Massimo Curatolo Licia Palladino

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2 Massimo Curatolo Laureato in Ingegneria Civile presso l Università di Roma, è stato capo area presso la struttura centrale della Agenzia del Territorio e si occupava dell Osservatorio del Mercato Immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni sia in campo estimale che catastale. Ha diretto l Ufficio Tecnico Erariale di Isernia e di Viterbo. È stato capo del Servizio Tecnico 1 della Direzione Centrale dei SS.TT.EE. Licia Palladino È stata dipendente dell Agenzia del Territorio interessandosi di aspetti giuridici e tecnici con particolare riguardo a quello estimativo. È autore di numerose pubblicazioni. Copyright 2011 DEI Srl - TIPOGRAFIA DEL GENIO CIVILE Roma, Via Nomentana, Roma Tel Fax dei@build.it URL I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento, totale o parziale con qualsiasi mezzo (compreso i microfilm e le copie fotostatiche) sono riservati per tutti i Paesi. L elaborazione del testo, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità per eventuali involontari errori o inesattezze. 4

3 INDICE Introduzione pag. 13 CONSIDERAZIONI GENERALI - Sul metodo statistico della regressione lineare pag Sul calcolo dell equazione di regressione lineare monoparametrica e pluriparametrica con utilizzazione di un PC... pag Sulla determinazione della deviazione standard con l ausilio di un PC. pag Sulla determinazione dell intervallo di confidenza con un PC pag. 35 SCHEMA GUIDA PER LE RELAZIONI ESTIMATIVE - Schema guida per le relazioni di stima delle aree edificabili pag Schema guida per le relazioni di stima dei fabbricati pag. 43 STIME SUI FABBRICATI: ESEMPLIFICAZIONI Esempio n. 1: stima di un appartamento in multiproprietà pag. 55 Esempio n. 2: stima di un appartamento destinato ad abitazione secondaria pag. 59 Esempio n. 3: stima di due appartamenti mediante regressione lineare pag. 63 Esempio n. 4: stima di un immobile con il metodo per allineamento cronologico pag. 67 Esempio n. 5: stima di un villino a costo di costruzione pag. 72 Esempio n. 6: valutazione di un patrimonio ereditario con ripartizione di un mutuo pag. 76 Esempio n. 7: stima del più probabile valore di mercato di un autorimessa pag. 79 Esempio n. 8: determinazione del valore locativo di un negozio.... pag. 82 Esempio n. 9: determinazione del più probabile valore di mercato di un negozio pag. 84 Esempio n. 10: determinazione del valore di un area fabbricabile destinata ad attività commerciale pag. 87 Esempio n. 11: valore di mercato di due magazzini occupati pag. 90 Esempio n. 12: valore di mercato di un negozio con il metodo della regressione a più variabili pag. 94 Esempio n. 13: valutazione di un centro sportivo polifunzionale..... pag. 100 Esempio n. 14: determinazione del valore di un campo da tennis.... pag. 106 Esempio n. 15: determinazione del valore di trasformazione di un campo da tennis in un campo di calcetto pag

