ESTIMO. Modulo 1. Modulo 2. Estimo generale. U.D. 1 Il significato e le funzioni dell estimo. U.D. 3 Macroestimo. U.D.

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1 Indice Modulo 1 Estimo generale ESTIMO U.D. 1 Il significato e le funzioni dell estimo 1 L estimo I principi I beni Classificazioni dell estimo 3 2 Documento guida: la relazione estimativa Descrizione degli elementi principali di una perizia di stima 8 3 Il principio dell ordinarietà, il metodo di stima e la figura dell estimatore Principio dell ordinarietà Metodo di stima La figura dell estimatore 10 2 Procedimenti di stima Valore di mercato Valore di costo 25 3 Eventuali correzioni del valore Comodi e scomodi Aggiunte e detrazioni 29 4 Fasi di una stima 29 U.D. 3 Macroestimo 1 Aspetti economici Valore d uso sociale (Vus) Valore economico totale (Vet) o valore sociale complessivo (Vsc) 31 2 Procedimenti estimativi Procedimenti estimativi per i beni capaci di fornire servizi di tipo qualitativo Procedimenti estimativi per i beni capaci di fornire servizi di tipo qualitativo e quantitativo 33 Verifiche 35 IV U.D. 2 Microestimo 1 Aspetti economici dei beni Il più probabile valore di mercato Il più probabile valore di costo Il più probabile valore di reddito Il più probabile valore di trasformazione Il più probabile valore complementare Il più probabile valore di surrogazione Considerazioni sugli aspetti economici 17 Modulo 2 L Agenzia del territorio U.D. 1 Il Catasto italiano 1 Funzioni del Catasto 39 2 Storia del Catasto 40 3 Caratteristiche del Catasto 44 4 Organizzazione del Catasto 44 5 L amministrazione 45 U.D. 2 Il Catasto terreni 1 La struttura delle informazioni 46 2 I documenti 47

2 3 Formazione del Catasto Operazioni topografiche Operazioni estimative 50 4 La pubblicazione e l attivazione 51 5 La conservazione del Catasto terreni I documenti Gli atti per la conservazione 65 U.D. 3 Il Catasto fabbricati 1 Struttura delle informazioni 77 2 Formazione del Catasto fabbricati Analisi del documento guida Le operazioni per la formazione 87 3 Conservazione 94 4 La consultazione degli atti catastali e il rilascio dei certificati 94 U.D. 4 La Conservatoria dei registri immobiliari 1 Funzioni della Conservatoria 97 2 Servizi della Conservatoria 97 3 Aggiornamento dei dati della Conservatoria 102 Verifiche 103 Modulo 3 Estimo civile: i fabbricati e i beni mobili U.D. 2 Stima dei fabbricati 1 Il mercato immobiliare Caratteristiche Fonti d informazione Allestimento del quadro mercantile Aspetti economici Il più probabile valore di mercato Il più probabile valore di costo Il più probabile valore di trasformazione Il più probabile valore complementare Procedimenti estimativi Stima del più probabile valore di mercato Stima del più probabile valore di costo Stima del più probabile valore di costo di ricostruzione deprezzato Stima del più probabile valore di trasformazione 154 U.D. 3 Stima dei beni mobili 1 Concetti introduttivi Aspetti economici e procedimenti estimativi Esempio di stima 158 Verifiche 161 U.D. 1 I fabbricati 1 Analisi dei fabbricati Le tipologie edilizie Documento guida: stima per un esecuzione immobiliare Analisi del documento guida 118 Modulo 4 Estimo civile: la stima delle aree edificabili U.D. 1 Caratteristiche delle aree edificabili 1 Documento guida 167 V

