigla PPP). Nell ambito di queste nuove forme di cooperazione la stessa Comunità Europea individua altri strumenti oltre al project financing quali la concessione pubblica, il leasing pubblico, le società miste, nonché società di trasformazione urbana che potrebbero essere tenute presenti dagli Enti Pubblici nella attività di realizzazione di opere ed interventi sul territorio. In termini assolutamente generali, il ricorso al PPP può essere evocato in tutti quei casi in cui la Pubblica Amministrazione (in sigla PA) intenda realizzare un opera alla quale possono essere collegati servizi qualificabili come pubblici e/o di pubblica utilità, la cui progettazione, realizzazione e gestione venga affidata in tutto o in parte ad operatori privati. Il fenomeno del PPP registra un significativo aumento sia in termini quantitativi che in termini qualitativi, tanto nel contesto europeo quanto in quello italiano. Difatti dal 2003 nel nostro Paese si è registrato un fortissimo incremento dell utilizzo del PPP nei settori dei trasporti e delle infrastrutture, nonché nel settore delle utilities (gas, energia, acqua, telecomunicazioni) e della sanità pubblica. I progetti realizzabili attraverso il PPP possono essere classificati in base a tre principali tipologie: c.d. opere calde, ovvero opere dotate di una intrinseca capacità di generare reddito attraverso i ricavi da utenza, in cui il privato investitore ottiene la remunerazione del capitale investito attraverso la gestione economica e funzionale dell opera realizzata, ovvero del servizio erogato e dunque attraverso la tariffa corrisposta dagli utenti/fruitori dell opera o del servizio; c.d. opere tiepide, che richiedono una componente di contribuzione pubblica poiché i ricavi da utenza, pur presenti, sono comunque insufficienti a generare adeguati ritorni economici per l investitore privato; c.d. opere fredde, in cui il privato fornisce le proprie prestazioni direttamente alla PA ottenendo dalla stessa la remunerazione del capitale investito. In ogni caso tutte le operazioni di PPP si caratterizzano per i seguenti 4 elementi distintivi: 1. la durata relativamente lunga della collaborazione, che implica una cooperazione tra il partner pubblico e quello privato in relazione ai vari aspetti di un progetto da realizzare; 2. le modalità di finanziamento del progetto, assicurate in tutto o in parte, dal settore privato; 3. la ripartizione dei ruoli tra soggetto pubblico e privato, prevedendo che il primo si impegni a definire gli obiettivi da raggiungere in termini di interesse pubblico, di qualità dei servizi offerti, di politica dei prezzi, nonché ad assicurare il controllo in ordine al raggiungimento degli obiettivi, mentre il privato si occupa di progettare, finanziare e realizzare l iniziativa; 4. la ripartizione dei rischi tra la parte pubblica e quella privata. 3

4 1.2.1 LE NOVITÀ DEL TERZO DECRETO CORRETTIVO SUL PF RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA Il d.lgs. n. 152/2008 ha riscritto la disciplina della finanza di progetto, concentrandola nell art. 153 del codice ed abrogando quindi gli artt. 154 e 155. La disciplina previgente prevedeva una procedura che si articolava in tre fasi: a) valutazione della proposta disciplinata dall art. 154 che si concludeva, eventualmente, con la dichiarazione di pubblico interesse e la scelta del promotore; b) indizione della gara disciplinata dall art. 155, comma 1, lettera a) consistente nell espletamento di una gara da aggiudicare con il criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa finalizzata alla selezione dei competitors; c) procedura negoziata disciplinata dall art. 155, comma 1, lettera b) consistente nel confronto tra i competitors ed il promotore per l aggiudicazione della concessione. La nuova disciplina, dopo l impasse causato dalla soppressione del diritto di prelazione, tenta un rilancio dell istituto prevedendo una riproposizione del diritto di prelazione in favore del promotore sebbene con condizioni parzialmente differenti. Resta nel nuovo articolo 153 quanto previsto dall ultima parte del comma 1 del previgente articolo 153, vale a dire la figura del «proponente», che si distingue dal «promotore» in quanto il secondo formula una proposta per la realizzazione di opere o lavori già previsti nello strumento programmatico, mentre il primo formula una proposta di intervento relativamente ad una opera di futura realizzazione, ovvero uno studio di fattibilità da inserire in un programma in corso di formazione. In sostanza, è possibile presentare alle amministrazioni aggiudicatrici, a mezzo di studi di fattibilità, proposte relative alla realizzazione di lavori pubblici o di lavori di pubblica utilità (non presenti nella programmazione triennale di cui all art. 128 ovvero negli strumenti di programmazione approvati dall amministrazione aggiudicatrice sulla base della normativa vigente) che le amministrazioni sono tenute a valutare entro sei mesi dal loro ricevimento, adottando gli studi di fattibilità ritenuti di pubblico interesse anche se va ricordato che l eventuale adozione non determina alcun diritto del proponente al compenso per le prestazioni compiute o alla realizzazione dei lavori, né alla gestione dei relativi servizi. Circa le opere inserite nel piano triennale dei lavori pubblici, la normativa prevede che esse possano essere realizzate seguendo diverse procedure: 1. gara unica previo bando e senza prelazione; 2. gara doppia previo bando e con diritto di prelazione; 3. iniziativa del privato previo avviso e con doppia gara. Nel project financing con gara unica previo bando la stazione appaltante indice una gara per l affidamento di una concessione riferita ad una specifica opera pubblica, senza progetto preliminare, e sulla base del solo studio di fattibilità. Tale procedura è prevista per la realizzazione di lavori pubblici o di lavori di pubblica utilità inseriti nella programmazione triennale e nell elenco annuale di cui all art. 128 del codice, ovvero negli strumenti di programmazione approvati dall amministrazione aggiudicatrice sulla base della normativa vigente, finanziabili (in tutto o in parte) con capitali privati. Al riguardo, va segnalato che l art. 128 è stato modificato per coordinarlo con il nuovo art. 153, prevedendo che le opere realizzabili mediante finanza di progetto possono essere inserite nell elenco annuale anche se prive di progettazione preliminare, e sulla base del solo studio di fattibilità. Trattasi di procedura alternativa alla concessione di cui all art. 143 del codice in cui l amministrazione già dispone del progetto preliminare che pone a base di gara. Il bando di gara è pubblicato con le modalità di cui all art. 66 ovvero di cui all art. 122, secondo l importo dei lavori, ponendo a base di gara lo studio di fattibilità predisposto dall amministrazione aggiudicatrice o adottato ai sensi del comma 19 dell art Oltre al contenuto previsto dall art. 144 per le concessioni, il bando deve prevedere: la possibilità per l amministrazione aggiudicatrice di chiedere al promotore prescelto di apportare al progetto preliminare (dallo stesso presentato) le modifiche eventualmente intervenute in fase di approvazione del progetto; l aggiudicazione della concessione al promotore solo a seguito dell accettazione delle modifiche progettuali e del conseguente adeguamento del piano economicofinanziario; 4

