IL GEOMETRA E LA FISCALITA IMMOBILIARE: OLTRE ALLE COMPETENZE, LA CONSULENZA INTERVENTO DEL PRESIDENTE DI AGEFIS MIRCO MION

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1 IL GEOMETRA E LA FISCALITA IMMOBILIARE: OLTRE ALLE COMPETENZE, LA CONSULENZA INTERVENTO DEL PRESIDENTE DI AGEFIS MIRCO MION CONVEGNO GEODAY IV VERONA, 17 DICEMBRE 2013

2 IL GEOMETRA E LA FISCALITA IMMOBILIARE: OLTRE ALLE COMPETENZE, LA CONSULENZA Il ruolo che può svolgere il geometra nell attuale contesto edilizio, caratterizzato dalla forte complementarietà tra immobili e fisco, è davvero strategico: tra i professionisti tecnici, è l unico in grado di svolgere attività di consulenza fiscale e tributaria in maniera complementare alla consulenza tecnica e immobiliare. PARTE 1 - La via italiana all edilizia Tutte le Regioni, fatta eccezione per l Emilia Romagna, hanno prorogato il proprio Piano Casa, dilazionando le scadenze previste a fine anno per consentire agli italiani di soddisfare in autonomia le specifiche esigenze abitative, che si tratti di ampliare casa oppure demolire e ricostruire in meglio un edificio esistente. Come noto, il Piano Casa fu varato nel 2009 dall allora premier Silvio Berlusconi, e prevedeva sinteticamente: la possibilità di ampliare le nuove case di oltre un terzo del volume e di ingrandire quelle esistenti del 20%; obbligatorio, poi, per tutti puntare su risparmio energetico, bioedilizio e idrico. I provvedimenti sarebbero stati realizzati attraverso le leggi regionali. All epoca, il Governo indicava come ratio del provvedimento la volontà di rilanciare un settore strategico (purtroppo già in crisi) come quello edilizio anche attraverso la semplificazione burocratica e procedurale, che in nessun caso, tuttavia, deve mostrarsi poco rispettosa di un rapporto equilibrato tra i cittadini e il territorio. Del resto, è la stessa intuizione che molte Regioni avevano avuto già sul finire degli anni Novanta, ben prima quindi dell avvio del Piano Casa: le leggi sul recupero dei sottotetti e degli scantinati, ad esempio, hanno avuto un importante ruolo di apripista circa la possibilità di incentivare l utilizzo di spazi già presenti nel tessuto urbano, ma ormai abbandonati o decisamente poco vissuti. La mia idea è che - ancora oggi, alla fine del quella originaria intuizione continui ad essere valida. Nel 2013, a distanza di circa 3 lustri da quei primi tentativi di incentivazione urbanistica ed edilizia locale, e a quasi 1 dalla sua introduzione, il Piano Casa ha compiutamente assunto la fisionomia di uno strumento utile e strategico: è utile nella misura in cui grazie ad interpretazioni corrette dell idea-chiave del bonus volumetrico molte Regioni sono riuscite a scoraggiare interventi di basso profilo favorendo, invece, l innovazione, in primis quella edilizia ed energetica; è strategico rispetto alle politiche di rilancio del Paese: per riprendere a crescere, nel prossimo futuro l economia italiana dovrà puntare soprattutto sul settore delle riqualificazioni, unica voce in attivo del comparto edilizio negli ultimi cinque anni. Secondo i dati forniti dall ANCE Associazione nazionale costruttori edili dal 2008 al 2013 il fatturato generato dagli interventi di manutenzione è cresciuto del 17,2%, passando in valore assoluto da 24,4 miliardi di euro (circa un quarto del fatturato delle imprese edili, di poco al di sotto dei 170 miliardi) agli attuali 48,9 miliardi, pari al 37,3% di un mercato il cui valore complessivo è sceso a 131,1 miliardi 2

