A) Chiarimenti sull applicazione delle disposizioni del Nuovo Regolamento Edilizio:

Transcript

1 ESTRATTO DELLE DECISIONI DELLA CONSULTA ISTRUTTORIA ISTITUITA DALL ART. 3 DEL NUOVO REGOLAMENTO EDILIZIO ED AVENTE LA FUNZIONE DI CONDURRE APPROFONDIMENTI IN RELAZIONE A PROBLEMATICHE EMERSE DURANTE L ITER PROCEDURALE DEI PROGETTI EDILIZI. ESTRATTO DELLE DECISIONI ASSUNTE NELLE SEDUTE DEI GIORNI , , , , E A) Chiarimenti sull applicazione delle disposizioni del Nuovo Regolamento Edilizio: 1) Lato minimo dei locali di abitazione (Art. 28). Per lato minimo deve intendersi il lato del locale di abitazione riferito allo spazio principale di fruibilità di detto locale; di conseguenza le misure minime stabilite nell art. 28 sono da riferirsi al lato minimo così individuato; anche a fronte di quanto stabilito all art. 25 del Regolamento Edilizio, il progettista dovrà attestare la fruibilità dei locali, in tutti quei casi lo richiedano le caratteristiche dimensionali in rapporto alla destinazione degli stessi. 2) Locali per servizi igienici (Art. 38, comma 1). Nei casi di nuova costruzione, l ammissibilità della ventilazione forzata di cui all ultimo periodo del primo comma dell articolo si riferisce esclusivamente ai monolocali restando inteso che in tutti gli altri casi, detti locali devono essere dotati di finestra a norma. L obbligo di dotazione della finestra può essere assolto anche attraverso un pozzo di luce aperto sull esterno. 3) Soppalchi (Art. 30). Il soppalco avente altezza inferiore a m. 2,40, se utilizzato come volume tecnico o locale di sgombero, può anche non essere chiuso. Resta comunque fermo il potere per il Comune di accertare se la destinazione dichiarata in progetto a volume tecnico o locale di sgombero risulti compatibile con le caratteristiche del soppalco. 4) Altezza netta interna angoli cottura e cucinini (Art. 29). L angolo cottura si configura quale locale compreso nel novero dei locali accessori in quanto l elencazione di locali contenuta all art. 25, comma 2, deve considerarsi esemplificativa e non tassativa. Di talché l altezza netta interna minima per tali locali è quella stabilita all art. 29, comma 2, del regolamento per i locali accessori, ovvero, in generale, non inferiore a m. 2,40.

2 Diversamente, il cucinino si deve considerare un locale agibile a fini abitativi e quindi compreso nell elencazione contenuta al primo comma dell art. 25 del REC, in quanto del tutto assimilabile alla cucina, dalla quale differisce solo per dimensioni ai sensi del primo comma dell art. 28. Di conseguenza l altezza netta interna minima per tali locali è quella stabilita al comma 1 dell art. 29, ovvero, in generale, non inferiore a m. 2,70. 5) Distanza dei parcheggi privati a raso da finestre al piano terra raso (Art. 59, comma 1). Alla luce di una interpretazione letterale, la norma riguarda aree sistemate a parcheggi plurimi, intendendosi per tali le aree nelle quali siano previsti più posti auto privati, escludendo con ciò l obbligatorietà della distanza minima di 3 metri dalle finestre del piano terra nei casi di parcheggio singolo realizzato nell area di pertinenza dell immobile di proprietà del richiedente. Nei casi applicabili, tale distanza deve essere calcolata considerando la distanza in pianta tra la parete in cui è inserita la finestra e l estremità della delimitazione del posto auto più vicino alla stessa. 6) Dimensioni scale interne (Art. 39, comma 5). Le scale di comunicazione tra i piani di un unica unità immobiliare in caso di gradini di forma irregolare, poiché il comma 5 dell art. 39 non regolamenta tale fattispecie, a differenza di quanto stabilito al primo comma di tale articolo per le scale in generale, debbono avere una misura media relativa alla larghezza media della pedata, che non dovrà essere inferiore a cm. 25; Il limite di larghezza minima dei gradini delle scale di comunicazione tra i piani di un unica unità immobiliare stabilito in cm. 80 dall art. 39, comma 5, si applica esclusivamente alle scale di comunicazione tra i piani abitabili e pertanto non si applica alle scale di comunicazione con i terrazzi in quanto gli stessi non possono considerarsi piani abitabili. 7) Divieto di trasformazione di negozi, magazzini, depositi, e simili esistenti al piano terreno, seminterrato ed interrato di edifici storici ovvero situati all'interno del Centro Storico Urbano in locali ad uso abitativo (Art. 27, comma 1). Considerato che le N.A. del P.U.C. ammettono, sia pure a determinate e rigorose condizioni, tale mutamento di destinazione e nell intento di coordinare i diversi disposti normativi, si ritiene prevalente la normativa dettata dallo Strumento Urbanistico Generale e, pertanto, pur in presenza della citata norma regolamentare, la trasformazione di detti locali ad uso abitativo risulta ammissibile qualora tale tipologia di intervento sia consentita dalle N.A del P.U.C. e sia altresì rispettosa delle prescrizioni di natura igienica rinvenibili sia nel REC, sia in altre fonti normative.