5 la facoltà dell amministrazione, in caso di mancata accettazione da parte del promotore di apportare modifiche al progetto preliminare, di chiedere progressivamente ai concorrenti successivi in graduatoria l accettazione delle modifiche da apportare al progetto preliminare presentato dal promotore alle stesse condizioni proposte al promotore e non accettate dallo stesso (art. 153, comma 3). Qualora l affidamento della concessione avvenga in favore di un soggetto diverso dal promotore prescelto, questi ha diritto al rimborso delle spese (entro un importo stabilito dall art. 153 del codice). In sostanza, questa modalità di project financing si concretizza mediante una gara unica per l affidamento di una concessione, articolata nelle fasi della scelta del promotore, nella negoziazione con il promotore delle modifiche al progetto preliminare, nella negoziazione con i successivi concorrenti in graduatoria se la prima negoziazione non va a buon fine. L art. 153, comma 10, del codice prevede, infatti, che l amministrazione aggiudicatrice: 1. prende in esame le offerte che sono pervenute nei termini indicati nel bando; 2. redige una graduatoria e nomina promotore il soggetto che ha presentato la migliore offerta ricordando che tale nomina del promotore può aver luogo anche in presenza di una sola offerta; 3. pone in approvazione il progetto preliminare presentato dal promotore, con le modalità indicate all art. 97; in tale fase è onere del promotore procedere alle modifiche progettuali necessarie ai fini dell approvazione del progetto, nonché a tutti gli adempimenti di legge anche ai fini della valutazione di impatto ambientale, senza che ciò comporti alcun compenso aggiuntivo, né incremento delle spese sostenute per la predisposizione delle offerte indicate nel piano finanziario; 4. procede direttamente alla stipula della concessione quando il progetto non necessita di modifiche progettuali. Poiché il quarto comma dell art. 153 prevede l applicazione, ove necessario, delle disposizioni di cui al D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (T.U. espropriazioni), deve ritenersi che al concessionario possa essere delegato il potere espropriativo. Le amministrazioni aggiudicatrici valutano le offerte presentate con il criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa di cui all art. 83 (art. 153, comma 4). L esame delle proposte riguarda anche la qualità del progetto preliminare presentato, il valore economico e finanziario del piano ed il contenuto della bozza di convenzione (art. 153, comma 5). Il bando deve pertanto indicare i criteri, secondo l ordine di importanza (art. 153, comma 6) nonché l ubicazione e la descrizione dell intervento da realizzare, la destinazione urbanistica, la consistenza, le tipologie del servizio da gestire, in modo da consentire che le proposte siano presentate secondo presupposti omogenei (art. 153, c.7 ). Sono ammessi a partecipare alla procedura solo i soggetti in possesso dei requisiti previsti dal regolamento per il concessionario anche associando o consorziando altri soggetti, fermi restando i requisiti di cui all art. 38 (art. 153, comma 8). Le offerte devono contenere un progetto preliminare, una bozza di convenzione, un piano economicofinanziario asseverato da una banca nonché la specificazione delle caratteristiche del servizio e della gestione. Il piano economico finanziario comprende l importo delle spese sostenute per la predisposizione delle offerte, comprensivo anche dei diritti sulle opere dell ingegno di cui all art c.c. Tale importo, non può superare il 2,5% del valore dell investimento, come desumibile dallo studio di fattibilità posto a base di gara (art. 153, comma 9). Le offerte sono corredate dalla garanzia di cui all'articolo 75 e da un ulteriore cauzione fissata dal bando in misura pari al 2,5 per cento del valore dell'investimento, come desumibile dallo studio fattibilità posto a base di gara. Il soggetto aggiudicatario è tenuto a prestare la cauzione definitiva di cui all articolo 113. Dalla data di inizio dell esercizio del servizio, da parte del concessionario è dovuta una cauzione a garanzia delle penali relative al mancato o inesatto adempimento di tutti gli obblighi contrattuali relativi alla gestione dell opera, da prestarsi nella misura del 10 per cento del costo annuo operativo di esercizio e con le modalità di cui all articolo 113. La seconda procedura di realizzazione di opere pubbliche con il concorso di capitali privati consiste nel project financing con doppia gara previo bando e con diritto di prelazione. Se le amministrazioni 5

6 aggiudicatrici si avvalgono di tale procedura, non si applicano il comma 10, lett. d) ed e), il comma 11 e il comma 12, dell articolo 153. Anche tale procedura si caratterizza per la pubblicazione di un bando, e per l affidamento di una concessione con progettazione integralmente a carico dal privato, ma si distingue dalla procedura precedentemente esaminata in quanto è prevista una doppia gara e il diritto di prelazione. In tale procedura l amministrazione: 1. pubblica un bando precisando che la procedura non comporta l aggiudicazione al promotore prescelto, ma l attribuzione allo stesso del diritto di essere preferito al migliore offerente individuato, ove il promotore prescelto intenda adeguare la propria offerta a quella ritenuta più vantaggiosa; 2. provvede all approvazione del progetto preliminare in conformità al comma 10, lett. c); 3. bandisce una nuova procedura selettiva, ponendo a base di gara il progetto preliminare approvato e le condizioni economiche e contrattuali offerte dal promotore, con il criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa; 4. aggiudica il contratto in favore del promotore se non sono state presentate offerte valutate economicamente più vantaggiose rispetto a quella del promotore; 5. ove, invece, siano state presentate una o più offerte valutate economicamente più vantaggiose rispetto a quella del promotore posta a base di gara, quest ultimo può, entro quarantacinque giorni dalla comunicazione dell amministrazione aggiudicatrice, adeguare la propria proposta a quella del migliore offerente, aggiudicandosi il contratto; in tale ipotesi, l amministrazione aggiudicatrice rimborsa al migliore offerente, a spese del promotore, le spese sostenute per la partecipazione alla gara, nella misura massima di cui al comma 9, terzo periodo; 6. se il promotore non adegua nel termine indicato la propria proposta a quella del miglior offerente individuato in gara, il contratto è aggiudicato in favore di quest ultimo e l amministrazione aggiudicatrice rimborsa al promotore, a spese dell aggiudicatario, le spese sostenute nella misura massima di cui al comma 9, terzo periodo (art. 153, comma 15). La terza ed ultima modalità di realizzazione di opere pubbliche con il concorso di capitali privati consiste nel project financing su iniziativa del privato previo avviso che può articolarsi in tre procedure alternative con doppia gara. Tale modalità è stata prevista al fine di evitare le conseguenze dell eventuale inerzia dell amministrazione la quale (nelle due procedure precedentemente esaminate) potrebbe restare inerte e non pubblicare i bandi che danno avvio alle procedure paralizzando, in tal modo, l iniziativa privata. Per superare ostacoli del genere è stata prevista una procedura ad iniziativa privata stabilendo che: 1. in relazione a ciascun lavoro inserito nell elenco annuale, per il quale le amministrazioni aggiudicatrici non provvedano alla pubblicazione dei bandi entro sei mesi dall approvazione dell elenco, i soggetti in possesso dei requisiti di cui al comma 8 possono presentare, entro e non oltre quattro mesi dal decorso di detto termine, una proposta avente il contenuto dell offerta di cui al comma 9, garantita dalla cauzione di cui all art. 75, corredata dalla documentazione dimostrativa del possesso dei requisiti soggettivi e dell impegno a prestare una cauzione nella misura dell importo di cui al comma 9, terzo periodo, nel caso di indizione di gara (art. 153, comma 16); 2. entro sessanta giorni dalla scadenza del termine di quattro mesi, le amministrazioni aggiudicatrici provvedono, anche nel caso in cui sia pervenuta una sola proposta, a pubblicare un avviso con le modalità di cui all art. 66 ovvero di cui all art. 122, secondo l importo dei lavori, contenente i criteri in base ai quali si procede alla valutazione delle proposte; 3. le eventuali proposte rielaborate e ripresentate alla luce dei suddetti criteri e le nuove proposte sono presentate entro novanta giorni dalla pubblicazione di detto avviso; 4. le amministrazioni aggiudicatrici esaminano dette proposte, unitamente alle proposte già presentate e non rielaborate, entro sei mesi dalla scadenza di detto termine; 5. se il soggetto che ha presentato la proposta prescelta ai sensi del comma 16 non partecipa alle gare, l amministrazione aggiudicatrice incamera la garanzia di cui all art. 75; 6. nelle gare suddette si applica il comma 13 (art. 153, comma 17). In queste procedure le amministrazioni aggiudicatrici hanno tre alternative: 1. se il progetto preliminare necessita di modifiche, qualora ricorrano le condizioni di cui all articolo 58, comma 2, indire un dialogo competitivo ponendo a base di esso il progetto preliminare e la proposta; 6

