2. I MUTUI CASA IN BREVE GLOSSARIO 4 APPROFONDIMENTI 7 NORMATIVA Garanzie reali e personali

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1 2. I MUTUI CASA IN BREVE 2.2. Garanzie reali e personali 1 GLOSSARIO 4 APPROFONDIMENTI 7 NORMATIVA 8

2 2.2 GARANZIE REALI E PERSONALI Al termine di questo capitolo sarai in grado di conoscere le principali caratteristiche delle garanzie reali e personali Le garanzie Per ridurre sensibilmente il proprio rischio di credito, rappresentato da eventuali inadempienze nel pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante si tutela attraverso delle garanzie, che possono essere di tipo: reale, espresse cioè impegnando a favore del mutuante immobili, titoli o altri beni espressamente identificati; è il caso dell ipoteca o del pegno, o personale, che impegnano una terza persona a intervenire con i propri beni in caso di inadempienza; è il caso della fideiussione. Sul fronte delle garanzie, i mutui si dividono in due macro categorie che vediamo di seguito. Mutui chirografari Mutui garantiti Il mutuo chirografario (dal greco baratto alla firma ) è privo di garanzie e si fonda sul solo impegno delle parti all adempimento dei relativi obblighi. La categoria dei mutui garantiti comprende tutti quei mutui che prevedono la presenza di garanzie. La prima garanzia che l intermediario solitamente richiede è l ipoteca che, in caso di inadempimento del cliente, gli dà il diritto di agire giudizialmente, con preferenza rispetto ad altri creditori, sul bene oggetto della garanzia. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l ipoteca: tra le più diffuse c è la fideiussione rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione di quanto dovuto dal mutuatario con tutti i suoi beni L ipoteca e la fideiussione Il mutuo per l acquisto di un immobile, garantito attraverso l iscrizione di ipoteca, disciplinata dagli artt e seguenti del codice civile, è detto mutuo ipotecario e rappresenta la tipologia più diffusa di credito immobiliare erogato alle persone fisiche e giuridiche. 1

3 L ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene di terzi e ha la funzione di garantire al mutuante la soddisfazione del credito concesso, anche in caso di inadempimento del pagamento delle rate. Grazie all ipoteca, il mutuante ha, infatti, il diritto di agire giudizialmente nei confronti del debitore inadempiente per soddisfarsi con preferenza, rispetto ad altri creditori, sul bene oggetto della garanzia e ricavarne la somma necessaria a estinguere il debito, anche nel caso in cui il bene sia stato nel frattempo ceduto a un terzo. L iscrizione dell ipoteca, realizzata dal notaio, ha una durata legale di 20 anni, trascorsi i quali l ipoteca si estingue, salvo che, a istanza del creditore, l iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza. A seguito dell estinzione del mutuo garantito da ipoteca, la banca e l intermediario finanziario devono avviare la procedura di cancellazione dell ipoteca, secondo quanto previsto dall art. 40 bis del TUB. L ipoteca immobiliare sussiste anche sui beni cosiddetti accessori all immobile, quali, ad esempio, i locali cantina, il garage, la soffitta. Nel caso della fideiussione il mutuante richiede che una terza persona (normalmente un familiare) si obblighi a garantire personalmente i pagamenti dovuti in caso di inadempienza del mutuatario. Di norma, la richiesta è fatta quando il reddito del richiedente non appare sufficiente a garantire il rimborso del mutuo. In genere, quale forma di tutela della capacità di rimborso del mutuatario, il contratto di mutuo è spesso corredato dalla stipula di polizze assicurative. 2

4 Il soggetto mutuante non può assumere contemporaneamente il ruolo di intermediario e vincolatario/beneficiario della polizza. Inoltre la banca/intermediario finanziario non può obbligare il cliente che richiede il mutuo a sottoscrivere una polizza assicurativa erogata dalla stessa banca. Le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari se condizionano l erogazione del mutuo di un contratto di credito al consumo, alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita, sono tenuti a presentare al cliente almeno due preventivi di due diversi gruppi assicurativi non riconducibili alla banca. Comunque il cliente è libero di scegliere sul mercato la polizza assicurativa ritenuta più conveniente, che la banca deve accettare senza modificare le condizioni del finanziamento. L ISVAP definisce i contenuti minimi del contratto di assicurazione sulla vita. 3

5 GLOSSARIO Banca Centrale Europea (BCE) È la Banca centrale incaricata dell attuazione della politica monetaria per i paesi che hanno aderito all euro adottandolo come moneta unica. La BCE è stata istituita in base al trattato che istituisce la Comunità europea ed allo statuto del sistema europeo di banche centrali e della Banca centrale europea, il 1 giugno La Banca ha, inoltre, ai sensi del diritto pubblico internazionale, propria personalità giuridica autonoma. Cliente Qualsiasi soggetto, persona fisica o giuridica, che ha in essere un rapporto contrattuale o che intenda entrare in relazione con l intermediario. Clientela (o clienti) al dettaglio I consumatori; le persone fisiche che svolgono attività professionale o artigianale; gli enti senza finalità di lucro; le imprese che occupano meno di 10 addetti e realizzano un fatturato annuo o un totale di bilancio annuo non superiori a 2 milioni di euro. Consumatore La persona fisica che agisce per scopi estranei all attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta. Euribor (Euro Interbank Offered Rate) Tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le grandi banche europee. L Euribor viene rilevato e pubblicato tutti i giorni lavorativi alle ore 11 dall Euribor Panel Steering Committee in base ai dati ricevuti dalle grandi banche europee e sulla base del TUR emesso dalla BCE. L affidabilità dell Euribor ha indotto la maggioranza delle banche ad ancorare ad esso l indicizzazione dei mutui a tasso variabile. Eurirs (o IRS) Tasso di riferimento utilizzato per i mutui ipotecari a tasso fisso, calcolato giornalmente dalla Federazione delle banche europee, che indica il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio di interesse. Mutuante Soggetto giuridico autorizzato dalla Banca d Italia (banca o altri intermediari finanziari), avente cioè requisiti legali e professionali per concedere il mutuo. 4