4 Esempio n. 16: determinazione del valore di mercato di un appezzamento di terreno utilizzabile ad attività sportiva pag. 111 Esempio n. 17: determinazione del valore di un diritto di abitazione... pag. 113 Esempio n. 18: determinazione del valore di locazione di uno studio professionale pag. 115 Esempio n. 19: stima del valore locativo di un immobile destinato ad ufficio pag. 118 Esempio n. 20: stima del valore locativo di un immobile a sede di ufficio con il metodo della regressione lineare pag. 122 Esempio n. 21: stima del valore locativo di un edificio adibito ad uffici. pag. 127 Esempio n. 22: determinazione del valore di mercato di uno studio professionale col metodo della regressione lineare..... pag. 132 Esempio n. 23: valore di mercato di un ufficio strutturato (con utilizzazione della regressione lineare multipla) pag. 135 Esempio n. 24: determinazione del valore della nuda proprietà di un appartamento pag. 140 Esempio n. 25: valore dell usufrutto e della nuda proprietà di un appartamento con ripartizione di debiti ereditari pag. 143 Esempio n. 26: determinazione del valore venale di un edificio di tipo industriale pag. 145 Esempio n. 27: stima di un complesso industriale con utilizzo dei coefficienti di deprezzamento per vetustà ed obsolescenza pag. 149 Esempio n. 28: stima di un complesso industriale con utilizzo dei coefficienti di deprezzamento per vetustà ed obsolescenza pag. 152 Esempio n. 29: determinazione del valore di avviamento di una azienda di produzione del legno pag. 154 Esempio n. 30: valore di un albergo con annesso ristorante pag. 157 Esempio n. 31: determinazione del numero di camere di un albergo a 4 stelle pag. 161 Esempio n. 32: determinazione del più probabile valore di due fabbricati utilizzati ad albergo pag. 162 Esempio n. 33: determinazione del valore delle mura di un albergo.... pag. 167 Esempio n. 34: valutazione di una sala cinematografica pag. 176 Esempio n. 35: stima di una sala cinematografica pag. 179 Esempio n. 36: determinazione del valore di mercato di un immobile da adibire ad ufficio pubblico pag. 182 Esempio n. 37: determinazione del canone di locazione della porzione di fabbricato per la sede di un ufficio pubblico pag. 186 Esempio n. 38: determinazione del valore di mercato di un compendio edilizio con il criterio del costo di produzione pag

5 Esempio n. 39: valutazione della convenienza all acquisto di un edificio da ristrutturare pag. 198 Esempio n. 40 : verifica di coerenza del canone di un locale utilizzato a Banca interna pag. 200 Esempio n. 41: stima del costo di costruzione di una Chiesa determinato con la regressione lineare (con test di accettabilità negativo) pag. 209 Esempio n. 42: stima del costo di costruzione di una chiesa determinato con la regressione lineare (con test di accettabilità positivo) pag. 215 Esempio n. 43: salore locativo di un appartamento nell'ipotesi di contratto in regime di libero mercato e di contratto agevolato. Variazione della rendita catastale pag. 220 Esempio n. 44: parere di congruità sull offerta di acquisto di un immobile a destinazione pubblica effettuato con la metodologia classica pag. 229 Esempio n. 45: valore di una rendita a tempo determinato e valore di un diritto di abitazione pag. 235 Esempio n. 46: valutazione di un magazzino/laboratorio. Metodo per punti di merito e metodo statistico pag. 240 Esempio n. 47: calcolo delle quote in una successione ereditaria..... pag. 257 Esempio n. 48: verifica del canone offerto per la locazione di una villa destinata ad uffici di rappresentanza..... pag. 261 Esempio n. 49: determinazione del tasso medio di incremento del fatturato di un azienda pag. 268 Esempio n. 50: determinazione percentuale del danno medio arrecato ad un edificio pag. 269 Esempio n. 51: stima storica di un appartamento a Roma nel pag. 270 Esempio n. 52: stima storica di un villino a Roma nell anno pag. 273 Esempio n. 53: calcolo dei vani di un edificio pag. 276 Esempio n. 54: calcolo della probabilità di vita di un individuo all anno pag. 278 Esempio n. 55: determinazione della probabilità di vita di un individuo all anno pag. 280 Esempio n. 56: tavole di sopravvivenza di un individuo maschio e femmina riferite all anno 2003: alcuni esempi..... pag. 282 Esempio n. 57: congruità storica su un immobile pag. 291 Esempio n. 58: valore di un complesso immobiliare. Metodo Discounted Cash Flow Analysis pag. 301 Esempio n. 59: fattibilità di un intervento edilizio abitativo in una grande area urbana pag