3 8) Antenne e condizionatori (Artt. 54 e 56). Le prescrizioni stabilite all art. 54 del nuovo Regolamento Edilizio sull installazione delle antenne si applicano esclusivamente dalla sua entrata in vigore ( ) e non si riferiscono alle installazioni eseguite prima di tale data; per le installazioni in oggi difformi, così come stabilito all art. 54, comma secondo, vi è l obbligo di adeguarsi alle prescrizioni richiamate solo nei casi di interventi su edifici esistenti che comportino il rifacimento del manto di copertura ed il relativo sottofondo. Le prescrizioni stabilite all art. 56, comma 6, si riferiscono all installazione di nuove apparecchiature di condizionamento. Per quanto concerne l ammissibilità di quelle installate prima dell entrata in vigore del nuovo regolamento, deve farsi riferimento alle prescrizioni ed ai divieti stabiliti all art. 62 del previgente regolamento edilizio, prescrizioni e divieti ribaditi e confermati dagli artt. 49 e 50 del regolamento attuale. 9) Relazione tra le disposizioni dell'art. 29 del R.E.C. e quelle della L.R. 24/2001 sul recupero dei sottotetti. Ancorché le norme regolamentari e legislative indichino differenti misure minime, non si rileva contrasto tra le citate disposizioni, in quanto lo stesso comma 3 dell'art. 29 del Regolamento Edilizio fa esplicitamente salvo quanto previsto dalla legge regionale, i cui limiti di altezza, stabiliti al comma 6 dell'art. 2, dovranno pertanto applicarsi nei casi di interventi finalizzati al recupero dei sottotetti; al di fuori del campo di applicazione della normativa regionale, resta fermo quanto stabilito al terzo comma dell'art. 29 e cioè che i locali sottotetto che non raggiungano le altezze nette stabilite dalle norme regolamentari, pur potendo essere collegati anche con strutture fisse all'abitazione sottostante, saranno comunque considerati non abitabili. 10) Interpretazione dell'art del R.E.C. A) Si conferma l'obbligatorietà del limite di 10 metri tra pareti frontistanti di diversi edifici stabilito dall'art. 9 del D.M. n. 1444/68, limite che si applica anche se solo una delle due pareti risulti dotata di finestre; B) Il limite minimo di distanza nel caso di pareti frontistanti facenti parte dello stesso edificio dovrà essere di 5 metri; C) Nel caso in cui i nuovi edifici prospettino su terrapieni o muri di contenimento di altezza superiore a 3 metri, occorrerà che per le unità immobiliari aventi un unico affaccio sul muro o terrapieno sia garantita una visuale libera di almeno 10 metri; tale requisito dovrà essere dimostrato dal progettista e verificato caso per caso. D) In virtù della facoltà prevista al quinto comma dell'articolo 31, i bagni, quali locali accessori, possono essere privi di illuminazione naturale diretta, ferma restando l'obbligatorietà della ventilazione in conformità con le specifiche disposizioni del Regolamento Edilizio.

