Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Decreto mutui: tutte le novità Categoria: Contratti Sottocategoria: Mutuo Con l approvazione da parte del Consiglio dei Ministri a seguito dell acquisizione dei pareri parlamentari, del decreto legislativo recante attuazione della Direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del Decreto Legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario), sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del Decreto Legislativo 13 agosto 2010, n. 141 sono state introdotte rilevanti novità con riferimento a : i mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale; i mutui finalizzati all acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato. Premessa Con il decreto in oggetto non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale al titolo VI dopo il capo I del Decreto Legislativo 1 Settembre 1993, n 385 (TUB) viene inserito il capo I-Bis Credito immobiliare ai consumatori ; sono definiti i canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori (canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori) e che devono basare la loro attività sulle informazioni rilevanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questo ha comunicato e su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposto il consumatore per la durata del contratto di credito. Recependo i contenuti dei pareri parlamentari sono state inserite norme che vengono incontro ai consumatori; Viene previsto che la Banca d Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo ai casi di 1

2 eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore. Nella stipula del contratto le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l estinzione dell intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo; in questo elaborato andiamo ad analizzare le principali novità di tale intervento normativo ponendo in evidenza quelli che sono i punti di vantaggio per i mutuatari ma anche per le banche finanziatrici. Obblighi Pubblicitari (Art. 120 octies) Gli annunci pubblicitari che relativi a contratti di credito sono effettuati in forma corretta, chiara e non ingannevole. Annunci pubblicitari chiari, in forma corretta e non ingannevole Maggiore tutela del consumatore Essi non devono contenere formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o il costo del credito. Gli annunci pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito devono indicare le seguenti informazioni di base, in maniera chiara, precisa, evidenziata e, a seconda del mezzo usato, facilmente leggibile o udibile: a) il finanziatore o, se del caso, l'intermediario del credito; b) se del caso, il fatto che il contratto di credito sarà garantito da un'ipoteca su beni immobili residenziali oppure su un diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali; c) il tasso d'interesse, precisando se fisso o variabile o una combinazione dei due tipi, corredato di informazioni dettagliate relative alle commissioni e agli altri oneri compresi nel costo totale del credito per il consumatore; d) l'importo totale del credito; e) il TAEG, che deve avere un'evidenza all'interno dell'annuncio almeno equivalente a quella di ogni tasso di interesse; f) l'esistenza di eventuali servizi accessori necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate, qualora i costi relativi a tali servizi non siano inclusi nel TAEG in quanto non 2

3 determinabili in anticipo; g) la durata del contratto di credito, se determinata; h) se del caso, l'importo delle rate; i) se del caso, l'importo totale che il consumatore è tenuto a pagare j) se del caso, il numero delle rate; k) in caso di finanziamenti in valuta estera, un'avvertenza relativa al fatto che eventuali fluttuazioni del tasso di cambio potrebbero incidere sull'importo che il consumatore è tenuto a pagare. L obiettivo di tale disposizioni mira a garantire la massima tutela per il consumatore che potrebbe essere vittima di pubblicità ingannevole che indirizzerebbe le sue scelte creditizie non appropriate a quelle che sono le sue reali esigenze economiche e possibilità. Obblighi precontrattuali - ART. I20 - Novies Il finanziatore o l'intermediario del credito fornisce al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. Le informazioni personalizzate sono fomite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato "Prospetto informativo europeo standardizzato". La consegna di tale prospetto avviene dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze in conformità all'articolo 120-undecies, comma I, e comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un'offerta. Le informazioni aggiuntive che il finanziatore o l'intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore sono riportate in un documento distinto. Prima della conclusione del contratto il consumatore ha a disposizione un periodo di 7 giorni per far si che lo stesso possa confrontare altre offerte di credito presenti sul mercato. Questo periodo nel Decreto Legislativo in oggetto viene definito di riflessione, l offerta creditizia è vincolante solo per il finanziatore. 3