3 Il dato si spiega principalmente con l azione in larga parte congiunta - di due fattori: 1. la stagnazione delle compravendite immobiliari, che spinge chi già possiede una casa a sistemarla piuttosto che ad acquistarne una nuova; 2. il prolungamento delle politiche di agevolazione fiscale previste per gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici. Sempre secondo le stime dell ANCE, il provvedimento con cui a giugno il Governo è intervenuto sui bonus vale da solo ben 2,4 miliardi di euro: per il settore, una vera e propria boccata di ossigeno! Accanto ai bonus fiscali sono stati messi in campo altri importanti provvedimenti a sostegno dell attività edilizia, come ad esempio, l abrogazione dell IMU sulle case dei costruttori invendute e - soprattutto - la semplificazione delle procedure per demolire gli immobili esistenti sostituendoli con strutture nuove, della medesima volumetria. NORMATIVA EDILIZIA Sino al Dal Art. 3, comma 1, lettera d) DPR n. 380 Ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione con stessa volumetria e sagoma del preesistente Ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione con stessa volumetria del preesistente Agevolazioni del 50-65% Aliquota Iva Per accedere alle agevolazioni occorre rispettare la stessa volumetria e sagoma del preesistente Iva del 10%, ridotta al 4% se prima casa Per accedere alle agevolazioni occorre rispettare la stessa volumetria ma non la sagoma del preesistente Iva del 10% Fonte: I portolani AGEFIS n. 8 Bonus casa, Ecobonus e Bonus mobili E innegabile che questi provvedimenti rappresentino la via italiana all edilizia del Terzo Millennio; un edilizia che guarda al futuro: al recupero degli edifici, alle ristrutturazioni, al risparmio energetico, all adeguamento antisismico, all utilizzo di strumenti e materiali sostenibili. Sono questi i settori nei quali occorre investire, sia perché non possiamo più permetterci di compromettere ulteriormente il territorio, sia perché non possiamo più permetterci di non prendere in seria considerazione le stime inerenti le ricadute positive in termini di nuovi investimenti e creazione di posti di lavoro. Il più recente studio di settore che il Cresme ha presentato alla commissione Ambiente della Camera ci informa che entro la fine dell anno - gli incentivi fiscali per le ristrutturazioni e per il risparmio energetico avranno prodotto investimenti per 19 miliardi di euro e garantito posti di lavoro diretti e occupati considerando anche l'indotto. Per avere un ordine di grandezza, parliamo di una cifra superiore di un punto percentuale di Pil! Così come non possiamo più permetterci di ignorare che il patrimonio edilizio italiano è tra i più energivori d'europa, e che secondo le stime del Censis il 55% delle 3

4 famiglie italiane risiede in abitazioni costruite prima del 1971, quando venivano adottate tipologie di costruzione incapaci di garantire oggi i parametri di efficienza energetica richiesti dall Unione europea attraverso il Piano , un insieme di misure pensate per il periodo successivo al termine del Protocollo di Kyoto. Il Piano prevede la riduzione dell emissione di gas serra del 20%, l innalzamento del 20% della quota di energia prodotta da fonti rinnovabili per portare il risparmio energetico al 20%, tutto da realizzare entro il Con l'obiettivo di arrivare, nel 2050, a creare un edificio a impatto quasi zero. E, infine, non possiamo più permetterci di non chiedere a voce alta la stabilizzazione della politica delle agevolazioni fiscali sulle riqualificazioni edilizie, la più importante misura anticiclica introdotta negli ultimi, drammatici anni, e che ha letteralmente salvato il comparto dell edilizia. PARTE 2 Piano Casa e bonus fiscali: un connubio perfetto In termini generali, Piano Casa e bonus fiscali rappresentano un connubio perfetto: le opere di ampliamento e ristrutturazione edilizia fruiscono, infatti, di specifiche detrazioni fiscali (a seconda dei casi, del 36% o del 50%) rese permanenti dal DL n. 201/2011 e detraibili dall Irpef, alle quali si sommano alcune novità recentemente introdotte. Il DL n. 83/2012 ha elevato, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, la misura della detrazione (50%, invece di quella ordinaria del 36%) e l importo massimo di spesa ammessa al beneficio ( euro per unità immobiliare, invece che euro); PERIODO DI SOSTENIMENTO DELLA SPESA % DETRAZIONE