4 B) Chiarimenti sul procedimento finalizzato all installazione di pannelli solari termici. A seguito dell entrata in vigore della legge regionale 22 del le procedure approvative per l installazione di pannelli solari sono le seguenti: - per l istallazione di pannelli solari termici fino a 20mq., la nuova legge regionale (art. 12) prevede l obbligo della sola comunicazione da inviare al Comune nelle forme e corredata dalla documentazione previste ai commi 4 e 5 di tale articolo; - per l installazione di pannelli da 20 a 100 mq. il richiamato testo legislativo prevede l obbligo di presentazione al Comune di apposita denuncia di inizio attività; - per l istallazione di pannelli superiori a 100 mq., la nuova legge regionale prevede il rilascio dell Autorizzazione Unica da parte della Provincia ai sensi dell art. 10. Tuttavia l avvio di tale procedura potrà avvenire soltanto successivamente alla definizione delle modalità operative da parte della Giunta Regionale, come previsto al comma 12 di tale articolo. Pertanto, fino ad allora, l assenso all installazione di tali pannelli è subordinato al rilascio da parte del Comune di apposito permesso di costruire; - in caso di installazione di pannelli solari termici in zona sottoposta a vincolo paesaggistico è necessario distinguere i vari casi: a) nel caso di pannelli fino a 20 mq. occorrerà allegare alla prevista comunicazione anche una Relazione paesaggistica semplificata, i cui contenuti dovranno essere definiti nell intesa tra Regione e Soprintendenza prevista all art. 13 delle legge regionale (da stipularsi entro 90 gg. dalla sua entrata in vigore). Sino ad allora dovrà essere acquisita l autorizzazione paesaggistica con le modalità in oggi operanti, che dovrà essere presentata unitamente alla prescritta comunicazione; b) nel caso di pannelli tra 20 mq. e 100 mq. occorrerà acquisire l autorizzazione paesaggistica nell ambito della prescritta DIA; c) nel caso di pannelli superiori a 100 mq., le legge regionale prevede che l autorizzazione paesaggistica sia compresa nell autorizzazione unica rilasciata dalla Provincia. Tuttavia fino all avvio di tale procedura, (come detto condizionata dalla definizione delle modalità operative da parte della Giunta Regionale, ai sensi del comma 12 dell art. 10) permarrà la necessità di permesso di costruire rilasciato dal Comune che conterrà anche l autorizzazione paesaggistica C) Parcheggi e fronti commerciali Interpretazione art. AS3, punto 2.6 della N.d.A. del PUC. L argomento attiene alla valutazione sulla sussistenza di "fronti commerciali" anche nei casi di presenza di funzioni commerciali situate all'interno di distacchi tra edifici al fine dell'interpretazione dell'art. AS3, punto 2.6 della N.d.A. del

5 P.U.C. che consente, negli edifici incompatibili, il cambio d'uso dei locali adibiti a parcheggi, esclusivamente per costituire fronti commerciali. In merito la Consulta ritiene che possa essere qualificato come "fronte commerciale" anche un insieme di attività commerciali affacciate all'interno di distacchi tra edifici a condizione che nell'ambito considerato risulti già consolidata la presenza di plurime attività commerciali caratterizzanti e qualificanti il tessuto urbano locale; la relativa valutazione di merito dovrà essere effettuata caso per caso attraverso un indagine soprattutto qualitativa delle attività presenti, mirata a verificare la continuità delle attività commerciali presenti nell ambito considerato e ad accertare la sua connotazione quale spazio di effettivo uso pubblico. D) Problematiche connesse con l'applicazione della L.R. n. 24/2001 in relazione ad interventi di recupero di porzioni di edifici aventi uso non residenziale. La Consulta esamina l'argomento relativo alla applicazione della normativa di cui alla legge regionale n. 24/2001, con particolare riguardo alla possibilità di attuare interventi che consentano il cambio di destinazione d uso a residenza di porzioni di edifici esistenti in parti diverse dai sottotetti, qualora detti locali già costituiscono S.A. e quindi non abbiano caratteristiche di cantine, ripostiglio, ecc, ed qualora il cambio d uso non sia consentito dalle Norme di Attuazione del Piano Urbanistico Comunale. In merito la Consulta osserva che le norme della citata legge regionale, pur operanti in deroga alla disciplina stabilita dalla strumentazione urbanistica comunale, e quindi anche alla specifica disciplina sui cambi d'uso, consentono tali interventi (art. 5) a particolari condizioni (più rigorose rispetto a quelle previste per la trasformazione dei locali sottotetto), tra cui il rispetto dei requisiti igienico edilizi previsti dagli strumenti urbanistici comunali. Tali requisiti, come meglio specificato nella Circolare esplicativa della legge emanata il , sono da individuarsi nelle vigenti disposizioni igienico-sanitarie ed attengono ai parametri di altezza minima, di dimensione dei locali, di illuminazione, od alle altre disposizioni igienico-sanitarie stabilite principalmente nel D.M ; il rispetto di tali requisiti deve già sussistere nella porzione di edificio oggetto di intervento ovvero può essere conseguibile attraverso l'esecuzione dei lavori, fermo restando il divieto di modifiche della sagoma dell'edificio e delle sue caratteristiche architettoniche essenziali ed il divieto di scavi o sbancamenti di terreno. La Consulta ritiene quindi che sia conforme alla legislazione applicabile in materia (L. R. 24/2001) consentire la trasformazione in abitazione di parti di edificio che già precedentemente costituiscono S.A. e quindi che il richiamo e l applicazione della legge regionale 24/2001 legittimamente consenta di superare il divieto posto dalle norme del PUC. E) Diversa valutazione dei manufatti condonati rispetto a quelli regolarmente assentiti con riguardo alle diverse zone del PUC. L'argomento attiene all'applicazione delle Norme di Attuazione del Piano Urba-