7 2. se il progetto preliminare non necessita di modifiche, previa approvazione del progetto preliminare presentato dal promotore, bandire una concessione ai sensi dell articolo 143, ponendo lo stesso progetto a base di gara ed invitando alla gara il promotore; 3. se il progetto preliminare non necessita di modifiche, previa approvazione del progetto preliminare presentato dal promotore, procedere ai sensi del comma 15, lettere c), d), e), f), ponendo lo stesso progetto a base di gara e invitando alla gara il promotore. Nel project financing su iniziativa del privato le diverse modalità procedurali sono caratterizzate dalla necessità o meno di modificare il progetto preliminare e possono concretizzarsi in tre diverse procedure connotate da una doppia gara. La fase della presentazione della proposta (o delle proposte) è comune alle tre procedure e induce l amministrazione a pubblicare un avviso in cui si indicano i criteri di valutazione; da questo momento decorre un termine in cui chi ha già presentato una proposta può rielaborarla alla luce dei criteri di valutazione resi noti con l avviso, mentre altri interessati possono presentare altre proposte; scaduti i termini, l amministrazione valuta comparativamente le proposte e seleziona quella di pubblico interesse. Proprio sulla base della proposta valutata di pubblico interesse e corredata di progetto preliminare, si possono innescare tre diverse procedure che seguono regole già illustrate. 7

8 1.3 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO ECONOMICO S.Teresa Gallura, circa abitanti, situata a 59 Km dal suo capoluogo di provincia (Olbia), è posta all estrema punta nord della Sardegna. Il Comune di S.Teresa Gallura confina a nord con le Bocche di Bonifacio che separano l isola della Sardegna dalla vicina isola della Corsica (Francia), ad est con il Comune di Palau (km 22), a sud ovest con il Comune di Aglientu (km 28); a sud est co n il Comune di Tempio Pausania (Km 60); ed è collegato con i comuni limitrofi da comode strade provinciali e statali. Santa Teresa Gallura è il lembo di Sardegna più prossimo alla Corsica, isole minori a parte. Con 71 km. di coste comprese tra il promontorio di Capo Testa, ad ovest, e quello di Capo Ferro, ad est, è situata all'estremo nord della Sardegna, separata dalla Corsica dalle Bocche di Bonifacio. S.Teresa Gallura è tra le località turistiche più frequentate e visitate dell'isola, vanta un'origine nuragica (ca a.c.) rivelata dalla presenza del villaggio di Lu Brandali, presso la Baia di S. Reparata, dove si trovano rovine di torri edificate con massi di pietra giganti che arrivano fino alla cima del monte che sovrasta la baia e i resti di una Tomba dei Giganti. Ai romani, non sfuggì questo approdo così strategico, oltretutto situato ad un esigua distanza dalla Corsica, altra colonia dell impero. Durante il periodo di dominio romano, nella zona sorgevano i due centri abitati di Longonis e Tibula : il primo situato nell'insenatura particolarmente allungata a sinistra dell'attuale porto, e il secondo a capolinea della strada consolare con Olbia, identificabile con la zona di Capo Testa dove sono stati rinvenuti cospicui resti di antiche cave di granito utilizzate dai Romani per ornare i palazzi della capitale, tra cui le colonne del Pantheon e successivamente dai Pisani per la costruzione del Duomo di Pisa. Nel Medioevo i Pisani fondarono il borgo di Longosardo, avamposto strategico a controllo della Corsica, governata da Genova. Successivamente furono edificati il castello catalano aragonese di Longosardo e la cinquecentesca torre, una delle più imponenti erette in età spagnole lungo le coste sarde, dalla quale si gode un panorama mozzafiato fino a scorgere, nelle giornate terse, la costa della Corsica. La nascita di S. Teresa Gallura risale al 1808 per volontà di re Vittorio Emanuele I, su richiesta del comandante militare piemontese Francesco Maria Magnon, in considerazione della presenza del porto e della torre fortezza. Fu il re stesso a disegnare la pianta della cittadina che ricalca in piccolo quella di Torino, allora Capitale del Regno Sardo Piemontese, tributandogli il nome in onore della moglie Maria Teresa d'austria. A partire dagli anni Sessanta il centro comincia a far risaltare la sua vocazione turistica facendo apprezzare le sue bellezze territoriali e naturalistiche. La visita al centro storico si sviluppa attorno alle due piazze principali (p.zza S. Vittorio e p.zza Vittorio Emanuele) su cui si riversano le numerose vie disposte a scacchiera. Attraverso la Via Maria Teresa si giunge in Piazza S. Vittorio con l'omonima parrocchiale (risalente al 1838) dalla semplice architettura, mentre sulla destra della Piazza Vittorio Emanuele, particolarmente affollata dai turisti durante la stagione estiva, prendendo la passeggiata di Via XX Settembre si raggiunge in breve la maestosa Torre Longosardo, edificata nei primi del XVI sec. dagli spagnoli, all'interno di un progetto che comprendente altre 79 torri in tutta l'isola per sorvegliare l'accesso dal mare. Fin oltre l unità d Italia, la Gallura fu terra di avventurieri, contrabbandieri e banditi, si arrivò ad estremi come l eversione o lo storico ammutinamento della Gallura ( i moti angioyani che portarono alla conquista deella Torre da parte di Francesco Cilocco e Prete Sanna Corda). La mancanza d insediamenti umani sulla costa facilitava inoltre il contrabbando e proprio per opporsi a tutto ciò venne favorita la nascita di Santa Teresa, sul progetto pianificato dall ufficiale piemontese Pietro Magnon agli inizi dell ottocento e disegnato dal re in persona. Superati i conflitti mondiali Santa Teresa, insieme alla Costa Smeralda, Palau e La Maddalena, divenne uno dei centri mediterranei del turismo d elite. Pertanto, possiamo affermare che dopo cent anni dalla sua ideazione, il progetto di Vittorio Emanuele I si realizzò. La Torre di Longonsardo è stata restaurata nei primi anni 90 a seguito di un finanziamento di di vecchie lire concesso dall Assessorato della Pubblica Istruzione della Regione Sardegna, di cui al Decreto Assessoriale n.2997 in data

9 Il centro storico I quartieri originari sono tutti compresi tra l attuale Piazza Vittorio Emanuele e la Piazza San Vittorio. Tra gli abitanti di Santa Teresa e del circondario sopravvive il nome antico del borgo, difatti la cittadina viene tuttora familiarmente chiamata Lungoni,cosi come i suoi abitanti sono chiamati Lungunesi. A nord della chiesa di San Vittorio e sulla sinistra della torre di Longonsardo, si trova la bella spiaggia di Rena Bianca, il piccolo scoglio alla sinistra dell arenile è l isola Monica (o municca). Il punto di riferimento cittadino è attualmente la piazza Vittorio Emanuele, sulla quale sorgono due dei palazzi storici della cittadini, in particolare quello che i teresini chiamano (palazzu mannu),mentre nella vicina piazza San Vittorio sorge la chiesa omonima (XIX sec.), nella quale si può visitare anche il Museo della Fondazione, in cui è narrata la storia del santuario. Capo Testa Nella penisola di Capo Testa si notano numerosi resti di cave abbandonate che per primi i Romani sfruttarono per l estrazione del granito, utilizzato per la costruzione dei loro palazzi nella capitale, come il Pantheon. Capo Testa è collegato alla terraferma da uno stretto istmo i cui fianchi accolgono le spiagge di Rena di Levante, da un lato, e Rena di Ponente Baia Santa Reparata dall altro; questi due versanti permettono sempre il mare calmo da uno dei due versanti, in funzione della direzione del vento. Percorrendo fino alla fine la strada che si addentra nel promontorio si giunge al Faro di Capo Testa da dove, a piedi, è possibile seguire uno dei sentieri che degradano a mare, come quello che scende alla spiaggia di Cala Spinosa. Capo Testa è anche una palestra per gli appassionati del free climbing, dai meno esperti ai più capaci. Le aree più interessanti si trovano presso Cala Grande ( ora conosciuta anche come la Valle della Luna), sul massiccio granitico di Punta della Torre, nota per essere frequentata da giovani e meno giovani che da anni effettivamente abitano questo tratto di costa, arrampicati su queste rocce che costituiscono la loro casa, animati da uno stile di vita alternativo e riconducibile ad una sorta di figli dei fiori anni 60/ 70. Capo Testa offre inoltre un paesaggio sottomarino straordinario, ricco di grotte ed anfratti sui quali crescono gorgonie e, ad una maggiore profondità, anche coralli. Il complesso di Lu Brandali Il complesso comprende un nuraghe con antemurale, un villaggio, una tomba di giganti, tafoni e ripari sotto roccia.il nuraghe, posizionato nel punto di massima elevazione, sfrutta i piani rocciosi per svilupparsi su livelli 9