6 Esempio n. 60: superficie cauzionale di un complesso immobiliare.. pag. 317 Esempio n. 61: superficie cauzionale di un complesso con unità immobiliari di diversa destinazione pag. 319 Esempio n. 62: congruità economica su una porzione di edificio da realizzare, con diritto d uso limitato. Metodo classico pag. 321 Esempio n. 63: stima di un edificio cielo terra di nuova edificazione. Criterio a costo di costruzione ed a valore di mercato pag. 325 Esempio n. 64: valore di un capannone. Metodologia classica pag. 332 Esempio n. 65: quote di riparto per la manutenzione di un piazzale comprensoriale pag. 336 Esempio n. 66: valore di un villino bifamiliare. Metodo statistico.... pag. 339 Esempio n. 67: verifica della convenienza alla realizzazione di un impianto sportivo. Metodologia del flusso di cassa pag. 350 Esempio n. 68: non convenienza alla realizzazione di un opera. Metodologia dei flussi di cassa pag. 352 Esempio n. 69: verifica della convenienza alla trasformazione di un immobile che produce reddito. Metodo dei flussi di cassa pag. 355 Esempio n. 70: valore di un immobile a destinazione non ordinaria. Metodo statistico della funzione t di Student pag. 358 Esempio n. 71: valore di un appartamento in presenza di dinamica di mercato, Metodo della regressione monoparametrica e verifica di attendibilità pag. 366 Esempio n. 72: valore di un appartamento con presenza di dinamica di mercato. Metodo della regressione pluriparametrica pag. 370 Esempio n. 73: determinazione di un intervallo di valori entro cui collocare il valore di un edificio ai fini di un suo probabile acquisto. Metodologia statistica pag. 375 Esempio n. 74: valutazione della convenienza all utilizzazione di un immobile per un periodo limitato di tempo. Metodo classico pag. 380 Esempio n. 75: valutazione della convenienza all utilizzazione per un periodo limitato di tempo di un immobile. Metodo del flusso di cassa pag. 390 Esempio n. 76: verifica della convenienza del canone di un immobile con oneri di ristrutturazione a carico del conduttore.. pag

7 Esempio n. 77: stima della rideterminazione del valore locativo di un piccolo immobile ad uffici e di un terreno di pertinenza da adibire a parcheggio pag. 400 Esempio n. 78: valore di un appartamento con il metodo MCA pag. 411 Esempio n. 79: valore di un appartamento ad uso abitativo con il metodo del MCA pag. 424 STIME SUI TERRENI EDIFICABILI Esempio n. 80: stima di un terreno con la regressione lineare pag. 437 Esempio n. 81: stima di un area edificabile con il metodo per allineamento cronologico pag. 440 Esempio n. 82: stima di un area edificabile con il metodo per allineamento cronologico e con utilizzo della deviazione standard... pag. 444 Esempio n. 83: stima di un area a seguito di un procedimento espropriativo pag. 448 Esempio n. 84: determinazione del valore di un area edificabile destinata ad edificio a torre pag. 451 Esempio n. 85: stima di un suolo edificabile in presenza di indagini con diverso indice di edificabilità con il metodo della regressione lineare pag. 454 Esempio n. 86: determinazione del valore di permuta di un area edificabile ubicata in zona destinata ad uffici pag. 456 Esempio n. 87: determinazione del valore di un terreno con diversi indici di edificabilità pag. 459 Esempio n. 88: determinazione del valore di mercato di un terreno edificabile ubicato in zona destinata a servizi generali.. pag. 462 Esempio n. 89: stima di un area appartenente ad un comparto edificatorio pag. 466 Esempio n. 90: stima di un terreno avente diversa destinazione urbanistica pag. 472 Esempio n. 91: determinazione del valore di un area edificabile con la metodologia dell incidenza percentuale pag. 475 Esempio n. 92: valutazione di un lotto edificabile destinato ad attrezzature sportive pag. 478 Esempio n. 93: valore di un terreno utilizzato a parcheggio. Metodo della regressione pluriparametrica pag. 480 Esempio n. 94: valore di un area destinata a parcheggio privato di autovetture e stima del costo dell intervento di costruzione del parcheggio pag. 483 Esempio n. 95: stima del valore di costo di un area a verde attrezzato effettuata con il metodo statistico-matematico e con il metodo classico: confronto dei risultati..... pag. 487 Esempio n. 96: valore di una tenuta silvo-pastorale pag