RIPARTIZIONE TETTO MAX DI SPESA % 10 rate annuali % 10 rate annuali in poi 36% 10 rate annuali Fonte: I portolani AGEFIS n. 8 Bonus casa, Ecobonus e Bonus mobili Il DL n. 63/2013 ha esteso questi maggiori benefici alle spese effettuate entro il 31 dicembre 2013 e introdotto altre due importanti novità: una detrazione del 65% sulle spese sostenute dal 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del Dl 63/2013) al 31 dicembre 2013, per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici già esistenti; una detrazione del 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 (data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto) al 31 dicembre 2013 per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive; un ulteriore detrazione del 50% per l acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute 4

5 dal 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del decreto) al 31 dicembre La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo. PERIODO DI SOSTENIMENTO DELLA SPESA % DETRAZIONE RIPARTIZIONE TETTO MAX DI SPESA % 10 rate annuali Fonte: I portolani AGEFIS n. 8 Bonus casa, Ecobonus e Bonus mobili Infine, un accenno alla misure previste dalla Legge di stabilità. La Legge di stabilità proroga di dodici mesi (fino al 31 dicembre 2014) la possibilità di usufruire dei bonus fiscali per i lavori di ristrutturazione edilizia (incluso l acquisto di elettrodomestici e mobili) e risparmio energetico, applicando le medesime regole in vigore sino ad adesso: 50% per le ristrutturazioni, 65% per il miglioramento energetico. Il Governo ha inoltre fornito indicazioni per il biennio seguente: nel 2015 le detrazioni potrebbero essere ridotte e rimodulate (50% per le ristrutturazioni, 40% per il risparmio energetico), mentre nel 2016 per entrambe le agevolazioni sarà adottata l aliquota del 36%. I termini sono prorogati per i lavori realizzati su parti comuni: per tali interventi, i fabbricati condominiali (inclusi i cosiddetti super condomini ) potranno continuare a usufruire delle agevolazioni Irpef con l aliquota al 65% fino a giugno 2015 e della detrazione al 50% fino a giugno TABELLA DI DETTAGLIO Detrazione per riqualificazione energetica: 65% per spese sostenute entro il 31 dicembre 2014 su edifici singoli; 65% per spese sostenute entro il 30 giugno 2015 su parti comuni di edifici; 50% per spese sostenute entro il 31 dicembre 2015 su edifici singoli; 50% per spese sostenute entro il 30 giugno 2016 su parti comuni di edifici; 36% per spese sostenute dopo il 31 dicembre 2015 su edifici singoli; 36% per spese sostenute dopo il 30 giugno 2016 su parti comuni di edifici. Detrazione per ristrutturazioni edilizie e bonus arredo: 50% per spese sostenute entro il 31 dicembre 2014 su edifici singoli; 50% per spese sostenute entro il 30 giugno 2015 su parti comuni di edifici; 40% per spese sostenute entro il 31 dicembre 2015 su edifici singoli; 40% per spese sostenute entro il 30 giugno 2016 su parti comuni di edifici; 36% per spese sostenute dopo il 31 dicembre 2015 su edifici singoli; 36% per spese sostenute dopo il 30 giugno 2016 su parti comuni di edifici. 5

6 PARTE 3 Interventi ammessi a detrazione: ristrutturazioni, ampliamenti, barriere architettoniche L Agenzia delle Entrate ha indicato nel dettaglio tutti gli interventi ammessi alla detrazione; in questa sede ci limitiamo ad analizzare - da un punto di vista fiscale quelli che rientrano nel perimetro del presente intervento: ristrutturazioni, ampliamenti e barriere architettoniche. Ampliamenti e ristrutturazioni Una larga parte di questi interventi rientra tra quelli per i quali è possibile usufruire delle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazioni edilizie (50%) e per gli interventi di riqualificazione energetica (65%), prorogate per tutto il 2014 dalla Legge di Stabilità. Sono considerati interventi detraibili quelli effettuati su un edificio esistente (laddove l esistenza è attestata da un iscrizione