6 Mutuatario Intestatario del contratto di mutuo. Può essere: una persona fisica, come, per esempio, nel caso di mutuo concesso a privati per l acquisto dell abitazione oppure a un imprenditore individuale per lo svolgimento della propria attività, o una persona giuridica, nei mutui concessi, per esempio, alle imprese organizzate in forma di società. Mutui SubPrime Mutui che vengono concessi da soggetti specializzati a clienti dotati di minori credenziali, normalmente privi di garanzie o altrimenti impossibilitati ad accedere alle normali fonti di credito. Questi mutui sono generalmente concessi a tassi più elevati rispetto a quelli di mercato. Negli Stati Uniti i debiti contratti per i mutui SubPrime sono stati cartolarizzati dagli istituti finanziari che hanno in seguito emesso obbligazioni ad alto rendimento ed altissimo rischio che sono state acquistate da investitori istituzionali e non. PIL (Prodotto Interno Lordo) Valore complessivo, al lordo degli ammortamenti, dei beni e dei servizi che vengono prodotti in un paese in un certo periodo di tempo (di solito, un anno), indipendentemente dalla nazionalità dei produttori. Il PIL è uguale al consumo privato più gli investimenti, più la spesa pubblica, più la differenza tra esportazioni e importazioni. Spread La differenza fra il tasso di riferimento (per esempio, l Euribor o l Eurirs) e il tasso di interesse applicato. T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull ammontare del finanziamento concesso. È comprensivo del tasso di interesse e di tutti i costi, inclusi gli eventuali compensi di intermediari del credito, le commissioni, le imposte e tutte le altre spese come, per esempio, le spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata che il mutuatario deve pagare in relazione al contratto. Alcune spese non sono comprese: tra queste, quelle notarili o i costi di cui il mutuante non è a conoscenza. Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella documentazione contrattuale. T.A.N. (Tasso Annuo Nominale) Tasso d interesse puro applicato ad un finanziamento. È il tasso da utilizzare come termine di paragone con il tasso di rendimento delle attività finanziarie, con il tasso di sconto, ecc. Non corrisponde tuttavia al tasso d interesse realmente applicato al finanziamento. 5

7 T.E.G.M. (Tasso Effettivo Globale Medio) Indica il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie nel secondo trimestre precedente. Variazione tasso Nei finanziamenti non a tasso fisso, la modificazione del tasso viene comunicata dalla banca al cliente per iscritto. Generalmente, vi si accoppia una nuova copia del piano di ammortamento che si modifica di conseguenza. 6

8 APPROFONDIMENTI Cancellazione dell ipoteca (argomento trattato a pagina 2 della dispensa) La cancellazione dell ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo era sempre stata procedura sconsigliata, vista la gravità in termini di costi e tempi, a meno che non vi fosse una reale necessità, quale, per esempio, la vendita dell immobile. La procedura di cancellazione automatica delle ipoteche introdotta dal d.l. n. 7/2007, è stata trasposta nell art. 40 bis del TUB ad opera del d.lgs. n. 141/2010. Lo snellimento consiste nel rendere la cancellazione della garanzia una conseguenza automatica dell avvenuta estinzione del mutuo. In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere, anche elettronicamente, entro trenta giorni al conservatore, cioè l ufficio pubblico dei registri immobiliari, la relativa comunicazione senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la comunicazione e decorso il termine di trenta giorni dal rilascio della citata quietanza, procede d ufficio alla cancellazione dell ipoteca. Il comma 6 dell art. 40 bis, modificato dal d.l. n. 70/2011 (c.d. d.l. Sviluppo), specifica che le disposizioni di cui al presente articolo si applicano ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, ovvero concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti. 7

9 NORMATIVA Decreto Legge 27 maggio 2008, n. 93 Disposizioni urgenti per salvaguardare il potere di acquisto delle famiglie Art. 3 Testo Unico Bancario Titolo II Capo VI: Norme relative a particolari operazioni di credito Sezione I Credito fondiario e alle opere pubbliche Testo Unico Bancario Titolo VI Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti Codice Civile Libro Quarto Delle obbligazioni Titolo III Dei singoli contratti Capo XV Del mutuo Artt Codice Civile Libro Sesto Della tutela dei diritti Capo IV Delle ipoteche Sezione I Disposizioni generali Artt Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 Decreto del Presidente della Repubblica del 29/09/1973, n. 601 Disciplina delle agevolazioni tributarie Legge 2 agosto 2004, n. 210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire 8