8 STIME SUI TERRENI AGRICOLI Esempio n. 97: determinazione di un importo annuale di accantonamento per l acquisto di un bene mobile in una azienda agraria pag. 501 Esempio n. 98: determinazione di un importo annuale di accantonamento per reintegro di colture arboree poliennali pag. 502 Esempio n. 99: determinazione dell interesse corrisposto per l acquisto di un frutteto pag. 503 Esempio n. 100: determinazione del valore medio di un fondo rustico che possiede redditi annuali variabili pag. 504 Esempio n. 101: determinazione della somma periodica costante di accumulazione di un fondo arboreo pag. 505 Esempio n. 102: determinazione del valore di un bosco con turno di poliannuale pag. 506 Esempio n. 103: determinazione di un fondo rustico che possiede redditi saltuari pag. 507 Esempio n. 104: determinazione del valore di un azienda agraria soggetta a piano di ammortamento pag. 508 Esempio n. 105: determinazione del valore di un bosco a governo annuo. pag. 509 Esempio n. 106: determinazione del valore di un terreno coltivato a seminativo pag. 510 Esempio n. 107: determinazione del valore di un terreno coltivato a seminativo condotto in affitto pag. 511 Esempio n. 108: determinazione del valore di un bosco con taglio periodico pag. 512 Esempio n. 109: determinazione del valore di cessione di un bosco che possiede ricavi periodici pag. 513 Esempio n. 110: determinazione dei ricavi di un bosco ceduo che possiede ricavi periodici pag. 514 Esempio n. 111: determinazione delle quote di riparto per la manutenzione di una strada interpoderale pag. 515 Esempio n. 112: ripartizione della spesa di manutenzione di una strada interpoderale pag. 517 Esempio n. 113: determinazione delle quote di riparto per la manutenzione di una strada pag. 519 Esempio n. 114: determinazione del valore di mercato di un orto irriguo pag. 520 Esempio n. 115: determinazione del reddito medio di un fondo pag. 522 Esempio n. 116: compilazione di relazione descrittiva per i terreni agricoli pag. 523 Esempio n. 117: determinazione del danno di un terreno agricolo..... pag

9 Esempio n. 118: determinazione del valore di un bosco pag. 527 Esempio n. 119: determinazione del valore di un frutteto pag. 529 Esempio n. 120: compilazione di relazione descrittiva di un fondo boschivo pag. 531 Esempio n. 121: determinazione del valore del bosco mediante capitalizzazione dei redditi pag. 533 Esempio n. 122: determinazione del valore di mercato di un fondo boschivo pag. 536 Esempio n. 123: determinazione del valore dell avviamento di aziende agricole pag. 539 Esempio n. 124: determinazione del valore di una azienda agricola... pag. 545 Esempio n. 125: stima sommaria di un fondo agricolo con il metodo statistico dell intervallo di confidenza pag. 551 Esempio n. 126: un caso particolare di stima storica:valore di un possedimento forestale al pag. 562 Esempio n. 127: valore storico al 1938 di un possedimento boschivo di varie essenze con stima di una riserva di caccia..... pag. 565 Esempio n. 128: stima storica di un azienda di lavorazione del legno.. pag. 569 Esempio n. 129: determinazione del tempo dedicato ad attività agricola di un azienda agrituristica in Aosta pag. 575 Esempio n. 130: determinazione del tempo dedicato alla attività agricola in un azienda agrituristica in Pavia pag. 577 Esempio n. 131: determinazione del valore medio delle colture agricole in una provincia pag. 579 Esempio n. 132: determinazione del valore medio del seminativo nella provincia di Roma nell anno pag. 581 Esempio n. 133: determinazione del tasso medio di incremento di una massa legnosa pag

10 INTRODUZIONE Il presente testo contiene una raccolta delle valutazioni più frequenti che un perito può incontrare nel proprio cammino professionale. Vengono considerati, in ciascuna applicazione, gli aspetti più rilevanti dal punto di vista metodologico che consentono al tecnico di individuare il criterio di stima adottato e le formule che vengono utilizzate per la risoluzione del problema estimativo. Gli esempi riportati nel testo sono una selezione aggiornata, integrata da richiami dottrinali, delle esemplificazioni già riportate nei testi di estimo editi dagli stessi autori. 13

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