SERVITU PREDIALI COATTIVE

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1 SERVITU PREDIALI COATTIVE Generalità Una servitù prediale è definita dal codice civile come un peso imposto sopra un fondo per l utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027). Il fondo gravato dalla servitù è detto servente, il fondo a favore del quale è stata creata la servitù è detto dominante. Le servitù prediali, come l usufrutto, rientrano nei diritti reali di godimento sulla cosa altrui; nel caso dell usufrutto il diritto è costituito a favore di una persona, nel caso delle servitù prediali il diritto è costituito a favore di un altro fondo. Costituzione, estinzione, durata La costituzione di una servitù prediale può avvenire: coattivamente, con la forza della legge (sentenza) volontariamente, con un contratto fra le parti (convenzione) o mediante testamento; con atto dell autorità amministrativa, quando viene attivata, in base a una normativa speciale, una procedura espropriativa (infrastrutture lineari energetiche: elettrodotto. gasdotto, oleodotto) Le servitù volontarie possono avere per oggetto qualsiasi utilità a vantaggio di un fondo a carico di un altro fondo appartenente a diverso proprietario e si costituiscono mediante un contratto liberamente stipulato tra i rispettivi proprietari. I contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali richiedono, pena la nullità, la forma scritta. Le servitù coattive più importanti previste dal codice civile sono: l acquedotto e scarico coattivo; il passaggio coattivo; l elettrodotto coattivo. L estinzione di una servitù coattiva può avvenire per: confusione, quando una sola persona riunisce la proprietà del fondo dominante e del fondo servente; prescrizione, quando la servitù non viene esercitata per almeno 20 anni. Per quanto riguarda la durata, le servitù si considerano: temporanee, quando la durata è inferiore a nove anni, permanenti, quando la durata è superiore a nove anni. Le servitù si dicono apparenti se sono visibili con segni o opere permanenti che indichino in modo inequivocabile l esistenza del peso gravante sul fondo, in caso contrario sono dette non apparenti (es. il vincolo a non edificare). Indennità L imposizione di una servitù coattiva è subordinata al pagamento al proprietario del fondo servente di un indennità. Per le servitù di passaggio e di acquedotto i criteri per la determinazione dell indennità sono stabiliti dal codice civile, per le altre servitù si procede per analogia e comunque in base a equi criteri estimativi. Nelle servitù volontarie l indennizzo è frutto di un accordo tra le parti. Per le grandi servitù lineari per il trasporto dell energia vengono fissati dei criteri generali che poi sono proposti per l accettazione a tutti i proprietari dei fondi serventi. Servitù di acquedotto e scarico Normativa essenziale Il proprietario è tenuto a date passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali. Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini a esse attinenti. La servitù di acquedotto coattivo può essere istituita a condizione che, durante il tempo per cui è richiesto il passaggio, l acqua sia sufficiente agli scopi cui è destinata e che il passaggio richiesto sia il meno dannoso per il fondo servente. La servitù di acquedotto comprende la facoltà di accedere al fondo servente e di passare lungo i canali o le condotte per vigilarne il corso, eseguire gli spurghi e le manutenzioni necessarie. Lo scarico può essere anche domandato per acque impure (condotte fognarie), purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia. Indennità I criteri per la determinazione dell indennità spettante al proprietario del fondo servente per una servitù di acquedotto o scarico coattivo sono stabiliti dal codice civile, che prevede: un indennità per la servitù, costituita dal valore dei terreni da occupare; un indennità per i danni, compresi quelli arrecati per la divisione del fondo in due o più parti. Indennità per servitù - Il valore dei terreni gravati dalla servitù è determinato ( secondo la stima ) in base all aspetto economico del valore di mercato. Per i terreni adiacenti al canale e interessati soltanto per il deposito dei materiali di spurgo è previsto che sia pagata solo la metà del valore.