o da una richiesta d iscrizione al catasto o dalla presenza di ricevute di versamento dell ICI, IMU se dovuta), limitatamente alle spese sostenute per lavori effettuati sul volume esistente (la volumetria di riferimento è quella approvata in origine, nella fase di costruzione dell edificio). E il caso, ad esempio, della realizzazione di tramezze interne, del rifacimento del tetto, dell impianto elettrico o idrotermo-sanitario, o della sostituzione di serramenti. Sono invece esclusi dalla detrazione quelli che comportano un ampliamento volumetrico, considerato al pari di una nuova costruzione. Ciò significa che, ad esempio, se un intervento di recupero del sottotetto effettuato mediante l innalzamento dell altezza interna abitabile comporta anche un aumento di volume, saranno detraibili esclusivamente le spese effettuate per gli interventi eseguiti sul volume esistente, mentre quelli che riguardano il nuovo volume saranno considerati come nuova costruzione e pertanto non detraibili. Quindi: se si realizzano tramezze la loro spesa sarà detraibile da terra fino alla quota del tetto preesistente, mentre la parte imputabile all ampliamento o nuova costruzione non sarà detraibile. Analogamente, nell ipotesi di demolizione e ricostruzione di un fabbricato con ampliamento di volume, in attuazione del Piano Casa è esclusa l applicabilità delle detrazioni del 50% e del 65%. Diversamente, se l intervento di ampliamento è eseguito nell ambito di una ristrutturazione che non comporta la demolizione dell edificio originario, le detrazioni spettano esclusivamente per le spese imputabili ai lavori sulla porzione preesistente del fabbricato. Infine, sono sempre esclusi dal beneficio gli interventi di riqualificazione energetica globale, per i quali l agevolazione è subordinata al rispetto di valori limite di fabbisogno energetico primario annuo da calcolarsi in riferimento all intero edificio, comprensivo della porzione ottenuta dall ampliamento. Sono invece agevolati gli interventi energetici per i quali la detrazione è subordinata alle caratteristiche tecniche dei singoli elementi costruttivi o dei singoli impianti. Se tali interventi sono realizzati a servizio dell intero edificio, sarà necessario individuare le spese riferibili 6

7 alla porzione esistente del fabbricato, mediante la ripartizione proporzionale basata sulle quote millesimali. Barriere architettoniche Per ciò che concerne l eliminazione delle barriere architettoniche, l Agenzia delle Entrate ha stabilito che rientrano nella categoria degli interventi agevolati: quelli effettuati per l eliminazione delle barriere architettoniche, come ad esempio ascensori o montacarichi; i lavori eseguiti per la realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, favoriscano la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di handicap grave, ai sensi della legge 104/1992. Danno diritto alla detrazione gli interventi finalizzati: alla realizzazione di un elevatore esterno all abitazione; alla sostituzione di gradini con rampe, sia negli edifici che nelle singole unità immobiliari, se conforme alle prescrizioni tecniche previste dalla legge sull abbattimento delle barriere architettoniche. In merito all argomento detrazione, è utile tenere conto di due importanti disposizioni: la prima riguarda l impossibilità di fruire contemporaneamente della detrazione del 19% prevista per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari al sollevamento del disabile. La detrazione del 19%, infatti, può essere usufruita solo sull eventuale eccedenza della quota di spesa per la quale è stata richiesta la detrazione del 36% (o del 50%, qualora sussistano le condizioni); la seconda fa riferimento ai limiti di applicabilità, nel senso che la detrazione è prevista solo per gli interventi finalizzati a favorire la mobilità interna ed esterna del disabile effettuati sugli immobili. In base a questo principio, sono esclusi dalla detrazione, ad