10 sfalsati. Invaso dal crollo, presenta elementi misti dell'architettura "a corridoio" e "a tholos". Il mastio, centrale è circondato da un antemurale di cui sono leggibili una cortina e due torri (quella Sud trasformata in età postmedievale in fornace per la calce). Un ingresso monumentale si apre nel versante N O della cortina. Il crollo di gran parte delle parti murarie in elevazione, non consente di leggere lo sviluppo degli ambienti presenti dentro la cinta muraria. Il villaggio, che nel 1967 presentava 36 capanne, oggi solo in parte visibili, si estende lungo il pendio e nella piana ad Est e a Sud del nuraghe. L'area scavata, ad Est, ha posto in luce piccoli isolati di edifici tangenti o separati da stretti passaggi o vicoli ciechi. Le capanne, generalmente curvilinee, si adattano alla morfologia rocciosa, spesso inglobando gli affioramenti, e presentano doppi paramenti murari; i blocchi, appena sbozzati o grezzi, sono disposti a filari regolari e legati con malta di fango. Le coperture, coniche, erano rette da raggiere di travi e travetti cui si legavano altri elementi lignei trasversali. Questi sostenevano un incannicciato di fasci di cannette palustri convergenti verso il centro e ricoperti da uno strato di malta d'argilla che ne assicurava la coibentazione. Venivano poi sovrapposti altri fasci vegetali bloccati da piccole lastre calcaree. I pavimenti erano in terra battuta o sfruttavano la roccia naturale. Il villaggio mostra fasi di ristrutturazione e di ridistribuzione degli spazi, con aggiunta di vani per usi domestici specifici (produzione di ceramiche). I reperti rinvenuti danno uno spaccato dell'economia del villaggio tra il XIV e il IX sec. a.c.: contenitori per derrate che attestano attività agricole, elementi di falcetti in ossidiana per la mietitura, recipienti per la bollitura e lavorazione del latte, bollilatte e scodelle multiforate per la produzione del formaggio. Numerosi anche i recipienti per la preparazione dei cibi e i supporti di spiedi. Gli avanzi di cibo indicano il consumo di bovini, ovicaprini, uccelli, patelle, pesci. Tomba di Lu Brandali La tomba dei Giganti era parte dell ampio complesso nuragico formato da un nuraghe e da un villaggio sopra descritti. Il primo monumento che si incontra quando si raggiunge l insediamento di Lu Brandali è la Tomba dei Giganti, dove sono stati rinvenuti, oltre ai già detti inumati di entrambi i sessi, due ciotole di terracotta che dovevano essere legate proprio ai rituali di inumazione. Inoltre sono stati rinvenuti alcuni monili di bronzo e ambra, oltre a frammenti di stoviglie in ceramica d impasto che costituivano i resti delle offerte deposte in onore dei defunti successivamente alla sepoltura. Questi reperti hanno consentito di stabilire il periodo al quale le sepolture si riferivano corrispondente all età del Bronzo Medio avanzato e all età del Bronzo Finale. Proseguendo verso la parte più alta dell insediamento nuragico si rimane sbalorditi dalla veduta che si apre davanti agli occhi; lo sguardo spazia dalle prospicienti Bocche di Bonifacio fino alle estensioni di mare aperto verso il Golfo dell Asinara, quest ultima ben visibile insieme all Isola Piana nelle giornate più terse. La Torre di Longonsardo Il fortilizio ha il nome di Torre di Longonsardo dall'omonimo castello trecentesco, distrutto nel Dopo la fondazione dell'abitato di Santa Teresa Gallura, nella prima metà del XIX secolo, ha assunto anche il nome di Torre di Santa Teresa. La torre è situata nell'estremo N/E, fra le baie costituite dalla spiaggia La Rena Bianca e di Porto Longone, e dominava l'intera insenatura svolgendo funzioni di controllo dei traffici e garantendo la difesa contro gli assalti corsari. Nello stesso tempo, rappresentava un blocco alle possibili attività di contrabbando dalla Corsica. La torre, in granito, è costituita da una struttura, che dalla base fino a metà altezza ha forma troncoconica, mentre nella parte superiore è cilindrica. Ha un diametro di 19 m alla base della scarpa e di 16,2 nel corpo cilindrico superiore, con altezza media di 11 m. L'accesso al corpo principale è situato a 6 m da terra e conduce alla casamatta, il grande vano cupolato a prova di bomba; questo ambiente ha un diametro di 10 m ed è sostenuto da un grande pilastro centrale. Speculare all'entrata vi è un'altra apertura, mentre alla destra è situata la scala, interna alla muratura, che conduce alla piazza d'armi. Un primo sistema di vigilanza, a guardia del porto di Longonsardo contro il contrabbando e le escursioni barbaresche, fu istituito nel febbraio 1556; dopo poco tempo, però, si sentì la necessità, per un maggior controllo della zona, della realizzazione di una struttura difensiva. La torre fu edificata probabilmente entro il 10