2 Sul piano operativo la stima dei valori viene effettuata in genere con riferimento ai valori agricoli medi (VAM) determinati per fini espropriativi, soprattutto quando l acquedotto è realizzato in ambito consortile, nell ambito di un piano di bonifica, e riguarda molti terreni e proprietà. I valori per fini espropriativi hanno i seguenti vantaggi: sono già pronti e aggiornati annualmente; sono riferiti alle diverse qualità di coltura e alle diverse zone (Regioni agrarie); sono determinati dall apposita Commissione provinciale, costituita da esperti, con criteri di imparzialità. Tuttavia, in caso di stima giudiziale, il perito dovrà considerare il valore effettivo con riferimento alle particolari caratteristiche del fondo in esame. Al valore del terreno si deve sommare il valore dei tributi. Infatti la servitù prediale non dà luogo a un trasferimento della proprietà e pertanto il proprietario del fondo servente continuerà a pagare le imposte e gli eventuali contributi consortili anche per il terreno asservito. Quindi si dovrà: calcolare l importo annuo dei tributi gravanti sull area occupata; accumulare all attualità tale importo. L importo dei tributi è finanziariamente un annualità illimitata. Il saggio di sconto da usare è quello commerciale. Indennità per danni I danni arrecati al fondo servente possono essere di diverso tipo: distruzione di prodotti in corso di maturazione; distruzione del soprassuolo di colture arboree; altri danni, in particolare quelli derivanti dalla separazione in due o più parti del fondo gravato dalla servitù o dovuti alle spese di ripristino in conseguenza dei lavori eseguiti. Nel caso della servitù di acquedotto si dovrà eventualmente tenere conto dell intralcio che il canale potrà causare e quindi dell eventuale minore appetibilità di mercato del fondo servente. Gli inconvenienti più comuni causati da un canale sono dovuti ai ponti necessari per l attraversamento e quindi ai maggiori percorsi e manovre delle macchine agricole, necessità di specifici trattamenti ecc. La superficie da calcolare per questa parte dell indennità sarà quella effettivamente danneggiata e non solo quella occupata dalla servitù. L indennità totale L indennità totale, per servitù e per danni, si può esprimere con la seguente formula: dove: V 1 = valore dell area occupata dall acquedotto; Tr 1 = tributi relativi all area occupata dall acquedotto; V 2 = valore dell area adiacente al canale, necessaria per l ispezione deposito del materiale di spurgo; Tr 2 = tributi relativi all area adiacente al canale; r = saggio commerciale; Fp/Ac = frutti pendenti o anticipazioni colturali; V ss = valore del soprassuolo; D = altri danni. Esempio di indennità per servitù di acquedotto (canale a cielo aperto) Lunghezza del canale: 500 m Larghezza del canale: 2 m Larghezza dell area adiacente (per lato): 1 m Larghezza del terreno occupato dai lavori: 6 m Superficie occupata dal canale: (500 x 2) = m 2 Superficie adiacente al canale: 500 x (1+1)= m 2 Superficie occupata dai lavori: (500 x 6) = m 2 Valore di mercato del terreno: /ha Importo dei tributi: 180 /ha Valore dei frutti pendenti: /ha Altri danni: nessuno Saggio di interesse: 2,5% Indennità per la parte occupata dal canale Valore del terreno: 3 /m 2 x m 2 = Tributi: (0,018 /m 2 x m 2 ) : 2,5% = 720 Totale Indennità per la parte adiacente Valore del terreno: ½ x (3 /m 2 x m 2 ) = Tributi: ½ x (0,018 /m 2 x m 2 ) : 2,5%= 360 Totale Danni Frutti pendenti: 0,12 /m 2 x m 2 = 360 Indennità totale = 5.940