3 2 Definizione di area edificabile Fattori che influiscono sul valore di un area edificabile Caratteristiche intrinseche ed estrinseche Fattori che condizionano la realizzazione del fabbricato Fattori che condizionano il tipo e le dimensioni del fabbricato Condizioni giuridiche che gravano sul terreno edificabile 175 U.D. 2 Aspetti economici e procedimenti estimativi 1 Stima del più probabile valore di mercato Procedimenti sintetici Procedimento analitico Stima del più probabile valore complementare 181 Verifiche 184 Modulo 5 Estimo civile: I condomini 1.1 Determinazione in base ai valori monetari Calcolo dei millesimi mediante la virtualizzazione delle superfici Tabelle dei coefficienti Tabella dei millesimi d uso (o tabella B ) Calcolo della tabella millesimale d uso Tabelle dei millesimi di proprietà particolari (o tabelle C ) Sintesi relativa all attribuzione delle spese condominiali 203 Verifiche 207 Modulo 6 Estimo agrario e forestale U.D. 1 L azienda agricola 1 Descrizione e caratteristiche delle aziende agricole italiane Capitale fondiario Capitale di scorta Il mercato fondiario 218 VI U.D. 1 Condomini 1 Parti comuni Condomini verticali Condomini orizzontali Supercondomini L amministrazione condominiale 188 U.D. 2 Determinazione delle tabelle millesimali 1 Tabella dei millesimi di proprietà (o tabella A ) 189 U.D. 2 Stima dei fondi rustici 1 Documento guida: stima di un fondo rustico Stima dei terreni agricoli Categorie dei terreni agricoli Stima dei seminativi Stima delle colture arboree da frutto Stima dei fabbricati agricoli Tipologie dei fabbricati agricoli 232

4 3.2 L edificabilità in zone agricole Aspetti economici e procedimenti estimativi Stima degli impianti agricoli Tipi di impianto Aspetti economici e procedimenti estimativi Stima delle scorte Categorie di scorte agricole Criteri di stima Stima dei fondi rustici Il mercato dei fondi rustici Aspetti economici e procedimenti di stima Valutazione dei miglioramenti fondiari Tipologie di miglioramento Criteri di stima dei miglioramenti fondiari 253 U.D. 3 Elementi di estimo forestale 1 Caratteristiche dei boschi Caratteristiche delle siepi, delle fasce boscate e dei filari Aspetto economico e procedimenti di stima 258 Verifiche Aspetti estimativi Documento guida Stima del valore della nuda proprietà Usufrutto per il fisco 269 U.D. 2 Rendite 1 Aspetti normativi Classificazione delle rendite Aspetti estimativi Rendita perpetua Rendita vitalizia 272 U.D. 3 Diritto di superficie e di sopraelevazione 1 Diritto di superficie Aspetti normativi Aspetti estimativi Diritto di sopraelevazione Aspetti normativi Aspetti estimativi 276 U.D. 4 Stime dei danni 1 Aspetti normativi Aspetti estimativi Problematiche Stima del danno e dell indennizzo 279 Verifiche 286 Modulo 7 Estimo legale: Le stime dei diritti U.D. 1 Usufrutto, uso e abitazione 1 Aspetti normativi Usufrutto Uso e abitazione Nuda proprietà 265 Modulo 8 Estimo legale: Le stime dei beni U.D. 1 Stime per successioni e divisioni ereditarie 1 Aspetti normativi 289 VII

5 1.1 Successioni Divisioni Aspetti estimativi Determinazione dell asse ereditario Divisione dell asse ereditario 296 U.D. 2 Espropriazioni per pubblica utilità 1 Aspetti normativi Testo Unico sugli espropri Aspetti estimativi Esempio di perizia di stima 315 U.D. 3 Servitù prediali coattive 1 Aspetti normativi Definizione di servitù Classificazione delle servitù Costituzione di servitù Estinzione di servitù Esercizio di una servitù Aspetti estimativi Criteri generali per la determinazione dell indennità di servitù Principali servitù Servitù di passaggio coattivo Servitù di acquedotto e scarico coattivo Servitù di elettrodotto coattivo Servitù per metanodotto e oleodotto coattivo Servitù militari 340 Verifiche 342 Modulo 9 Estimo territoriale e ambientale U.D. 1 Stima dei beni ambientali 1 Classificazione e valutazione dei beni ambientali Stima dei beni privati di interesse pubblico Stima delle cave Stima delle acque Stima dei danni ambientali Aspetti generali Criteri per la stima Analisi costi-benefici e valutazione dei progetti Aspetti generali Giudizi di convenienza 350 U.D. 2 Problematiche relative all impatto ambientale 1 Valutazione d impatto ambientale (VIA) Riferimenti normativi Aspetti estimativi Valutazione ambientale strategica (VAS) La Direttiva Habitat e i Siti di interesse comunitario Aspetti normativi Esempio di valutazione d incidenza ambientale 367 Verifiche 374 VIII