esempio, le spese inerenti l acquisto di strumenti o beni mobili come telefoni a viva voce, touch screen, computer, eccetera. Questa tipologia di beni rientra, infatti, nella categoria dei sussidi tecnici ed informatici per i quali è comunque prevista la detrazione Irpef del 19%. Mi permetto di tornare sul concetto che ho indicato come limite di applicabilità perché è un concetto che ritroviamo annidato in tutte le misure previste dalla disciplina delle agevolazioni fiscali, non solo in quella relative all eliminazione delle barriere architettoniche. Poiché il provvedimento è stato voluto principalmente per rilanciare il settore edilizio, è fondamentale che l intervento sia effettuato sugli edifici, sebbene poi da questo stesso intervento possano discendere degli utili e graditissimi corollari. L esempio più calzante è certamente quello legato al bonus mobili: è possibile ottenere la detrazione Irpef del 50% per l acquisto di mobili e grandi elettrodomestici solo se destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. Il requisito fondamentale per ottenere la detrazione è, quindi, la realizzazione di una ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali. E, ovviamente, effettuarla entro i limiti temporali stabiliti dalla legge. Di contro, la medesima detrazione non è prevista 7

8 per quanti ad esempio - installano un impianto di allarme in casa, perché l installazione non è da intendersi come ristrutturazione: secondo quanto chiarito dai funzionari del Fisco della Direzione regionale delle Entrate del Veneto, allo stato degli atti, non rientrano gli interventi diretti a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi agevolabili ai sensi della lettera f) dell articolo 16-bis del DPR 917/1986. Una lettura restrittiva che nel prossimo futuro potrebbe interessare anche altre voci indicate dal comma 1 dell articolo 16 bis, rendendo ancora più evidente la necessità, per i contribuenti, di adottare comportamenti prudenziali, primo fra tutti la richiesta di una consulenza tecnica per scegliere la soluzione edilizia effettivamente più conveniente, anche in termini di ricadute fiscali. PARTE 4 Il valore della consulenza tecnico-fiscale Sia che si tratti di ristrutturazioni, ampliamenti o barriere architettoniche, sapete da cosa occorre partire per scegliere l intervento migliore da effettuare, sia in termini economici che in termini fiscali? Dalla dichiarazione dei redditi. A mio parere, ciò che spesso non è adeguatamente sottolineato nei dibattiti sul tema è che la convenienza offerta dall applicazione della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia è decisamente soggettiva, perché fortemente condizionata dalla capacità di reddito di ciascun contribuente. Non è certo un caso che ogni geometra fiscalista - dopo avere verificato che il cliente rientri tra i soggetti legittimati ad usufruire della detrazione e che le sue richieste siano in linea con le condizioni di accesso allo sconto fiscale assuma prioritariamente l impegno di valutarne la capienza Irpef in relazione al reddito, che potrebbe non essere sempre in grado di accogliere in tutto o in parte - anche queste detrazioni. Ad esempio, se il cliente ha già portato in detrazione somme terze fino a concorrenza dell imposta dovuta, non sarà possibile portare in detrazione ulteriori somme, quali appunto quelle relative alle spese di ristrutturazione edilizia. In altre parole, non sempre la capienza riesce a contenere l ammontare effettivo delle detrazioni che il contribuente potrebbe legittimamente dedurre. Nei casi in cui l ammontare delle detrazioni supera l imposta dovuta, si parla di detrazione che non trova capienza. Vanificando in tutto o in parte - la possibilità per il contribuente di usufruire delle detrazioni disposte dalla legge. Solo in una fase successiva alla misurazione della capienza sarà quindi possibile compiere gli altri passi, che riguarderanno: l individuazione degli ambiti principali nei quali potrebbero essere eseguiti i lavori, così da verificare l opportunità di poter usufruire delle aliquote agevolate (4% e 10%) previste in edilizia; la predisposizione, gestione e conservazione di tutta la documentazione necessaria per la detrazione sulle spese per il recupero del patrimonio edilizio; la compilazione dei dati richiesti dal Modello 730 al fine di fruire delle detrazioni previste dalla legge; 8