3 Indennità per un acquedotto costituito da una condotta interrata Un acquedotto può essere realizzato convogliando l acqua in canali a cielo aperto oppure in condotte interrate. Nel primo caso si ha effettivamente un area adiacente al canale nella quale è consentito depositare i materiali di spurgo, mentre nel secondo caso tale area non esiste. Vi sarà tuttavia, comunque, un area necessaria al passaggio per il controllo delle condutture, larga circa 1 m, da indennizzare a un quarto del valore, detratto però l area già indennizzata a valore pieno (pari al diametro della conduttura). La formula per il calcolo dell indennità totale diventa: Per quanto riguarda gli altri danni la condotta interrata non causerà gli stessi inconvenienti visti per il canale a cielo aperto (ponti, infestanti ecc.), ma se ne potranno verificare altri come per esempio il vincolo di non edificare, nel caso la condotta non sia spostabile, o di non coltivare specie arboree in prossimità delle condutture. Servitù temporanea Le servitù di acquedotto e di scarico coattivo possono essere temporanee, se richieste per un tempo non maggiore di nove anni. In questo caso l indennità da pagare è ridotta alla metà, con l obbligo per il proprietario del fondo dominante, scaduto il termine, di rimettere le cose nei primitivo stato. Il dimezzamento non riguarderà le componenti, quali i frutti pendenti, che verranno perse definitivamente e che quindi dovranno essere corrisposte nella loro totalità. Tali servitù possono essere rese perpetue, prima della scadenza del termine, con il pagamento dell altra metà dell indennità maggiorata degli interessi legali. Scaduto il termine della servitù temporanea senza che sia stata convertita in perpetua, per il rinnovo, si dovrà pagare una nuova indennità. Esempio di stima della servitù di acquedotto coattivo È assoggettato a servitù di acquedotto un fondo della superficie omogenea di 4 ha, del valore di mercato stimato di I terreni occupati dal canale hanno una superficie di 300 m 2 ; i terreni occupati dallo spurgo hanno una superficie di 400 m 2. Le imposte e gli altri carichi gravanti sul fondo ammontano globalmente a L acquedotto taglia il fondo in due parti e ne causa una svalutazione del 2%. Al momento dell occupazione sono presenti sui terreni asserviti frutti pendenti del valore stimato di 1.750/ha. Si determini l indennità per la costituzione di una servitù perpetua, quella per la costituzione dì una servitù temporanea e il conguaglio da pagare alla scadenza del novennio per rendere perpetua la servitù. 1. Indennità per servitù permanente a) Valore di mercato dei terreni occupati Valore unitario di mercato dei terreni del fondo: /4 = /ha, pari a 4,5/m 2 Accumulazione iniziale delle imposte del fondo (i = 0,08): 1.200/0,08 = / = 0,375/m 2 Valore unitario di mercato dei terreni del fondo, al lordo delle imposte: (4,5 + 0,375)/m 2 = 4,875/m 2 b) Danno da divisione del fondo Valore di mercato del fondo asservito senza considerazione del danno: (si applica il valore unitario dei terreni alla superficie utile residua disponibile, pari a quella dell intero fondo diminuita della superficie occupata dal canale e della metà della superficie di spurgo) 4,5/m 2 x ( ) m 2 = Danno da divisione (pari a una svalutazione del 2%): x 0,02 = c) Frutti pendenti perduti Si conteggiano totalmente frutti pendenti relativi alla superficie del canale e a quella di spurgo: frutti pendenti per ettaro 1.750, pari a 0,175/m 2 superficie occupata ( ) m 2 = 700 m 2 frutti pendenti perduti 175/m 2 x 700 m 2 = 122,5 d) indennità per servitù permanente Valore di mercato al lordo delle imposte dei terreni occupati dal canale: 4,875/m 2 X 300 m 2 = 1.462,5 Metà del valore di mercato al lordo delle imposte dei terreni occupati dallo spurgo: 4,875/m 2 X 400 m 2 X 1/2 = 975,0 Danno da divisione del fondo 3.555,0