11 1577, perché citata dalla Carta della Sardegna dell'architetto Rocco Capellino. Già alla fine del secolo il fortilizio subì i primi attacchi da parte dei pirati barbareschi. Precedentemente al 1720 furono eseguiti dei mediocri interventi di restauro, che richiesero successivamente, nuove riparazioni; soltanto nel 1777 fu eseguita una ristrutturazione generale, su progetto del capitano Cochis. La torre è definita da documenti d'archivio "de armas", cioè "gagliarda", di difesa pesante; fra il 1767 e il 1794 è attestato un "alcaide", con un artigliere e quattro soldati. Nel 1791 fu aggiunta, nella piazza d'armi, una mezzaluna, dalla forma a cupola, retta da una colonna e realizzata da travi in ginepro. All'interno di questa, con tramezzi in mattoni, furono ricavate delle stanzette per la guarnigione, ognuna dotata di caminetto e di feritoie per il fuoco di fucileria. Nella terrazza superiore, inoltre, fu aggiunta una garitta sporgente. Alla base della torre fu edificato, nel settore Nord, un rivellino, cioè una cinta muraria trapezoidale; al suo interno fu ricavata una caserma per i dragoni con alloggi, forno per il pane e una macina per il grano. Nel giugno del 1802 la torre fu presa d'assalto e conquistata da rivoltosi Sardi e da alcuni provenienti dalla Corsica, comandati dal prete Sanna Corda e dal notai Francesco Cillocco; dopo una breve occupazione, le truppe regie attaccarono la fortezza e costrinsero alla resa i congiurati, poi condannati a morte. Nella prima metà dell'ottocento furono eseguite riparazioni d'ordinanza, finché nel 1842 non fu soppressa la Reale Amministrazione delle Torri. Quattro anni dopo la torre fu dismessa. Negli anni trenta del Novecento crollarono le due garitte di guardia e, durante la seconda guerra mondiale, la torre divenne l'alloggio di un reparto di paracadutisti, che costruì la scalinata esterna. Attualmente non è più visibile la mezzaluna costruita nel 1791, mentre rimangono poche tracce del rivellino. La vocazione turistica del territorio Gallurese L elevata stagionalità turistica della Sardegna è avvertita come un fattore limitante che gli operatori economici tentano continuamente di superare. La diversificazione dell offerta, tuttavia, stenta a decollare anche a causa di fattori oggettivi, dato che la Sardegna continua ad essere ritenuta una destinazione turistica prettamente balneare. Per di più, gli altri fattori di destagionalizzazione, quali: l organizzazione di eventi culturali, sportivi o congressuali presentano aspetti problematici a causa dei deficit infrastrutturali del nostro territorio. Si aggiungono a queste criticità la mancanza di un immagine coordinata unica, l inadeguatezza dei finanziamenti rivolti alla valorizzazione dei siti archeologici e naturalistici, la disomogeneità organizzativa delle singole aree geografiche, per cui risulta comprensibile la concentrazione dei flussi turistici nei mesi estivi Vero è, tuttavia, che negli ultimi anni si intensificano i tentativi di ampliare i limiti stagionali, con l attuazione di iniziative di richiamo o mediante i nuovi collegamenti aerei che consentano di favorire l incoming nei periodi spalla, tuttavia, nonostante gli sforzi degli ultimi anni da parte dei vari Enti (Regione,Provincie,Comuni), non si è riusciti a superare l eccessiva concentrazione turistica nei periodi centrali. I fattori negativi che ostacolano la destagionalizzazione sono ben evidenziati e convertono soprattutto nei ritardi accumulati negli anni, nella proposizione di un immagine uniforme, coordinata e ben divulgata dell offerta turistica dell intero Sistema Turistico della Sardegna. Si fa ancora affidamento sul passaparola, ma non si riesce ad arricchire di nuovi spunti di interesse e di attrazione lo stereotipo Sardegna = mare : il che non aiuta a intercettare nuove presenze nel corso dell anno, soprattutto nella bassa stagione. Per altro versi emerge il deficit strutturale dei trasporti : alle note carenze viarie si affianca il problema delle linee ferroviarie poco efficienti e dei trasporti pubblici non certo adeguati alle esigenza della popolazione estiva; inoltre, si evidenziano la mancanza di eventi culturali di rilievo, la scarsa connessione tra turismo balneare e zone interne e, come si è detto, una scarsa valorizzazione turistica dei siti archeologici e naturalistici. Le Attività : Pesca d'altura: al porto turistico si trova la società di pesca d'altura Bluefin team, aperta tutto l'anno. Immersioni: il Centro Sub Marina di Longone, in via Tibula 11, organizza gite con immersioni e corsi di subacquea. Ci sono anche il Diving Mediterraneo e il Diving Santa Teresa di Gallura, entrambi in via del Porto. Escursioni in mare: sono molti gli operatori che organizzano escursioni, soprattutto alle isole della Maddalena. Il centro più grosso è il Consorzio delle Bocche, in Piazza Vittorio Emanuele, con botteghino al porto, aperto d'estate fino alla mezzanotte. Organizza due escursioni, una all'arcipelago della Maddalena e una in Costa 11

12 Smeralda, ma solo d'estate. Ma c'è anche il Marco Polo 2, in via XX settembre, che organizza escursioni in barca; e ancora il Mistral e il Bull, per escursioni e noleggio imbarcazioni. Escursioni via terra: Quad Saldigna Escursioni in località Capo Testa, e Pietre Amiche in località Caresi, organizzato da primavere all autunno viste guidate su tutto il territorio comunale,altri ancora come il Centro Ippico Santa Teresa Gallura, in località La Testa, via Nazionale, organizza escursioni a cavallo. Windsurf e kitesurf: la costa di Santa Teresa è sempre battuta da forti venti; nelle Bocche di Bonifacio in particolare le acque sono sempre agitatissime. Centro Benessere: si trova al porto turistico ed offre alla popolazione trattamenti termali, massaggi, bagno turco... per un pomeriggio all'insegna del relax. Shopping: numerosi i negozi che troviamo lungo le vie del centro del paese, in cui è piacevole passeggiare, ed in particolare si possono acquistare creazioni artigianali soprattutto in corallo, in parte pescato nelle acque di questo tratto di costa, è l'articolo più venduto, e tantissime sono le boutique e le gioiellerie che vendono gioielli in corallo. Mercatino notturno: si tiene da giugno a settembre lungo le vie pedonali che partono da Piazza Vittorio Emanuele, viale Umberto e via Carlo Alberto, ed anche in questo caso si trovano interessanti articoli di artigianato. Mercato settimanale: si tiene ogni giovedì; richiama numerose persone anche dalla Corsica, che si imbarcano appositamente per il mercatino. Il giovedì infatti la città di Santa Teresa risulta essere particolarmente affollata. I numeri del turismo nel Nord Sardegna. Il Nord Sardegna rappresenta oltre il 50% della potenzialità ricettiva e del movimento turistico in ingresso nell Isola. La crescita delle presenze, negli ultimi anni è stata costante, ed oggi nonostante il particolare momento di crisi, le presenze ufficiali registrate si avvicinano a quota di oltre sette milioni. Considerando l indice di attrattività delle provincie italiane il Nord Sardegna risulta al 15 posto in Italia, subito dopo le grandi città e le città turistiche per eccellenzae, se si considerano solo gli stranieri, il Nord Sardegna balza al 10 posto. Il peso del comparto sull economia del Nord Sardegna è evidenziato dal numero delle imprese attive nel comparto oltre 3 mila e dal numero degli addetti che si stima siano intorno ai 30 mila. È necessario precisare che non esistono stime ufficiali riguardanti il numero degli addetti nel settore turistico a livello locale. L unico dato disponibile è da considerare oramai datato e, viene estrapolato dal Censimento dell industria e dei servizi redatto dall Istat 2001, secondo il quale gli addetti della ricettività turistica e dei pubblici esercizi sarebbero, nel Nord Sardegna, circa unità. Tale dato, tuttavia, appare effettivamente sottostimato tenuto anche conto che diversi servizi alle imprese sono collaterali alla ricettività turistica: animazione, pulizia giardini, piscina, manutenzioni, ecc. In realtà, ad oggi, risultano attive presso i registri camerali circa imprese del settore turistico (ricettività turistica e pubblici esercizi) pari al 6,5% del totale delle imprese del Nord Sardegna. Il turismo ed i servizi presentano imprese attive. Gli occupati della Sardegna settentrionale sono, secondo l Istat, intorno alle unità. I servizi ed il turismo rappresentano circa il 70% degli addetti ossia lavoratori, tra dipendenti ed indipendenti. Per indipendenti si intendono i titolari, i soci delle società ed i titolari di partite IVA. Tra questi poco meno di 1/3 sono da includere nel turismo. Stimiamo pertanto, che i lavoratori del settore turistico siano circa anche sulla base dei dati elaborati dalla Fondazione A.Segni nel Rapporto sul turismo in Sardegna, che indicano in circa i lavoratori del comparto in Sardegna. Il rapporto posti letto/popolazione residente risulta essere più elevato nel Nord dell isola (1.778 abitanti ogni p.l.) rispetto al resto della regione (1.032 ab./p.l.). Tale dato conferma l elevata propensione turistica del Nord Sardegna nel contesto isolano confermato anche dal tasso di dotazione turistica pari a 0,15 contro lo 0,11 dell isola. Il tasso di utilizzazione risulta anch esso più elevato sia che si parli di alberghi che di strutture all aria aperta. Per la Gallura il Turismo rappresenta, com è noto, una risorsa fondamentale per lo sviluppo socio economico, come del resto per l intera Sardegna. Sicuramente l area del Nord Est ha un sistema turistico maggiormente integrato e diversificato, i cui numeri ne indicano chiaramente il peso oggettivo rispetto all economia turistica sarda. A livello internazionale quest area gode di quello che i tecnici definiscono awareness cioè un vantaggio di notorietà dovuto al mito della Costa Smeralda ed al patrimonio costiero. Tuttavia, la potenzialità sta nel fatto che l offerta gallurese si rivolge ad un target turistico diversificato che viene bene espresso dai numeri: 269 alberghi, 23 campeggi, 130 bed & breakfast, 104 alloggi vacanza e 3 villaggi turistici consentono di registrare oltre 3 milioni di presenze ufficiali (che con le seconde case dovrebbero aggirarsi intorno ai 12 12