6 nistico Comunale relative alla percentuale di recupero della Superficie Agibile di un edificio esistente considerato "incompatibile" nei diversi casi di interventi edilizi relativi ad immobili legittimati a seguito di condono, ovvero regolarmente costruiti ante 1942, ovvero assentiti con titolo edilizio ordinario. In merito la Consulta ritiene che in entrambi i casi, e pertanto sia riguardo ad immobili legittimati a seguito di condono sia con titolo edilizio ordinario, la percentuale massima di Superficie Agibile utilizzabile per la trasformazione di edifici considerati "incompatibili", debba essere la medesima, pari al 70 per cento, laddove tale riduzione sia prevista dalla disciplina del PUC, e che comunque in conformità alla giurisprudenza in materia, i manufatti oggetto di condono, in occasione di progetti edilizi che li riguardino, debbano essere oggetto di valutazione identica a quelli regolarmente costruiti, anche se risultino condonati con tipologia 1. F) Applicabilità delle disposizioni del nuovo REC ai progetti di variante Sul tema la Consulta chiarisce preliminarmente che per progetto di variante si intende un progetto in parte confermativo e in parte innovativo rispetto al progetto approvato e che si possono definire varianti in senso proprio soltanto quei progetti che prevedano contenute modifiche al progetto approvato; si potranno assumere, quale parametro, le tipologie indicate all'art. 22, comma 2, del TU 380/2001 per le quali è consentita la presentazione di denuncia di inizio attività. In tali casi di contenute modifiche la normativa applicabile al procedimento sarà quella applicata al procedimento conclusosi con il titolo abilitativo originario: pertanto, con specifico riferimento al nuovo REC, qualora tali varianti siano previste a modifica di progetti approvati prima della sua entrata in vigore ( ), non si applicheranno le disposizioni del nuovo regolamento edilizio. Qualora invece le modifiche previste non rientrino nei limiti sopra indicati, siano i relativi progetti di cosiddetta variante stati presentati prima o dopo l'entrata in vigore del nuovo REC, il procedimento approvativo sarà finalizzato all'adozione di un nuovo provvedimento edilizio con la conseguenza che risulterà applicabile la normativa sopravvenuta, compresa quella dettata dal nuovo regolamento edilizio. G) Limiti della contestualità in caso di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione. La Consulta, ricordato l'orientamento della giurisprudenza amministrativa prevalente (vedi ad es. Consiglio di Stato, Sez. V, 3 aprile 2000, n. 1906), ritiene che il concetto di ristrutturazione edilizia non possa estendersi a ricomprendere ipotesi di ricostruzione di edifici da anni inesistenti poichè distrutti o demoliti e che la ricostruzione dell'edificio debba essere effettuata in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della sua demolizione, nell'ambito di un'attività volta, sin dall'origine, alla ricostruzione dello stesso.