4 Totale parziale 5.992,5 Frutti pendenti 122,5 totale indennità 6.115,0 2. Indennità per servitù temporanea Si dimezzano tutte le componenti dell indennità, ad eccezione dei frutti pendenti: 5.992,5 x 1/ ,5 = 3.118,75 3. Conguaglio da pagare per rendere perpetua la servitù (immaginando che alla fine del novennio si decida di trasformare la servitù in perpetua) Si aggiungono alla metà non pagata dell indennità gli interessi legali per nove anni, il che equivale a farne la posticipazione per 9 anni al regime d interesse composto. Nell ipotesi che durante il novennio il saggio legale sia stato per 7 anni del 5% e per 2 anni del 10%, si avrà: 5.992,5 x 1/2 X (1,05) 7 X (1,10) 2 = 5.101,388 Se invece, per es., dopo 5 anni dalla costituzione della servitù temporanea si decida di convertirla in perpetua (n = 5) 5.992,5 x 1/2 X (1,05) 5 = 3.823,215 Servitù di passaggio Generalità ll proprietario il cui fondo è intercluso, che non ha accesso sulla strada pubblica e né può procurarselo senza eccessivo dispendio, può ottenere il passaggio sul fondo altrui. La servitù può essere ottenuta anche a favore di un fondo non intercluso se si dimostra che il passaggio esistente non è sufficiente per i bisogni del fondo (accesso con mezzi meccanici per fini lavorativi) e non può essere ampliato. Il passaggio si deve stabilire per la via più breve e che arrechi il minor danno possibile al fondo servente. Pertanto, a volte, può risultare più adatto un percorso più lungo quando, per esempio, esista già una strada transitabile utilizzabile. Indennità Quando il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di un accordo tra le parti e quindi di un contratto, è costituita in forza di legge con sentenza. Nella sentenza sono fissate le modalità di realizzazione e l indennità dovuta. L art del c.c. stabilisce che l indennità per la servitù di passaggio è proporzionale al danno cagionato dal passaggio. L indennità totale, analogamente a quanto si è visto per la servitù di acquedotto, si può esprimere quindi con la seguente formula: dove: V = valore dell area occupala dalla strada; Tr = tributi relativi all area occupata dalla strada; Fp/Ac = frutti pendenti o anticipazioni colturali: Vss = valore del soprassuolo; D = altri danni. Nel caso di una pluralità di fondi dominanti, ciascuno di essi contribuirà al pagamento dell indennità in ragione del grado di utilizzo esercitato. Se il passaggio cessa di essere necessario, può essere soppresso su istanza del proprietario del fondo dominante o servente. Quest ultimo deve però restituire il compenso ricevuto, con una riduzione proporzionale alla durata della servitù. Servitù di elettrodotto, gasdotto, oleodotto. La rete per la distribuzione dell energia (elettricità, gas e altri idrocarburi) ha i connotati del servizio pubblico. In tale caso il fondo dominate è la collettività nel suo complesso. Allo scopo di evitare che l opposizione di singoli proprietari possa impedire o rallentare i lavori di creazione o di adeguamento della rete di distribuzione, le servitù per la realizzazione di infrastrutture lineari energetiche sono considerate di pubblica utilità. Il decreto di imposizione della servitù ha gli stessi contenuti del decreto di esproprio e dispone l occupazione temporanea delle aree necessarie per l esecuzione dei lavori. Le servitù per le infrastrutture lineari energetiche sono realizzate in seguito al rilascio dell autorizzazione da parte del Ministero delle attività produttive e necessita dell esito favorevole della valutazione di impatto ambientale (VIA). L elettrodotto L erogazione dell energia elettrica viene effettuata su gran parte del territorio nazionale da parte dell ENEL (Ente nazionale per l energia elettrica). Tuttavia l erogazione dell energia elettrica può essere effettuata anche da parte di imprese di enti locali o di imprese private. La normativa per questa servitù è dettata dal RD n 1775/1933, Testo unico delle disposizioni di legge sulle acque e sugli impianti elettrici, con cui ogni proprietario è tenuto a dar passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche aeree o sotterranee a chi ne abbia ottenuto per sempre o temporaneamente l autorizzazione dall autorità competente.