13 milioni). Gli ultimi dati ufficiali forniti dall Assessorato al turismo della Provincia di Olbia Tempio attestano le presenze ad oltre 5 milioni. In termini di località, il maggior numero di turisti si concentra presso il territorio di Arzachena dove le presenze registrate presso le strutture ricettive ufficiali sono risultate essere oltre 1 milione, al 70% presso gli esercizi alberghieri. La seconda località, in termini di numero di presenze, comprende l area dell arcipelago de La Maddalena e Palau, con quasi 1 milione di presenze suddivise al 50% tra strutture ricettive all aria aperta ed alberghi. L area che va dal territorio comunale di Olbia sino a Golfo Aranci registra oltre 825 mila presenze l anno. In questa frazione di costa gallurese, il dato alberghiero è preponderante rispetto ai campeggi o alle altre strutture ricettive che registrano circa 70 mila presenze l anno. Infine, la quarta località intorno al centro di Santa Teresa di Gallura, che registra annualmente circa 520 mila presenze così ripartite: la grande maggioranza è composta da italiani che soggiornano presso gli alberghi. L Istat ogni dieci anni, durante il Censimento, rileva il numero delle abitazioni non occupate. Tale dato riferito ai comuni costieri ha anche una valenza turistica, come precisa lo stesso Istituto nazionale, in Gallura il numero delle case non occupate supera il dato relativo alle abitazioni regolarmente occupate da famiglie: quasi 53 mila case vacanze contro 48 mila case di abitazione. Considerando che in ogni abitazione estiva è possibile ospitare, in media, 4 persone è verosimile che le zone costiere del Nord Est della Sardegna dispongano di 200 mila posti letto non ufficiali accanto ai 53 mila posti letto delle strutture ricettive classificate. La proporzione tra queste due tipologie di ricettività turistica ricalca le stime che vengono elaborate dagli Istituti di ricerca nazionali e regionali sull economia delle seconde case, le quali intercetterebbero il 75% dei movimenti turistici reali. Le dotazioni infrastrutturali del Nord Sardegna che garantiscono l arrivo dei milioni di turisti sono costituite da n. 2 aeroporti oltre che da diversi porti commerciali e turistici. L aeroporto di Fertilia Alghero rappresenta la punta di diamante della rete infrastrutturale della Sardegna nord occidentale. Lo scalo della Riviera del Corallo, infatti, è andato movimentando nel corso degli anni un numero sempre maggiore di passeggeri anche a livello internazionale grazie a collegamenti diretti con l Europa. Lo scalo è stato ampliato ed ammodernato al fine di rispondere alle sempre più crescenti esigenze di qualità e di quantità del flusso passeggeri da e verso il Nord Ovest della Sardegna. Un altra infrastruttura di rilievo risulta essere lo scalo marittimo di Porto Torres, che rappresenta una delle porte principali dei flussi turistici e merceologici. Gli ultimi dati disponibili indicano una diminuzione dei passeggeri in arrivo ed in partenza e, conseguentemente delle autovetture imbarcate. Il Nord Est isolano ha ereditato dall ex Provincia sassarese un infrastruttura all avanguardia come l aeroporto Costa Smeralda. Lo scalo gallurese, che movimenta un milione e 700mila passeggeri all anno, diviene il 5 aeroporto italiano durante il periodo estivo. Dalla analisi dei dati risulta evidente la propensione turistica dell area gallurese che registra un flusso passeggeri nei 4 mesi centrali dell anno triplicati rispetto ai periodi spalla. Da rilevare inoltre che la maggioranza dei passeggeri da e per Olbia volano su tratte nazionali, tuttavia cresce, soprattutto negli ultimi anni anche i collegamenti con altri paese europei. Un altra infrastruttura di rilievo per il Nord Est risulta essere il porto dell Isola Bianca, che rappresenta uno degli ingressi principali dei flussi turistici e merceologici da e verso la Sardegna. Gli altri porti dell area, di diversa importanza, sono localizzati a: Golfo Aranci, Santa Teresa di Gallura, La Maddalena, Palau, Porto Cervo e Porto Rotondo.La crisi internazionale ha fatto sentire il suo peso anche nei confronti del trasporto marittimo e, nel porto di Olbia, infatti, si registra un meno 16,47% sui passeggeri, con un calo del 31 per cento. Meno 11% sul movimento delle navi così come sul movimento auto e camper. Per il porto di Golfo Aranci le cose non sono andate meglio, anzi, il calo delle navi si attesta a meno 42%, meno 15% per i passeggeri e meno 13% su auto e camper. 13

14 1.4 DESCRIZIONE DELL INTERVENTO Il progetto prevede la realizzazione di una struttura polifunzionale al servizio dell area arrivi e partenze autobus di linea,ubicato nella piazza Bruno Modesto, in un area di circa mq di proprietà comunale. L accesso all area sopraindicata avviene dalla via Sandro Pertini e l intera area è identificata nel N.C.T. del Comune di Santa Teresa Gallura al foglio 3 particelle nn. A quanto descritto sono da aggiungere le aree destinate a parcheggio e una struttura attualmente destinata ad alloggiamento degli impianti tecnologici a servizio dell area. L area oggetto di intervento è tipizzata nel vigente Piano Urbanistico Comunale quale Zona S4 aree di sosta e parcheggi di cui all art. 59 (Tavola B1.4 del Regolamento edilizio allegato al P.U.C.). L intervento di cui trattasi ricade in Piazza Bruno Modesto, in adiacenza all attuale piazzale adibito a stazione degli autobus di linea e, si pone come obiettivo principale la valorizzazione e rivitalizzazione del sistema viario di collegamento del centro urbano con il porto e la viabilità principale costituita dalla SS133 per Olbia e dalla SP n.90 per Sassari, ed in particolare per dare un servizio di accoglienza a tutta quella popolazione fluttuante che utilizza gli autobus di linea per i loro spostamenti e nello stesso tempo dotare un area strategica di quei servizi basilari del vivere come persone civili. Oggi, chi arriva con l autobus a S.Teresa Gallura, si trova catapultato in un desolante piazzale privo di ogni qualsiasi servizio, non c è un bar dove consumare un panino o bere un caffè, dove poter consumare un piatto caldo (self service), non ci sono servizi igienici ad uso pubblico e, pertanto, in caso di bisogni fisiologici i malcapitati viandanti devono necessariamente correre alla ricerca del bar più vicino. Nelle immediate vicinanze dell area oggetto di intervento troviamo la presenza diversi e molteplici esercizi commerciali che, attraverso la riqualificazione dell area in argomento, troverebbero il soddisfacimento delle esigenze proprie delle varie attività commerciali della zona ed anche e sopratutto dei consumatori, garantendo loro un offerta commerciale in un particolare contesto urbano che si presenta razionalmente ottimale. L area oggetto di intervento ricade all interno del centro urbano consolidato, adiacente alla stazione degli autobus di linea per il porto e aereoporto di Olbia, per il centro capoluogo di Sassari e, quindi, per il porto di Porto Torres e l aereoporto di Alghero Fertilia ; ricade nelle immediate vicinanze di quello che urbanisticamente è chiamato Centro Matrice e dista appena 350 mt. dalla centralissima piazza Vittorio Emanuele I che costituisce il cuore della cittadina. L area è delimitata sul lato nord dalla via del Porto, che collega il centro cittadino con il porto commerciale di Santa Teresa Gallura, da dove partono i collegamenti transfrontalieri con la vicina Corsica e, con il porto turistico che ha una potenzialità di circa 800 posti barca, dove troviamo una flottiglia peschereccia composta da circa 50 barche da pesca ( la più grande del nord est della Sardegna), dall area dove tra l altro trovano ubicazione l edificio adibito a Scuole Elementari, l Ufficio Postale e gli edifici che ospitano l Ambulatorio di Igiene Pubblica ed il Poliambulatorio dell ASL. Sul lato sud, l area di intervento è delimitata della via Lu Pultali che collega tramite un tunnel il porto comerciale con la SS133bis per Olbia, mentre sul lato est la naturale delimitazione dell area in argomento è data dal cimitero monumentale e dalla adiacente piazza dei Caduti nonchè dalla via Pertini, che collega il centro storico teresino con il suo porto commerciale, sul lato ovest troviamo l edificio postale e l area dove il giovedì di ogni settimana dell anno si tiene il mercatino ambulante, sul lato nord l area è delimitata dalla via Eleonora d Arborea che collega la piazza Bruno Modesto con la SS133bis. Con l intervento in argomento si intende rivitalizzare l intero comparto, realizzando una struttura di servizio di circa 190 mq., distribuita solo al piano terra, costituita da due blocchi tra loro collegati da un corridoiocerniera, di cui un blocco di complessivi mq. 90 circa, da adibire a locale bar self service con annessi i locali per cucina/deposito,servizio igienico per il personale ed un piccolo locale a disposizione; nel secondo blocco di circa 66 mq. troviamo la sala di aspetto per coloro che devono prendere gli autobus ed i servizi igienici ad uso pubblico. A seguito della predisposizione del progetto preliminare da parte del promotore, si procederà all approvazione dello stesso progetto da parte del Consiglio Comunale in variante allo strumento urbanistico vigente. Con riferimento agli impatti socio economici che il progetto potrà avere a seguito della sua realizzazione è importante evidenziare che pur trattandosi di un progetto di riqualificazione dell area di sosta degli 14