9 la verifica dei limiti di legge previsti per detrarre oneri e spese. PERIODO DI SOSTENIMENTO DELLA SPESA % DETRAZIONE RIPARTIZIONE % 10 rate annuali % 10 rate annuali (condomìni) 65% 10 rate annuali Fonte: I portolani AGEFIS n. 8 Bonus casa, Ecobonus e Bonus mobili TIPO DI INTERVENTO VALORE MAX DELLA DETRAZIONE FISCALE SPESA MAX AGEVOLABILE FINO AL SPESA MAX AGEVOLABILE DAL RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA INTERVENTI SULL'INVOLUCRO , ,15 55 % ,18 = 65% di ,15 = , ,69 55% di ,90 = 65% di ,69 = INSTALLAZIONE DI PANNELLI SOLARI SOSTITUZIONE DI IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE , ,69 55% di ,90 = 65% di ,69 = , ,84 55% di ,45 = 65% di ,84 = Fonte: I portolani AGEFIS n. 8 Bonus casa, Ecobonus e Bonus mobili PARTE 5 La gestione della fiscalità immobiliare: il ruolo strategico del geometra professionista Da quanto illustrato sinora, appare evidente che l edilizia italiana complice la crisi sta attraversando una fase di profonda trasformazione. L auspicio è che diventi un comparto fortemente innovativo, capace di guidare la ripresa economica di un Paese che sembra finalmente guardare al settore delle riqualificazioni come un settore trainante, da sostenere in maniera convinta e continuativa, non certo con provvedimenti una tantum. Solo favorendo la diversificazione e il miglioramento della prestazione energetica degli edifici sarà possibile rispondere alle direttive europee in tema ambientale, promuovere 9

10 sviluppo e occupazione, frenare la contrazione del comparto edilizio, consentire alle famiglie di ridurre notevolmente i costi legati ai consumi energetici senza deprimerli. Solo incentivando il recupero del patrimonio edilizio esistente attraverso interventi di ristrutturazione, demolizione totale o parziale, restauro, risanamento conservativo, manutenzione ordinaria e straordinaria, sarà possibile porre le basi per una seria politica di riconversione urbana, auspicabile soprattutto nelle zone dove sono già presenti immobili danneggiati o sottoposti a degrado, come ad esempio nei centri e nelle borgate storiche o nelle periferie. In un simile contesto fortemente caratterizzato dalla complementarietà tra fisco e immobili il ruolo che può svolgere il geometra non è solo di primo piano: è strategico. Tra i professionisti di area tecnica, è l unico in grado di svolgere attività di consulenza fiscale e tributaria in maniera complementare alla consulenza tecnica e immobiliare. E l unico che può garantire a ciascun cliente un analisi energetica, edile e fiscale personalizzata, necessaria per ottimizzare e massimizzare esigenze di vario tipo quale benessere, funzionalità, risparmio e vantaggio economico. Per farlo, è necessario che ai tradizionali percorsi professionali affianchi attività formative specificamente orientate alla fiscalità immobiliare, che gli consentano di ampliare la propria sfera consulenziale per affiancare il cliente dalla fase della progettazione e delle attività ad essa connessa, sino alla redazione e all invio delle pratiche delle dichiarazioni fiscali necessarie per usufruire dei benefici previsti a norma di legge. Una tipologia consulenziale che pone il geometra nella condizione di svolgere un ruolo di primissimo piano nella sensibilizzazione ad un uso efficiente delle risorse, al rispetto e alla tutela dell ambiente e del territorio. Modernizzare e rilanciare il Paese adottando un modello di sviluppo sostenibile per l ambiente e la società si deve e si può. Con il contributo determinante dei geometri. 10