5 Il gasdotto La servitù di metanodotto sta assumendo grande importanza in questi anni: la rete sta diventando capillare. La realizzazione dei metanodotti può avvenire a opera di: Ente Nazionale Idrocarburi (ENI); società private nazionali o internazionali. Criteri di indennizzo Il decreto di imposizione della servitù per un infrastruttura lineare energetica prevede l indicazione della relativa indennità. I criteri di calcolo dell indennità sono analoghi per le diverse tipologie di infrastruttura lineare, siano esse sospese nell aria o interrate. Dal punto di vista estimativo si possono individuare tre tipi di area da indennizzare. Area occupata dall impianto (V 1 ) L area asservita può essere occupata, in funzione del tipo di servitù (elettrodotto, gasdotto), dai basamenti dei sostegni delle condutture aeree, dalle tubazioni interrate, dalle cabine o da costruzioni di qualsiasi genere, aumentate, ove occorra, di un adeguata zona di rispetto. Il valore di quest area sarà calcolato interamente. Area su cui si proiettano i conduttori (V 2 ) L imposizione della servitù prevede anche il diritto di passaggio sul percorso delle condutture del personale addetto all ispezione e alla manutenzione. L area interessata è quella su cui si proiettano i conduttori aerei (in genere per la servitù di elettrodotto) o l area sovrastante le condutture interrate (per gasdotti e oleodotti). Si ha quindi una ulteriore limitazione del diritto di proprietà sulla parte di terreno strettamente necessaria al transito per il sérvizio delle condutture. La stima prevede quindi l indennizzo di una striscia di terreno larga 0,8-1 m circa che viene in genere valutata per 1/4 (25%) del valore. Area adiacente di rispetto (V 3 ) Le servitù lineari energetiche prevedono anche un area di rispetto adiacente (V 3 ), sulla quale sono poste limitazioni di utilizzo. Per esempio è posto il vincolo di non edificare o di non impiantare alberi ad alto fusto. Questo tipo di area viene in genere valutata per 1/8 (12,5%) del corrispondente valore di mercato. Se vi fosse un ulteriore area adiacente alla precedente, con una minore riduzione del grado di utilizzo, la valutazione potrebbe essere effettuata per 1/16 (6,25%) del valore. Danni All indennità per la servitù si deve sommare l indennità per i danni derivanti da: diminuzione di valore, che subisce il fondo per la minore appetibilità di mercato o per qualsiasi altra ragione; distruzione di prodotti in corso di maturazione o del soprassuolo arrecati durante la costruzione della linea, mancati redditi per le eventuali occupazioni temporanee. Stima dell indennità L indennità totale per le servitù per infrastrutture lineari energetiche potrà essere indicata con la seguente espressione: dove: V 1 = valore dei terreni occupati dai basamenti dei pali, dalle condotte interrate, delle cabine ecc.; V 2 = valore dell area necessaria al passaggio per il servizio alle condutture; V 3 = valore di un ulteriore area con limitazione di utilizzo; Tr 1, Tr 2 e Tr 3 = tributi relativi alle rispettive aree; r = saggio commerciale; Fp/Ac e Vss = danni alle colture in atto (frutti pendenti/anticipazioni colturali e soprassuolo); D = altri danni. Terreni agricoli L indennità spettante al proprietario del fondo gravato da servitù sarà determinata con riferimento al valore venale dei terreni. Per i terreni con destinazione agricola il valore dei terreno occupato sarà determinato, in prima istanza, con riferimento ai valori agricoli medi fissati per fini espropriativi. In caso di stima giudiziaria il valore sarà determinato invece in base al valore effettivo, con riferimento alle particolari caratteristiche del fondo in esame. Per altri danni (D) si considerano, come per altre servitù: il valore dei prodotti in corso di maturazione (frutti pendenti o anticipazioni colturali); il valore del soprassuolo; la diminuzione permanente di valore dovuta a una minore appetibilità del fondo. Per quest ultimo aspetto si potrebbe tenere conto per esempio del fatto che i pali o i tralicci degli elettrodotti posti in mezzo ai campi costituiscono un intralcio per le lavorazioni agricole, soprattutto dove si semina due volte in un anno e che i pali ai bordi dei fossi di scolo ostacolano la pulizia e il diserbo degli stessi con mezzi meccanici.