15 autobus, mediante la realizzazione di bar self service e di sala di aspetto con servizi per i viandanti. Questo da un lato concorrerà ad incrementare l attuale offerta di servizi turistici da parte del comune di Santa Teresa Gallura, dall altro avrà sicuramente una ricaduta positiva in termini occupazionali. Come già evidenziato, obiettivo del progetto è quello di riqualificare l intera area urbana con l esistente piazza Bruno Modesto, con l inserimento di una struttura polifunzionale al fine di rendere sostenibile il progetto con ricorso al project financing. In particolare si è previsto di eseguire le attività di seguito elencate che sono state suddivise tra quelle di nuova realizzazione e di restyling delle strutture esistenti in loco : Opere da realizzare: Realizzazione di una struttura da adibire a bar self service con capacità di circa 36 posti pasto; Realizzazione di sala di aspetto con servizi per i viandanti; Realizzazione di lavori di completamento verde pubblico aree circostanti la struttura ricettiva; Gli interventi previsti sono da considerarsi puramente indicativi per cui i concorrenti potranno prevedere variazioni in fase di redazione della progettazione preliminare. 15

16 STUDIO DI PREFATTIBILITA AMBIENTALE 2 STUDIO DI PREFATTIBILITA AMBIENTALE 2.1 IMPATTO AMBIENTALE E PRESENZA DI VINCOLI L intervento in oggetto, ai sensi di quanto previsto dalle norme sulla valutazione dell impatto ambientale non ha caratteristiche tali da essere sottoposta alla procedura V.I.A. o alla procedura di verifica. Inoltre l intervento: non ricade lungo la zona costiera; non interessa zone montuose o interessate da forestazione; non ricade in zone nelle quali risultano superati i limiti ambientali previsti dalla legislazione comunitaria; non ricade in zona vincolata dal punto di vista storico culturale, archeologico, ambientale; non ricade in aree demaniali dei fiumi, dei torrenti, dei laghi e delle acque pubbliche; non ricade nelle aree a rischi idraulico o a pericolosità idraulica perimetrate dall Autorità di Bacino della Regione Autonoma della Sardegna. 2.2 SMALTIMENTO DEI RIFIUTI Le previsioni di progetto dovranno prevedere il trasporto con mezzo meccanico a discarica del materiale rinveniente dagli scavi e non riutilizzabile. L impresa appaltatrice sarà comunque tenuta, già in fase di formulazione dell offerta, a verificare la presenza di cave per l approvvigionamento di materiale per la formazione di riporti e di discariche autorizzate per il conferimento dei materiali di rifiuto secondo quanto prescritto dalla vigente normativa in materia. 2.3 IMPATTO DELLA CANTIERIZZAZIONE Le lavorazioni avverranno in un area posta ai margini della zona urbanizzata esistente per cui interferirà in maniera minima sulla regolarità del traffico veicolare. Preliminarmente all inizio delle operazioni, in accordo anche con il coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione, l impresa appaltatrice dovrà individuare aree idonee per l installazione degli impianti, lo stoccaggio dei materiali, l ubicazione degli uffici, dei servizi igienici e di quant altro necessario a permettere una corretto andamento del cantiere. La scelta delle aree dovrà chiaramente essere dettata dal principio di interferire il meno possibile con le attività esistenti questo anche al fine di garantire un elevato livello di sicurezza durante le lavorazioni secondo quanto previsto dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul luogo di lavoro. Le fasi di scavo, che rappresentano inevitabilmente fonti di inquinamento atmosferico a causa di emissioni di polveri e di inquinamento acustico a causa dei rumori e delle vibrazioni prodotti dalle macchine operatrici saranno ridotti al minimo. Sarà compito dell impresa ridurre al minimo le emissioni inquinanti utilizzando, compatibilmente con l entità della lavorazione in atto, tutti i dispositivi presenti sul mercato quali silenziatori, sistemi antivibrazione ecc. La produzione di polveri dovrà essere ridotta mediante il periodico allontanamento dei materiali di risulta ed eventualmente prevedendo la loro periodica irrorazione soprattutto durante la stagione estiva. 2.4 IMPATTO SULL ATMOSFERA A REALIZZAZIONE ULTIMATA A realizzazione ultimata, in considerazione della tipologia delle opere in progetto, non si prevedono impatti negativi sull atmosfera. 16

17 STUDIO DI PREFATTIBILITA AMBIENTALE 2.5 INDAGINE GEOLOGICA E IDROGEOLOGICA Dall analisi di studi precedenti riferiti all area in esame, si evidenzia che le caratteristiche meccaniche ed idrogeologiche del sito sono perfettamente compatibili con le previsioni di progetto. 17