4 Finanziamenti in valuta estera (ART.120- quaterdecies) Se il credito è denominato in una valuta estera, il consumatore ha il diritto di convertire in qualsiasi momento la valuta in cui è denominato il contratto in una delle seguenti valute: la valuta in cui è denominata la parte principale del suo reddito o in cui egli detiene le attività con le quali dovrà rimborsare il finanziamento, come indicato al momento della più recente valutazione del merito creditizio condotta in relazione al contratto di credito; la valuta avente corso legale nello Stato membro dell'unione europea in cui il consumatore aveva la residenza al momento della conclusione del contratto o ha la residenza al momento della richiesta di conversione. Il CICR (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio), su proposta della Banca d'italia, può stabilire condizioni per il diritto alla conversione, con particolare riguardo a: a) la variazione minima del tasso di cambio che deve aver avuto luogo rispetto al momento della conclusione del contratto, comunque non superiore al 20%; 10 b) il compenso onnicomprensivo che il consumatore può essere tenuto a corrispondere al finanziatore in base al contratto. Salvo che non sia diversamente previsto nel contratto, il tasso di cambio al quale avviene la conversione è pari al tasso rilevato dalla Banca Centrale Europea nel giorno in cui è stata presentala la domanda di conversione. Se il valore dell'importo totale del credito o delle rate residui varia di oltre il 20 per cento rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta in cui è denominato il finanziamento e l'euro al momento in cui è stato concluso il contratto di credito, il finanziatore deve provvedere ad informare il consumatore. Inadempimento del consumatore (ART quinquiesdecies) La novità principale contenuta nel Decreto Legislativo in oggetto, riguarda l inadempimento del consumatore; in riferimento al quale viene introdotta una importante disposizione normativa per effetto della quale dopo 18 rate pagate il cliente diventa inadempiente e la banca può provvedere ad espropriare l immobile senza l intervento di un Giudice, quindi senza seguire la procedura per la riscossione coattiva di quanto vantato. È necessario sottolineare come si fa riferimento a rate non pagate e non a ritardi nel pagamento delle stesse come invece è stabilito nell art.40 del T.U.B al comma 2. 4

5 Articolo 40 T.U.B. cm. 2. La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della Nella stipula del contratto le parti possono convenire, attraverso clausola espressa e tramite l assistenza obbligatoria di un consulente gratuito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l estinzione dell intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all eccedenza. Si evidenzia quindi che quanto appena descritto non trova automatica operatività ma la scelta di optare per tale forma di risoluzione del credito deve essere espressamente prevista nel contratto di mutuo. Clausola espressa di inadempimento 18 rate non pagate Restituzione o trasferimento dell immobile oggetto di garanzia reale Il cliente viene liberato interamente dal debito anche nel caso in cui i proventi derivanti dalla vendita siano inferiori all entità del debito residuo in capo al mutuatario 5

6 IL finanziatore non può imporre al consumatore oneri, derivanti dall'inadempimento, superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell'inadempimento stesso; il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola; il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente; la clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell'articolo 120-quater; la clausola non si applica alla rinegoziazione dei contratti di credito sottoscritti anteriormente alla data di entrata in vigore decreto. I tratti distintivi della normativa in commento sono riconducibili al cosiddetto patto marciano per effetto del quale in caso di inadempimento del debitore, viene stabilita la vendita forzata della cosa medesima oppure l'assegnazione di un prezzo di stima, permettendo in tal modo la soddisfazione della pretesa creditoria. Il creditore otterrà perciò il bene, dovendo tuttavia corrispondere al proprio debitore l'eventuale conguaglio, se vi sia differenza tra il valore del credito e quello invece stimato, al fine di non procurare un sospetto vantaggio del creditore nei confronti del debitore, come sanzionato dal divieto di patto commissorio. Viene inoltre confermato il divieto di patto commissorio. Divieto di patto commissorio art 2474 c.c. È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore (1). Il patto è nullo (2) anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno. 6

7 Le disposizioni dell art. 120 quinquiesdces commi 3 e 4 si applicano decorsi 60 gg dall entrata in vigore delle disposizioni di attuazione da adottarsi entro 180 gg dall entrata in vigore del del decreto stesso. È importante precisare che per le banca rimane ferma la possibilità di risoluzione del contratto di finanziamento in caso di ritardato pagamento di 7 rate anche non consecutive e di avvalersi quindi della procedura di esecuzione forzata dell immobile oggetto di ipoteca. In tale caso il decreto in commento al comma 6 dell art.120 quinquiesdecies ha apportato comunque una modifica degna di nota, stabilendo che qualora dalla vendita forzata dell immobile oggetto del finanziamento dovesse ancora permanere un residuo, il relativo obbligo di pagamento decorre trascorsi 6 mesi dalla chiusura della procedura. - Riproduzione riservata - 7