7 H) Individuazione della sanzione pecuniaria applicabile in caso di sanatoria giurisprudenziale. La Consulta esamina l'argomento inerente l'individuazione della sanzione amministrativa applicabile in caso di accoglimento di domande di sanatoria nelle ipotesi della cosiddetta sanatoria giurisprudenziale nei casi di conformità delle opere abusive con la sola disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria e non anche con quella vigente al momento della realizzazione delle opere abusive, oppure solo di conformità alla disciplina vigente al momento di rilascio del titolo. Sul tema la Consulta chiarisce che, pur essendo l'istituto della cd. "sanatoria giurisprudenziale" oggetto di ampio dibattito (vedi ad es. C.S., Sez. IV, , n e C.S., Sez. IV, , n. 4838), lo stesso deve ritenersi ad ancora prevalente, almeno fino ad una pronuncia chiarificatrice da parte dell Adunanza Plenaria. Da ciò consegue che le sanzioni pecuniarie applicabili risultano quelle previste a titolo di oblazione dagli artt. 36 e 37, comma 4, del DPR n. 380/2001, e non quelle previste dagli artt. 33 e 34 e 37, comma 1, del medesimo D.P.R. I) Presupposti per la concessione di deroga alle prescrizioni del Regolamento Edilizio Comunale sulla larghezza delle rampe delle scale (art. 39 REC). La Consulta esamina l'argomento relativo alla deroga delle prescrizioni contenute nell'art. 39, comma 1, del Regolamento Edilizio Comunale relativamente al limite della larghezza delle rampe di scale, fissata in cm. 120, nel caso in cui il restringimento delle scale sia dovuto al reperimento di spazi per l'installazione di ascensori in edifici esistenti. In merito la Consulta ritiene che, in applicazione dell'art. 25, comma 6, del REC, l'installazione di ascensori in edifici che siano sprovvisti costituisca una evidente miglioria dell'edificio esistente, e che pertanto, laddove le caratteristiche strutturali e tipologiche degli edifici non consentano il rispetto di tale limite minimo, siano derogabili le prescrizioni sui limiti di larghezza delle rampe delle scale a condizione che l'intervento non si configuri quale ristrutturazione edilizia di interi corpi scale e che sia acquisito il parere favorevole della competente A.U.S.L. sotto il profilo igienico-sanitario. A supporto di tale decisione viene richiamata anche la giurisprudenza in materia (vedasi in particolare la Sentenza TAR Liguria n. 15 del ovviamente riferita all'art. 44 del previgente Regolamento Edilizio Comunale) che ha ritenuto legittima la concessione di deroga alle prescrizioni sui limiti di larghezza delle scale condominiali in considerazione del fatto che l'installazione degli ascensori costituisce una evidente miglioria dell'edificio. Quanto alla misura minima di larghezza delle rampe di scale da conservare a seguito dell'installazione dell'ascensore, la Consulta ritiene che sia alla luce dei numerosi specifici precedenti riferiti a deroghe assentite dalla A.U.S.L. riguardo al previgente Regolamento Edilizio Comunale, sia in considerazione dei limiti di larghezza previsti dalla normativa sull'abbattimento delle barriere architetto-

8 niche, sia tenuto conto delle norme adottate in merito da altri Comuni, il limite minimo di riferimento non possa essere inferiore ad 80 cm. Resta comunque fermo l'obbligo di osservare la vigente normativa in materia di sicurezza antincendio qualora gli edifici oggetto di intervento rientrino nel campo di applicazione di tale normativa. Sempre in merito all'installazione di ascensori in edifici che ne siano sprovvisti, preso atto della nota prot. 15/JSP/2008 del pervenuta dalla Consulta Regionale per la tutela dei diritti della persona handicappata, la Consulta Istruttoria ritiene che, in base a quanto previsto agli artt e 1136 del Codice Civile e all'art. 78 del DPR 380/2001, non sia necessaria l'unanimità dell'assemblea condominiale per l'installazione degli ascensori, essendo sufficienti le maggioranze qualificate ivi previste. La Consulta stabilisce inoltre che sempre nel caso di installazione di ascensori in edifici che ne siano sprovvisti, sia derogabile ai sensi dell art. 25, comma 6 del R.E.C. anche il limite di larghezza, pari a 150 cm., di atri, corridoi e passaggi di uso comune, alle condizioni indicate per la deroga per la larghezza minima delle scale, ritenendo di assumere quale limite minimo di riferimento una misura non inferiore a 100 cm.