6 Aree edificabili La diminuzione di valore è ben diversa per le aree agricole e per le aree edificabili. Infatti la perdita dell edificabilità determina un danno ben più grave rispetto ad alcune limitazioni per le colture agrarie. E pur vero che la cubatura edificabile può essere trasferita ad aree adiacenti, ma il valore di eventuali fabbricati edificati nelle vicinanze dell elettrodotto sarebbe chiaramente inferiore rispetto al valore di fabbricati simili edificati in altre zone. Oggi infatti è particolarmente temuto il danno potenziale alla salute dell uomo causato dall elettrosmog. Sembrerebbe infatti documentata la pericolosità degli elettrodotti ad alta tensione a una distanza inferiore a m dall asse delle condutture. In tal caso andrebbe quantomeno aumentata a circa 80 m la fascia di terreno da indennizzare. L indennità dovrebbe essere calcolata quindi secondo l aspetto economico del valore complementare. Il danno arrecato sarà pari alla differenza tra il valore del terreno edificabile (prima dell imposizione della servitù e il valore del terreno considerato agricolo o edificabile, ma con gravi limitazioni. Esercitazione sulla stima della servitù di elettrodotto coattivo Su un fondo rustico di ha 25 verrà imposta una servitù permanente di elettrodotto coattivo. Dopo aver ipotizzato ogni dato relativo al tracciato dell elettrodotto e alle superfici interessate, si assumano con giusto criterio i caratteri tecnico-economici del fondo servente, si proceda a stima sintetica delle aree da occupare e si determini l ammontare dell indennizzo da corrispondere al proprietario. Risoluzione 1) Descrizione delle opere da realizzare L elettrodotto avrà un tracciato che interseca il fondo servente per una lunghezza di 380 m. La proiezione al suolo dei cavi conduttori ha una larghezza di 4 m e saranno presenti due tralicci dì sostegno, ciascuno dei quali comporterà l occupazione dì un area che, considerando il basamento e l area di rispetto, avrà la dimensione di 4 x 4 m. Pertanto si avranno le seguenti aree interessate: - area dei basamenti: m 4 x 4 x 2 = mq 32,00 - area di proiezione dei conduttori: mq 4 x = mq 1.488,00 - area adiacente di rispetto: mq (3,5+3,5) x =1.172,00 2) Descrizione del fondo servente Il fondo in oggetto, denominato..., è ubicato nel comune di... al km.... della strada.. Presenta conformazione regolare e accorpata, terreni di origine alluvionale, tendenzialmente sciolti, adatti per le coltivazioni orticole, che ne caratterizzano l ordinamento colturale e che in zona hanno notevole diffusione. L elettrodotto attraverserà l immobile dividendolo in due parti e comportando qualche intralcio alle normali pratiche colturali. I lavori di installazione verranno iniziati dopo la raccolta dei frutti pendenti, che pertanto non subiranno perdite. Al catasto il fondo è iscritto con i seguenti dati censuari: superficie totale ha ; R.D ,00; R.A ,00. 3) Stima del probabile valore di mercato a mq di superficie La presenza in zona di numerosi fondi aventi caratteri simili a quello in oggetto e la possibilità di attingere dati da un mercato fondiario sufficientemente attivo, consentono dì impostare una stima sintetica dei terreni del fondo seguendo il procedimento comparativo in base alla superficie. I dati raccolti sono di seguito riassunti: Fondi Superfici ha Valore di mercato ( ) Σ Il valore ad ha dei terreni del fondo viene così determinato: Vo/ha= /100 = /ha Il valore a mq risulta: Vo/mq = / = 3,50 mq 4) Stima del deprezzamento del fondo intersecato dall elettrodotto - Attraverso indagini comparative effettuate su fondi già assoggettati a servitù di elettrodotto, si è accertato che i terreni intersecati dalle suddette servitù subiscono un deprezzamento di circa il 2% del loro valore dì mercato. Pertanto, il fondo di 25 ha subisce il seguente danno: D = x 25 x 0,02 = ,00 5) Ammontare delle imposte a mq ICl: x 1,25 x 75 x 0,005 = 4.512,00 ICl al mq = 4.512,00/ = 0,018 IRE (9.625 x x 170) x 0,20 = 6.627,00 IRE/mq = 6.627/ = 0,026 Totale imposte a mq: = 0, ,026 = 0,044 6) Ammontare dell indennità (saggio fondiario medio: 1,25%) - valore al lordo delle imposte dell area occupata dai basamenti: 32mq x 3,50 + (32mq x 0,044)/0,0125 = 224,64 - un quarto del valore, al lordo delle imposte, dell area di proiezione dei cavi: 1/4 x [1.488mq x 3,50 + (1.488 mq x 0,044/0,0125)] = 2.611,44 - un ottavo del valore, al lordo delle imposte, dell area di rispetto 1/8 x [1.172mq x 3,50 + (1.172 mq x 0,044/0,0125)]= 1.028,43 - deprezzamento del fondo = ,00 indennità complessiva = ,51