18 STUDIO TECNICO ECONOMICO 3 STUDIO TECNICO ECONOMICO 3.1 ANALISI DELLA DOMANDA ATTUALE E PREVISTA Come suggerito dalle Linee guida per la compilazione dello studio di fattibilità redatte dall AVCP, l analisi della domanda è fondamentale per la scelta delle alternative e per il dimensionamento dell intervento. In sostanza si tratta di quantificare i bisogni dei beneficiari dell intervento con stima da basare, il più possibile, su unità fisiche quali ad esempio: il numero di persone, il numero di accessi ecc. Si riportano nel seguito, (vedasi allegato A), le risultanze dello studio condotto dal dottor Michele ACCIARO, Commercialista e Revisore Contabile, appositamente incaricato dall Amministrazione Comunale. Per la stima della domanda effettiva è stato elaborato un sistema di analisi che parte dalla valutazione del mercato potenziale dei servizi offerti oggetto dell intervento. Il mercato potenziale dei servizi offerti, ovvero, la loro richiesta nell ambito di un determinato bacino d utenza dipende da numerosi fattori: numero di potenziali portatori del bisogno da soddisfare, il loro potere d acquisto, la concorrenza di altri servizi similari, la densità di popolazione sul territorio ed anche la qualità e quantità (quota di mercato) del servizio offerto nel contesto di riferimento. 3.2 ANALISI ECONOMICO FINANZIARIA Nel seguito si riportano le risultanze del già citato studio elaborato dal dr. Michele ACCIARO. L analisi economico finanziaria, di seguito presentata, è stata sviluppata nel rispetto dei principi di razionalità, oggettività e dimostrabilità nella individuazione e misurazione delle variabili sulle quali è stato impostato ed elaborato il modello numerico che consente di valutare il grado di convenienza economica e la sostenibilità finanziaria del progetto per la Realizzazione di un complesso ricettivo e ristoro al servizio di arrivi stazionamenti partenze degli Autobus. A tal proposito è necessario precisare che per: convenienza economica si intende la capacità del progetto di creare valore generando un livello di redditività sufficiente a remunerare l investitore per il capitale investito tenendo ovviamente conto del rischio sopportato; sostenibilità finanziaria si intende la capacità del progetto di generare flussi monetari sufficienti a garantire il rimborso delle fonti finanziarie acquisite. Sul piano metodologico, il processo di impostazione ed elaborazione dell analisi si svilupperà secondo il diagramma di flusso indicato dal piano economico finanziario al quale si applicherà una logica iterativa che permetta di tener conto di miglioramenti ed aggiustamenti successivi. Come già accennato, seguendo un impostazione iterativa, dall esame dei rendiconti elaborati ed indicati nel piano economico finanziario, potranno essere definite una serie di variabili utili a stipulare con il promotore una convenzione che, rispettando la giusta impostazione lucrativa dell imprenditore privato, tenga conto anche del principio del cosiddetto value for money ovvero delle migliori condizioni alle quali la P.A. può affidare ad un privato la costruzione e gestione di un opera di pubblico interesse. Tra queste condizioni, a puro titolo esemplificativo, si segnalano: la durata della concessione, i contributi in conto gestione eventualmente corrisposti dall Amministrazione interessata al gestore. Prima di procedere a sviluppare le analisi qui descritte, occorre richiamare alcune considerazioni sulle valutazioni dei rischi connessi alle operazioni di project financing ed in particolare a quella qui esaminata. Una corretta e dettagliata identificazione di tutte le possibili categorie di rischi (rischi di costruzione, di mercato, finanziari, ecc.), collegati anche solo potenzialmente al progetto, costituisce un elemento fondamentale per una qualsiasi valutazione di merito in un operazione di project financing. Da ultimo va ribadito che tutte le previsioni, così come le ipotesi, saranno elaborate rispettando rigorosamente i principi richiamati in premessa ovvero quelli di razionalità, oggettività e dimostrabilità. 18

19 STUDIO TECNICO ECONOMICO Ipotesi tecnico operative Ipotesi fiscali Ipotesi finanziarie Ipotesi macroeconomiche Analisi investimenti Ricavi/costi operativi Tassazione Debito Conto economico Stato patrimoniale Flussi di cassa Prospetto fonti impieghi operativi Indici di redditività Indici di bancabilità Ipotesi di input Moduli di calcolo Elaborati di output Figura 1 Diagramma di flusso 3.3 IPOTESI E MODULI DI CALCOLO PREMESSE Tutte le ipotesi sono state formulate, sempre nel rispetto dei principi enunciati, anche secondo criteri di prudenza ed attendibilità che trovano un limite nell impossibilità di predeterminare, con sufficiente precisione, la propensione al rischio e la capacità di raccogliere risorse finanziarie dal sistema bancario per un promotore generico. Come già indicato nella figura 1, alla base di questa analisi di fattibilità economico finanziaria sono state poste alcune ipotesi di base definite nell ambito delle seguenti macro classi: a) ipotesi tecnico operative; b) ipotesi fiscali; c) ipotesi finanziarie IPOTESI TECNICO OPERATIVE Le ipotesi tecnico operative riguardano essenzialmente: investimenti ed altre informazioni correlate; definizione delle tariffe e stima dei ricavi; quantificazione dei costi di gestione. Gli investimenti necessari per la realizzazione del progetto, sono stati stimati in complessivi ,00 (IVA inclusa). Per quanto riguarda i ricavi di gestione, si è ritenuto di applicare ai fini del raggiungimento dell equilibrio economico le tariffe indicate. Le tariffe saranno incrementate annualmente di una percentuale pari al tasso di inflazione programmata. 19

20 3.3.3 IPOTESI FISCALI STUDIO TECNICO ECONOMICO Nella formulazione delle ipotesi fiscali, necessarie per la valutazione dell impatto che l imposizione fiscale diretta ed indiretta avrà sulla redditività e sulla sostenibilità finanziaria dell iniziativa, sono state assunte le seguenti assumption di base: a) promotore soggetto neocostituito con forma giuridica di società di capitali; b) aliquota IVA applicata alle opere murarie: 10%; applicata alle spese di progettazione e agli arredi: 21%; applicata sui costi di esercizio: 21%. c) aliquota IRPEG vigente; d) aliquota IRAP applicata nella regione Sardegna IPOTESI FINANZIARIE Per quel che concerne le variabili finanziarie sono state previste le seguenti ipotesi: a) debito a medio/lungo termine è l importo massimo che si ritiene una Banca potrebbe mediamente concedere per un operazione di questo tipo (circa 75% dell investimento complessivo); b) equity è il capitale proprio che il promotore potrebbe essere disposto a investire nell iniziativa. Stabilito l importo degli impieghi e fissata la parte delle fonti costituita dall indebitamento, secondo quanto sopra indicato, il livello di equity è stato determinato per differenza (circa 25% dell investimento); c) distribuzione dei dividendi si è ipotizzato che il promotore, al termine di ogni esercizio, adotti una politica di capitalizzazione degli utili non procedendo a distribuire dividendi; d) rimborso del debito si è assunto che l indebitamento a medio lungo termine non superi un arco temporale di 10 anni (con 2 anni di pre ammortamento); e) dilazione dei crediti e dei debiti si è ipotizzato per quanto riguarda i crediti sostanzialmente non vi sia dilazione, mentre per quanto riguarda i debiti una dilazione di 30 gg IPOTESI MACROECONOMICHE Le variabili macroeconomiche poste alla base dello studio sono le seguenti: a) inflazione l analisi economico finanziaria, al fine di ridurre l impatto del rischio inflazionistico, è stata effettuata a prezzi correnti. L adeguamento all inflazione è stato effettuato indicizzando i valori di costi ad un tasso dell inflazione stimato pari al 2,2%. Per quanto riguarda i ricavi di gestione è stato previsto un incremento annuale dell 1,7%; b) tasso passivo il tasso che si ritiene possa essere associato all operazione di un eventuale mutuo a 10 anni è stato fatto pari al 4,5% (IRS a 10 anni + spread) senza tenere conto, per quanto già detto, della possibilità di accedere a forme di finanziamento a tassi agevolati ALTRE IPOTESI Le altre ipotesi riguardano essenzialmente: a) durata della concessione in relazione alla volontà della Pubblica Amministrazione di non accollarsi gli oneri, non solo economici, si è ritenuto opportuno prevedere una durata di ventisei anni della concessione eventualmente rinnovabile a scadenza (25 anni di gestione + 1 anni di costruzione); b) avvio e termine dei lavori per il ripristino delle infrastrutture per quanto riguarda la tempistica di 20